Московская область - один из самых востребованных регионов у арендаторов. С каждым годом растет число желающих обзавестись временным жильем в Подмосковье. Осень – пик активности на рынке аренды. Именно в такой сезон особенно проявляется география спроса, выделяются те города, где желающих снять жилье больше, а также преодолеваются новые ценовые рубежи.
Практически все опрошенные «Порталом о недвижимости MetrInfo.Ru» риелторские компании отметили рост спроса на аренду жилья. «В сентябре на рынке аренды Подмосковья, так же как и в Москве, горячий сезон, - подтверждает Юрий Гуцев, специалист отдела аренды компании «ПЕРЕСВЕТ-НЕДВИЖИМОСТЬ». - Потенциальные арендаторы возвращаются из отпусков, начинается новый учебный год у школьников и студентов, поэтому спрос на съемное жилье резко возрастает».
В целом о дефиците предложения говорить не приходится. Как объяснила Римма Балясникова, директор отдела информации компании ЕГСН, традиционно предложение по аренде в подмосковных городах, если и не превышают спрос, то всегда его в полной мере удовлетворяет. Причина - отсутствие рабочих мест в большинстве подмосковных городов, а потенциальную выгоду от невысокой арендной платы съедают затраты нанимателей на дорогу в столицу. Как следствие, многие наниматели соглашаются снимать жилье в складчину, но в столице, а не в области. Кроме этого круг арендаторов сужается за счет того, что очень редко квартиры в Подмосковье снимают люди с детьми школьного возраста, так как большинство предпочитает, чтобы дети получили московское образование.
Состав арендаторов из года в год меняется незначительно, отмечает Юрий Гуцев («ПЕРЕСВЕТ-НЕДВИЖИМОСТЬ»). Как и раньше, текущей осенью преобладают приезжие из регионов РФ, Белоруссии, Украины, республик Средней Азии. Также в числе арендаторов местное население городов, а иногда и молодые семьи из столицы.
Для большинства арендаторов важна близость места работы или учебы. «В целом главными критериями выбора являются: цена, транспортная доступность и нужное расположение», - говорит Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». В частности, Мытищи привлекательны тем, что в город можно добраться на скоростной электричке. При этом спрос даже в границах города распределяется не равномерно, так как львиная его доля достается квартирам, расположенным в домах неподалеку от железнодорожной станции. А Балашиха, наоборот, отталкивает арендаторов нерешенным дорожным вопросом. Пробки пугают не только автомобилистов, но и тех, кто добирается домой общественным транспортом.
В первую очередь критериям, предъявляемым большинством арендаторов, отвечают города-спутники, расположенные в непосредственной близости от МКАД, где сосредоточены оптово-розничные торговые центры, рынки – место работы большинства потенциальных арендаторов-мигрантов. «Однако не каждый собственник готов приютить иностранных гостей из ближнего зарубежья, поэтому выбор квартир у последних намного меньше», - говорит Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»). В числе городов, популярных у таких нанимателей, эксперты назвали Мытищи и Люберцы, вблизи которых располагаются крупные рынки.
Риелторы также отмечают рост спроса на аренду жилья среди мигрантов в городах средней зоны Московской области, объясняя это тем, что, например, в Озерах, Серпухове, Коломне, Орехово-Зуево или Клину арендаторов-россиян мало, поэтому собственники квартир рады всем, кто готов платить деньги за их жилье.
Еще одна категория нанимателей тяготеет к бизнес-паркам, расположенным преимущественно на севере Подмосковья в районе Химок. Среди них встречаются даже москвичи, которые снимают жилье поближе к месту работы. «Интеллигентные» наниматели – это преимущественно россияне с высшим образованием из разных российских регионов - останавливают свой выбор на западном и юго-западном направлениях, например, в Одинцово, Красногорске, Видном.
Самый популярный город среди нанимателей – Реутов. Главное его преимущество - близкое соседство с Москвой и наличие станции метро. «Так, с момента открытия «Новокосино» количество заявок на аренду в районах, прилегающих к станции метро, резко возросло», - подчеркивает Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»).
Эксперты также отмечают рост числа клиентов из молодых московских семей с маленькими детьми. Они выбирают квартиры в домах, расположенных в зеленых зонах с хорошей экологией.
Особенность рынка подмосковной аренды заключается в том, что на нем преимущественно работают местные риелторские компании. Столичные агентства недвижимости не очень заинтересованы в такой работе, так как на показы нужно тратить больше времени, чем в Москве, а ставки аренды там ниже, соответственно, и гонорары агентов по столичным меркам невысокие.
По объему предложения рынок аренды каждого подмосковного города отличается. «Если говорить о ближайших к Москве городах, - говорит Римма Балясникова (ЕГСН), - то больше всего предложений на сегодня сосредоточено в Химках – 513, в Балашихе – 370, в Лобне – 158, в Железнодорожном – 152, в Котельниках – 135, в Долгопрудном – 114». Доля качественного жилья в каждом городе за последнее время выросла. «Практически во всех городах есть недавно сданные в эксплуатацию микрорайоны или жилые комплексы массовой застройки, где большинство квартир приобреталось собственниками для инвестиций и последующей сдачи в аренду», - объясняет Юрий Гуцев («ПЕРЕСВЕТ-НЕДВИЖИМОСТЬ»).
По уровню ставок на аренду жилья выделяется несколько городов-лидеров. Это Реутов, где есть метро; Химки, граничащий с Москвой; Красногорск - фактически столица Подмосковья, где сосредоточена деловая, культурная и спортивная жизнь (там находится правительство Московской области, выставочный центр «Крокус экспо», концертный зал «Крокус сити холл», центр горнолыжного спорта); Одинцово – город с разветвленной социальной инфраструктурой на престижном Рублевском шоссе; Мытищи, откуда можно доехать в Москву на скоростном «Спутнике», Люберцы, ближе всего расположенные к рынкам и недалеко от метро.
«В Реутове с открытием метро ставки аренды жилья выросли примерно на 20%», - говорит Римма Балясникова (ЕГСН). В прошлом году минимальная стоимость аренды в городе равнялась 20 тыс. рублей в месяц. В середине лета квартиру можно было снять за 22 тыс. рублей, а сейчас - минимум за 25 тыс. рублей. Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость») также подтвердила, что снять однокомнатную квартиру в нормальном состоянии в Реутове можно по ставке от 25 тыс. руб. в месяц, что дороже, чем в среднем по области. По данным эксперта, в Красногорске однокомнатная квартира экономкласса в среднем стоит 22 тыс. руб. в месяц. Для сравнения, в Москве однушка в жилом состоянии обойдется нанимателю около 30 тыс. руб.
Впрочем, в пик сезона ставки аренды практически во всех подмосковных городах выросли примерно на 5-10%. Поэтому эксперты допускают, что уже в октябре цены немного начнут снижаться преимущественно в процессе торга между хозяином жилища и нанимателем. Тогда будет вполне реально снять жилье на 1-2 тыс. рублей в месяц дешевле.
Сегодня в самых популярных у арендаторов городах можно найти следующие варианты. В Химках двухкомнатную квартиру после капремонта (54 кв. м) в 16-этажном доме выставили в конце сентября за 28 тыс. руб. в месяц. В пятиэтажках ставки за двушки еще ниже – 20-22 тыс. руб. в месяц. Впрочем, большинство объявлений о сдаче однокомнатных квартир преимущественно в панельных пятиэтажках тоже начинаются от 22-23 тыс. руб. в месяц. В частности 23 тыс. руб. в месяц хочет получить хозяин однокомнатной квартиры в кирпичной девятиэтажке. Жилая площадь – 26 кв. м, а кухня – 8 кв. м. Арендные ставки на трехкомнатные квартиры заметно выше, и, например, трехкомнатная квартира в 17-этажном доме с жилой площадью 52 кв. м и 12-метровой кухней обойдется нанимателю в 50 тыс. руб.
В основном 20-22 тыс. руб. запрашивают за аренду однокомнатных квартир с незатейливой мебелью в Балашихе. Но располагая суммой 25 тыс. руб., можно рассчитывать на двухкомнатную квартиру. Правда, в новых домах хозяева стараются сдать двушки уже за 30 руб. в месяц. Трехкомнатные квартиры в современных домах с хорошей мебелью и бытовой техникой тоже недешевые – 45-50 тыс. руб. в месяц.
С трудом можно подыскать вариант найма однокомнатной квартиры дешевле 23 тыс. руб. в месяц в Красногорске. В основном цена предложения сосредоточена вокруг ставок 25-28 тыс. руб. в месяц. А в монолитных домах за однушки и вовсе запрашивают 30 тыс. руб. Преимущественно ставки аренды на двухкомнатные квартиры в подмосковной столице – 40 тыс. руб. в месяц, а за 45 тыс. руб. в месяц вполне реально подобрать приличную трехкомнатную квартиру.
«Для того чтобы найти варианты подешевле, придется уехать дальше от МКАД», - говорит Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»). Например, в Подольске (16 км от МКАД) это 17 тыс. руб. в месяц за однокомнатную квартиру в жилом состоянии. Очень привлекательны ставки аренды в Чехове (45 км от МКАД), где за однушку хотят получить в основном 10-12 тыс. руб. в месяц. Причем новая квартира с такой же новой мебелью предлагается всего за 15 тыс. руб. Месячные ставки аренды на двухкомнатные квартиры преимущественно 15-18 тыс. руб. в месяц. В отдаленном Серпухове (100 км от МКАД) и вовсе есть предложения простеньких однокомнатных квартир за 9-12 тыс. руб. в месяц, двухкомнатных квартир – за 15-18 тыс. руб., а трехкомнатных – за 18-22 тыс. руб. Правда, спрос даже на такое дешевое жилье не очень большой.
Впрочем, в большинстве случаев хозяева рассчитывают, что сдадут свои квартиры россиянам. «Стоимость аренды квартир для мигрантов выше в среднем на 15-20%», - добавляет Юрий Гуцев («ПЕРЕСВЕТ-НЕДВИЖИМОСТЬ»).
Выбор станет больше
Рассуждая о перспективах рынка аренды жилья в Подмосковье, эксперты портала www.metrinfo.ru оценивают ситуацию с оптимизмом: предложение в самом востребованном ближнем Подмосковье будет увеличиваться, так как на рынок выходит большой объем новостроек. «Квартир хватит на всех, - говорит Юрий Гуцев («ПЕРЕСВЕТ-НЕДВИЖИМОСТЬ») - однако может наблюдаться дефицит самого дешевого и хорошо расположенного по отношению транспортной доступности жилья». Ожидается, что в ближайшем будущем рост цен на аренду прекратится, а затем ставки стабилизируются.