Существует распространенное мнение, что сдача квартиры в аренду – дело рискованное. Правда, как выясняется, большинство опасностей тут возникают из-за неуемного желания рантье сэкономить. И мы решили еще раз вспомнить все траты, которые арендодателю стоит понести – чтобы их «страшненький бизнес» (характеристика, данная сдаче квартир бывшим вице-премьером Виктором Христенко) перестал быть рискованным, а стал безопасным и комфортным.
Налоги: большинству лучше не мудрить
Начнем, естественно, с налогов – как с траты самой крупной и известной. Всего существует три возможных варианта:
1. Платим налог как физическое лицо – в этом случае ставка составляет 13%.
2. Регистрируемся в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) и платим по ставке 6%.
3. Регистрируемся как ИП, а после приобретаем патент.
Рассмотрим эти варианты подробнее. «Физики». Недостаток у этого варианта только один – более высокая, чем у ИП, ставка. Однако в остальном нас ожидают только плюсы. Во-первых, физическое лицо ничего, кроме упомянутых 13%, не платит – тогда как у прочих вариантов, как мы убедимся ниже, есть дополнительные траты. Во-вторых, просто – после истечения года, в котором вы получали доход, нужно до 30 апреля следующего года подать декларацию. Времена, когда налоговые инспекции «славились» своими очередями и всевозможными сложностями для посетителей, давно прошли: сегодня сдать налоговую декларацию можно в созданных в Москве повсеместно многофункциональных центрах (МФЦ). Есть и третье соображение. Срок фактической уплаты налогов – до 15 июля следующего, после налогового периода, года. Это значит, что 13% от того, что вы получаете сегодня, можно класть на банковский счет, и до середины лета 2016 года они обрастут приличными процентами, которые вы с полным правом можете оставить себе.
Другой вариант – ИП, который платит 6%. Официально это называется «ИП, применяющий упрощенную систему налогообложения». Однако помимо этого подобному налогоплательщику надо платить взносы во внебюджетные фонды - Пенсионный фонд, Фонд социального страхования, Фонд медицинского страхования. Их размер зависит от дохода, но в сумме составляет примерно 25 тыс. руб. в год. «Кроме этого, денежные средства придется принимать на расчетный предпринимательский счет, а если расчет происходит наличными, придется завести кассовый аппарат или бланки строгой отчетности, - перечислила «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» недостатки Светлана Оганджанянц, налоговый консультант консультации nalogovmalo.ru. – Уплата налога происходит раз в квартал, т.е. четыре раза в год. Также необходимо ведение книги доходов, а для этого, возможно, придется брать бухгалтера (средняя по Москве цена – 3 тыс. руб. в квартал). К тому же налоговые инспекции любят проверять именно 6% ИП, так как это быстро и просто… В общем, это, возможно, наиболее экономный, но очень проблемный способ».
Третий изучаемый нами путь – патент. Рассказ о нем надобно начать с того, что частным лицам патенты не продаются – соответственно, для приобретения надо регистрировать ИП и платить потом упоминавшиеся выше взносы во внебюджетные фонды. Идем далее. Еще несколько лет назад стоимость патента была фиксированной и не зависела от количества сдаваемых в аренду квартир. Но власти быстро устранили этот «дефект» - теперь все дифференцировано. «На каждую квартиру приобретается отдельный патент, - говорит Светлана Оганджанянц (nalogovmalo.ru). – На квартиру до 50 кв. м в ЦАО цена патента составит 45 тыс. руб., в районах Новой Москвы – 21 тыс. руб., в остальных округах - 30 тыс. руб.». Помимо этого, продолжает эксперт, оплата патента происходит в два этапа и в четко установленные сроки. И просрочка ведет к катастрофическим последствиям: ИП переводится на обычную систему налогообложения и платит 18% НДС и 13% НДФЛ за весь год. При патенте также необходимо ведение книги доходов.
От себя автор может добавить еще одно. В первых двух случаях («физик» и ИП с 6%) арендодатель платит налоги с фактически полученных доходов. Если квартира по каким-то причинам не сдается – нет ни доходов, ни налогов. А при приобретении патента вы уплачиваете все авансом. Если квартира потом сдаваться не будет – стоимость патента вам никто не вернет.
Итоги и скелет в шкафу
Неспециалистам удобнее всего воспринимать различную цифирь на конкретных примерах. Поэтому мы и попросили наших консультантов рассчитать простой вариант: сдается небольшая квартира в спальном районе Москвы, цена – 35 тыс. руб. в месяц. Какими будут налоги в каждом случае? Вот результаты, полученные Владимиром Зимохиным, замруководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость»: обычный «физик» (13% налога) заплатит в год 54,6 тыс. руб., ИП с 6% - 48 тыс. 661 руб. 38 коп., ИП с патентом - 54 тыс. 261 руб. 38 коп.
Как видим, подтверждается тезис из предыдущей главы – стать ИП, возможно, и чуть выгоднее, но всевозможные сложности (отчетность, возможность проверок, всякие бланки строгой отчетности) наверняка нивелируют эту выгоду в 500 руб. в месяц. Но есть и еще одно соображение – поистине бронебойное. Дело в том, что свою квартиру рантье наверняка будет продавать – не сейчас, так лет через 5-10. Что происходит при продаже – наши граждане уже знают назубок: если объект был в собственности менее трех лет, то от подоходного налога высвобождается 1 млн руб., а если более трех лет – то вся вырученная сумма. Так вот, при использовании квартиры для предпринимательской деятельности (т.е. сдаче в качестве ИП) эта льгота сразу пропадает. «При продаже квартиры вы заплатите налог в 6%, если к тому моменту ИП еще будет действовать, или 13%, если ИП будет закрыто», - предупреждает Светлана Оганджанянц (nalogovmalo.ru).
Иными словами – это автор уже от себя – регистрируя ИП и беря на себя многочисленные хлопоты, владелец квартиры получает «фантастическую» экономию в 6 тыс. руб. в год. Так продолжается, к примеру, 10 лет (60 тыс. руб. экономии), а потом при продаже вы «налетаете» на налог, размер которого будет эдак в миллион (13% от 8 млн – это 1,040 млн). Выгодно?
И еще различные детали
Перечислим их кратенько:
- различные траты, которые хозяин справедливо считает накладными расходами (например, квартплата), из налогооблагаемой базы вычесть нельзя. Если вы сдаете квартиру за названные выше 35 тыс. руб. и при этом платите за эту квартиру, например, 4 тыс. – ваш доход с точки зрения ФНС составляет 35 тыс. руб., никак не 31. Вычесть накладные расходы было бы можно, если бы вы стали ИП, не использующим «упрощенку», - но в этом случае, как справедливо заметили нам эксперты компании Evans Property Services, ставка налогообложения составляет уже 15%, и в итоге это оказывается невыгодно.
- сумма в договоре. Теоретически она может быть любой – написали с арендатором, что квартира сдается за 1000 руб. в месяц (хотим мы так!), и выходит налогов на 130 руб. в месяц, 1560 в год. Мнения наших экспертов на сей счет разделились. «Конечно, налоговики в такую сумму не поверят, - считает Наталья Сивко, управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда». – Но применить здесь какие-то санкции довольно сложно: нужно доказать, что реально квартира сдается за иную сумму, а сделать это нелегко». А вот Светлана Оганджанянц (nalogovmalo.ru) считает, что доказать орган ФНС может – потому что в рамках камеральной проверки декларации она вправе вызвать на допрос арендатора. Есть и еще один аспект. Арендатор, с которым хозяин квартиры договорился о подписании договора, где стоимость квартиры указана в 1000 руб., может действительно начать платить… по 1000 руб. И сделать с ним ничего нельзя – по крайней мере, до истечения срока договора.
- ответственность. Если немного упрощенно, то при сумме неуплаченных налогов до 600 тыс. руб. арендодателю грозит штраф. Обычно – 20% от суммы неуплаченных налогов, и 40% - если нарушение произошло повторно или деяние совершено умышленно. Плюс, конечно, заплатить и сами налоги тоже.
При превышении «порога» в 600 тыс. руб. предусмотрена уже уголовная ответственность. На практике доказать неуплату в 600 тыс. очень сложно – нужно подтверждение, что квартира действительно сдавалась на протяжении нескольких лет. Тем не менее, как минимум один такой случай в Москве известен – там фишка в том, что арендодатель умудрился так крепко рассердить своих жильцов, что они давали против него показания в суде. Да, проживали столько-то лет, да, заплатили в итоге такую-то сумму. В итоге владелец квартиры (где-то в районе «Динамо») получил срок – правда, условный.
Паспортный стол
Перейдем теперь к прочим (кроме налоговых органов) инстанциям, которых владелец должен поставить в известность о факте сдачи. Первой в этом ряду идет Федеральная миграционная служба (ФМС) – в высшей степени серьезная организация. Одна фамилия руководителя (Ромодановский) вызывает самые почтительные чувства – особенно у тех, кто потрудился прочитать роман «Петр Первый» А.Толстого.
Круг обязанностей у ФМС обширный, но нам – в контексте нашего повествования – интересно лишь одно: регистрация граждан по месту пребывания, в просторечии «прописка». Человек, обитающий по такому-то адресу, должен быть здесь же и прописан.
Из правила, правда, есть существенное исключение – для проживания в Москве временная регистрация не требуются тем, кто имеет постоянную регистрацию в Москве же (по другому адресу) или в Подмосковье. А вот всем прочим вставать на регистрационный учет нужно.
Сроки. Как разъяснили нам эксперты компании Evans Property Services, россияне (из других, кроме Москвы и области, регионов) должны быть оформлены в течение 90 дней. Иностранные граждане должны встать на учет в течение трех рабочих дней, а имеющие вид на жительство – в течение семи рабочих дней. Россияне регистрируются бесплатно, для иностранцев предусмотрена госпошлина в размере 1 руб. за каждые сутки.
Ответственность. Это штрафы. Как говорит Владимир Зимохин («НДВ-Недвижимость»), проживающие без регистрации наказываются штрафом в размере 3-5 тыс. руб. Те, кто пустил их (т.е. наниматели или собственники жилого помещения), заплатят 5-7 тыс. руб. Все приведенные цифры касаются физлиц, если же виновными оказываются юрлица – тогда размеры штрафов возрастают до 300-800 тыс. руб.
В отдельных случаях за нарушения правил регистрации предусмотрена и уголовная ответственность. Правда, она касается ситуаций, находящихся за рамками нашей статьи. Например, регистрации тех, кто фактически проживать не будет, т.е. организации т.н. «резиновых квартир».
Органы ЖКХ
Еще одна инстанция, живо интересующаяся вопросом, сколько человек будет проживать в квартире. Это выглядит немного странно: ежемесячная квартплата рассчитывается либо от площади квартиры (т.е. тут без разницы, сколько людей живет), либо по счетчикам – электричество, вода.
Однако при ближайшем рассмотрении все объясняется. Во-первых, остались еще услуги, исчисляемые от количества проживающих. Например, вывоз мусора – как нацепить соответствующий счетчик на помойку, жэковские кулибины еще не придумали. Есть еще газ – теоретически соответствующие счетчики существуют, но практически массово ими московские квартире еще не оснащены.
Во-вторых, та же вода оплачивается по счетчику только при наличии того счетчика. Если же его нет (или он сломался), расчет производится снова от числа проживающих. Есть еще и «в-третьих»: как объяснили нам в компании Evans Property Services, иногда сотрудники обслуживающих организаций могут интересоваться проживающими, чтобы передать эту информацию в контролирующие органы (МВД, ФМС). Когда были внесены последние изменения в законы о регистрации, некоторые обслуживающие организации получили официальные письма из таких органов с требованием выявлять лиц, которые проживают в помещениях без регистрации.
Что касается ответственности, то никаких законных путей наказать владельцев квартиры за «неправильное» число проживающих у органов ЖКХ нет. Теоретически, установив «лишних» жителей, управляющая компания может потребовать перерасчета за поставку соответствующих услуг. Но, как отмечает Владимир Зимохин («НДВ-Недвижимость»), доказать период и количество проживающих лиц очень сложно.
Резюме от портала www.metrinfo.ru
Выводы простые: единственная существенная трата – это налоги. Временную регистрацию для арендаторов оформляют бесплатно (или, если речь идет об иностранцах, за «фантастическую» цену в 1 руб. в сутки). Жилищно-коммунальные траты тоже не поражают воображение – к примеру, один человек добавляет плату за газ в… 46 руб. месяц.
А налоги – это действительно серьезно. Но платить их надо – для собственного спокойствия. Причем, как выясняется, обычному арендодателю лучше не мудрить со всякими ИП и патентами, а отдавать 13% в виде физлица. Выйдет выгоднее, особенно с учетом последующей (хоть через 10 лет) продажи квартиры.