Загородный рынок: покупаем коттедж. Выбираем лучшие предложения на первичном и вторичном рынках по цене до 15 млн рублей. Взвешиваем все плюсы и минусы

По мнению экспертов, покупателям прежде всего нужно определиться с приоритетами. Как объяснила «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН», основные вопросы, возникающие при покупке дома, - о сроках начала ремонтных работ, вводе в эксплуатацию и начале функционирования социальных объектов, если такие предполагаются. При этом, по оценке Сергея Нагорного, коммерческого директора компании «Пробизнес-Девелопмент», бюджет покупки в 15 млн рублей включает в себя проекты, относящиеся к нижней границе сегмента бизнес-класса; в рамках сегмента эконом, исходя из практики компании, можно рассматривать объекты стоимостью до 8-9 млн рублей.

Ирина Наумова, заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» по маркетингу и PR, обращает внимание на разные «типы» покупателей. Есть люди, которые предпочитают покупать загородные коттеджи на первичном рынке и уже вносить изменения, производить отделку дома «под себя». И есть покупатели, которые согласны с тем, что предыдущий хозяин уже произвел все основные неизбежные «доработки», сделал ландшафтный дизайн и так далее.

«По нашей статистике, в данном бюджете количество обращений в обоих случаях примерно одинаково», - рассказывает Сергей Нагорный («Пробизнес-Девелопмент»). По данным эксперта, еще несколько лет назад качественного первичного предложения на загородном рынке в указанном бюджете практически не было, поэтому покупатели вынуждены были искать варианты именно на вторичном рынке.

Асет Гайрабекова, генеральный директор компании «ДевиКо. Девелопмент и Консалтинг», ссылаясь на опыт своей компании, отмечает, что в основном выбор останавливается на первичном рынке. При таком бюджете покупатель может выбирать коттеджи практически на любом направлении: как эконом, так и бизнес-класса, как для сезонного, так и для постоянного проживания. Практика компании показывает, что большинство людей рассматривают покупку коттеджа в одном из новых поселков на расстоянии 30-60 км от МКАД. Обычно это поселки с хорошей инфраструктурой, подъездными путями, охраной. На вторичном рынке подобных предложений крайне мало. Да и те, что есть, в основной своей массе перепродают люди, которые изначально приобретали коттедж с целью инвестиций.

«Кроме этого, в среднем цена коттеджа под отделку на 30% ниже объекта на вторичке, но стоимость ремонта в каждом случае индивидуальна», - добавляет Алексей Коротких, руководитель отдела продаж поселка «Novoрижский».

Все готово, только выбирай!
По данным аналитического центра корпорации «ИНКОМ», доля объектов вторичной недвижимости на загородном рынке составляет 76%. Правда, сюда попадают не только домовладения в организованных коттеджных поселках, но и дачи в садовых товариществах и других населенных пунктах. При этом объекты стоимостью до 15 млн рублей составляют 73%. По типам жилья предложение распределяется следующим образом: на долю сблокированной застройки приходится 39% объектов, находящихся в экспозиции, коттеджи составляют 17%, участки – 40%.

Если остановиться на преимуществах покупки домовладений на вторичном рынке, то, как отмечает Асет Гайрабекова («ДевиКо. Девелопмент и Консалтинг»), здесь предлагаются по большей части готовые объекты. Если на первичном рынке велика вероятность того, что придется еще обустраивать участок, заниматься отделкой коттеджа, да и сам поселок не всегда полностью готов, то, купив загородный дом у его хозяина, можно сразу в него вселяться и жить. Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ», обращает внимание на то, что готовые дома, реализуются в уже сложившейся среде: коммуникации работают отлажено, сформировано социальное окружение, затраты на отделку составляют куда меньшие суммы, чем вложения в создание интерьеров из голых стен, фактически с нуля.

«Когда берешь коттедж на первичном рынке, - говорит Ирина Наумова («НДВ-Недвижимость»), - в течение ближайшего года неизбежно проявляются разные нюансы. Например, не очень хорошо работает дренажная система на участке, плохо сделана гидроизоляция, какие-то технические проблемы с инженерией и прочее. Как правило, если берешь дом, где уже кто-то прожил несколько лет, таких моментов не возникает».

Другое важное достоинство, которое назвала Асет Гайрабекова («ДевиКо. Девелопмент и Консалтинг»), – возможность торга, который нередко бывает успешным. Все-таки частный продавец, даже если это инвестор, обычно готов идти на уступку в цене, чтобы продать как можно скорее.

Сергей Иванов, директор департамента по маркетингу и рекламе Kaskad Family, видит преимущество вторичного рынка в том, что всегда можно найти жилье, отвечающее требованиям конкретного покупателя. Выбор вторичного жилья есть практически во всех районах и по всем направлениям, чего не скажешь о первичном рынке. Развитая инфраструктура и наличие транспорта, также являются преимуществом вторичного рынка. Кроме того, при покупке недвижимости на вторичном рынке существует возможность взять ипотечный кредит на более выгодных условиях и прописаться в квартире сразу после ее оформления.

Также для покупателей важный фактор - скорость самой сделки купли-продажи выбранного жилья. На вторичном рынке все гораздо быстрее.

Еще один плюс «вторичной» покупки в том, что заранее можно сделать выводы по социальному окружению и характеру застройки соседских участков. «На первичном рынке спокойствие по данным параметрам может обеспечить разве что репутация девелопера, подкрепленная опытом ранее реализованных проектов», - говорит Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс».

Вторичка с «червоточинкой»
Но вторичные сделки имеют и свои недостатки. В организованных поселках объекты вторичной недвижимости продают в основном частные инвесторы, купившие дома еще на заре рынка загородной недвижимости. И зачастую, как предупреждает Алексей Иванов («Вектор Инвестментс»), существующее на рынке вторичное предложение экономкласса не соответствует современным критериям.

Сергей Иванов (Kaskad Family) считает, что дома могут быть не в лучшем техническом состоянии. Изношенные коммуникации, нефункциональные планировки – это основные проблемы, с которыми сталкивается покупатель жилья на вторичном рынке. Косметический ремонт может скрыть даже самые явные недостатки, поэтому есть возможность приобрести множество скрытых сюрпризов, например, треснувшие стены, прогнившие трубы, проблемы с отоплением (особенно если жилье осматривалось в теплое время). «Обязательно стоит обратить внимание на реальную планировку квартиры и ту, которая в документах, поскольку незаконная планировка несет множество проблем», - советует эксперт.

Еще деталь, которую замечает Асет Гайрабекова («ДевиКо. Девелопмент и Консалтинг»),  - при покупке коттеджа на вторичном рынке новый владелец получает планировку участка, готовую отделку, забор и все остальное в готовом виде, но не факт, что этот вид будет устраивать покупателя. Приходится либо смириться с существующим, либо заняться переделкой. Предстоит урегулировать все вопросы с выездом предыдущего собственника и передачей дома. Но самое главное – юридическое сопровождение сделки и оценка ее чистоты. На вторичном рынке загородной недвижимости предлагаются объекты с совершенно разной «историей», не всегда правильно и до конца оформленными документами и многими другими юридическими недочетами. Поэтому эксперт считает, что покупать вторичный объект также лучше в организованном поселке. В этом случае история будет более прозрачной.

Новый дом на свой вкус
Коттеджные поселки сейчас строятся практически повсеместно, и покупатели имеют возможность выбора во всех ценовых категориях, в разной степени готовности. «Кроме того, - говорит Асет Гайрабекова («ДевиКо. Девелопмент и Консалтинг»), - найти информацию о предложении на первичном рынке не составляет труда». Девелоперы в свою очередь периодически устраивают различные акции, «распродажи», какие-то объекты продаются со скидками. В ценообразовании играет роль и сезонность. Так что можно получить дополнительную экономию при покупке. «Важно, что при покупке коттеджа на первичном рынке все юридическое сопровождение сделки берет на себя продавец, - отмечает эксперт. - Нередко продавец предоставляет и другие услуги: например, подбор подрядчиков для отделки дома и взаимодействие с ними». Сергей Иванов (Kaskad Family) также считает, что цена будет значительно ниже, чем на вторичном рынке, в силу низкой готовности объекта.

Момент, на который обратила внимание Ирина Наумова («НДВ-Недвижимость»), - для некоторых покупателей очень важно быть первым хозяином объекта недвижимости. Им психологически некомфортно жить в доме, который «помнит» старых владельцев.

«Главное преимущество нового проекта состоит именно в его новизне. Строительные технологи развиваются стремительно, и в удачных проектах эти качественные улучшения особенно заметно. Кроме того, новый проект – это и новые коммуникации, новые дороги», - резюмирует Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка».

Первичка со знаком минус
Но и недостатки при сделках, заключаемых на первичном рынке, тоже есть. Сергей Иванов (Kaskad Family) в первую очередь упомянул о риске затягивания строительства, проведения инженерных коммуникаций, дорог.

«Например, - говорит Ирина Наумова («НДВ-Недвижимость»), - ваш коттедж может быть уже готов, а газ к нему еще не подведен, или не сделали вовремя ливневую канализацию и произошло подтопление вашего участка».

Также покупателям могут предложить на выбор дома в строящихся поселках, где сами они еще не готовы, но существуют некие выставочные образцы. Поэтому покупатель может ждать годами, пока не будет завершен не только интересующий дом, но и весь поселок или хотя бы данная очередь строительства.

«На рынке есть немало проектов, которые до сих пор заселены только на 10-15%, притом что проданы все дома», - резюмирует Сергей Нагорный («Пробизнес-Девелопмент»).

Сколько стоят?
И все же для многих покупателей главный ориентир - цена. Как подсчитала Асет Гайрабекова («ДевиКо. Девелопмент и Консалтинг»), дом в организованном поселке на вторичном рынке, как правило, дороже, чем на первичном, на 15-20%.

Екатерина Лобанова («ОПИН») приводит примеры конкретных предложений. Так, стоимость дома из блоков в КП «Александрово» от застройщика площадью 290 кв. м на 11 сотках без отделки – 13 млн руб., аналогичный вариант частника на участке 12,7 сотки – 16,3 млн рублей. В готовом КП «Истрия» (Новорижское ш.) девелопер реализует дома как без отделки (130 кв. м - 5,2 млн руб.), так и с ремонтом (130 кв. м – 6,5 млн руб.; с мебелью - около 7 млн руб.). Аналогичный вариант на вторичке обойдется в 10,5 млн рублей.

На вторичном рынке выбор предложений тоже обширный и на престижных направлениях много предложений дешевле 15 млн рублей. Дмитрий Таганов («ИНКОМ») рассказал, что на вторичном рынке по калужскому направлению можно купить дом всего за 6 млн рублей. Например, за эту цену выставлен дом в КП «Витязь», расположенный в 15 км от МКАД. Дом имеет площадь 200 кв. м, участок – 15 соток. Все коммуникации подведены. На Рублево-Успенском шоссе есть домовладение за 11 млн рублей. Дом в 200 кв. м расположен на 6 сотках земли в КП «Горки 10» в 10 км от МКАД. На Новой Риге купить скромный дом на вторичке можно за 10,5 млн рублей. За эти деньги предлагается объект в КП «Павловы Озера» площадью 193 кв. м на участке 6 соток. Все коммуникации подведены. На Киевской трассе в 22 км от МКАД предлагается дом 450 кв. м на участке 15 соток с коммуникациями (КП «Хутор Брехово») стоимостью 12 млн рублей. По Дмитровскому шоссе есть предложение в КП «Мечта» в 23 км от МКАД. За 10,2 млн рублей здесь можно купить дом площадью 203 кв. м на участке 6 соток.