«ТСЖ по-дачному»: каждый житель участвует в создании комфорта в поселке. Как приживается эта форма управления?

Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Загородное жилье"

Покупка участка без подряда сулит человеку массу новых проблем, о существовании которых он до этого даже не догадывался. Новоявленному собственнику предстоит в деталях изучить не только строительное дело (чтобы возвести собственный дом), но и разобраться в нюансах выбора материалов для прокладки дорог, характеристик столбов для подвода электричества, в качестве газовых труб. А для решения этих задач, будущим домовладельцам надо будет объединиться в некоммерческое дачное партнерство (ДНП).

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

Как известно, в большинстве, так называемых коттеджных поселков с участками без подряда продается только земля, а создание условий для жизни и сопутствующей инфраструктуры - дело самих новоявленных землевладельцев. Чтобы «чисто поле», на месте которого должен быть поселок, стало похоже на картинку из рекламного буклета, людям, купившим земельные участки нужно создавать некоммерческое объединение. Всего возможных форм объединения - девять. Но эксперты, опрошенные Metrinfo.ru, считают, что наиболее эффективно для жителей коттеджных поселков - дачное некоммерческое партнерство (ДНП). В последнее время ДНП созданы во многих коттеджных поселках, в их числе - «Серебряная подкова», (15 км. от МКАД. Симферопольское, Новокаширское шоссе) «Лесная поляна», (Дмитровское шоссе, 45 км.) «Уваровка» (120 км., по Каширскому шоссе), «Лужки-7» (Новорижское шоссе, 54 км.) , «Морозов» (Ленинградское шоссе, 18 км.), «Исканские дворики» (100 км. от МКАД, Симферопольское шоссе) и др.

Деятельность ДНП регулируется нормами Федерального закона от 15.04.1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Напомним, что раньше создавались садоводческие товарищества, которые позже переименовались в дачные некоммерческие товарищества (ДНТ) и такая форма объединения широко используется и сегодня. Но если ДНТ создавались в первую очередь для возделывания земли и получения урожая, то в ДНП образовывается для жилищного строительства.

«ДНП – это юридическая форма объединения владельцев участков в поселке по аналогии с ТСЖ в многоквартирных домах, - объясняет Илья Дискин, директор проекта «Серебряная Подкова». - Хотя у этих форм есть и существенные отличия. Например, на балансе ДНП «Серебряная Подкова» все инженерные сети, дороги, социальные объекты и земля общего пользования под ними, в то время как помещения общего пользования в многоквартирных домах являются совместной собственностью жильцов. То есть, в нашем случае члены ДНП становятся по сути совладельцами построенного имущества».

Поскольку в ДНП все построенные объекты находятся на балансе партнерства, оно и платит налог по упрощенной системе налогообложения.

Если вид разрешенного использования земельного участка, на котором расположен поселок – не «для дачного строительства», а «для индивидуального жилищного строительства», то имеет смысл создавать не ДНП, а просто НП (некоммерческое партнерство), - советует эксперт. Это близкие организационные формы. Но в НП, в отличие от ДНП, членами могут становиться не только физические, но и юридические лица.

Проектная декларация на рекламируемом сайте Поселок "Экодолье Шолохово" Коттеджи в 15 км от МКАД по шоссе. Коммуникации. Площади 110-182 кв.м. Звоните! от 4,1 млн руб. ГК Экодолье Узнать телефон

Преимущества партнерских решений
ДНП в поселках решает многие задачи. Как подчеркивает Валентина Иванова, генеральный директор компании «АИП» - Консалтинг, каждый член партнерства имеет возможность непосредственно участвовать в принятии важных решений, касающихся деятельности и развития поселка. Высший орган управления такой организации - общее собрание членов ДНП. И все основные вопросы жизнедеятельности поселка могут быть решены только им.

Но достоинство коллективного управления в некоторых случаях может обернуться недостатком. Например, поскольку общее собрание провести нелегко, а другие органы управления партнерства (правление, председатель) решить какую-то важную проблему не могут, нет у них на это полномочий, то данная проблема рискует «зависнуть» или вообще не решиться никогда.

С этим минусом можно справиться: предусмотреть в уставе порядок избрания уполномоченных членов ДНП. А они смогут принимать решения по вопросам, входящим в исключительную компетенцию общего собрания, - советует Валентина Иванова («АИП»-Консалтинг).

«Важное преимущество ДНП - возможность утверждения «Положения и застройке», «Правил внутреннего распорядка»», - говорит Илья Дискин («Серебряная Подкова»). Такие документы создаются на благо самих же жителей. Простой пример – в неорганизованных поселках зачастую до утра гуляют пьяные компании, и никто не может призвать их к порядку.

Или – хаотично застраиваются индивидуальные участки без соблюдения минимальных отступов от красной линии улицы или от границ с соседним участком, а собственник участка игнорирует все замечания. «В случае ДНП это все можно прописать в соответствующих положениях, и управляющая компания или уполномоченное лицо будет следить за выполнением всех требований», - подчеркивает эксперт.

ДНП занимается и финансовыми вопросами, точнее определяет сумму членских платежей и целевых взносов которые пойдут на строительство объекта, одобренного членами партнерства. Сейчас большинство коттеджных поселков имеют свои сайты, где вывешивается вся отчетная информация. Например, на сайте поселка «Полесье» (70 км от МКАД по Симферопольскому шоссе) дан полный расклад всех платежей ДНП. В частности, членам партнерства сообщается, что расходы ДНП на оплату труда, охрану, обслуживание счёта, вывоз мусора и взносам в резервный фонд составляют – 99 440 рублей в месяц. С учетом вступивших членов (121 человек, /171 участок и 1431,54 сотки) сумма оплаты с каждого члена составляет – 69,46 руб. за 1 сотку в месяц или 208,39 руб. за 1 сотку в квартал. Причем каждый квартал, членские взносы будут пересчитываться в меньшую сторону, с учетом вновь вступивших членов в ДНП «Полесье».

Кроме этого члены ДНП платят целевые взносы. В частности, строительство помещения для охраны обойдется 154,50 руб. с 1 сотки. А обустройство этого помещения, включающее приобретение контейнера для мусора строительство колодца, туалета, ворот и расходы на ремонтные работы строит 118,64 руб. с 1 сотки. Выкуп земель общего пользования для этих целей обойдется еще 104,08 руб. в расчете на 1 сотку.

В поселке «Уваровка» (120 км от МКАД по Каширскому шоссе) ДНП определило, что размер членских взносов и коммунальные услуги будут выплачиваться из расчета 1 тыс. руб. в месяц с участка, а не в перерасчете на сотки, как это представлено в первом поселке. А единоразовый целевой платеж на устройство ограждения и дорог составит 50 тыс. руб. тоже с участка.

Еще одно достоинство ДНП, по мнению наших комментаторов, - партнерству передаются земли общего пользования (под внутрипоселковые дороги, автостоянки, контрольно-пропускные пункты, газораспределительные и трансформаторные подстанции, мусорки и т.п.). Когда эти земли находятся на балансе ДНП, жители могут чувствовать себя более независимыми, и сами могут решать, как их обустроить.

Но эксперты также выделили и минусы ДНП. По словам Ильи Дискина («Серебряная Подкова»), при недостаточном контроле со стороны членов ДНП и нечистоплотности правления, последнее может выкинуть какой-нибудь фокус. Например, если правление в обход решения общего собрания возьмет кредит или ссуду в банке под имущество ДНП, то в случае невыплат по кредитам члены ДНП могут лишиться этого имущества, так как суд будет на стороне кредиторов.

Роль управляющей компании
«Дачное некоммерческое партнерство» и «управляющая компания» (УК) - понятия разные и их путать не надо. УК может быть создана самими членами ДНП, а может быть нанята сторонняя профессиональная организация.

Сразу скажем, что прокладкой коммуникаций УК не занимается, она приходит, когда виден срок окончания строительства. Коммуникации проводит девелопер, и делает он это на целевые взносы членов ДНП, правда в тех случаях, если цена подводки инженерных сетей, строительство забора, дорог и прочего не вошли в стоимость земли. ДНП также имеет право нанимать подрядчиков и принимать у них работу.

Ну, а УК финансируется из регулярных членских взносов. «Функциями управляющей компании является, прежде всего, эксплуатация построенных инженерных сетей и сооружений, а также контроль выполнения утвержденных общим собранием членов положений партнерства. Часто УК оказывают сопутствующие услуги: например, текущий ремонт индивидуальных домовладений, уход за зелеными насаждениями членов ДНП, консьерж-сервис и многое другое», - поясняет Илья Дискин.

Резюме портала Metrinfo.Ru
Эксперты считают, что в большинстве коттеджных поселков создание дачного некоммерческого партнерства – это самый эффективный инструмент управления. Однако нельзя забывать, что деятельность правления надо контролировать. А для этого необходимо создавать ревизионную комиссию. Если в ДНП будет контроль и порядок, то и сам коттеджный поселок станет радовать жителей.