Вторичный рынок: территория осторожного оптимизма. Начало сентября – удешевление остановилось

Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Квартиры и новостройки"

Журналисты, пишущие о недвижимости, обычно концентрируются на первичном рынке. Это понятно: продают новостройки крупные фирмы, и масштабы возведенных миллионов квадратных метров и заработанных миллиардов долларов завораживают. «Вторичка», где частные лица копошатся со своими единичными квартирками, выглядит на этом фоне бледновато.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

Сегодня, однако, Интернет-портал о недвижимости Metrinfo.Ru решил поговорить именно о московском вторичном рынке. Причин этому две. Во-первых, «вторичка» намного крупнее: даже в докризисные времена здесь совершалось примерно в пять раз больше сделок, чем на первичном рынке. Что творится сегодня – достоверных данных нет, но очень похоже, что отрыв этот еще более увеличился. Вторая причина вытекает из первой: коль скоро вторичный рынок сохранил большую активность, именно он и может стать тем локомотивом, который вытянет всю нашу realestate.

Проектная декларация на рекламируемом сайте Выгодный февраль в ЖК "Купавна2018" Экономия до 304 000 руб.! Ипотека от 7,35%. Вся инфраструктура. Выдаем ключи! Горьковское ш. 1,3 млн руб. Узнать телефон

Все познается в сравнении…
Ситуацию с продажами можно оценить по двум показателям: ценам и оборотам. По первому из них рынок неновых квартир в результате кризиса потерял, по разным оценкам, 25-35%. Это, в общем-то, столько же, сколько и другие сегменты (не считая коммерческой недвижимости, где снижение цен оказалось еще сильнее – до 40-50%). А вот количество сделок сократилось значительно меньше, чем у всех «конкурентов».

«Спрос на вторичные квартиры снизился в гораздо меньшей степени, чем на новостройки, - говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра Корпорации «Инком». – Объясняется это просто: при покупке квартиры на вторичном рынке нет риска недостроя или срывов сроков сдачи объекта, не нужно вкладывать большие деньги в ремонт, чтобы привести бетонную «коробку» в относительно жилой вид».

«Доля сделок во вторичном сегменте (превалирующая и в прошлом) сегодня стала еще более значительной, - поддерживает коллегу Алексей Кудрявцев, директор аналитического центра МИАН. – Произошло это, прежде всего, за счет перетока покупателей с первичного рынка: объем предложения ликвидных новостроек стремительно сокращается, потребители не готовы инвестировать в строительство на начальной стадии, а цены на построенные объекты уже сопоставимы со стоимостью вторичного жилья. При этом, в отличие от ситуации двух-трехлетней давности, вторичный рынок сегодня предоставляет хорошие возможности выбора современных качественных домов».

Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. Новая Москва Узнать телефон

Сентябрьское потепление
Осень в этом году ждали как никогда – традиционно в конце августа-сентябре начинается новый деловой сезон, сопровождающийся оживлением и на рынке недвижимости. Надежды эти в целом оправдались. «Со второй недели августа мы наблюдаем резкий всплеск активности покупателей», - говорит Станислав Коротков,  руководитель отдела Управления вторичного рынка холдинга МГСН. По его мнению, вызвано это двумя факторами: нестабильностью на валютном рынке и притоком в Москву граждан из других городов РФ, желающих купить квартиру. В целом, подводит итог эксперт, «окончательно определились правила игры на изменившемся рынке недвижимости, и клиенты перестали занимать выжидательную позицию».

Аналогичные мысли высказывает и Феликс Альберт, президент компании «ХИРШ-Россия». По его словам, еще в июле среди покупателей преобладали «туристы» - они смотрели квартиры, а потом говорили, что еще подумают, посмотрят другие варианты, посоветуются с родственниками. «Иногда они даже торговались, но было видно, что делают это «ради процесса», - отмечает Феликс Альберт. – Просили на квартиру стоимостью 8 млн. руб. скидку в 2 млн., и было видно, что – если продавец согласится – они попросят еще два миллиона».

С середины августа на рынке появились те, кого можно назвать «мотивированными покупателями». Они заинтересованы в покупке. Торгуясь, не требуют невозможного, а добиваясь уступок, соглашаются купить. Следует отметить, что пропорционального увеличения количества сделок еще не произошло: процесс их заключения долгий, и те покупатели, которые внесли авансы в августе, выйдут на государственную регистрацию не раньше середины сентября. Но тенденция налицо.

Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовые квартиры,10 мин. м.Динамо Машиноместо в подарок! Дом сдан! От 14,8 млн руб. 10 мин. м. Динамо. Рассрочка 0%. Выдаем ключи! от 14,8 млн руб. Capital Group Узнать телефон

Удешевление? Остановилось!
Значений «средней для рынка стоимости 1 кв. м» существует, вероятно, столько же, сколько и подсчитывающих их аналитиков. Каждый исследователь пользуется своей собственной системой – и результаты получаются разными. Но, по большому счету, это и неважно: вряд ли кому-то придет в голову выставлять цену на собственную квартиру, перемножая ее площадь на «средние» цифры. Недвижимость слишком индивидуальна…

Куда важнее, на взгляд автора, другое: динамика. А здесь оценки большинства экспертов сходятся: серьезное удешевление шло до минувшей весны, по сравнению с пиком (он пришелся на лето 2008 года) цены потеряли 25-35%. А вот с июня они практически встали.

«Показатели динамики рублевых цен уже вплотную приблизились к нулевым значениям, - высказывает общую мысль Алексей Кудрявцев (МИАН). – По итогам июля средняя стоимость 1 кв. м вторичного жилья в Москве сократилась на 0,6% и составила 147,5 тыс. руб.». Добавим, что по собственным данным Metrinfo.Ru стоимость московского метра около 122 тысяч рублей.

Есть и другой признак, подсказывающий, что цены стабилизировались. Это – размер торга. На снижающемся рынке не то, чтобы покупатели активнее выколачивают из продавцов скидки (они это делают всегда) – но продавцы проявляют больше готовности «прогнуться». Сегодня – иначе. «Фактические цены сделок уже вплотную приблизились к реальным рыночным значениям, - говорит по этому поводу Алексей Кудрявцев. – И покупатели, и собственники пришли к пониманию объективной рыночной стоимости квартир. Максимальный размер торга сегодня редко превышает 5% - это показатель стабильного рынка». По информации Станислава Короткова (МГСН), в ценовом сегменте до 6 млн. руб. продавцы готовы торговаться на 50-100 тыс., в сегменте дорогой (свыше 20 млн. руб.) недвижимости – на 0,5-3 млн. руб. Переводим в проценты и получаем, что в самом дешевом сегменте размер торга составляет 1-1,5%, в более дорогом – 15% максимум. Впрочем, «элитка» и до кризиса жила по собственным законам – выставить цену «от души», а потом снижать ее, сопровождая действо ритуальным посыпанием головы пеплом, всегда было здесь в порядке вещей…

Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район «Скандинавия». Старт продаж в доме №7. 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Узнать телефон

Покупатели и продавцы: сколько их…
Во времена ажиотажного спроса риэлторы говорили, что на каждого желающего продать квартиру приходится пять покупателей. Сегодня – точно наоборот: пять квартир на одного покупателя. Людям с деньгами, конечно, приятно. Продавцам страшновато, но можно напомнить, что в декабре-январе покупателей не было вообще. Так что нынешнее не самое сахарное состояние – огромный прогресс…

Баланс спроса и предложения продолжал бы постепенно выправляться, когда бы не одно «но». В августе предложение резко прибавило: как считает Феликс Альберт («ХИРШ»), за счет вернувшихся продавцов. «Ежедневно в базе данных мы фиксируем примерно по 10 объектов с одинаковой историей: она уже выставлялись в январе, феврале, марте, апреле, но после этого были сняты владельцами с продажи, - говорит он. – Причина: неадекватные ожидания по цене. По опыту прошлых лет эти люди знают, что в августе на рынке обычно бывает ажиотаж – вот они и решили попытать счастья еще раз. Примечательно, что эти собственники вовсе не настроены снижать цену – она часто не только не «весенняя», но и «докризисная».

Дальнейшее развитие ситуации во многом зависит от поведения этих «подснежников». Если, не получив желаемой высокой цены, они вновь уйдут – цены устоят. Если же решат, что лучше продать за любые деньги – то вполне способны обвалить рынок.

Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Загородный квартал" Современные 1-4-комнатные квартиры. Площадь от 55 до 142 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! Узнать телефон

…и чего они хотят?
Станислав Коротков (МГСН) делится своими соображениями о том, почему люди заключают сегодня сделки. Покупатели, по его словам, появляются по двум обстоятельствам:

1) жесткая необходимость в жилье – чаще всего при переезде из другого города, где своя старая квартира продана;
2) личные умозаключения о том, что наступило ценовое «дно».

Что до продавцов, то у них тоже два резона:

1) острая потребность в деньгах;
2) тоже личное умозаключение о ценовом «дне» - но прямо противоположное: что это самое «дно» еще впереди, и падение цен продолжится.

Андрей Банников, исполнительный директор агентства «Азбука Жилья», считает, что на вторичный рынок возвращаются инвесторы – те, кто приобретает жилье с целью вложения денег. Дмитрий Таганов («Инком») обращает внимание и на такой аспект: из-за кризиса многим покупателям пришлось скорректировать свои запросы. «Многим сократили зарплату или задерживают ее выплату, кто-то лишился премии по итогам года, - отмечает эксперт. – В итоге люди, которые рассчитывали на покупку отдельной квартиры, вынуждены покупать комнату и жить в коммуналке. И стоимость комнат упала не так сильно, как отдельных квартир».

«На передний план вышла необходимость решения жилищного вопроса, при этом пользовательские характеристики стали не столь важны, как прежде. Москвичи выбирают себе жилье по карману, а возможности стали гораздо скромнее, - соглашается Ольга Антонычева, директор отделения агентства «МИЦ-недвижимость». – В результате количество сделок в сегменте комнат увеличилось в два с лишним раза  по сравнению с тем же периодом прошлого года. Наибольшей популярностью пользуются объекты до 2 млн. руб., расположенные ближе к центру столицы, в двух- и трехкомнатных квартирах».

Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино"! Акция - Скидка 14%! Ипотека с господдержкой 6%! 3 км от м.Некрасовка 2018г. 2 школы, 5 дет.садов. от 1,8 млн руб. Узнать телефон

Рубль или доллар?
В 90-х годах прошлого века московский вторичный рынок был почти на 100% долларовым, в середине нынешнего десятилетия началась дедолларизация. В прошлом году, когда американская валюта за несколько месяцев подорожала относительно российской едва ли не в полтора раза, продавцы, естественно, пожелали вернуться к «зеленым». Но не получилось – прежде всего потому, что недвижимости тогда никто не покупал. Ни за рубли, ни за доллары – вообще никак.

Сегодня на рынке установилась стабильность. Почти весь эконом-класс продается за российскую валюту. У покупателей другого нет, продавцы рады любым деньгам. К тому же, доллар в последние месяцы не сказать чтобы активно растет – во всяком случае, настолько, чтобы расчеты в нем оправдывали риск (напомним, что продавать за иностранную валюту – административное правонарушение). Валютным (с участием не только доллара, но и евро) остается только самый дорогой сегмент. Оперирующие там люди – «граждане мира», часто они имеют бизнес и недвижимость в других странах, валютные счета. Им и считать в «тех» деньгах иной раз привычнее…

Дела ипотечные
Тема сама по себе огромная, поэтому в данной статье о ней в двух словах. Мнения наших консультантов разделились. Дмитрий Таганов («Инком») считает, что банки сохраняют к ипотеке прохладное отношение. «Реально с ипотекой работают не более десятка банков на вторичном рынке и практически один Сбербанк – на первичном, - говорит эксперт. – Официально, конечно, работающих с ипотекой банков больше, но ставки по кредиту иначе как заградительными не назовешь».

Другие аналитики, однако, полагают иначе. По мнению Алексея Кудрявцева (МИАН), банки постепенно восстанавливают систему предоставления кредитов, потребители уже не исключают возможности применения ипотеки при условии экономической целесообразности. Станислав Коротков (МГСН) отмечает, что в последний месяц на рынке появились покупатели с маленькими кредитами - от 1 до 3 млн. руб. «Ипотечное кредитование набирает обороты, - делает вывод эксперт. – По сравнению с началом 2009 года, в июне количество выданных рублевых ипотечных кредитов на вторичном рынке возросло более чем в два раза».

О перспективах
Несмотря на всем заметные положительные черты, все эксперты крайне осторожны в прогнозах. Рынок недвижимости – часть экономики страны, а наше национальное благосостояние (как ни печально это признавать) базируется на одном-единственном параметре: цене барреля нефти на мировых биржах. Поэтому единственное, что нам остается – это молиться на повышение этой самой цены и ругаться на Барака Обаму за то, что он недостаточно эффективно восстанавливает экономику США. Никаких других вариантов, по сути, нет…