Прогноз: что случится с ценами после 1 июля

Большинство начатых жилых комплексов, построенных не менее, чем на 30%, и где продано не менее 10% квартир, будут достраиваться по старым правилам, по привычным договорам долевого участия. Это примерно две трети рынка. Остальным проектам придется осваивать новую финансовую модель, которая запрещает компаниям пользоваться деньгами покупателей, пока возводится дом. Собственно, вся революция и затевалась ради того, чтобы защитить интересы людей. Клиентам откроют в банках эскроу-счета и хранящиеся там средства станут доступными застройщику только после окончания строительства дома, а точнее – после регистрации первого права собственности. Если же со стройкой что-то случится, то дольщик беспрепятственно заберет свои деньги обратно.

Поскольку доступа к деньгам покупателей до завершения строительства у компаний не будет, им придется вкладывать в стройку не менее 15% собственных средств, а остальное занимать у банков под 7-8% годовых. Есть ли у них эти «собственные средства» – неизвестно, многим компаниям придется их тоже где-то искать, брать, например, более дорогие «мезонинные кредиты» на проектные работы и приобретение участков

Понятно, что из-за всех эти расходов и хлопот, застройщики постараются экономить и «оптимизировать» рабочий процесс, но все же солидную часть затрат попытаются переложить на потребителя. Поэтому заранее и обещают нам подорожание новостроек «после 1 июля» на 5-10-15% и даже выше. Более того, отчасти строители уже добились своего – целый год и даже больше вокруг реформы 214-ФЗ разогревался ажиотаж, и люди поверили в то, что жилье станет дороже, не стали откладывать покупки на потом, и поспешили на рынок. В результате уже сейчас мы можем констатировать рост цен в массовом сегменте новостроек и вторички примерно на 10%. Что касается вторичного рынка, то это, конечно забавно, так как вся история с эскроу к нему никак не никак не относилась, но на полуистерических настроениях подорожал и он. Вполне допускаем, что строители постараются продвинуть цены еще выше, но удастся ли их удержать на достигнутом уровне?

Помимо заклинаний вокруг того, что «после 1 июля должно все подорожать», для реального повышения цен нужно что-то еще. Главное условие, классическое, даже азбучное – требуется, чтобы спрос превышал предложение. Пока же все наоборот. Между прочим, не так давно – в конце 2014-го года из-за стремительного падения рубля у застройщиков тоже резко возрастали затраты, и-и-и… что? И ничего: в 2015-м квартирные цены даже просели более, чем на 10% - просто потому, что предложение уже тогда превышало спрос. А сегодня на рынке еще больше новостроек, чем четыре года назад. Все эти годы объемы новостроек только росли.

Всего, по данным Москомстройинвеста на первичном рынке Москвы и Новой Москвы в продаже представлено 18 млн кв. м квартир. А за последний год, согласно официальной информации, московские строители получили разрешений на строительство еще около 10 млн кв. м жилья. Такие массивы быстро не перевариваются.

Однако строители предрекают рынку новостроек дефицит, – они говорят, что из-за неизбежно возросших затрат, связанных с переходом на новую финансовую модель, строить они будут меньше. Часть компаний, особенно это касается небольших региональных застройщиков, просто уйдет с рынка. В итоге предложение сократится. Действительно, строители совершенно правы, когда говорят, что проектное финансирование увеличивает себестоимость строительства, что может отразиться на рыночных ценах. Однако этого не случится сразу «после 1 июля». Какого-то эффекта надо ожидать через год-два, когда весь рынок перейдет на новую финансовую модель.

А в ближайшее время, как мы уже отметили, большинство застройщиков будут чувствовать себя совершенно нормально, просто потому что достраивать свои проекты они будут по старым добрым ДДУ и пользоваться деньгами дольщиков. Правительство разрешило тем компаниям, у которых проект готов на 30%, а квартир в нем продано не менее 10%, работать по прежней схеме. А этим требованиям отвечает примерно 70% новостроек Москвы и Московской области! Степень готовности снижается до 15%, если, к примеру, в рамках проекта возводятся социальные объекты, или даже до 6%, если, например, компания достраивает проблемный объект.

Остальные перейдут на проектное финансирование. Есть, конечно, проекты, которым банки отказали, и они, как говорится, «вызывают озабоченность» у властей - таковых насчитывается около 6 ЖК в Москве и 60 в области. Но это не те объемы, чтобы серьезно повлиять на общую ситуацию. К тому же власти, видимо, помогут проблемным компаниям как-то справиться с трудностями.

Так что вывод такой: основная масса застройщиков как строила, так и продолжит строить, и никакого стремительного сокращения предложения не случится. Новостроек на рынке много и даже очень много.

Теперь посмотрим, что у нас со спросом. И в 2018-м году, и в первой половине 2019-го он был активным. Об этом говорит статистика. По данным Росреестра, за 2018 год продажи новостроек в Москве выросли на 47%, число сделок на вторичном рынке увеличилось на 26%. А за первые пять месяцев 2019-го года – число ДДУ возросло на 23%, сделки на вторичке прибавили 11%. Но при этом резкого роста цен не происходит – то есть, они подрастают, но даже не догоняют инфляцию. Так, за 2018-й год новостройки в старой Москве (без учета элитного жилья), по данным аналитического центра www.irn.ru, в среднем подорожали на 1,5%. В январе-мае 2019 г. новостройки в целом прибавили 2,5-3%. На вторичке все было очень похоже.

Но это общая картина. Если посмотреть на рынок более пристально, то мы увидим, что ощутимый рост цен за последний год (около 10%) действительно был, но его показал массовый сегмент – самое демократичное, популярное и востребованное жилье и на первичке, и на вторичке.

А если разбираться еще более детально, то окажется, что, во-первых, на рынке новостроек присутствует довольно приличный объем готового жилья, - около трети. То есть, застройщики не успевают его распродать во время строительства дома. А во-вторых – бодрые продажи идут только ну в очень удачных проектах. Несколько цифр для иллюстрации: по данным риелторов, в «старой» Москве более 81% всех заключенных ДДУ в I квартале 2019 года пришлось на 72 проекта из 330 представленных на рынке. На территории Новой Москвы 50% продаж обеспечили семь проектов. В Московской области 50% продаж концентрируют 27 проектов. У остальных новостроек дела куда скромнее.

Между тем покупатели становятся все беднее. Доходы российских граждан падают: за последние пять лет они сократились на 11%, за I квартал 2019 года, этот показатель просел еще на 2,3% по сравнению с 2018-м. Бедных покупателей надо все время подталкивать к тому, чтобы они выходили на рынок.

Спрос на рынке недвижимости поддерживала ипотека, которая в 2018-м году триумфально дешевела и к осени дошла до 9,-9,5%. А потом Центробанк аж два раза из-за разных экономических передряг поднял ключевую ставку и запустил процесс роста ипотечных процентов. И это обернулось встряской для покупателей. Тогда народ оперативно отреагировал: ринулся за квартирами, пока ипотека не подорожала еще больше: осенью 2018-го года Росреестром был зафиксирован резкий рост ипотечных договоров. Недавно ЦБ снизил ключевую ставку на 0,25% но этого мало, чтобы ипотека совершила очередной разворот и сподвигла людей на покупки.

Разумеется, люди, которым позарез нужна квартира, продолжают брать кредиты (а куда деваться), но при этом стараются, чтобы первоначальный взнос был поменьше, а сроки кредита подлиннее. Так, по данным Центробанка, за последний год средний срок ипотечного кредита увеличился на два года. Это еще раз подтверждает, что с собственными деньгами у покупателей большие проблемы, и рассчитывают они в основном на заемные средства. Ипотеку берут клиенты, у которых квартирный вопрос стоит очень остро, и все меньше среди них инвесторов или людей, приобретающих квартиры «впрок».

И сейчас мы видим, что покупатели притормозили, - по крайней мере, на вторичном рынке. Так, в мае 2019 года количество переходов прав в рамках сделок купли-продажи жилья упало на 26% - это данные Росреестра. Риелторы предсказывают, что лето, мягко говоря, будет скучноватым.

Раз спрос на вторичном рынке съеживается, то за ним следуют и цены. И процесс уже наметился – вторичка начала дешеветь в Подмосковье и в отдельных районах Москвы. На рынке новостроек пока еще теплится жизнь: квартиры покупают люди, которых убедили в том, что «после 1 июля» начнется ценовой кошмар. Но так долго продолжаться не может. Ажиотажный спрос неизбежно захватывает последующие периоды, а рост цен, спровоцированный эмоциями, всегда откатывается назад.

Резюмируем. Под 1 июля цены действительно удалось подтянуть. Но сомнительно, что в ближайшей перспективе они вырастут еще или даже останутся на этом уровне. Объем предложения – огромен, спрос начинает выдыхается, как это бывает после встряски. Покупатели, испугавшиеся роста цен, накупились вперед, про запас, и уже должны успокоиться. Никаких дополнительных стимуляторов спроса не наблюдается. Граждане скорее, будут ждать, пока проценты по ипотеке не опустятся, а ситуация с «1 июля» как-то утрясется.

Кто может в нынешней ситуации выиграть? Компании, которые перестанут рассказывать о своих страданиях и предложат покупателям нормальные цены и хороший продукт. Особенно это касается тех застройщиков, которые налаживают продажи по эскроу. Им важно будет показать, что ничего страшного не случилось, и жилье остается доступным для людей, как до 1 июля, так и после. Да и другие застройщики подумают и приготовят покупателям скидки. И не исключено, что в конце 2019-го года мы увидим и небольшой откат цен – на 3-5%. Так что вместо того, чтобы дорожать, как нам твердят со всех сторон, недвижимость может даже немного подешеветь.