Сезонная аренда квартир - самая выгодная для нанимателя. Хозяева уезжают на все лето из городской квартиры и сдают ее по цене, заметно отличающейся от той, которую берут обычные арендодатели. «Летние» квартиры значительно дешевле «круглогодичных», но, правда, и качеством отменным не отличаются. Так что для неприхотливых арендаторов, например, для абитуриентов, это очень неплохой вариант.
Практика сдачи квартиры в период отсутствия хозяев широко распространена в мире. Как рассказал «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» Георгий Дзагуров, генеральный директор компании Penny Lane Realty, в России эта тенденция не так сильно развита, хотя в Москве данная услуга давно пользуется популярностью. Отправляясь в отпуск либо переезжая на дачу, собственники сдают свою недвижимость в аренду, чтобы она не простаивала, а приносила доход. Большую часть сезонных арендодателей в столице составляют пенсионеры. Для них сдача жилья на лето - весомая прибавка к скромному бюджету. «Этим и объясняется тот факт, что большинство «летних» квартир представлены в экономклассе, а также среди недорогого жилья бизнес-класса», - говорит эксперт.
Но даже в Москве «летние» квартиры составляют мизерную долю рынка аренды. Сезонное предложение, как правило, поступает в конце апреля - начале мая на срок от 3 до 6 месяцев. «В мае доля сезонного жилья составила порядка 7% от общего количества предложения», - говорит Георгий Дзагуров (Penny Lane Realty). По информации Марии Жуковой, первого заместителя директора компании «МИЭЛЬ-Аренда», по состоянию на конец мая таких квартир в базе компании единицы. «Да и в сезон, по нашим прогнозам, объем «летнего» предложения в общей структуре не превысит 5-7%», - делает вывод эксперт. Похожие цифры объема предложений «летних» квартир на рынке аренды назвали и в компании «НДВ-Недвижимость», хотя, по подсчетам Галины Киселевой, руководителя управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость», сейчас доля квартир, сдающихся только на лето, в Москве составляет не более 15%. «За последние несколько лет этот показатель практически не менялся, зато в кризисные 2008 и 2009 годы был чуть меньше – на уровне 8-12%», - уточняет эксперт.
Спрос на «летние» квартиры формируют наниматели особого типа. По словам Марии Басковой, руководителя отдела аренды жилья компании «Азбука Жилья», - это преимущественно родители с детьми-абитуриентами из других городов, гости столицы, приезжающие посмотреть Москву, командированные. Сезонная аренда удобна и для москвичей, желающих снять квартиру на несколько месяцев, например, пока в их квартире идет ремонт.
Особенность предложения
Отличительная черта сезонных квартир заключается не только в сроках выхода на рынок и в лимитированном периоде сдачи их в наем, но и в том, что большинство из них редко сдается целиком. Чаще речь идет об одной или двух комнатах в двух-, трехкомнатных квартирах. Хозяева предпочитают убрать личные вещи в одну из комнат, закрыть ее на ключ, предоставив в пользование нанимателей остальную жилплощадь. Если сдается однокомнатная квартира, то из нее, как правило, личные вещи хозяина полностью или частично вывозятся на дачу, поэтому квартира не выглядит захламленной.
Второе отличие «летних» квартир, сдаваемых в аренду, – их посредственное качество. По словам Марии Басковой («Азбука Жилья»), сезонные квартиры сдаются укомплектованные мебелью и бытовой техникой, в жилом состоянии, зачастую без предварительного косметического ремонта. Большинство хозяев такого жилья - люди материально малообеспеченные и сдают свое жилье не от хорошей жизни, поэтому вопрос ремонта практически не обсуждается «Случаи, когда арендодатель, готовя квартиру к сдаче в аренду, делает в ней ремонт – вообще единичные», - подтверждает Мария Жукова («МИЭЛЬ-Аренда»). Как добавила Галина Киселева («ИНКОМ-Недвижимость»), на сезон сдаются квартиры, расположенные преимущественно в спальных районах столицы в хрущевках и типовых панельных домах, с минимумом мебели и бытовой техники. «Хорошую квартиру бизнес-класса, а тем более элитную на лето никто сдавать не будет, - говорит эксперт. – Владельцу квартиры нет смысла рисковать качественным ремонтом и дорогим интерьером ради денег, которые он получит за три-пять месяцев».
Риски «сезонки»
Сезонная аренда отличается повышенными рисками как для хозяина квартиры, так и для арендатора. Как объяснил Георгий Дзагуров (Penny Lane Realty), для владельца квартиры основная проблема связана с временными рамками. Например, арендатору нужно снять жилье на 1-2 месяца, хозяин же планирует сдавать его в течение 3-4 месяцев. Соответственно, если арендодатель согласится, то в будущем ему нужно будет искать нового жильца, а значит, он может потерять время и деньги. Кроме того, риски связаны и с сохранностью имущества. Некоторые арендаторы, крайне халатно относятся к хозяйскому имуществу, поэтому хозяин квартиры может получить вместо работающего телевизора – сломанный, есть случаи порчи сантехники, мебели и другого бытового инвентаря. Чистота в квартире, создание в ней уюта - тоже не очень важное условие для временных жильцов. Поэтому часто хозяева, получая обратно ключи от квартиры, мешками выносят из нее мусор и пустые бутылки. Случается и банальное воровство.
Еще одно важное условие сезонной аренды – пользование городским телефоном. Сегодня, когда практически каждый россиянин имеет персональный мобильный телефон, наличие стационарного телефона в квартире не является принципиально важным условием. Однако работающий телефон может стать причиной значительного сокращения дохода арендодателя. Если хозяин его заблаговременно не отключил на лето, нанеся визит в территориальное отделение МГТС, то осенью его может поджидать «сюрприз» - платежки за междугородние, а иногда и международные переговоры.
Рискуют и наниматели. Часто «летняя» квартира - единственное городское жилье владельца. Поэтому сохраняется вероятность досрочного расторжения договора в связи с форс-мажорными обстоятельствами арендодателя. И здесь сложно противостоять напору. Есть предложения, где собственник изначально ставит условие, что он время от времени будет приезжать в свою квартиру. Например, в одном из реальных объявлений о сдаче квартиры в районе метро «Университет» так и написано: «в планах приезжать на один-два дня в неделю, не чаще». Интересно, что за свои визиты арендодатель готов платить нанимателю по ставке 1 тыс. руб. за сутки.
Проблемы, с которыми сталкиваются и арендодатели, и наниматели, во многом связаны с тем, что жилье посторонним людям сдается без официального оформления договора или когда договор составлен непрофессионально и по нему нельзя привлечь к ответственности ни одну, ни другую сторону. Риелторы считают, все эти риски могут быть сведены к минимуму, если квартира сдана официально с оформлением договора и через профессиональную компанию. «В этом случае, даже если что-то случится с хозяйскими вещами, возместить убытки будет реально», - обещает Галина Киселева («ИНКОМ-Недвижимость»).
Привлекательные варианты
Риелторы предупреждают, что, планируя сдать жилье в аренду на летний сезон, арендодателю не стоит ориентироваться на средние ставки, действующие в районе проживания, так как сезонное жилье дешевле. «Размер арендной ставки для «летнего» жилья на 15-25% ниже, чем в среднем по рынку для аналогичных объектов», - говорит Георгий Дзагуров (Penny Lane Realty).
По данным Марии Жуковой («МИЭЛЬ-Аренда»), разница в цене может составить 5-15%. Например, если обычная арендная ставка однокомнатной квартиры в одном из периферийных районов 23-28 тыс. рублей в месяц, то на летний сезон ее можно снять за 20-22 тыс. руб. В качестве примеров Мария Жукова («МИЭЛЬ-Аренда») назвала несколько реальных объявлений из базы объектов компании.
Так, однокомнатную квартиру на втором этаже пятиэтажного кирпичного дома в районе станции метро «Владыкино» (5 минут транспортом) без ремонта сдают на три месяца по ставке 20 тыс. руб. в месяц. Почти такая же квартира в 12-этажном панельном доме у метро «Выхино», 15 минут пешком, с косметическим ремонтом предлагается на три летних месяца за 22 тыс. руб. в месяц. Особые условия данного предложения: предоплата за 3 месяца и жилье сдадут только абитуриентам или студентам. Двухкомнатную квартиру в пяти минутах пешком от станции метро «Кутузовский проспект» в восьмиэтажном панельном доме с современной наборной мебелью и бытовой техникой сдают на 4 месяца за 32 тыс. рублей в месяц. «Только отдельные предложения встречаются в интервале до 60 тыс. рублей, - говорит Мария Жукова («МИЭЛЬ-Аренда»), - дороже квартир, сдаваемых на сезон, в базе предложений практически нет».
Резюме портала www.metrinfo.ru
«Летние» квартиры подойдут далеко не каждому квартиранту. Как и всякие дешевые варианты, они чреваты «сюрпризами». Так что нацелившемуся на экономию арендатору лучше иметь представление о них заранее.