Покупка земельного участка на загородном рынке – дело непростое. Необходимо не только получить правильные документы, но и найти свой участок на местности. Но иногда покупателей ждут неожиданные и неприятные сюрпризы. Зачастую в этом есть и их собственная вина.
Частная история
Заключая сделку на растущем рынке три года назад, Николай даже не предполагал, что купил «кота в мешке». Деньги у него взяли сразу, но документы на землю он получил только спустя два года, когда владелец перевел землю в нужную категорию и произвел межевание. Все это время поселок, в котором был куплен участок без подряда, потихоньку обживался. Когда Николай приехал «навестить» свои владения, его ждал сюрприз - участок оказался ближе к полю, а не к лесу, как было на плане и как показывал ему на местности продавец. К тому же форма участка оказалась далеко не прямоугольной: расторопный сосед, устанавливая забор, залез на участок Николая. Восстановление справедливых границ потребовало и времени, и денег. Хотя неприятностей можно было избежать.
Простые движения
Как рассказала порталу www.metrinfo.ru Юлия Севериненко, генеральный директор компании «ЗемАктив», иногда участок приобретается на самой первой стадии формирования поселка, когда даже не оформлено право собственности продавца на «большой» участок (тот, который в последующем будет межеваться). В такой ситуации будущие дачники являются наиболее уязвимыми. Ведь по сути они пробрели лишь обещание продавца купить у третьего лица большой участок, а затем продать покупателю отмежеванный надел, и площадь, и местоположение которого определены лишь приблизительно.
Антон Корниенко, коммерческий директор компании «Земли Московии», считает, что объем выполненных работ на участке на момент продажи зависит от цены. Поэтому, если человек выбирает участок за 10 000 рублей и хочет сразу там увидеть какие-то проведенные работы и обозначенные границы - он сильно ошибается: при заведомо низкой цене земли покупатель входит в проект на начальной стадии. Например, сама компания «Земли Московии» продает в поселке «Отрада», в Воскресенском районе, землю по 10 000 руб. за сотку. На «средней стадии» проекта (например, в поселке «Малиновка Land») многие работы проведены: размечены участки, ставятся электрические столбы, прокладываются дороги, правда, земля еще не переведена в «нужную» категорию. Однако здесь покупатель получает участок уже с размеченными границами, но цена за сотку будет выше, чем в «Отраде» - от 90 000 руб. Третий вариант - это уже готовые поселки со всеми документами. К примеру, «Малиновка». В КП уже проведены все работы, границы четко обозначены, - объясняет эксперт.
Если судить строго по закону, то на момент продажи на земельном участке обязательно должно быть межевание, уточняет Мария Бондаревская, юрист юридической компании «Юков, Хренов и Партнеры». И это – обязанность продавца.
Как же должен выглядеть размежеванный участок? Границы участков, как объясняет Ирина Башилова, руководитель юридического департамента компании «Волжские дачи», определяются межевыми знаками. Такие знаки размещают на всех поворотных точках границы земельного участка, кроме границ, проходящих по «живым урочищам» и сооружениям, совпадающим с границами земельного участка. В качестве межевых знаков используют деревянные колья высотой 75 - 80 см, диаметром 5 - 7 см, железные штыри и трубы, забитые в грунт на 0,4 - 0,6 м. Границы земельных участков, проходящие по живых урочищам, закрепляются межевыми знаками только на стыках с суходольными границами. По инструкции межевой знак ориентируют таким образом, чтобы сторона с надписями была обращена к следующему межевому знаку при движении по границе по ходу часовой стрелки.
«После постановки размежеванных земельных участков на кадастровый учет данные межевых дел становятся официально подтвержденными и внесенными в государственный кадастр», - говорит Юлия Севериненко, («ЗемАктив»). Таким образом, процесс формирования земельного участка как объекта недвижимости считается завершенным, и на данной стадии покупатель уже может четко установить, какой именно земельный участок он приобретает. «Оформление свидетельства о регистрации права собственности продавца на размежеванный участок является лишь выполнением условия для выхода на сделку купли-продажи участка, а не элементом его идентификации», - отмечает эксперт.
Кадастровый паспорт и межевой план
Большинство экспертов признает, что на российском земельном рынке все далеко не идеально. И не редкость случаи, когда покупатель на плане выбирает один участок, но на местности этот надел выглядит по-другому. Случается и неразбериха с документами. Зачастую после сделки покупатель получает не все причитающиеся документы и вынужден годами ждать «легализации». Наталья Картавцева, директор департамента загородной недвижимости Vesco Group, обращает наше внимание на то, что обязательный комплект документов, который должен получить покупатель, включает свидетельство о собственности, кадастровый паспорт, где прописаны координаты участка, договор купли-продажи и акт приема-передачи земельного участка.
Основным описательным документом на земельный участок является его кадастровый паспорт. Ирина Башилова («Волжские дачи») объяснила, что кадастровый паспорт содержит несколько разделов: это общие сведения о земельном участке, в котором содержится информация о кадастровом номере земельного участка, площади, категории, виде разрешенного использования, кадастровой стоимости, правообладателе и т.п.; план земельного участка; сведения о частях земельного участка и обременениях, при их наличии, и план (чертеж, схема) границ земельного участка. Эксперт также отметила, что по законодательству до 2008 года основанием для кадастрового учета вновь образованных земельных участков являлось землеустроительное дело, а сейчас - межевой план.
«После того как документы пройдут регистрацию, «землевладельцу» будет выдано свидетельство о регистрации права собственности на участок, где будет указан его кадастровый номер», - говорит Мария Бондаревская (юридическая компания «Юков, Хренов и Партнеры»). «Если этот номер на межевом плане совпадает с номером на свидетельстве, то можно быть уверенным, что покупатель приобрел именно то, что рассчитывал приобрести», - добавляет Валерий Мищенко, председатель совета директоров Kaskad Family.
В поисках границ
Обнаружить свой участок на территории землеотвода тоже не всегда просто. Особенно если речь идет о покупке участка без подряда в поселке на ранней стадии освоения. Ситуацию усложняет и то, что участки похожи друг на друга, а «картинка» на плане, а тем более на красочном буклете, скорее путает, чем проясняет ситуацию. Не всегда покупатели могут отыскать и межевые знаки, которые с завидным постоянством куда-то исчезают.
Впрочем, Юлия Севериненко («ЗемАктив») считает, что добросовестные девелоперы стараются поддерживать сохранность межевых знаков, определяющих границы участков.
«Но если покупатель не нашел на своем участке обозначение границ или же у него возникли сомнения насчет правильности границ его участка, ему необходимо обратиться к руководителю проекта, у которого есть кадастровые паспорта», - советует Игорь Заугольников, директор департамента маркетинговых коммуникаций RODEX GROUP. Ирина Башилова («Волжские дачи») считает, что в данной ситуации покупателю необходимо обратиться в землеустроительную организацию для установления границ земельного участка на местности или пригласить независимого геодезиста.
В кадастровом плане для каждой точки есть соответствующие координаты. А вынос точек в натуру происходит в соответствии с этим координатами. «Мы сдаем участки с точными координатами, подписываем этот документ, поэтому в наших поселках возможность нарушения границ – исключена», - отмечает Антон Корниенко («Земли Московии»).
Урегулируем споры
Место прохождения границ порой становится предметом споров владельцев соседних участков. «В практике продаж, особенно участков без подрядов, бывают случаи, когда покупатели передвигают межевые знаки, тем самым увеличивая свой участок и уменьшая соседский», - признает Игорь Заугольников (RODEX GROUP).
Наши эксперты советуют: если есть сомнения в том, что границы изменены или не соответствуют кадастровому плану, сначала нужно написать заявление в Роснедвижимость о проведении экспертизы землеустроительной документации соседнего земельного участка. Владельцы смежных участков могут также вызвать независимого геодезиста, который по кадастровым паспортам сможет установить, правильно обозначены границы или нет. Если имеет место техническая ошибка, то нужно сразу писать заявление в кадастровую палату».
Эксперты полагают, что до судебного разбирательства могут дойти те случаи, когда на спорный участок выезжал специалист, но результаты всех измерений не устроили конфликтующие стороны.
Резюме портала www.metrinfo.ru
Как «не вляпаться» в неприятную историю? Собственно, эксперты дают два совета, с которыми нельзя не согласиться. Первый – обращаться к компаниям, которые без скандалов реализовали по несколько проектов. Оформление земельных участков поставлено у них на поток, это часть их ежедневной работы. Второй совет - внимательно изучать документы перед тем, как они будут подписаны. Обращать внимание на стадию проекта, интересоваться гарантиями, которые может дать продавец на данном этапе с учетом имеющейся у него документации, и требовать от продавца отражения этих гарантий в договорах. Советы неоригинальные, но универсальные для покупателя недвижимости.
Рекомендации экспертов:
Как поступить, если у покупателя возникли сомнения, что границы передвинуты?
Александр Коваленко, коммерческий директор компании Uniparx Service:
Лучше всего пригласить специалистов из землеустроительных лицензированных компаний. Воспользовавшись профессиональными измерительными приборами, они определят, тот ли это участок, и установят его четкие границы.
Людмила Ежова, исполнительный директор компании «Терра-Недвижимость»:
Обратиться в лицензированную организацию по конкретному району и попросить вынести земельный участок по его координатам на месте. По результатам вынесения составляется соответствующий акт. В случае обнаружения несоответствия границ необходимо обратиться в местную администрацию и в Роснедвижимость с просьбой разобраться в ситуации.
Как грамотно выбрать участок?
Анна Шишкина, директор по маркетингу УК «Абсолют Менеджмент»:
Перед началом продаж в поселке девелопер готовит генплан. С ним надо ознакомиться. Он позволит понять, где находится участок, какой он конфигурации, как далеко от дороги и насколько эта трасса загружена. Бумажной версией ограничиваться не стоит, посмотрите, как участок выделен в натуре.
Чтобы покупатель мог точно определить границы покупаемого участка, девелопер должен сделать вынос точек на местности. Зачастую девелоперы делают вынос точек с помощью вешек перед началом продаж, но недовольные жители соседних поселков вынимают вешки. Это общая проблема поселков. Вновь обозначать каждый участок сложно и дорого. Эта процедура выполняется с помощью GPS-оборудования, а одна вешка может стоить около 1500 руб.