Год начался с серьезных перемен: ставки по ипотеке повысили, нулевые проценты запретили. И все же на рынке новостроек представлено много программ, позволяющих купить квартиру на привлекательных условиях. На «вторичке», между прочим, большинства таких программ нет. Застройщики продолжают субсидировать ставки; рассрочки, трейд-ин и материнский капитал можно сочетать с ипотекой. А госпрограмма семейной ипотеки может стать самой популярной у покупателей.
В прошлом году застройщики очень активно субсидировали ипотечные ставки, в том числе по государственным программам. Причем проценты доходили почти до нуля. Ежемесячный платеж при таких ставках был небольшим, но квартиры дорожали. Теперь застройщики больше не смогут предлагать «околонулевые» проценты: субсидированная ставка должна быть не ниже 3% годовых. Однако ежемесячная сумма выплат остается доступной, и эксперты считают, что такие условия все равно остаются привлекательными. При ставке 3% по сравнению с «околонулевой» ставкой стоимость квартиры для клиента будет ниже, и это уже хорошо, кроме того у него есть стимул расплатиться быстрее. Эксперты считают, что власти продолжат ужесточать условия, и советуют покупателям не откладывая взять ипотеку под 3%.
Участники рынка в беседе с редакцией «Портала по недвижимости MetrInfo.Ru» рассказали, как они работают с обновленными ипотечными программами и используют другие финансовые инструменты.
Базовая ставка по льготной ипотеке с господдержкой выросла до 8% годовых, правда банки немного ее снижают (примерно на процент) Будут ли застройщики субсидировать ставки по этой программе?
Владимир Щекин, совладелец Группы Родина (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District):
Первоначальный взнос по льготной ипотеке в проектах группы «Родина» сейчас от 15%, а минимальная ставка на сегодня 3%. Но мы планируем увеличение ставки в связи с ожидаемыми ограничениями ЦБ РФ. Используя программу льготной ипотеки, можно приобрести любую квартиру в наших инновационных жилых кластерах.
Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби» и Clementine):
Ставка по льготной ипотеке с господдержкой в нашем ЖК «Любовь и голуби», где остался небольшой пул квартир (проект находится на финальной стадии), составляет 3% при первоначальном взносе от 15% и сохраняется на протяжении всего срока выплат. Максимальная сумма займа – 12 млн рублей.
Александр Гуторов, Вице-президент, руководитель блока продаж и маркетинга ГК «Страна Девелопмент»:
Мы субсидируем господдержку и предлагаем ее на уровне семейной ипотеки от 5,7%.
Дмитрий Ефимов, заместитель коммерческого директора компании Pioneer:
Программу субсидирования льготной ипотеки можно использовать в любом нашем проекте при покупке любой квартиры, сумма кредита при этом не может превышать 12 млн. рублей, ставка будет составлять от 3%. В наших проектах базовая стоимость квартир начинается от 11,4 млн., и такие квартиры идеально подходят под программы льготной ипотеки с господдержкой.
Условия для покупателей по программе семейной ипотеке под 6% улучшились. Теперь эта программа доступна для семей, где есть два ребёнка, которым ещё не исполнилось 18 лет. Какие квартиры предлагаете семьям, будете ли субсидировать ставки?
Владимир Щекин, совладелец Группы Родина (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District):
Базовые условия в рамках семейной ипотеки у нас такие же, как и в льготной. Минимальная ставка – 3%, а первоначальный взнос – 15%. Существенное расширение программы «Семейная ипотека» поможет восполнить уход части клиентов из-за роста ставок по кредитам. На рынок придут семьи со взрослыми детьми, значит вырастет спрос на большие квартиры.
Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби» и Clementine):
Семейная ипотека распространяется на все типы квартир, но в ЖК «Любовь и голуби» в реализации осталось не так много лотов, однокомнатные и двухкомнатные практически распроданы. Имеет смысл присмотреться к трехкомнатным вариантам (от 74,3 кв. м) – большой семье будет комфортно в такой квартире, это евроформат, который предполагает грамотное зонирование пространства.
Александр Гуторов, Вице-президент, руководитель блока продаж и маркетинга ГК «Страна Девелопмент»:
Во всех проектах федерального застройщика «Страна Девелопмент» есть возможность оформления субсидированной ипотеки для семей с детьми по ставке 3% на весь срок. Программу реализует ПАО «Сбербанк». Но количество квартир, подходящих под программу, ограничено.
Федор Ушаков, директор по продажам «Мангазея Девелопмент»:
Субсидии по семейной ипотеке находятся на уровне 3%. Мы работаем с ведущими банками, и наши клиенты уже выходят на сделку по улучшенным условиям. Особой популярностью пользуются квартиры от двухкомнатных (67 кв метров) до четырехкомнатных (порядка 120 квадратов).
С февраля 2023 года материнский семейный капитал (МСК) будет увеличен до 586,9 тыс. рублей за первого ребенка. Если семья ранее не получала МСК, то за второго ребенка заплатят 775,6 тыс. рублей, если получала, то выплата составит 188,7 тысяч. С помощью маткапитала обычно платят первоначальный взнос либо гасят ипотеку, и он позволяет покрыть от 5% до 10% кредита. Что вы предлагаете покупателям с МСК?
Александр Гуторов, Вице-президент, руководитель блока продаж и маркетинга ГК «Страна Девелопмент»:
Мы работаем со всеми видами сертификатов. Сертификат можно использовать в качестве первоначального взноса. Или внести в погашение ипотеки. У нас есть квартиры, где материнский капитал полностью соответствует минимальному первоначальному взносу и молодым покупателям не нужно привлекать собственные средства.
Дмитрий Ефимов, заместитель коммерческого директора компании Pioneer:
Особенность программы заключается в том, что часть денег переводится в качестве оплаты на эскроу-счет клиента в течение двух месяцев. Мы идем на встречу нашим покупателям и подтверждаем готовность ожидать необходимое время для этого.
Федор Ушаков, директор по продажам «Мангазея Девелопмент»:
Программа пользуется спросом, 15% клиентов, покупающих квартиру в ЖК «Интонация» с использованием кредита, применяют материнский капитал.
Рассрочки предоставляются обычно до конца строительства дома, их дают как под проценты, так и без них. Какие рассрочки вы готовы сегодня предложить покупателям? Можно ли их сочетать ипотекой?
Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум»:
Беспроцентная рассрочка до конца строительства действует во многих проектах MR Group, жилом квартале «Прайм Парк» от Optima Development, жилом комплексе «Преображенская площадь» от Regions Development. Для покупателей квартир в квартале «Ривер Парк Коломенское» (девелопер – AEON Corporation в партнерстве с «Ферро-Строй» на паритетных началах) действуют программы рассрочек на 6 и 12 месяцев с первоначальным взносом 50%. На остаток начисляется 10% и 12% годовых соответственно.
Владимир Щекин, совладелец Группы Родина (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District):
Мы предлагаем клиентам два вида рассрочки. Первая – беспроцентная. Клиент вносит 30% от стоимости квартиры, и до ввода здания в эксплуатацию его платежи разбиваются равными частями на ежеквартальные. Второй вид рассрочки – с удорожанием. Цена на квартиру несколько повышается. Первый платеж составляет 30%. В конце строительства клиент платит остаток (70%). То есть, рассрочка не предполагает ежемесячных платежей. Она удобна для клиентов, которые продают старую квартиру и планируют вырученными средствами закрыть долг по новой.
Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби» и Clementine):
Наш проект «Любовь и голуби» уже практически завершен, и мы не можем предлагать клиентам рассрочку – она предполагает выплаты до сдачи объекта. В апарт-комплексе Clementine, который мы сейчас реализуем, действует рассрочка 0%.
Александр Гуторов, Вице-президент, руководитель блока продаж и маркетинга ГК «Страна Девелопмент»:
Компания даёт рассрочку с первоначальным взносом от 25% (в зависимости от города). По оплате есть варианты: можно оплачивать ежемесячно, можно ежеквартально. Рассрочку можно сочетать с сертификатами материнского капитал, также можно после заключения договора по рассрочке перейти в ипотеку. Если клиент решил, что не может платить такие платежи по рассрочке, то остаток долга по рассрочке можно взять в ипотеку и уже платить ипотеку.
Дмитрий Ефимов, заместитель коммерческого директора компании Pioneer:
В зависимости от проекта мы используем длительные рассрочки. В ЖК LIFE Варшавская существуют рассрочка до 18 месяцев с первым взносом от 30%, в проектах ЖК Pride, OPUS, ЖК HIFH LIFE «Летниковская, 11» мы можем предложить рассрочку до завершения строительства также с первым взносом от 30%. И в период действия рассрочки мы можем предложить переход на ипотеку.
Федор Ушаков, директор по продажам «Мангазея Девелопмент»:
«Мангазея» предлагает клиентам беспроцентные рассрочки на полгода, как с ежемесячными, так и ежеквартальными вариантами выплат. А также рассрочки в коллаборации с банками под минимальные ставки. Аналог рассрочки - ипотека траншами, она позволяет клиенту уменьшить платеж на период стройки до 80%: первоначальный взнос составляет 30% от стоимости приобретаемого жилья, до получения застройщиком РВЭ процент по кредиту начисляется не на все тело, а только на 10% от него, после завершения строительства процент начисляется уже на весь остаток, ежемесячный платеж пересматривается. Это вариант для тех, кто продает свое жилье, но хочет войти в новую сделку быстрее, кто основными деньгами находится в активах, из которых не получается выйти моментально, а также для тех, кто снимает жилье и затруднен в средствах.
С помощью программы трейд-ин можно «обменять» старое жилье на новостройку. И пока старая квартира продается, стоимость новой фиксируется. С продажей помогает девелопер. Как вы работаете с трейд-ин, чем программа хороша для вашего покупателя?
Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум»:
С помощью трейд-ин можно приобрести квартиру в любом ЖК от MR Group. Девелопер гарантирует быструю продажу старой квартиры. Опция позволяет сэкономить на росте стоимости новостройки в период реализации имеющегося жилья. В августе 2022 года компания MR Group запустила программу трейд-ин с проживанием. Клиенты до года могут жить в прежних квартирах, ожидая ввода новых домов. Программа распространяется на первые очереди ЖК «Павелецкая Сити» и City Bay, а также МФК SLAVA, вторую очередь ЖК «Метрополия» и третью очередь ЖК «Селигер Сити». Услуга бесплатна. Пользуясь прежним жильем, клиенты оплачивают только коммунальные услуги. В программе могут участвовать квартиры в Москве и ближайшем (15 км от МКАД) Подмосковье в домах от пяти этажей, построенных не ранее 1930 года. Это могут быть студии, одно-, двух и трехкомнатные квартиры (до 90 кв. м), стоимостью до 30 млн рублей.
Владимир Щекин, совладелец Группы Родина (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District):
Мы предоставляем клиентам и услугу трейд-ин. На три месяца замораживается стоимость квартиры. Наши агенты абсолютно бесплатно реализуют старую квартиру, после чего мы погашаем оплату новой квартиры средствами от продажи.
Александр Гуторов, Вице-президент, руководитель блока продаж и маркетинга ГК «Страна Девелопмент»:
В нашем петербургском проекте «Доме на Васильевском» по условиям программы trade-in новую квартиру можно забронировать и зафиксировать ее стоимость. Сначала клиент вносит сумму, составляющую 20%, а оставшуюся сумму - после продажи старой квартиры с помощью партнерского агентства недвижимости. Эксперт агентства проведет независимую оценку старой квартиры, согласует цену и заключит договор на продажу. После продажи квартиры необходимо внести оплату на счет эскроу, который защищает покупателя от рисков – застройщик получит деньги только после сдачи дома. При этом мы предлагаем новую систему скидок на квартиры, которые приобретаются с помощью механизма trade-in от партнеров девелопера. Скидки варьируются в диапазоне от 100 до 400 тыс. рублей.
Дмитрий Ефимов, заместитель коммерческого директора компании Pioneer:
Клиент может зафиксировать новостройку на необходимое для продажи старой квартиры время (до 3 месяцев) и быть уверенным, что она его будет «ожидать». Также программа трейд-ин комбинируется с ипотекой. Например, у клиента есть квартира стоимостью 14 миллионов, в нашем проекте он подобрал квартиру с финальной ценой в 19 миллионов. Мы зафиксируем для него согласованную стоимость на срок до 3 месяцев и с помощью наших партнеров поможем продать старую квартиру. Услуга бесплатная. После завершения своей сделки клиент оплачивает новостройку, а разницу, если она возникает, доплачивает из собственных средств или с помощью ипотеки, с которой мы также поможем.
Федор Ушаков, директор по продажам «Мангазея Девелопмент»:
С вопросом реализации вторичного жилья при покупке новостройки обращается каждый третий клиент. Это может быть как квартира старого жилого фонда, так и квартира по уступке в еще недостроенном объекте на территории Москвы и области. Мы предлагаем удобный процесс покупки квартиры в ЖК «Интонация» и реализации вторичного жилья, принимая на себя заботы и расходы по продаже. В среднем такая сделка занимает от месяца до полутора. Наши специалисты бронируют выбранный лот в ЖК «Интонация» на необходимое время. У клиента есть выбор из широкой линейки ипотечных продуктов, которые позволяют приобрести квартиру в нашем ЖК, не дожидаясь реализации вторичного жилья, а при его продаже погасить досрочно ипотеку. Планируем дополнить программу трейд-ин опцией быстрого выкупа за 14 дней и возможностью проживания в старой квартире, пока достраивается новая в ЖК «Интонация».