Еще недавно вы были счастливой семьей, а сегодня разбежались в разные стороны. Хорошо, если сумеете договориться о том, как разделить имущество. А если бывший супруг решил втихаря от вас продать что-нибудь из недвижимости и вы об этом узнали уже постфактум, то как надо действовать? Вот об этом мы сегодня и поговорим.
«Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» сегодня продолжает тему сроков давности в судебных делах, связанных с недвижимостью. Тем, кто не читал нашу предыдущую статью «Судебные споры: битва за недвижимость. Что такое сроки давности и как их считать. Подробнее о наследственных делах: можно ли явиться в суд через 50 лет?», советуем это сделать, чтобы ознакомиться с основными понятиями и терминами, а мы переходим к новым сюжетам.
Дела семейные
К сожалению, не все семьи живут дружно, поэтому еще одна большая часть исков, связанных с недвижимостью, - это споры между супругами. «Например, дела, связанные с защитой нарушенных имущественных прав. Статьей 36 Семейного кодекса РФ установлено, что имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, является его собственностью.
Но статья 37 СК РФ гласит, что имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если в период брака за счет другого супруга или совместного имущества стоимость предмета спора значительно увеличится. Иными словами, если один из супругов, вступая в брак, имел в собственности домик-развалюху на заросшем бурьяном участке, а в период брака эта развалюха была капитально отремонтирована и оснащена газом, светом и водой, другой супруг вправе заявить о своих имущественных требованиях. И срок исковой давности по подобным делам носит стандартный трехлетний характер», - рассказывает Олег Самойлов, генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость», председатель комитета РГР по совершенствованию нормативной базы, координатор Межрегионального партнерства риелторов.
Исчисляется он с того момента, как «обиженный» супруг узнал или должен был узнать о нарушении своего права, т.е., например, с того дня, как попытались продать указанный выше домик без его согласия. Здесь еще нужно отметить, что если были нарушены только права владения имуществом, т.е., например, один супруг сменил замки, не пустил другого в совместно нажитую квартиру, то согласно ст. 208 ГК РФ исковые сроки не устанавливаются, а значит, оспорить эти действия можно в любое время.
Супруги бывают не только жадны, но и коварны: «В случае если между мужем и женой не заключен брачный контракт, имущество, нажитое ими во время брака, является их совместной собственностью. Соответственно, владение, пользование и распоряжение таким имуществом должно осуществляться по обоюдному согласию супругов. Поэтому пунктом 3 статьи 35 СК РФ оговорено, что для совершения одним из супругов сделки с недвижимостью необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Но нередко отношения супругов портятся настолько, что их целью становится максимально навредить другому. И тогда если один из них желает продать квартиру - второй отказывается дать на это свое согласие. Увы, за годы практики в подобных ситуациях мне не раз доводилось «ловить» фиктивные согласия супругов, причем выполненные в нотариальной форме», - рассказывает Олег Самойлов («РЕЛАЙТ-Недвижимость»).
А бывает, что супруг попросту продает недвижимость тайно от второй половины, и даже не сообщает ей о своем намерении, чтобы оставить себе все вырученные деньги, в таких случаях согласие супруга/супруги тоже подделывается. «Но если такой документ «прокатил» и сделка купли-продажи состоялась, супруг, на самом деле не дававший никакого согласия, вправе требовать признания ее недействительной. И здесь срок исковой давности составит не три года, а один, и исчисляется он со дня, когда обманутая половинка узнала или должна была узнать о совершении сделки», - говорит Олег Самойлов («РЕЛАЙТ-Недвижимость»).
Однако чаще споры все же возникают не между мужем и женой, состоящими в браке, а между бывшими супругами. Если при вступлении в брак заключался брачный контракт, то на случай развода руководствуются этим документом, где прописано, какое имущество остается за каждым из бывших супругов. А если контракт не составлялся, то совместно нажитое имущество делится либо по мировому соглашению, либо по суду. Естественно, бывшие супруги могут оспаривать свои доли в недвижимости и не всегда бывают удовлетворены предложениями другой стороны по разделу имущества. Также уже после развода и раздела порой открываются тайные обстоятельства: «Например, что, будучи в браке, один из супругов скрыл покупку квартиры, а впоследствии еще и успел ее продать», - отмечает Юрий Шаранов, руководитель департамента Vesco Realty City. Во всех подобных случаях, когда нарушаются и оспариваются имущественные права разведенных супругов, согласно статье 38 СК РФ применяется трехлетний срок исковой давности. Если оспариваются доли в недвижимости, то он, как правило, исчисляется с момента прекращения брака, а если предъявляются требования, связанные с неправомерной продажей совместного имущества, то срок обычно исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своих прав.
Что удивительно, имущественные права нарушаются и в отношении детей. «Например, часто рассматриваются дела по приватизации. Нередки случаи, когда в приватизируемой квартире был прописан несовершеннолетний ребенок, но его специально выписывали до приватизации, чтобы без проблем приватизировать и продать недвижимость. Вообще-то подобная сделка должна проходить с участием органов опеки, а ребенку необходимо выделять долю в имуществе либо компенсировать ее деньгами, но поскольку несовершеннолетний выписывался, опека не участвовала и ребенок ничего не получал. Однако, достигая 18 лет, ущемленный в своих правах ребенок может обращаться в суд. Срок исковой данности в данном случае составляет 3 года с того момента, как истец узнает о том, что его права были нарушены», - рассказывает Юрий Шаранов (Vesco Realty City).
Новостройки, ипотека и прочие частности
Помимо указанных выше тяжб, которые возникают, пожалуй, чаще всего, в суды, конечно, обращаются и по другим поводам. «Достаточно много исков о незаконном выселении и снятии с регистрационного учета по месту жительства», - сообщает Елена Семенча, руководитель юридического отдела компании «Азбука Жилья». Например, нередки случаи, когда гражданин отбывает наказание, а родственники выписывают его из квартиры, а потом приватизируют ее, да еще и продают. В таких случаях согласно статье 208 ГК РФ срок давности не ограничивается, «так как требования владельца или собственника по устранению нарушений его прав, связанных с владением имуществом, не имеют искового срока», отмечает Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки».
«Также в последние годы нередко рассматриваются иски о признании права собственности на квартиру, расположенную в доме-новостройке», - говорит Елена Семенча («Азбука Жилья»). По таким делам срок исковой давности составляет три года с того момента, как застройщик должен был выполнить свои обязательства (ст. 200 ГК РФ). Это же относится и к спорам о своевременной сдаче дома в соответствии с договором долевого участия, а также об устранении недостатков и гарантийном ремонте.
«А чем прочнее в практику работы рынка недвижимости входит ипотека, тем больше становится судебных дел, связанных с обращением взысканий на предметы залога, то есть – на квартиры, купленные в кредит, - отмечает Олег Самойлов («РЕЛАЙТ-Недвижимость»). - В отношении подобных исков также действует трехлетний срок исковой давности с момента прекращения обслуживания кредита со стороны заемщика. Но банки-кредиторы, конечно же, не выжидают целых три года». Напротив, они очень стараются взыскать долги как можно раньше. Однако если у заемщика получится «уходить» от банка в течение трех лет, не вступая ни с ним, ни с коллекторским агентством (в случае передачи долга коллекторам) ни в какие контакты, т.е. даже не ведя телефонные переговоры, не расписываясь в получении заказных писем, а банк по каким-либо причинам не обратится в суд до истечения трех лет, то кредит, в принципе, можно и не возвращать, мотивируя в суде тем, что закончился срок исковой давности.
Изменение сроков
Но не стоит забывать о том, что срок исковой давности может быть восстановлен (ст. 205 ГК РФ). «Это возможно, если суд признает причину, по которой истец не смог вовремя обратиться с иском, уважительной», - объясняет Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»). В случае с банком это, например, могут быть обстоятельства, которые не позволяли контактировать с заемщиком: отбывание наказания в колонии, длительная зарубежная командировка и т.п. А в случае с частными лицами это может быть тяжелая болезнь, беспомощное состояние, та же командировка и даже неграмотность. Причем уважительная причина может иметь место лишь в последние шесть месяцев срока давности (даже если он исчисляется тремя годами).
«Кроме того, срок давности по ничтожным сделкам можно увеличить, доказав, что истец не знал и никак не мог узнать о совершении сделки, - говорит Юрий Шаранов (Vesco Realty City). – Но, правда, в течение стандартного срока вероятность выиграть дело высокая, а с каждым годом она резко снижается и к примеру, по прошествии 20 лет сводится к минимуму».
Приостановление сроков
Согласно статье 202 ГК РФ срок исковой давности может быть не только восстановлен, но и приостановлен, т.е. он будет исчисляться до момента приостановления и после. А течение срока исковой давности приостанавливается, если предъявлению иска препятствовало чрезвычайное и непредотвратимое обстоятельство (непреодолимая сила), если истец или ответчик находился в составе Вооруженных сил, переведенных на военное положение, если было приостановлено действие законодательного акта, регулирующего соответствующие отношения (например, Семейного кодекса РФ в случае споров между супругами), или был установлен мораторий на исполнение обязательств (скажем, по договорам долевого участия), а также если стороны заключили соглашение о проведении процедуры медиации. Приостановление срока исковой давности возможно, когда указанные обстоятельства имеют место в течение не менее шести месяцев, при этом срок исковой давности удлиняется до 6 месяцев, а если по закону он не более полугода (например, в делах о пропущенном сроке вступления в наследство), то - до срока давности.
Резюме www.metrinfo.ru
Недвижимость при нынешних ценах является очень ценным имуществом, поэтому в этой сфере так много и мошеннических схем, и всевозможных споров между законопослушными гражданами. Иногда свое право на квадратные метры приходится отстаивать в суде, и в таком случае очень важно вовремя подать иск, не пропустив сроков исковой давности. В разных ситуациях они могут различаться, но в любом случае иск, поданный по всем правилам и в установленные законом сроки, всегда повышает вероятность успеха.