Вторичный рынок: стабильные цены, рост сделок, цены в рублях

Риэлторы и застройщики надеялись «отыграться» за эту осень и не скрывали своих чаяний. Произошло это или нет – портал Metrinfo.ru расспрашивал представителей компаний.

В октябре 2009 года в Москве было зарегистрировано почти столько же сделок купли-продажи квартир, сколько в октябре 2008-го – 5,5 тыс. против 5,7 тыс. – это данные управления Федеральной регистрационной службы по Москве. Причем, если сравнивать с цифрами сентября 2009 г., то рост числа сделок за месяц увеличился примерно на 20% (на 1,1 тыс. больше).

Стабильной ситуация на вторичном рынке недвижимости оставалась и в ноябре. По данным аналитиков компании «ИНКОМ-Недвижимость», в последнюю неделю ноября средняя рублевая цена предложения незначительно выросла и в Москве, и в Подмосковье. В Москве рост составил 1,3% до 175,6 тыс. руб. за кв. м, в области – 0,4% до 72,6 тыс. руб. за кв. м. Но если средние долларовые цены предложения в Москве незначительно выросли (0,3% до $6,05 тыс. за кв. м), то в Московской области немного снизились (на 0,6% до $2,5 тыс. за кв.м).

А по информации аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU», ноябрь на вторичном рынке недвижимости столицы закрылся небольшим приростом долларовых цен (на 2,3%), среднемесячный индекс стоимости жилья вырос с 3.877 до 3.967 пунктов. Интересный факт заключается в том, что в последний месяц осени только Центральный административный округ показал отрицательную динамику по ценам в долларовом измерении (-0,6% и $6,105 тыс. за кв.м). Лидером по росту «квадратных цен» стал САО (3,4% и $3,991 тыс.). Аналитики IRN.RU отмечают, что это обстоятельство еще раз показывает - элитная недвижимость продолжает сползать по стоимости вниз с запозданием, в то время как типовое жилье уже отыграло падение и даже слегка пошло в рост.

По данным риэлторов, если летом средний срок экспозиции квартир на рынке составлял более трех месяцев, то к концу осени он сократился до двух месяцев, а самые дешевые квартиры продаются в течение 30-45 дней. Впрочем, в компании МИАН считают, что рост сделок – заслуга клиентов - участников альтернативных сделок. Сейчас доля альтернативных сделок составляет 80% от их общего количества.

Но приведенные нами цифры – лишь сухая статистика. Поговорим с живыми людьми – представителями риэлторского бизнеса о том, как изменился спрос на жилье с приходом осени, как это сказалось на числе сделок и как отреагировали цены.

Андрей Банников, исполнительный директор: Заметное увеличение активности на рынке началось в октябре, и, я думаю, продлится до конца года. По сравнению с летним периодом число сделок выросло на 30-40 %.

Как и летом, основной спрос сконцентрирован вокруг недорогих квартир в сегменте эконом-класса. Очень хорошо продаются одно-двухкомнатные квартиры в новых домах в ближнем Подмосковье.

Рост спроса остановил снижение цен. Наблюдается хрупкое равновесие, но если после Нового года активность покупателей вырастет, то цены пойдут вверх, если не изменится, скорее всего, - останутся на нынешнем уровне.

Изношенное жилье в проигрыше
Century 21 Prime Time Realty

Елена Ижболдина, руководитель департамента городской недвижимости компании: В связи с коррекцией курса доллара, цены за квартиры, которые продавались в американской валюте, к концу осени заметно выросли. Падение цен, которое наблюдалось на рынке на протяжении последнего года, прекратилось. Сложившаяся ситуация позитивно сказалась на росте покупательской активности. Но не стоит рассчитывать, что так будет и впредь: любая коррекция курса доллара в сторону понижения его стоимости может привести к тому, что цены за квадратные метры снова поползут вниз.

На первом месте по спросу сейчас стоят квартиры в современных монолитных домах. В проигрыше – жилье в «хрущевках» и в изношенных «панелях».

Оксана Дивеева, руководитель департамента продаж городской недвижимости: Активность покупателей находится практически на докризисном уровне, но до реальных сделок часто не доходит из-за того, что покупатель и продавец не могут договориться по цене. Покупатели настаивают на существенном торге, но продавцы уже не хотят снижать цену, т.к. она и так уже сильно снижена.

В элитном сегменте, в основном, покупают квартиры в бюджете от $900 тыс. до $2, 5 млн. До кризиса эти же покупатели рассматривали варианты от $1,5 до $4 млн. Покупатели отдают предпочтение квартирам, находящимся в собственности, однако в последние месяцы они намного охотнее стали интересоваться жилплощадью на первичном рынке, т.к. появилась уверенность в том, что объекты будут достроены.

В элитном сегменте сделки в основном проходят в долларах. Говорить о повышении цен пока не приходится, т.к. любая попытка продавца повысить цену приводит к отказу покупателя от дальнейших переговоров. Впрочем, бывают единичные случаи повышения цен из-за слишком низкой цены и нахождения одновременно двух покупателей.

Покупатели сейчас диктуют свои условия, но и ликвидных предложений с соответствующим цене качеством по-прежнему мало, и если покупателю попадается такое предложение, решение надо принимать быстро.

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра Корпорации: На вторичном рынке спрос на квартиры немного подрос в сегменте эконом-класса: по сравнению с летом количество сделок купли-продажи недорогих квартир увеличилось примерно на 10%. В этом году сезонный рост активности гораздо скромнее, чем в докризисный период. Если в 2007 году осенью рост сделок достигал 15-20%, то на сегодняшний день этот показатель не превышает 5-10%. Квартиры бизнес-класса и элитные на вторичном рынке чаще покупать пока еще не стали.

На вторичном рынке наибольший спрос по-прежнему остается в сегменте эконом-класса. Чаще всего люди интересуются 1-2 -комнатными квартирами в современных панельных домах, расположенных недалеко от метро. Основные требования: обжитой район с развитой инфраструктурой, ухоженный двор, хорошее состояние и юридическая чистота квартиры, стоимость порядка 5-7 млн. рублей. При прочих равных покупатели предпочитают дома, расположенные не на оживленных магистралях, а немного дальше, в тихих дворах.

Но рост спроса не настолько существенен, чтобы подтолкнуть рост цен. Изменения цен сейчас зависят в основном от поведения пары рубль/доллар. Осенью курс доллара понижался, поэтому цены немного повышались в долларах и понижались в рублях.

За осенний период цены на самые дешевые квартиры снизились на 4,1% - с 132,3 тыс. рублей до 126,9 тыс. рублей за квадратный метр. Примерно на столько же (на 4,2%) снизилась цена на квартиры бизнес-класса - с 197,6 тыс. рублей до 189,3 тыс. рублей за квадратный метр. Качественные объекты эконом-класса подешевели чуть меньше, на 3,4% - с 146,4 тыс. рублей до 141,4 тыс. рублей за квадратный метр. Стоимость элитных квартир снизилась на 7,4% - с 232,4 тыс. рублей до 215,2 тыс. рублей за квадратный метр.

Ольга Трошина, президент Гильдии риэлторов Железнодорожного и Балашихи, генеральный директор: Наша компания работает с объектами расположенными на восточном направлении до 15 км от МКАД, поэтому мы оперируем только ситуацией на данной территории Московской области.

Осенью число сделок купли-продажи квартир увеличилось на 20-30%, а земельных участков и загородных домов - на 20%. Особенно вырос спрос на земельные участки размером от 1000 кв.м. в поселках с хорошей инфраструктурой.

В городском секторе наибольшее число покупателей ориентированы на приобретение однокомнатных квартир в любых домах, включая «хрущевки» или «брежневки», а также  9-этажные панельные дома с размерами кухни 5,5 кв.м по цене не превышающей 2,5 млн руб. Также хорошим спросом пользуются трехкомнатные квартиры. Все сделки проходят в рублях.

Ольга Шакалова, управляющий партнер компании: Со второй половины сентября спрос по сравнению с весенним сезоном увеличился примерно на 12-15%, а по сравнению с концом летнего сезона – примерно на 5-7%.

Фаворитом спроса продолжает оставаться жилье эконом-класса. БОльшее количество сделок осенью прошло именно в данном сегменте. Если еще летом можно было говорить, что покупатели ориентируется на приобретение жилья на вторичном рынке, то осенью уже пошли сделки покупки жилья эконом-класса на этапе строительства.

Далеко не последнюю роль в этой тенденции играет возрождение ипотеки. Это отчасти объясняется и тем, что покупателю важны гарантии. А одобрение строящегося объекта крупными банками - одна из составляющих надежности объекта. На одно из первых мест ставят качество объекта. Этим объясняется тот факт, что хуже всего продавались объекты, застройщики которых сделали упор только на ценовое конкурентное преимущество, но не позаботились о качестве и темпах строительства.

Самое важное условие при продаже жилья на вторичном рынке – это правильно определить стоимость объекта. Сейчас предложение значительно превышает спрос. Если до кризиса покупателю необходимо было просмотреть от четырех до шести квартир, то сейчас эти цифры изменились на 10-15. Главная задача брокера - ознакомить продавца с предложениями, уже существующими в районе и помочь принять правильное решение о его стоимости, не переоценивая объект. В ином случае, цену все равно придется снижать, но при этом будет потеряно время.

Николай Андреев, генеральный директор: Рост количества звонков покупателей и продавцов наметился с июля. По сравнению с I полугодием за июль-ноябрь 2009 г. число сделок в компании «Пересвет-Недвижимость» выросло примерно на 20-30%.

Сейчас спросом пользуются квартиры в домах эконом-класса. В первую очередь распродаются недорогие однокомнатные квартиры. Но срок заключения сделки определяется ценой предложения - чем ниже цена, тем быстрее находится покупатель. Сложнее всего продавать квартиры большой площади в домах бизнес-класса.

Предложений от собственников жилья в новостройках по переуступке права сейчас на вторичном рынке немного - около 10%. Продавец не сможет реализовать квартиру с выгодой для себя, когда дом еще не построен, или документы на собственность еще не оформлены. К тому же отсутствие правоустанавливающих документов значительно снижает стоимость жилья. Если строительство дома ведется низкими темпами, или вообще приостановлены работы, продажа становится практически нереальной.

Большинство сделок проходят в рублях. Снижение курса доллара практически не влияет на сделки. По данным нашей компании, снижение цен на вторичном рынке продолжается. За последний месяц - на 1-2,5%.

Самые эффективные инструменты продаж – грамотный продавец и грамотная реклама. Если компания не может обслужить клиента на должном уровне, при текущей конкуренции потенциальный покупатель спокойно найдет других продавцов. Риэлтору необходимо понять желание покупателей и найти для него лучший вариант.

Покупатель стал главным  на рынке
Иинвестиционно-девелоперская  компания «Сити-XXI век»

Ирина Карпова, руководитель отдела вторичного рынка: Снижение цен на вторичном рынке приостановилось к середине октября, а в начале ноября уже отметился рост в ответ на активизировавшийся отложенный спрос. Объем сделок увеличился по отношению к первому кварталу 2009 г. в два раза.

У покупателей ключевым фактором при выборе квартир выступала цена. Наибольшим спросом пользовались квартиры при условии, если цены на них были ниже рыночной. Уступка по цене должна была быть не менее 5%-10%. В основном снижение цен наблюдалось в секторах эконом и бизнес - класса. 

Покупатель стал главным  действующим лицом на рынке недвижимости, диктующим свои правила. Продавцы стали  более  чутко реагировать на запросы покупателя. Мы отмечаем рост   затрат на привлечение покупателя.

Резюме портала Metrinfo.Ru
Как видим, большинство опрошенных нами экспертов пока не склонны давать оптимистических прогнозов, но и пессимизма в их словах тоже стало меньше. В определении основных тенденций рынка наши собеседники, в принципе, проявили единодушие. Все отметили увеличение сделок этой осенью, в фаворитах у риэлторов – качественный эконом-класс, сделки в основном проходят в рублях, за исключением элитного рынка, про рост цен почти никто не говорит, наоборот – несколько наших экспертов зафиксировали незначительное понижение.