Примерно год назад Москва расширилась на юг, достигнув границ Калужской области, и все населенные пункты, расположенные на этой территории, вошли в состав новых округов – Новомосковского и Троицкого. Для дачников пока мало что изменилось, но мысли о будущем многим не дают покоя, ведь мегаполис и дачные домики как-то несовместимы. С другой стороны, власти обещают развитие инфраструктуры, метро и автотрассы, а с таким подходом дача может превратиться в престижный столичный дом.
Вопросом задаются и те, кто только собирается покупать загородное жилье: стоит ли рассматривать Новую Москву или нет? И чтобы развеять сомнения, «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил разобраться, какая судьба ждет загородные и дачные поселки на присоединенных к столице землях, что здесь предлагается, каковы цены и перспективы.
Статистика и обещания
До присоединения к столице бОльшая часть территории Новой Москвы служила москвичам для загородного отдыха, поэтому дачных поселков (садово-дачных объединений и товариществ) здесь немало. По данным комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы, который ответственен за архитектурный облик города и занимается разработкой и реализацией градостроительных программ, их 674. А по сведениям префектуры Троицкого и Новомосковского округов, даже 756. Плюс на землях Новой Москвы есть современные поселки, где продают участки с подрядом и без и строят коттеджи и таунхаусы, которые можно использовать как для летнего времяпрепровождения, так и для круглогодичного проживания. И как сообщает Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», их число достигло 61.
Конечно, услышав о расширении Москвы, все дачники и постоянные жители загородных поселков заволновались. Опасались высоких налогов и изымания недвижимости за более чем скромную компенсацию. Однако находились и оптимисты, которые верили, что раз Москва, то, значит, и дороги будут, и новая инфраструктура, и прописка, а следовательно, престиж. Одним словом: «Эх, заживем!» Но прошел уже год, разговоры поутихли, и пока никаких серьезных изменений не наблюдается (к счастью, в худшую сторону тоже). Ну а в будущем... Префект Троицкого и Новомосковского округов Алексей Челышев обещает, что дачи и загородные поселки трогать никто не будет. А вот развивать территорию Новой Москвы все-таки собираются, поэтому в перспективе поселки, которые пока не газифицированы, могут получить газ, а также центральное водоснабжение, да и подъездные пути обещают реконструировать. Более того, есть даже реальные шаги: как сообщил департамент развития новых территорий Москвы, на благоустройство садоводческих и дачных объединений, попавших на территорию Троицкого и Новомосковского округов, в 2013 - 2016 гг. планируется выделять по 1 млрд руб. ежегодно.
Кроме того, если дача находится недалеко от МКАД или активно развивающихся центров Новой Москвы, таких как Коммунарка, Московский, Троицк, то вполне возможно, уже через год-два дачникам будут доступны и торгово-развлекательные центры, и гипермаркеты, и поликлиники, и спортивные центры, и даже школы, детские сады и институты, то есть не нужно будет лишний раз ездить в Москву. А у тех, кто сегодня проводит на даче лишь летние месяцы из-за отсутствия поблизости необходимой инфраструктуры (поликлиник, образовательных учреждений и т.п.), даже появятся возможности для круглогодичного проживания. Ну а самые удачливые смогут ездить на работу по новым и реконструированным широким автотрассам или на метро, так как в декабре 2014 года на присоединенных к столице землях обещают открыть две станции метро - «Румянцево» и «Саларьево». Хотя на территории Новой Москвы обещают и новые рабочие места, здесь собираются строить и промышленные предприятия, и склады, и огромные офисные центры, так что ездить на работу в старую добрую столицу, возможно, и не придется. Но, правда, стоит отметить, что в первую очередь градоначальники все-таки заботятся о развитии населенных пунктов, так что той же газификацией дач и загородных поселков будут заниматься только после газификации сел и деревень.
Плюсы и минусы Новой Москвы
Если верить планам, то получается, что дачи, участки или дома, находящиеся на землях Новой Москвы, с большой долей вероятности, обрастут хорошей инфраструктурой – коммунальной, транспортной и социальной. В общем, от горячей воды и магазинов до школ и поликлиник, а скорее даже до клиник, оснащенных по последнему слову техники, ведь один из прожектов по освоению Новой Москвы предполагает строительство целого медицинского кластера. Ну а со временем (правда, времени, видимо, потребуется немало) по мере развития территорий такая недвижимость может фактически стать городским особняком, совместив в себе все прелести «коммунального рая без хлопот и забот» и частного дома с индивидуальным дизайном и планировкой, удовлетворяющей потребности жильцов, собственной территорией и садом.
Конечно, такой формат престижен и востребован, поэтому должна вырасти и стоимость жилья, причем существенно. Особенно, если учесть, что экологическая ситуация в Новой Москве все-таки лучше, чем в границах МКАД. Собственно, на ожиданиях «счастливого завтра» цены уже немного выросли, как сообщает Ирина Курдюкова, руководитель отдела городской недвижимости отделения «Нагатинское» компании «НДВ-Недвижимость», в среднем на 15-20%. Росту цен поспособствовала также и возможность получения московской прописки. Раз земли стали московскими, то их обитателям полагается столичная регистрация. Пока, правда, с этим не так все просто: «Федеральное законодательство еще не изменилось, поэтому такая возможность зависит от категории земли, на которой расположен загородный участок, - объясняет Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»), - если он находится на землях населенных пунктов, то возможность прописки есть, а если на землях сельскохозяйственного назначения, то нет». «То есть для прописки необходимо, чтобы категория земли была либо ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), либо ЛПХ (личное подсобное хозяйство) либо ПМЖ (постоянное место жительства), - добавляет Ирина Курдюкова («НДВ-Недвижимость»). Но дачники все-таки тоже могут получить московскую прописку: «Если категория земли СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество) и если удастся доказать в суде, что дом используется для круглогодичного проживания, - утверждает эксперт, - но, правда, когда все в порядке с документами на землю и объект не находится в резерве под государственные нужны». В дальнейшем же, когда соответствующее законодательство пересмотрят, прописаться, очевидно, станет проще.
Однако планы по освоению Новой Москвы пока очень туманны и неконкретны, будущее, может быть, и будет светлым, но пока наблюдается дефицит хороших дорог, недостаток образовательных и социальных учреждений, сложности с подведением коммуникаций и т.п. Да и где гарантии, что по соседству с загородным поселком построят, например, спортивный клуб или детский сад, а не завод или огромный торговый центр, к которому день и ночь будут тянуться вереницы машин.
И к тому же от развития социально-бытовой инфраструктуры и транспорта может пострадать экология. А определенный участок все-таки может потребоваться для строительства этой самой инфраструктуры, и тогда его все-таки изымут, а на каких условиях, непонятно.
И потом, школы и больницы не возводят просто так, обычно они появляются там, где много людей, то есть если рядом с дачей будет развиваться инфраструктура, то наверняка начнется и строительство нового микрорайона высоток. И тогда придется столкнуться и с прелестями стройки, и с толпами в общественном транспорте, и с засильем автомобилей. В общем, все то, от чего люди как раз и бегут за город, приобретая дачи и коттеджи, предстанет во всей красе. «Проще говоря, получение статуса Москвы не совсем вписывается в логику загородной жизни», - отмечает Тимур Сайфутдинов, управляющий директор компании Blackwood.
Вопросы спроса
Наверное, именно поэтому поселки и дачи Новой Москвы совсем не фавориты продаж: «Ожидаемого увеличения спроса так не последовало», - заявляет Ирина Курдюкова («НДВ-Недвижимость»). «А на коттеджи элитного класса в первые месяцы после объявления новостей о расширении Москвы наблюдалось даже снижение спроса с переориентацией его на другие направления. И все в связи с рисками неопределенности дальнейшего развития земель и возможного массового жилищного строительства», - сообщает Тимур Сайфутдинов (Blackwood). Увеличение спроса отмечалось лишь на участки без подряда в экономклассе: «По отдельным проектам темпы реализации превышали 50 участков в месяц. Однако сказать однозначно, что это влияние «эффекта» Новой Москвы, нельзя. Просто на рынке наблюдается дефицит предложения в сегменте эконом, особенно в проектах с участками без подряда, расположенными на незначительном удалении от столицы. Поэтому такие предложения пользуются спросом на всех направлениях», - говорит эксперт.
Но тем не менее владельцы дач и домов на территории Новой Москвы не спешат расставаться со своей недвижимостью: «Рынок стародачных поселков весьма узок и ограничен, как и на любых других направлениях. Зачастую здесь даже выстраиваются листы ожидания, участки не попадают в открытую продажу и расходятся «по своим», - утверждает Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»). Ведется и строительство новых объектов: «Говорить о строительном буме, конечно, не приходится: высокие риски и неопределенность относительно развития некоторых земель побуждают застройщиков придерживаться сдержанной политики. Но все же на первое полугодие 2013 г. треть новых поселков находится на территории Новой Москвы (это 10 поселков из 30)», - сообщает Тимур Сайфутдинов (Blackwood). Причем, как считает Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»), даже несмотря на риски, их могло бы появиться и больше, если бы процесс перехода территорий от области к столице не вызвал определенные административные затруднения.
Ассортимент и цены
Как уже отмечалось выше, купить на территории Новой Москвы дачу в каком-нибудь старом садоводческом товариществе довольно сложно, но если повезет, хватит довольно демократичного бюджета: «Средняя стоимость предложения составляет около 3,5 млн руб. За эти деньги можно купить небольшой дом для сезонного проживания не старше 10 лет, на участке 8-10 соток, из коммуникаций предполагается электричество, водопровод и в большинстве случаев газ. А если на участке такой же площади предлагается щитовой, старый дом, и из коммуникаций есть только электричество, газ баллонный, канализация локальная, вода из колодца, то он будет стоить от 800 тыс. до 2 млн руб.», - рассказывает Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»). Если же щитовой дом новый или утепленный либо располагается в 10-20 км от МКАД, то цена может быть немного выше.
Например, щитовой дом площадью 50 кв. м, утепленный и обшитый сайдингом, в 40 км от МКАД по Варшавскому шоссе, вблизи деревни Сальково (СНТ «Сальковское») предлагается за 2,1 млн руб. Он расположен на участке 6 соток, где также есть колодец, хозблок и беседка. Из коммуникаций присутствует электричество, неподалеку находится лес. А двухэтажный дом (площадь 120 кв. м) из бруса, пригодный для круглогодичного проживания, с электричеством, канализацией и отоплением (но, правда, вода из колодца) можно купить за 5,3 млн руб. Он расположен на участке 6 соток в 10 км от МКАД по Варшавскому шоссе в деревне Старосырово, рядом со Щербинкой, где даже протекает речка, а недалеко от дома есть еще и пруды.
Но гораздо лучший выбор недвижимости представлен все-таки в новых поселках. «И в большинстве из них на продажу предлагаются таунхаусы. Данный формат стал особенно популярен на территории Новой Москвы, поскольку покупатели этого района чаще хотят приобрести место для основного жилья, альтернативу городской квартире. Также в последнее время одним из самым популярных «новомосковских» форматов стало сблокированное жилье. А бюджет покупки подобных объектов экономкласса может варьироваться от 4,7 до 9 млн руб.», - рассказывает Тимур Сайфутдинов (Blackwood). Однако помимо таунхаусов есть выбор и коттеджей, и участков с подрядом, и участков без подряда. Стоимость современных коттеджей начинается от 6-7 млн руб., а участок без подряда, по данным Ирины Курдюковой («НДВ-Недвижимость»), стоит в среднем 500 тыс. руб. за сотку.
В Новой Москве есть довольно большой выбор и квартир в малоэтажных домах. Они тоже весьма популярны, ведь «покупка квартиры позволяет ощутимо сэкономить на приобретении загородной недвижимости и на коммунальных платежах, и в то же время позволяет дышать свежим воздухом и пользоваться всеми удобствами современного поселка», - отмечает Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»). Спрос на загородные квартиры и таунхаусы обусловил активное развитие мультиформатных поселков, где на продажу выставляются различные типы недвижимости. Пример такого поселка – проект «Остров Эрин», выполненный в ирландском стиле и расположенный на 26 км Калужского шоссе у реки и леса. Здесь идет строительство индивидуальных домов, таунхаусов, дуплексов и многоквартирных корпусов, а также реализуются участки без строительного подряда. И дома первой очереди уже готовы. В поселке запланированы все центральные коммуникации: газ, электричество, вода, канализация, детский сад, школа, торговый центр, супермаркет, пляж, спортивные и детские площадки. К тому же в 3,5 км от проекта располагается город Троицк, поэтому жители смогут пользоваться еще и его инфраструктурой. При этом коттеджи площадью от 116 до 231 кв. м стоят от 7 млн руб., таунхаусы (площадь 115 кв. м) – от 5,9 млн руб., участки без подряда – от 372 тыс. руб. за сотку, а цена квадратного метра в 1-2-комнатных квартирах стартует от 57 тыс. руб.
Но чем ближе к старой Москве, тем дороже. Например, в поселке «Синергия», расположенном в 7 км от МКАД по Калужскому шоссе, стоимость дуплексов и коттеджей площадью от 150 до 200 кв. м варьируется от 9,2 до 12,4 млн руб., таунхаусы площадью 89 кв. м с участком 1,3 сотки предлагаются за 6,3 млн руб., а таунхаусы площадью 120 кв. м с большими участками земли от 10 соток стоят от 6,5 млн руб. Все объекты будут подключены к центральным коммуникационным сетями (электричество, газ, вода, канализация), а к услугам жильцов построят кафе, магазин, площадку для отдыха детский клуб, детский сад и школу. К тому же участок леса, прилегающий к поселку, превратят в парковую зону с пешеходными и велодорожками, детскими площадками и лыжней.
Вот такой вот выбор у тех, кто верит в перспективы Новой Москвы и не боится оказаться по соседству с промышленной зоной или комплексной жилищной застройкой.
Резюме www.metrinfo.ru
Как будут развиваться территории Новой Москвы, пока не ясно, особенно в удалении от МКАД. Сегодня здесь вполне можно наслаждаться загородной жизнью на лоне природы, тем более что дачные поселки сносить не собираются. Но в будущем собственники и покупатели могут столкнуться как с приятными (в частности, с подведением газа), так и с неприятными сюрпризами, например, с автотрассой, проходящей прямо под окнами, или с масштабным многоэтажным строительством прямо за углом. И тут обнадеживает только одно – вряд ли глобальные изменения произойдут в ближайшие 5-10, а то и 20 лет. И к тому же, если поселку повезет и он не попадет в окружение многоэтажек, дорог, предприятий и торговых центров, то его популярность и стоимость значительно возрастут.