Дешевый линолеум при отделке квартир сегодня не используют даже застройщики бюджетного жилья. Паркет, обои, сантехника – все как в проектах высокого класса, разве что производители менее известные. В квартирах подороже застройщик установит электроплиты и сантехнику, может взять на себя выбор мебели, штор и даже пылесоса. Особо искушенным покупателям предложат дополнительные опции и услуги дизайнера. На качестве работ девелоперы не экономят, а на работу и установленную в квартире технику дают гарантию.
Уровень отделки может быть разным
Новостройки с отделкой становятся все популярнее среди покупателей: квартиры «под ключ» позволяют въехать в полностью готовый дом сразу после получения ключей, оптимизировать затраты на ремонт и, при необходимости, включить их в стоимость ипотечного кредита, говорит Сергей Егоров, директор «S.A. Ricci жилая недвижимость».
Еще один плюс квартир с отделкой – заселяется сразу весь дом, и не приходится терпеть шум и грязь от ремонтов соседей, добавляет Вячеслав Антропов, директор по развитию ContactRealEstate.
Уровень отделки напрямую зависит от класса жилья. В экономклассе, как правило, предлагается всего один тип отделки, нет выбора по стилю или цветовой гамме, сантехника используется российского производства, перечисляет Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». В комфорт-классе зачастую уже можно выбрать различную по стилю отделку, - например, классику или модерн.
В Москве и Московской области квартиры комфорт и эконом-класса в основном продаются с отделкой в классическом и современном стиле. Застройщик берет на себя поклейку обоев, укладку ламината, покраску потолка, облицовку санузлов и фартука на кухне плиткой, установку дверей, сантехники, розеток, выключателей, радиаторов, рассказывает Евгений Сандлер, коммерческий директор ГК «Инград». Квартиры с такой отделкой ГК «Инград» предлагает сегодня в мкр. «Новое Медведково» (Мытищи) и «Новое Пушкино» (Пушкино). Стоимость квартиры с отделкой в мкр. «Новое Пушкино» начинается от 1,95 млн руб., в мкр. «Новое Медведково» - от 3,46 млн руб.
Классический пример жилья с отделкой бизнес-класса приводит Сергей Егоров («S.A. Ricci жилая недвижимость») – это апартаменты в квартале ONLY (м. Фили). Покупателям предлагается 19 типов планировок апартаментов евро-формата. Все апартаменты сдаются с чистовым ремонтом и готовыми интерьерными решениями. Покупатели могут выбрать один из двух основных стилей – morning или evening. Кухня и ванная уже будут полностью укомплектованы мебелью и бытовой техникой, включая вытяжку, холодильник, духовой шкаф, варочную панель и посудомоечную машину.
В некоторых проектах высокого класса квартиры и вовсе сдаются полностью укомплектованными мебелью и текстилем, добавляет Анна Вепринцева, директор департамента городской недвижимости компании Blackwood. Однако, по ее наблюдениям, даже на элитном рынке такие предложения пока единичны.
Базовая отделка: на смену линолеуму пришел ламинат
«Раньше бюджетная отделка предполагала минимум произведенных работ: побелку потолков, оклейку стен обоями и настил линолеума на пол. В отделке кухонной зоны и санузлов использовались только дешевые материалы», - вспоминает Сергей Ильясаев, генеральный директор RezidentialGroup, девелопера ЖК «Пироговская Ривьера».
Сегодня, по его словам, даже в бюджетной отделке применяются более дорогие и качественные материалы. Так, линолеум заменяют на ламинат как минимум 31 класса.
Вариант базовой отделки от застройщика приводит Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development на примере ЖК комфорт-класса «Новый Зеленоград»: в квартире будут установлены подоконники белого цвета, глухие межкомнатные двери без остекления, на кухне - обои, керамическая плитка и пластиковый плинтус, в гостиной - ламинат на звукопоглощающей подложке 32 класса, плинтус ПВХ с кабель каналом, в ванной и санузле – стены отделаны керамической плиткой, установлена акриловая ванна, раковина «тюльпан», смесители, унитаз. Кроме того, в каждом помещении устанавливаются до четырех розеток, выводы под светильники и выключатели размещены в соответствии с проектом.
Помимо базовой, в ЖК «Новый Зеленоград» можно заказать также дизайн-проект класса «комфорт» и «бизнес». Компания дифференцирует ремонт не только по стилю, но и по стоимости: «база» - 12 тыс. руб. за кв. м, «комфорт» –15 тыс., «бизнес» – 17 тыс. руб. за метр. «Внешне варианты дизайнерской отделки практически идентичны – главные отличия скрыты в подборе материалов. К примеру, для покрытия полов во всех вариантах используется ламинат, но в базовой отделке применяется ламинат 32 класса и плинтус из ПВХ, в отделке «комфорт» - ламинат 33 класса и пенополистирольный плинтус», - объясняет Евгения Акимова.
«Таким образом, - продолжает эксперт, - даже в самом дешевом базовом варианте клиент получает качественную отделку, ничем даже отдаленно не напоминающую бюджетную муниципальную с линолеумом и дешевыми бумажными обоями».
«Фишки» в дизайне от застройщика: экзотики ждать не стоит
Экстремальных дизайн-решений в отделке «от девелопера» ждать не стоит - индивидуальный проект всегда будет более оригинальным, говорит Елена Платонова, директор по коммуникациям ГК «А101». По ее словам, на рынке уже сложились «популярные» стили - скандинавский, японский, стиль Прованс, поп-арт (последний для более молодого покупателя).
«Определенный элемент сдержанности всегда приветствуется - покупатель не должен вздрагивать, оценивая будущую покупку. Излишний креатив на кухонном фартуке, кафель в ванной комнате, выполненный в стиле кубизма, и проявление психоделики в цвете стен не создадут конкурентных преимуществ объекта», - говорит эксперт.
«Предпочтения в колористике не претерпели изменений за последние несколько лет – все также востребованы «все оттенки бежевого», - подтверждает Георгий Николаев, руководитель службы застройщика жилых комплексов «Андерсен» и «Остров Эрин». По его словам, покупатели предпочитают обои, напольное покрытие и межкомнатные двери светлых, нейтральных оттенков. При этом желательно, чтобы обои имели минимальный рельеф (текстуру). Одновременно с бежевым, набирает популярность серая цветовая гамма в отделке.
Но вкус у каждого свой. Поэтому застройщики стараются предложить свои покупателям сразу несколько дизайнерских проектов.
Например, три стиля отделки на выбор могут выбрать покупатели квартир в ЖК «Ясный»: современный, классический или эко-стиль. Все варианты будут выполнены из высококачественных отделочных материалов ведущих мировых брендов (сантехника Roca, смесители Grohe, плитка KeramaMarazzi, ламинат Egger, межкомнатные двери Union, розетки и выключатели Schneider Electric), рассказывает Валерий Ручий, заместитель директора департамента новостроек Est-a-Tet.
«Классический интерьер предусматривает приглушенные оттенки и пастельные тона, а также применение декоративной лепнины, потолочных карнизов, розеток и молдингов. Современный интерьер – легкие и ненавязчивые светлые оттенки дубового пола, белые двери, яркие, стильные акценты. Эко стиль в интерьере – использование натуральных, природных материалов, естественных цветов и оттенков», - объясняет эксперт.
ГК «Пионер» в своих проектах LIFE-Митинская ECOPARK (м. Митино) и LIFE-Ботанический сад (м. Ботанический сад) предлагает четыре варианта отделки: классический или современный стиль в темном или светлом исполнении. «Помимо этого, в проектах предусмотрена возможность выбора индивидуальных опций, то есть при желании клиент может за дополнительную плату установить кондиционер, видеодомофон, теплые полы, выбрать плитку, ламинат или сантехнику из другой, более эксклюзивной коллекции», - рассказывает Дмитрий Ефимов, руководитель отдела продаж ГК «Пионер».
Правда, не всегда большое число вариантов отделки квартиры пользуются достаточным спросом. Например, в районе комфорт-класса Новые Ватутинки (Новая Москва) изначально покупателям предлагалось четыре дизайнерских решения, а также квартиры без отделки. «Как оказалось, такое количество вариантов не было востребовано покупателями. Поэтому мы оставили всего два («светлый» и «темный»), наиболее популярных их них», - рассказывает Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки».
Квартиры с готовой отделкой предлагает и компания KASKAD Service, входящая в семейство KASKAD Family, в малоэтажных ЖК «Домодедово Таун» (Каширское шоссе, 17 км от МКАД) и KASKAD Park (Симферопольское, 19 км). Самый бюджетный вариант отделки здесь стоит 19 тыс. руб. за метр. Самый дорогой объект недвижимости, который был в реализации компании, составил порядка 74 тыс. руб. за метр. Он был наполнен всеми возможными системами «умного дома»: от системы пожарной безопасности до системы центральной вентиляции и пылесоса. Дом управлялся с помощью планшета и «сам» мог контролировать влажность помещения, его температуру, даже жалюзи поворачивались со смещением солнца, рассказывает Юрий Рожин, заместитель генерального директора компании KASKAD Service.
Дорогой вариант отделки от застройщика, как правило, в массовом сегменте не распространен, говорит эксперт. «Правда, у нас были клиенты, которые заказали лифт в двухуровневой квартире, чтобы он перемещал с первого на второй этаж приготовленную пищу и другие вещи», - вспоминает Юрий Рожин.
Премиальную квартиру плиткой не отделаешь
В премиальных новостройках Москвы жилье с отделкой предполагает полный ремонт, включая установку сантехники. Хозяину остается только расставить мебель. Основной принцип – качество отделочных материалов должно быть таким же высоким, как класс жилья, говорит Ирина Могилатова, генеральный директор агентства TWEED.
«Даже в самом дорогом сегменте застройщики стремятся сделать максимально нейтральную отделку, в которую хозяева смогут трансформировать все, что угодно. В то же время, премиальные объекты плиткой не отделаешь. Полы должны быть паркетными, в санузлах - актуален мрамор», - говорит Ирина Мигалатова.
На элитном рынке есть и предложение с индивидуально разработанным дизайном интерьера и полностью меблированным, рассказывает Анна Вепринцева (Blackwood).
Апартаменты «под ключ», полностью укомплектованные всей необходимой мебелью и техникой от ведущих производителей предлагаются, к примеру, в проектах TriBeCa APARTMENTS (м. Бауманская) и ArtResidence (м. Белорусская), говорит Анастасия Малкова, коммерческий директор STONE HEDGE.
Другой пример - проекты ГК «БЭЛ Девелопмент» - элитный апарт-комплекс «У Патриарших» и апарт-комплекс премиум-класса «Гороховский, 12». «В АК «Гороховский 12» один из апартаментов полностью отделан, оснащен техникой и даже меблирован, установлена система «умный дом». Это полностью готовый к проживанию вариант высокого класса, - рассказывает Елена Комиссарова, генеральный директор «БЭЛ Девелопмент». - В АК «У Партиарших», где осталось всего 2 лота, в одном из апартаментов делаем отделку премиального уровня, используя натуральные материалы».
Квартиры с мебелью, где есть даже светильники и дизайнерский декор, предлагает и компания «Донстрой» в элитном клубном доме SmolenskyDeLuxe (м.Смоленская.). Каждая квартира делится на две основные зоны: приватную (master bedroom с ванной комнатой и большой гардеробной) и просторную общую зону досуга с объединенной кухней-гостиной, рассказывают в компании.
Квартиры с дизайнерской отделкой копания предусмотрела и в проекте класса чуть ниже – в квартале бизнес-класса «Сердце столицы» у делового центра «Москва Сити». В секции с отделкой спроектировано шесть типов планировок, и для каждого разработано по два дизайн-проекта – всего 12 различных вариантов квартир. Все квартиры будут укомплектованы полным набором сантехники, а также кухонной мебелью итальянской дизайнерской марки Snaidero со встроенной бытовой техникой Bosch.
Меблированные апартаменты есть и в проекте YE’S, приводит свой пример Наталья Шаталина («МИЭЛЬ-Новостройки»). Апартаменты укомплектованы «под ключ» и готовы к проживанию. На полу - ламинат, в санузлах - плитка итальянского и российского производства. В номере стоит европейская мебель, бытовая техника. В кухне есть кухонный гарнитур со всей необходимой техникой – микроволновая печь, холодильник, варочная панель, стиральная машина, вытяжка. Также на кухне укомплектована обеденная зона – стол и стулья. В комнатах есть вся необходимая мебель, в том числе рабочий письменный стол, система хранения. Во входной зоне есть гардеробная.
Цена вопроса: дороже бетонных стен, но дешевле, чем шпаклевать их самому
Стоимость отделки от застройщика ниже, чем затраты на самостоятельный ремонт, в среднем, на 20-30%, говорит Сергей Егоров из S.A. Ricci. «Правда, цифры эти очень ориентировочные, ведь ремонт – дело вкуса, и его стоимость может очень сильно отличаться для одного и того же помещения», - обращает внимание эксперт.
По его словам, цена базовой отделки «под ключ» в самом дешевом варианте начинается с 5-7 тыс. руб. за «метр», но цена действительно качественного ремонта, в среднем, не может составлять даже в «эконом» и «комфорт» классе менее 10-30 тыс. руб. за «квадрат». В бизнес-классе средняя стоимость отделки – 30-50 тыс. руб. за кв. метр. При отделке квартир классов «премиум» и «элит» участие в оформлении интерьеров принимают известные дизайнеры, а материалы используются эксклюзивные и очень дорогие, поэтому верхней планки затрат здесь, вообще говоря, не существует, но, приблизительно, их можно оценить в 50-120 тыс. руб. за «квадрат», отмечает Сергей Егоров.
Сравнительный расчет стоимости отделки от застройщика и ремонта своими силами Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк», приводит на примере ЖК «Ривер Парк» (Нагатинский затон, м. Коломенская). Здесь квартиры с отделкой представлены в первой заселенной очереди проекта. Клиенты могут выбрать один из двух вариантов отделки, при этом каждая из них предполагает установку пластиковых окон и межкомнатных дверей, сантехники, батарей, остекление балконов. На кухне и в ванной комнате выложат плитку, в спальнях и гостиной – ламинат, а также поклеят обои, установят розетки и выключатели.
«Стоимость такой отделки - порядка 12-15 тыс. руб. за кв. м, тогда как самостоятельный ремонт обойдется клиенту в сумму 20-25 тыс. руб. за кв. м. То есть отделка однокомнатной квартиры от застройщика площадью 38,85 кв. м стоит 460 тыс. против 800 тыс. руб. своими силами. Средняя стоимость метра в первой очереди (где представлено жилье с отделкой) составляет 198 тыс. руб. за кв.м. То есть доля ремонта от застройщика составляет от цены всего порядка 8-9%», - рассказывает Лариса Швецова.
Причем в случае использования ипотеки, покупатель имеет возможность «упаковать» стоимость отделки в тело ипотечного кредита, ставки по которому существенно ниже потребительского, добавляют в компании «Донстрой».
Гарантия от застройщика: отдают не деньгами, а работой
Если квартира с отделкой приобретается по ДДУ, то в договоре обязательно должны быть прописаны все виды проводимых работ, комплектация мебели и оборудования. На весь этот список, согласно 214-ФЗ, предусмотрена гарантия сроком 5 лет с момента приемки квартиры покупателем, говорит Сергей Егоров («S.A. Ricci жилая недвижимость»).
Проверить качество отделки покупатель должен до приемки квартиры. Если что-то его не устроит, он вправе не подписывать передаточный акт, пока застройщик или не устранит недостатки, или не возместит покупателю расходы на их устранение.
Последний случай – скорее, исключение, чем правило, говорит Лариса Швецова (ООО «Ривер Парк»). По ее словам, обычно застройщик готов вернуть часть потраченной на ремонт суммы только через суд. Поэтому в 99% случаев клиент ждет несколько дней/недель, пока выявленные недостатки по отделке будут устранены.
Например, компания Самолет Девелопмент, которая реализует квартиры с отделкой в ЖК «Люберцы 2016», «Люберцы 2017», «Внуково 2016» и «Внуково 2017», дает гарантию на работы на 1 год и готова устранить дефекты не более чем за 10 дней. Но возврат наличных средств не предполагается, уточняет Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки».
Впрочем, серьезные претензии со стороны покупателей поступают редко делится Александр Зубец («Новые Ватутинки»). Иногда просят переклеить обои, устранить протечку смесителя или заменить неработающую розетку.
«Бывают совсем нестандартные запросы, - вспоминает эксперт. - Например, одному покупателю не понравился оттенок обоев. Конечно, мы не стали заниматься их переклейкой, так как самое главное, что они соответствуют классу и типу, заявленному в проектной документации, при этом цветовая гамма в документах не прописывается, так что подобные претензии не были обоснованы».
Помимо гарантии на работы есть еще и обязательства производителя. Например, на встроенные кухни в корпусе 3 в LIFE-Митинская ECOPARK застройщик дает гарантию на 2 года, а производящая кухни компания «Мария» предоставляет дополнительные 8 лет на гарантийное обслуживание, говорит Дмитрий Ефимов, руководитель отдела продаж ГК «Пионер».
В среднем гарантийный срок от завода-производителя или поставщика в зависимости от того, у кого были закуплены материалы, составляет от 3 до 12 лет, говорит Сергей Ильясаев, генеральный директор компании RezidentialGroup. Такую гарантию получают и покупатели квартир с отделкой в ЖК «Пироговская Ривьера» (Мытищинский район).
Интересен юридический аспект взаимоотношений покупателя и застройщика, обращает внимание Елена Платонова (ГК «А101»). «Техническое задание на отделку всегда является частью ДДУ, но бывают ситуации, когда отделочные работы могут выполнять по программе лояльности силами компании, не относящейся к девелоперу. В этом случае на выполнение ремонтных-отделочных работ заключается отдельный договор, и ремонтная бригада приступает к работе после сдачи дома Госкомиссии», - говорит эксперт.
Резюме www.metrinfo.ru
Сегодня застройщики стараются потрафить покупателю, предлагая интересные варианты отделки с «изюминкой» по разумной цене. Принцип «дешево и сердито» уже не работает: сегодня даже самая бюджетная отделка от застройщика выглядит вполне достойно, а для тех, кто готов заплатить чуть дороже и вовсе открывается богатый выбор вариантов.