Сначала – ажиотаж, а потом?

Льготная ипотека поможет, но от необходимости снижать цены не избавит

Политические события февраля-марта 2022 года перевернули всё вокруг. После того, как Россия начала военную операцию, Запад применил против нашей страны запредельные санкции, которые прежде себе никто не мог и представить. Из-за заморозки части золотовалютных резервов Центробанка в долларах, евро и фунтах стерлингов, регулятор не смог на торгах проводить интервенций, и курсы доллара и евро побивали все рекорды, доходя до значений 120 и 130 рублей соответственно. Защищая рубль от девальвации, ЦБ был вынужден поднять ключевую ставку до 20% годовых. Также власти приняли еще ряд специальных мер, в частности, - обязали импортеров продавать 80% валютной выручки, начали готовиться к переходу продаж газа Европе за российские дензнаки. Это действительно успокоило рубль, который к 31 марта показал результат 84 за доллар и 93 за евро.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

Как всегда и бывает во времена турбулентности, граждане побежали покупать квартиры, уповая на защиту, сохранность, и если повезет – преумножение денежных средств. К слову, те клиенты, у кого были валютные сбережения даже и выиграли. Образовался ажиотажный спрос. То есть, всё очень похоже на картинку конца 2014 года, когда покупатели буквально штурмовали отделы продаж недвижимости. Тогда тоже были санкции и девальвация рубля.

После того, как ЦБ поднял ставку до 20%, банки тоже установили запредельные проценты по коммерческой ипотеке и в марте рынок подпитывался «живыми» деньгами, а также средствами заемщиков, успевших получить одобрение от банка на выдачу кредитов по старым ставкам. Но уже с 1 апреля стартует обновленная программа льготной ипотеки с государственной поддержкой. Предназначена она для покупки квартир на первичном рынке. Напомним, как изменились параметры программы. Для Москвы и Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области кредитный лимит подняли до 12 млн рублей, для регионов - до 6 млн рублей, а ставку - с 7% до 12% годовых. Пока данные условия рассчитаны на три месяца - до 1 июля 2022 г. В целом это разумное государственное решение, которое поддержит заемщиков. Напомним, что льготная ипотека с аналогичной ставкой действовала у нас в 2015-м году и пользовалась успехом. Хотя, конечно, психологически тяжело переходить на почти удвоенные проценты.

Но вот вопрос: сможет ли льготная ипотека под 12% предотвратить коррекцию рынка, которую аналитики рынка давно прогнозируют? Ведь за год с лишним (с весны 2020 г. по июль 2021 г) прежняя льготная ипотечная программа со ставкой 6,5% годовых (на практике банки и застройщики ее снижали еще) разогнала спрос и цены. Из-за этого новостройки московского региона за последний год с небольшим прибавили в цене 30-40%, а в некоторых сегментах и 50%. Вторичные квартиры за последние два года подорожали в «старой» Москве на 40%, в Новой – на 42%, в Подмосковье - на 60%. (На «вторичке» господдержки не было, но «обычная» ипотека была вполне доступной).

Да, в июле льготную ипотеку переформатировали, и в Москве она перестала действовать, но застройщики стали активнее субсидировать ставки за свой счет. Квартиры продолжали раскупаться, а цены – расти.

Спрос пока не унимается. Еще недавно его подстегивало изменение политики Центробанка, который еще до резкого скачка до 20% медленно, но неуклонно поднимал ключевую ставку, а народ пытался уцепиться за «старые» проценты, брал кредиты и шел за квартирами. Например, в этом феврале Росреестр зафиксировал рекордный спрос на жилье в Москве: число ДДУ составило 10 138, что по сравнению с февралем прошлого года больше на 32,7%. Также ведомство насчитало 13 418 (+11,2%) сделок на  вторичке и 10 838 (+18%) ипотечных договоров. И большинство февральских квартир было куплено еще до начала спецоперации и всех последующих событий, то есть в более-менее спокойное время. В марте геополитическая ситуация окончательно разгорелась, и возможно, статистика этого месяца окажется еще более впечатляющей. А с апреля «в бой» вступает льготная ипотека под 12% готовых, которая еще подгонит покупателей на рынок новостроек.

Что касается вторичного рынка, то там сейчас ситуация сложная, потому что льготные ипотечные программы на него не распространяются. К тому же растерянные продавцы снимают с продаж квартиры, - у них нет понимания, сколько стоит их жилье. Вторичный рынок наверняка просядет на какой-то период времени, по крайней мере, до момента пока Центробанк не опустит ключевую ставку до приемлемых уровней. Но совсем не умрет – его поддержат альтернативные сделки.

Но и рынку новостроек вряд ли удастся избежать снижения продаж, так как ипотечный спрос практически был исчерпан за 2020-2021-й год при куда более низких ставках. А как сложится экономическая ситуация в ближайшее время, можно только догадываться. Люди могут терять работу, у них будет меньше денег, все дороже будет обходиться рядовой поход в магазин за едой и прочими необходимыми для жизни товарами. Очень может статься, что людям будет не до квартир, тем более по нынешним ценам, которые продолжают расти!

Строителям придется уступить

Понятно, что строители сегодня жалуются на подорожание строительных материалов, особенно импортных, сбои в поставках и т.д. Но государство поддержит системообразующую отрасль субсидированными ставками по проектному финансированию, упрощением порядка оформления документов. Обсуждается даже поэтапное раскрытие эскроу-счетов. Поэтому строители будут нормально работать, но если они хотят, чтобы люди покупали квартиры хорошими темпами, им придется уступить в цене и смириться с тем, что прежних супердоходов какое-то время не будет.

Кстати, напомним, что последний раз крупный ценовой откат на 15-20% произошел в период 2015-2017 гг, когда как раз действовала первая программа льготной ипотеки под 12%. История любит аналогии.