Сегодня время рациональных решений, в том числе и в планировках квартир. В массовом сегменте застройщики предпочитают нарезать компактные метражи, и это правильно: покупателей прежде всего интересуют небольшие площади. Однако всегда есть люди, которые хотят жить попросторнее. Их не так много, - по оценкам экспертов около 2-4% от числа покупателей. Не найдя большой квартиры по вкусу, они покупают две рядом и объединяют их. Например, делают шикарную трешку из однокомнатной и двухкомнатной. Как им в этом помогает застройщик?
Сразу рубим с плеча и лишаем иллюзий – роль застройщика в этой истории будет минимальной. Даже если в рекламных объявлениях он пишет: «есть возможность объединения квартир». Надо понимать, что все усилия, связанные с оформлением перепланировки придется прилагать самому покупателю. Впрочем, это не означает, что от застройщика нет совсем никакой пользы. Но все по порядку.
Начинать процесс надо с консультаций у застройщика. Как утверждает Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель», ответить на все интересующие клиента вопросы, сделать предварительный расчёт и предложить наиболее оптимальные для объединения квартиры может менеджер по продажам. Руководитель отдела маркетинга ЖК «Мечта» Евгений Сорокин тоже обещает, что в компании клиента полноценно проконсультируют, покажут на планах что можно сделать, что нельзя. Разговор можно начинать по телефону, по большому счету не принципиально - будет ли это удаленная консультация или живое общение. «Если клиент находится в другом городе, мы также его консультируем: клиенту высылаются предложения на почту или по WhatsАpp подбирается оптимальный вариант», - поясняет Федор Ушаков, директор по продажам AFI Development.
Как подсказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, клиент получит от продавца экспликации помещений, на которых видны несущие перегородки. То есть покупатель заранее может прикинуть, насколько кардинально удастся «перекроить» жилье под собственные нужды, и не помешает ли этому конструктив.
Консультироваться, что называется «на берегу» обязательно нужно, потому что не все соседние квартиры можно объединить. Кроме того, бывают и неоднозначные варианты из разряда «если нельзя, но очень хочется, то можно». И как предупреждает Евгений Сорокин (ЖК «Мечта»), если человек затеял объединение квартир ни с кем не посоветовавшись, то потом может оказаться, что БТИ откажет ему согласовать объединение комнат или проем в несущих стенах: «В большинстве случаев по всем подобным вопросах БТИ отказывает: они не знают полноценно конструкции дома и просто отталкиваются от регламентов».
Что можно, что нельзя
Как рассказывает Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс», объединять можно любые квартиры, однако лучше под объединение выбрать жилые помещения, между которыми нет несущих стен. Если проектом предусмотрена несущая стена, в ней можно сделать проем, дополнительно укрепив конструкцию, но такой вариант будет сложнее реализовать.
Присоединение мест общего пользования (например, кусок общего коридора) теоретически возможно, однако, чтобы его осуществить, необходимо получить письменное согласие всех жителей межквартирного дома, ведь эти площади – часть общего имущества.
Самый распространенный вариант – это объединение двух смежных квартир по горизонтали. Реже встречаются случаи, когда объединяют помещения, расположенные на разных этажах - в этом случае придется делать проём в плите перекрытия, что тоже сложно. Никита Петров – руководитель отдела продаж ЖК «Balance» компании «Главстрой» вспоминает случай, как один клиент объединил по вертикали четыре квартиры, и у него получился городской таунхаус.
Мария Литинецкая («Метриум») предупреждает, что нельзя нарушать, смещать, переносить «мокрые зоны» – кухню, ванные, санузлы. Поэтому наиболее распространенный тип объединения смежных квартир – через кухню. Таким образом получается одна большая кухня-гостиная без нарушения «мокрых» зон. Также распространено объединение через коридоры. Куда реже объединяют квартиры через жилые комнаты, поскольку в таком случае появляется проходное помещение, что не очень удобно.
Что может предложить застройщик
Как объясняют эксперты, застройщикам невыгодно заниматься объединением квартир двух-трех покупателей в комплексе на этапе строительства. Дело в том, что девелоперу придется пересогласовывать заново проектную документацию, менять декларацию и так далее. Это затратный процесс и по времени, и по деньгам – никто на такие жертвы не пойдет.
Однако зная о том, что среди покупателей всегда найдутся любители менять пространство и двигать стены, застройщики могут предусмотреть возможность объединения нескольких квартир в одну еще на этапе проектирования, то есть, как объясняет Андрей Колочинский – до того, как весь проект многоквартирного дома пройдет согласование в разных инстанциях.
Например, такая предусмотрительная – компания «Гранель», в ее проектах есть варианты «под объединение». В ЖК «Кварталы 21/19» от «ВекторИнвестментс» проектировщики предусмотрели максимальное количество квартир с ненесущими смежными стенами. В жилом комплексе бизнес-класса «Румянцево-Парк» от Lexion Development покупатель может объединять квартиры в рамках одной секции между которыми отсутствуют несущие стены.
«Совсем недавно покупатель приобретал две квартиры для дальнейшего объединения – четырехкомнатную и двухкомнатную. В итоге общая площадь квартиры после перепланировки будет составлять около 160 кв. м», - рассказывает Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажа компании Lexion Development.
Объединение квартир предусматривается в жилом комплексе «Кутузовский 12» от компании Capital Group, в ЖК «Маяк» (ОАО «Маяк») в Химках, в лофт-проектах компании «Колди» - LOFTEC и Kleinhouse в Басманном районе.
Полный комплекс услуг по перепланировке от проекта до получения документа из Росреестра оказывается крайне редко и исключительно в дорогих ЖК. Покупатель «жилья для народа» - квартиры комфорт-класса, не говоря уже об «экономе», всё делает сам. Но один на один со своими проблемами он не останется: сегодня работает масса специализированных компаний, которые готовы помочь и с проектированием, и с согласованием.
Объединение квартир оформляется следующим образом. Сначала в проектной организации, которая имеет допуск СРО, нужно заказать проект. Допуск СРО – это свидетельство, выданное компании в соответствии со стандартами саморегулируемой организации.
Эта услуга стОит от 20 тысяч рублей, в среднем – около 100 тысяч. «Стоимость услуг напрямую зависит от сложности проекта, будут ли проводится определенные исследования, допустим, измерение мощностей несущих конструкций», - уточняет Алексей Лухтан (Lexion Development).
Затем проект согласовывается с Государственной жилищной инспекцией. После этого можно приступать к ремонтным работам. Далее приглашается кадастровый инженер из БТИ, он выдает новых техпаспорт. Счастливый новосел забирает этот документ и вместе с проектом перепланировки и обращается в Росреестр. Ведомство присваивает единый кадастровый номер двум объектам, и на этом историю с объединением квартир можно считать законченной. Кстати, номер квартиры будет писаться через черточку: 23-24.
С документами помогает компания, занимающаяся подготовкой проекта и согласованием. «Если же человек сам планирует сам пройти согласования проекта, но не может самостоятельно определить и выбрать тип предоставляемой документации, а также перечень всех согласующих инстанций, можно обратиться в жилищную инспекцию», - советует Алексей Беляев, партнер АО «КТБ ЖБ», заместитель директора «НИИЖБ им. А.А. Гвоздева».
Есть еще один вопрос, над которым стоит подумать. Оформлять ли этот новый объект недвижимости «по-честному», то есть как одну квартиру, или оставить как есть – было две, пусть и дальше будет. Рассмотрим плюсы и минусы каждого варианта в разных ситуациях.
Имущественный налог: при расчете налогов действует вычет в размере 20 кв. м от общей площади. То есть для двух отдельных квартир налоговая база уменьшается на 40 кв. м, при их объединении – только на 20 кв. м. Вывод: две квартиры выгодно, одна – невыгодно.
Ипотека: кредит для двух квартир одновременно – это тяжело, банки охотнее дадут кредит владельцу одной квартиры, а не двух. Вывод: одна квартира – выгодно, две – невыгодно. Но! Если вы уже взяли кредит, а потом решили все перепланировать и создать новый объект недвижимости, это дело надо согласовывать в банке. Если в договоре нет пункта о запрете перепланировок, то согласие в банке получить вполне реально.
Продажа: стоимость квадратного метра в маленькой квартире всегда выше, чем в большой, к тому же маленькая продается быстрее. Вывод: две квартиры выгодно, одна – невыгодно.
Коммунальные платежи: расчеты зависят или от показаний счетчиков, или от площади жилья, или от числа проживающих. Вывод: без разницы.
Впрочем, Алексей Беляев («КТБ ЖБ») считает, что оформить эту собственность как две квартиры не получится юридически: по результатам проведённого согласованного объединения двух квартир в одну, собственник получает на руки одно свидетельство о праве собственности.
Генеральный директор «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин отмечает, что все же в некоторых случаях, например, если соединялись две смежные квартиры через межкомнатную стену и дверной проем в ней, можно их оформить как два отдельных объекта.
Популярные варианты
По наблюдениям Дмитрия Ефремова, руководителя аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург», покупателям важен не только большой метраж, но и другие характеристики комфортности жилья: технологичность дома, благоустройство территории, наличие инфраструктуры, вид из окон. Поэтому такие покупки обычно совершаются на высокой стадии готовности корпуса, или после его сдачи в эксплуатацию, когда можно уже лично осмотреть квартиру, дом и двор.
«Если в ЖК не представлены трех- или четырехкомнатные квартиры, то покупок нескольких квартир с целью их дальнейшего объединения, как правило, совершается больше, чем в новостройках, где подобные лоты есть», - замечает Роман Лябихов, генеральный директор ГК «АТЛАНТ».
Наиболее распространенные варианты объединения - трехкомнатная плюс однокомнатная, две двухкомнатные, либо двушка плюс трешка. «То есть это случаи, когда человеку нужен вариант больше, чем мы можем предложить», - комментирует Евгений Сорокин (ЖК «Мечта») и припоминает случай, когда покупатель объединил трехкомнатную квартиру и однокомнатную из-за того, что он хотел иметь балкон в квартире, а в выбранной им трешке балкон не был предусмотрен.
Кроме того, людям бывают нужны квартиры с несколькими санузлами – замечает Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ - Супермаркет недвижимости». «На поздних стадиях готовности часто нужных вариантов в продаже уже нет, и люди прибегают к объединению», - говорит эксперт.
У покупателей также популярно объединение соседних торцевых квартир. «Такое объединение позволяет сформировать планировочный «блок» из жилых помещений, объединяющих единую часть тамбура. У собственников появляются логичное желание отгородить данную часть коридора и поставить дверь, ведущую к квартирам, - рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. - Также есть примеры покупки квартир еще меньшей нарезки, расположенных в линейной секции и обладающих прекрасными видовыми характеристиками. Например, с выходом на водоем. В результате такого приобретения появляется пространство со всеми видовыми комнатами».