Новостройки и коттеджные поселки дальнего Подмосковья: западное направление. Можно поселиться почти на Рублевке за смешные деньги. От 11 тысяч рублей за сотку, от 28 тысяч – за квадратный метр

Итак, сегодня запад. Шоссе Волоколамское и Новорижское, Минское и Можайское.

Экология: человек еще не испортил
Опрошенные нами эксперты дружно отзывались о природе данного региона в самых восторженных выражениях. «Запад Подмосковья традиционно считается самым экологически чистым районом области, - сказала «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Во-первых, здесь практически отсутствуют промышленные предприятия. Во-вторых, благодаря характерной для столичного региона розе ветров запад Подмосковья получает более свежий воздух, который дополнительно очищен крупными лесными массивами, расположенными на его территории».

«Еще с советских времен в районах городов Истра и Звенигород традиционно размещались дома отдыха, санатории, правительственные дачи, детские летние лагеря, - дополняет Юлиан Гутман, директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость». – В целом западное Подмосковье всегда отличалось благоприятной экологией благодаря большим лесным массивам и отсутствию крупных производственных предприятий».

Что до отрицательных факторов, то они также традиционны. Во-первых, автотранспорт – но шум и загрязнение от автотрассы распространяется всего на несколько сотен метров от нее. Во-вторых, мусорные полигоны. «В последнее время появилась серьезная угроза многолетнему экологическому благополучию: несмотря на протесты жителей, в Истринском районе планируется строительство завода по переработке твердых бытовых отходов, - говорит Елизавета Некрасова, генеральный директор бюро элитной недвижимости Must Have. – Некоторые экологи предупреждают, что строительство приведет к экологической катастрофе».

При всей серьезности предмета не можем не отметить, что речь идет о прогнозах – а они часто не оправдываются. А на сегодня экология на западном направлении – лучшая в Подмосковье!

Дороги: две пары
Ситуация с транспортом выглядит следующим образом. В северной части направления проходят два шоссе – Волоколамское и Новорижское. В южной – тоже два: Минское и Можайское. Строго по центру – Рублево-Успенское, но эта трасса тянется только на 30 км, то есть не дотягивает до региона, о котором мы сегодня говорим.

«Волоколамское шоссе традиционно входит в рейтинг самых загруженных трасс в Подмосковье, - отмечает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – Данная магистраль проходит через несколько населенных пунктов, поэтому она изобилует светофорами. Кроме того, сама по себе трасса довольно узкая, и расширить ее довольно проблематично, поскольку дома на некоторых участках подступают к ней практически вплотную. Тем не менее в ближайшее время планируется начать реконструкцию Волоколамского шоссе, в результате которой дорогу предполагается расширить, а многие светофоры – убрать».

Новорижское шоссе в свое время строилось как дублер Волоколамского, с учетом имеющихся проблем. Трасса бессветофорная, она старательно обходит города. С 2012 года, напоминает Мария Литинецкая, проводится масштабная реконструкция: планируется не только значительно расширить дорогу (до 4-5 полос в каждую сторону движения), но и перестроить 20 путепроводов и четыре моста.

Есть новости и на южном «фланге» - Минском и Можайском шоссе. «В прошлом году в эксплуатацию была введена новая трасса - Северный обход Одинцово, - говорит Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». – Платная магистраль соединила Минское шоссе в районе 33 км и МКАД в районе Кунцево». Также, продолжает эксперт, активно ведутся работы по реконструкции и расширению Минского шоссе, которые должны быть завершены к 2015 году. Запланирована реконструкция существующей «клеверной» развязки Можайского шоссе с МКАД, здесь будут построены дополнительные направленные съезды. На Можайском шоссе планируется построить шесть новых эстакад, которые разгрузят существующие съезды и обеспечат поворотное движение.

Касаясь более отдаленной перспективы, нельзя не отметить планы строительства ЦКАД (Центральной кольцевой автодороги) – трассы, идущей вокруг Москвы на расстоянии 40-60 км от МКАД. «Строительство уже начато, - говорит Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». – Пока, правда, на юго-западном участке – от Киевского до Калужского шоссе. Но к 2020 году будет введен участок ЦКАД и на западном направлении».
 

Общественный транспорт: электрички почти везде
Те, кто собственного транспорта не имеет, может воспользоваться общественным. «Добраться можно на рейсовых автобусах или электричках, - отмечает Алексей Комаров, коммерческий директор компании «Родные Земли». – Вариантов маршрутов много, и можно подобрать наиболее оптимальный».

«Из рассматриваемого нами региона можно легко добраться до Москвы: существуют автобусы и маршрутные такси до станций «Тушинская» и «Славянский бульвар», - соглашается Екатерина Чермошенцева, менеджер проектов департамента оценки стоимости жилой недвижимости консалтинговой группы «Апхилл». – Состояние трасс отличное, но часто бывают пробки, особенно на участках, ближайших к Москве: от Нахабино до Красногорска, к примеру, движение почти всегда затруднено вследствие недостатка в путях объезда и транспортных развязках».

Железнодорожных направлений два – рижское и белорусское. «Практически до всех более-менее крупных населенных пунктов можно добраться на пригородных поездах, - говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – Исключение составляет Руза. Что касается новорижского направления, то сюда добраться на электричке невозможно. Однако здесь, во-первых, практически нет крупных населенных пунктов, а во-вторых, подавляющее большинство жителей местных коттеджных поселков имеют высокий уровень доходов, а значит, и необходимости в железной дороге у них не возникает».

…А теперь – традиционные «портреты» отдельных шоссе.

Волоколамское и Новорижское
Трассы идут рядом – старая (Волоколамская) чуть севернее, новая (Новорижская) южнее. Постепенно они сближаются, а в Волоколамске и вовсе сливаются.

Первый относительно крупный город, находящийся за отметкой 30 км, – Истра. В нем проживают около 35 тыс. человек. Один из интересных проектов Истринского района – ЖК «Новые Снегири». «Это масштабный проект, размещенный на территории боле 40 га, - отмечает Юлиан Гутман («ИНКОМ-Недвижимость»). – С объектами собственной инфраструктуры - магазины, спортивные комплексы, детские сады. В готовых домах первой очереди предлагаются квартиры, находящиеся в собственности у застройщика, а квартиры в домах второй и третьей очереди можно приобрести по выгодным ценам еще на этапе строительства». Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», называет еще один проект – ЖК «Малая Истра». Он находится на стадии возведения, и квартиру здесь можно купить за сумму от 1,6 млн руб.

Ведется жилищное строительство и в расположенном в 98 км от МКАД Волоколамске. «Квартиры сейчас реализуются в двух новостройках – ЖК «Благодар» и «Лама-Парк», - говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). Согласно данным Базы «Поиск недвижимости RealSearch.Ru», есть в Волоколамске и еще один объект нового строительства – дом на ул. Пороховская. Его сдача ГК ожидается в декабре нынешнего года.

В сегменте загородной недвижимости бесспорным лидером выглядит Новорижское шоссе – это направление сегодня конкурирует с Рублево-Успенским за титул самого дорогого и престижного. «Средняя стоимость домовладений на Новорижском шоссе составляет 40-45 млн руб., площадь – 350-440 кв. м, - говорит Мария Литинецкая. – На удалении более 30 км от МКАД на этой трассе находится более 50 поселков».

Среди наиболее интересных проектов Дмитрий Гордов, девелоперская группа «Интегра», называет поселки «Новорижские озера» и «Истландия». Алексей Комаров («Родные Земли») называет сразу несколько поселков: «Тюльпаново», «Ближний Берег», «Никитские озера», «Ильинские пруды». Они находятся в зоне от 75 до 120 км от МКАД, продаваемые в них участки имеют размер, как правило, от 6 до 20 соток. Цена продажи – 35-45 тыс. руб. за сотку. Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость») считает интересными предложения в поселках «Леоново», «Берег Ламы» и «Гранд Руза Парк» - в них продаются участки без подряда.

Минское и Можайское
Самым популярным здесь является, бесспорно, Звенигород. Правда, одного взгляда на карту достаточно, чтобы понять: этот город (42 км от МКАД, более 17 тыс. населения) находится не на этих трассах, а значительно севернее. Фактически он расположен на полдороге между ними и Новорижским шоссе. На рынке как-то прижилось мнение, что относится Звенигород к «ареалу» Можайского шоссе. Может быть, дело в том, что по железной дороге сюда можно добраться только с юга – от белорусского направления.

Так или иначе, новое строительство в городе ведется очень активно, объекты пользуются заслуженным спросом у покупателей. Дарья Третьякова («Азбука Жилья») в числе наиболее интересных проектов называет новостройки в районе Восточный, в квартале Маяковского и на ул. Спортивной. Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки») дополняет этот список двумя другими ЖК - «Восточный берег» и «Ракитня».

В других городах направления новое строительство отличается заметно более скромными объемами – по одному объекту в городе. Софья Лебедева называет ЖК «Полет» в Кубинке, «Березки» в поселке Тучково Рузского района.

Обширно предложение и на рынке загородной недвижимости. «В последние несколько лет спрос на очень дорогие участки даже в самых престижных направлениях постепенно падает, уступая место «комфортному эконому», - говорит Алексей Комаров («Родные Земли»). – Сейчас люди за адекватные деньги получают дачные участки со всеми удобствами: электричеством, светом и канализацией. Обустроенные участки можно приобрести в среднем за 50-60 тыс. руб. за сотку». В качестве примеров таких поселков эксперт приводит Ruza Resort, «Прибрежный» и «Ягодный». Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость») называет еще ряд объектов, где продаются участки без подряда – «Березки», «Захарьино-3», «Медовое».
 

Резюме от портала www.metrinfo.ru
Западное направление, на наш взгляд, будет очень востребовано у покупателей. Рублево-Успенское, Новорижское шоссе – эти названия сегодня на слуху, недвижимость там ужасно дорога, а жить престижно. Но – как мы видели из текста – на удалении в 50-70 км от МКАД цены стремительно снижаются, а за 100-километровой отметкой землю можно купить по 11-15 тыс. руб. за сотку. Значит, за совсем небольшую сумму можно обзавестись недвижимостью «почти на Рублевке».