Арендаторы офисов поглядывают за МКАД

Действительно, не так давно в центре были востребованы абсолютно все нежилые помещения,   от ультрасовременных бизнес-центров до маленьких, требующих сложного ремонта подвалов и чердаков. Сегодня арендаторы задумались: а стоит ли овчинка выделки и так ли уж необходимо платить деньги за близость к Кремлю, когда есть возможность снять офис подальше, но дешевле, и комфортнее.

Прежде всего, тенденция связана с арендными ставками. Московская недвижимость – едва ли не самая дорогая в Европе; никаких причин ожидать снижения или хотя бы стабилизации цен нет. В центре столицы острый дефицит площадей, особенно офисов класса «А». Естественно, цены растут, преодолев психологический барьер в $1500 кв. м в год. За первые три месяца текущего года цена арендной ставки в элитном сегменте выросли на 10- 15%. Абсолютный рекорд зафиксирован в ММДЦ «Москва-Сити», где стоимость предлагаемых в аренду помещений в ряде проектов достигла $2,5 тыс. за квадратный метр в год.

Получается, расположиться в центре могут себе позволить только очень богатые организации – как правило, международные компании с мировым именем. Не всем желающим удается снять офис класса «А» и в пределах Садового кольца – собственники сегодня сами выбирают себе клиента.

Фирмы второго эшелона часто сами предпочитают аренду вне Центрального округа. И не только из-за высоких цен, но и «благодаря» транспортной доступности. К сожалению, человек, работающий в центре, рискует буквально жить в транспортных пробках. Мелкий бизнес также не проявляет былой активности к заселению подвалов класса «D» и НИИ класса «С» в старом городе, предпочитая им офисы класса «В» на окраинах столицы и за МКАД. Для легкого производства (полиграфического, упаковочного) и бэк-офисов важна не престижность расположения, а качество помещения и транспортная доступность. Помещения класса «D», которые требуют серьезного ремонта, освобождаются и за счет того, что закрываются мастерские и предприятия бытового обслуживания средней и низкой ценовой категории, которые уже не могут найти себе достаточно клиентов в центре города.

Впрочем, не все компании приветствуют переселение в другой район или за МКАД, в таком случае фирма рискует остаться без персонала, который просто не сможет тратить на дорогу в один конец три-четыре часа. Кроме того, если бизнес «завязан» на обслуживании (туристические фирмы, солидные адвокатские конторы, риэлтерские агентства), сильно на офисе не сэкономишь – иные VIP-клиенты до окраин могут и не добраться.

В результате центр столицы все больше превращается в престижную зону для размещения статусных подразделений фирм (руководство, представительства). Для повседневной работы арендуют офис поскромнее, приближенный, например, к производству.

Оценив новую тенденцию, застройщики уже начали возводить современные бизнес-центры в крупных городах-спутниках. Строителям импонирует более дешевая земля в Московской области и политика местных властей, которые приветствуют появление крупных деловых комплексов. Этому способствовало и строительство административных зданий за пределами МКАД некоторыми крупными государственными структурами (например, правительство Московской области скоро переберется в красногорскую резиденцию). Подразделение госструктуры, как правило, «обрастает» офисами высшей категории «А» и «А+», где арендовать помещение вполне престижно.

Распределение количества новых и реконструированных бизнес-центров по местоположению и классу зданий.

Сегодня бизнес-центры класса «А» уже сданы в эксплуатацию или находятся на различных стадиях строительства в Химках, Королеве, Мытищах, Долгопрудном, Одинцове, Красногорске, Подольске. В некоторых других подмосковных городах уже получено разрешение на строительство. Как считают специалисты, насыщение рынка офисами высшей категории наступит не ранее 2010 – 2012 годов, после чего рост цен на арендные ставки прекратится, возможно, будет даже некоторое его снижение.

Офисы класса «В+», «В» в Подмосковье в наибольшем дефиците. Это связано с тем, что данная категория офисов обычно представляет собой административные здания после реконструкции. Таких зданий за пределами МКАД до самого последнего времени строили очень немного.

Все прочие механизмы насыщения рынка: перевод помещения из жилого фонда в нежилой, реконструкция бывших объектов культуры и бытового обслуживания населения – уже давно исчерпаны и сегодня составляют тысячную долю рынка. Напротив, теперь часто муниципальные власти пытаются вернуть и использовать по прямому назначению здания бывших детских учреждений – школ, пионерских лагерей и детских садов. Обычно в таких случаях пытаются найти ошибки в правоустанавливающих документах, проще говоря, ищут возможности объявить приватизацию незаконной. В итоге стоимость таких объектов сильно упала, а собственники рискуют погрязнуть в многолетних судебных процессах. 

Подмосковье и города-спутники особо привлекательны тем, что здесь много предложений офисов категорий «С» и «D», которые всегда востребованы у начинающих фирм. В Москве на рынке дешевых офисов сложился «рынок продавца», так как почти все свободные площади бывших НИИ уже давно сданы в аренду. Новых офисных зданий низкой категории в столице почти не строят, так как они требуют вложений практически как современные бизнес-центры, а прибыли приносят гораздо меньше. В области же все наоборот.

Особая группа предложений – старинные боярские палаты XV – XVII в.в. или барские особняки XVIII – начала ХХ века. Такое строение можно арендовать на длительный срок или выкупить у городского или федерального имущественного фонда; в случае, если здание представляет собой памятник архитектуры, сделка должна быть согласована с Министерством культуры. Наши предки умели строить – обычно особняк после ремонта или реконструкции может прослужить еще не одну сотню лет. В особняке легко разместить офисы класса «С»; при условии достаточных инвестиций площади можно «дотянуть» до класса «В». Единственное условие – следует сохранить в первоначальном виде планировку и фасад.

Распределение средней величины арендной ставки по местоположению и классу зданий.

Плюсы:
+Транспортная доступность. Иногда вы быстрее доедете до точки на окраине, чем продеретесь через забитый пробками центр к нужной цели. К тому же не каждую машину пустят в центр.
+Нет проблем с парковками. Новые бизнес-центры на окраине и в Подмосковье обязательно предусматривают стоянки. В центре машину поставить некуда.
+ Есть выбор для начинающих фирм, которые интересуются предложениями нижней ценовой категории «С» и «D».

Минусы:
- Как правило, офисы класса «С» расположены в административном здании советского времени или в жилом доме. Предложений от бизнес-центров пока немного.
- Часто помещения требуют реконструкции или серьезного ремонта, за счет арендаторов. В качестве компенсации предлагают долгосрочную аренду или включают расходы на ремонт в стоимость арендной ставки.
- Арендовать помещение на первых этажах в новостройках сложно. Во-первых, эти помещения предназначены под торговые точки и предприятия. Во-вторых, аренда там дорогая – магазину сдать все равно выгоднее.

Редакция выражает благодарность за помощь в подготовке материала руководителю отдела коммерческой недвижимости и отдела оценки компании «Московские огни» Александру Черникову, директору отделения компании «Бест-недвижимость» Елене Горбуновой, руководителю отдела компании «Бест-недвижимость» Марии Гуляевой.