Накануне Нового года всегда интересно заглянуть в будущее и поговорить о том, как может повести себя рынок недвижимости столичного региона, что произойдет с ценами. Наиболее популярны у покупателей подмосковные новостройки и московская вторичка. На них мы и сконцентрируем основное внимание.
Прошедший 2012 год был более-менее стабильным для рынка недвижимости Москвы и Московской области. Значительного роста цен не произошло. Прогноз, сделанный аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» еще в канун 2012 года, - «топтание» цен на месте с небольшими перепадами то в одну, то в другую сторону, и небольшой рост цен по итогам года в пределах инфляции - сбылся.
Что касается возможного развития событий в году наступающем, то в целом картина получается похожая. Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», в беседе с корреспондентом «Портала о недвижимости MetrInfo.Ru» отметил две основные тенденции, которые будут определять поведение цен на недвижимость. С одной стороны, перспективы для их существенного роста отсутствуют - для большинства покупателей они и так завышены. С другой стороны, цены падать тоже не будут, потому что на рынке явный дефицит предложения, который поддерживается спросом со стороны покупателей из других регионов России и бывших союзных республик. «Мой прогноз на следующий год – это динамика от нуля (то есть цены останутся неизменными) до прироста на уровне инфляции в пределах 7-10%», - говорит аналитик.
Если же подробнее рассмотреть ситуацию на рынке новостроек Подмосковья, то, по мнению Олега Репченко, на сегодня там недостатка предложения нет: жилья строится много и рынок уже близок к затовариванию. Впрочем, это затоваривание может быть предотвращено: предыдущий губернатор Подмосковья Сергей Шойгу еще до перехода на новую должность начал предпринимать меры по ограничению бездумной жилой застройки. Скорее всего, такой подход переймет и новое руководство области.
Так что на сегодня на рынке новостроек Подмосковья возможностей для роста цен даже меньше, чем на первичном рынке Москвы. Есть, конечно, еще и Новая Москва, которую по причине значительной отдаленности от МКАД многие до сих пор считают Подмосковьем, хотя административный статус территории уже изменен. Однако в Новой Москве, допускает аналитик, рост возможен, но в большей степени за счет пиара и создания ажиотажа со стороны застройщиков и продавцов. В остальной части Подмосковья цены останутся примерно такими же, как и сегодня, если прирост и будет, то несущественный.
А в столице, наоборот, новостройки показывают рост цен, потому что их мало, соответственно, спрос на них накапливается. И нередко бывает, что новый жилой комплекс, выйдя на продажу, за год прибавляет в цене 10-15-20%.
На вторичном рынке ситуация принципиально другая. Как показывают итоги 2012 года, прирост на вторичке составил в среднем 5-7%. При этом есть немало объектов, которые в цене вообще не изменились. «Я думаю, что в 2013 году будет примерно такая же картина, - прогнозирует Олег Репченко. - Существенного роста не ожидается, а если он и будет, то на уровне инфляции – те же 5-7%. При этом более удачные объекты, которых немного (примерно пятая часть рынка), могут подорожать и на 10%, а остальная масса останется при своей цене. Но вполне допустимо, что роста цен не будет вообще».
Свое видение перспективы развития рынков недвижимости Москвы и Подмосковья есть и у экспертов компаний. С ними они и поделились с читателями портала www.metrinfo.ru.
На вторичном рынке Москвы глобальных перемен не будет
Наши эксперты единогласно пришли к мнению, что ситуация на вторичном рынке будет стабильной и ждать в будущем ни резкого скачка цен, ни их падения не стоит. Экономические причины внутри страны, в числе которых отсутствие тенденции к значительному повышению заработных плат большинства россиян, а как следствие - и к росту общих доходов семей, плюс высокий процент за пользование ипотечным кредитом - эти обстоятельства не способствуют высокой активности покупателей на вторичном рынке. С другой стороны, на столичную недвижимость всегда есть спрос, и среди россиян, и приезжих из других государств.
Инфляция – это процесс, с которым неважно справляются не только в России, но и во многих западных странах. Соответственно, деньги дешевеют, а цены и на услуги, и на товары первой и не первой необходимости растут. Поэтому эксперты так активно используют терминологию «рост цен на уровне инфляции».
Андрей Банников, руководитель департамента вторичного жилья компании «Азбука Жилья»:
Я не жду никаких волн понижения или повышения стоимости жилья на вторичном рынке Москвы в начале следующего года. Скорее всего, начиная с февраля активность рынка вырастет опять, но торговля будет происходить на существующем уровне цен. Существенный рост рублевого ценника на квартиры может случиться лишь при серьезном ослаблении рубля к мировым валютам. И по-прежнему основной спрос будет сконцентрирован в сегментах жилья эконом и комфортклассов.
Ольга Маркова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест»:
На вторичном рынке столицы основной спрос будет сосредоточен на более доступных вариантах эконом- и комфорткласса, благо на продажу, по последним данным, выставлено более 80 тыс. вариантов квартир. Рост цен сохранится на уровне инфляции - 12-13% в год.
Лев Литовкин, руководитель офиса «Митино» компании «ИНКОМ-Недвижимость»:
Мы не ожидаем глобальных перемен на рынке квартир. Если экономическая ситуация останется стабильной, то и стоимость жилой недвижимости будет изменяться в пределах инфляции. Рост спроса на городское жилье возможен в случае снижения ставок по ипотеке. Это даст людям дополнительную возможность приобрести жилье, пусть даже с использованием заемных средств.
Новостройки Подмосковья будут дорожать на 1-2% в месяц
Никто из экспертов не предрек заморозку или снижение цен на первичном рынке Подмосковья. Одна из причин – дорожающие энергоносители. В России эта динамика даже не зависит от ситуации на мировом рынке.
Во многом ценовая ситуация зависит от объема предложения и спроса. Возводя на протяжении последних лет наибольшие объемы жилья в России, подмосковные застройщики довольно сильно заполнили нишу предложения. В некоторых городах Подмосковья спрос оказался ниже, поэтому на первичном рынке есть готовые дома с непроданными квартирами, которые отделы продаж не могут реализовать уже не один год. Соответственно, застройщикам не будет резона повышать цены на такие объекты. Скорее возможно обратное – специальные акции со скидками, которые спровоцируют спрос и будут способствовать скорейшим продажам. Вместе с тем допустимо, что отдельные самые удачные новостройки будут расти в цене быстрее остальных. В целом же эксперты не предрекают бОльшую динамику цен, чем 1-2% в месяц.
Марина Тимашова, заместитель директора по маркетингу девелоперской компании «Сити-XXI век»:
Несмотря на увеличивающийся объем предложения, затоваривание рынка новостроек в Московской области вряд ли произойдет. Представленный в продаже ассортимент квартир динамично поглощается рынком.
При условии отсутствия кардинальных изменений экономической ситуации в следующем 2013 году рынок жилья Московского региона, скорее всего, продолжит демонстрировать состояние «волатильной стабильности». Как и в 2012 году, на рынке будет присутствовать реальный покупатель, но ориентированный на качественные предложения по адекватным ценам и в большинстве своем ограниченный по средствам. Таким образом, рублевые цены на квартиры в новостройках продолжат умеренный рост, отыгрывая темпы инфляции.
Наталия Иванова, директор по связям с общественностью группы компаний «ПИК»:
При построении прогнозов мы, как правило, очень консервативны и закладываем рост цен на уровне инфляции, но он всегда оказывается выше.
В 2013 году сохранится основная тенденция этого года – комплексное освоение территорий. Подмосковье остро нуждается не только в строительстве новых домов, но и в развитии инфраструктуры строящихся районов.
Что касается планов группы компаний «ПИК», то в новом году мы ожидаем увеличения объемов строительства на 15-20%. В следующем году компания начнет активное строительство проекта комплексной застройки в Железнодорожном (всего планируется построить порядка 460 тыс. кв. м, в 2013 году будет сдан один корпус на 12 290 кв. м).
Кроме того, в будущем году группа полностью завершит проект комплексной застройки в районе Юбилейный в Химках и строительство жилого дома в Щербинке.
В 2013 году в Московской области группа компаний «ПИК» планирует построить 4 детских сада (3 в Химках и 1 в Люберцах), 4 школы (3 в Химках и 1 в Люберцах), а также 2 поликлиники на 100 посещений в смену каждая.
Олеся Кошкина, директор по маркетингу TEKTA GROUP:
В 2013 году рынок продолжит свое развитие, прирастая ежемесячно на 1,5 - 2%. Никаких кризисов ожидать не приходится, и даже серьезные политические риски вряд ли нарушат спокойствие.
Василий Фетисов, коммерческий директор бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость-Москва»:
В 2013 году первичный рынок Подмосковья продолжит активно развиваться: девелоперы будут наращивать объемы предложения. При этом, с большой долей вероятности, в радиусе 25 км от Москвы появятся новые «точки роста», а в городах частично затоваренных, как Видное и Балашиха, первичный рынок будет пополняться преимущественно за счет вывода плановых очередей в строящихся проектах.
Значительный объем предложения приведет к тому, что девелоперы перейдут от экстенсивного развития к качественному улучшению проектов – внедрение разнообразной архитектуры, внедрение инновационных технологий в строительство, детальной проработки инфраструктурного наполнения. Эта тенденция заметна уже сейчас: все больше компаний переходит на комплексный подход к освоению территории – появляются «микрогорода», «мини-полисы» и т.п.
Мы ожидаем, что платежеспособный спрос на жилье экономкласса в Московской области сохранится стабильно высоким. Не изменит ситуацию даже возможное повышение процентных ставок по ипотеке - от 1 до 1,5% годовых.
Григорий Алтухов, советник президента Финансово-строительной корпорации «Лидер»:
Несмотря на то что Подмосковье лидирует по объемам строящегося жилья, спрос на квартиры здесь будет оставаться стабильно высоким. Даже появление новых проектов в пределах МКАД не сможет удовлетворить спрос на столичное жилье, и Подмосковье по-прежнему будет первым в списке возможных вариантов как у москвичей, так и у жителей области и регионов.
Увеличение стоимости жилья и объемов возможных сделок во многом будут зависеть от экономической ситуации, темпов роста ставок по ипотеке. Если не случится каких-то глобальных потрясений в виде колебаний курса рубля, обвала цен на нефть или, например, полного запрета на строительство новых проектов в области и переноса правительственного центра, скажем, за Урал, рост цен сохранится на нынешнем уровне и будет составлять в целом по рынку от 1 до 2% ежемесячно.
Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ»:
В случае отсутствия глобальных потрясений в 2013 году рынок новостроек Подмосковья продолжит пополняться новыми объектами, спрос, вероятнее всего, будет стабильным с традиционными сезонными колебаниями (всплески весной и осенью, затишье летом), рост цен ожидается умеренный, на уровне 10-12% в год.