Собственность через суд: застройщики навязывают традицию. Принимать ее не нужно

Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Законодательство в сфере недвижимости"

Есть на нашем рынке новостроек такая «замечательная традиция»: люди, купившие квартиру, никак не могут оформить ее в собственность. Застройщики (кстати, не забывающие при подписании договора взять деньги за будущее оформление), фактически эту услугу не оказывают. Покупатели стараются сопротивляться – кто-то устраивает митинги, создает протестные ресурсы в Интернете, а кто-то идет качать права в суд.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

Как это происходит, с чем приходится сталкиваться покупателям, сколько времени занимает судебная процедура – ответы на все вопросы искал корреспондент Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: КП УГС
ЖК в Зеленограде Спешите! Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 36 до 98 кв.м. Монолит. Узнать телефон

Случай, каких много
Для начала – картинка из жизни. Этот случай мы выбрали вовсе не потому, что он какой-то исключительный – напротив, описанная в нем ситуация столь типична, что хоть в энциклопедии заноси. Почти четыре года назад, в июле 2005-го, Андрей Смирнов (имя и фамилия изменены) приобрел двухкомнатную квартиру в подмосковном Красногорске (квартал «Столичный»). Ключи были обещаны к концу того же 2005 года, а реально их выдали годом позже – в ноябре 2006-го. С тех пор и началась жизнь без права собственности на квартиру – «не запрещенная циркулярно, но и не разрешенная вполне» (А.Чехов).

По словам Андрея, помимо психологических неудобств (неприятно, знаете ли, осознавать, что твоя квартира вроде как и не твоя вовсе), существует и масса вполне осязаемых проблем. Без собственности не оформляется регистрация по месту жительства – следовательно, нельзя ни автомобиль на учет поставить, ни городской телефон установить. Трудности с поликлиникой, почтой, устройством ребенка в детский сад. У пенсионеров – с получением пенсии. Нельзя участвовать в выборах по месту жительства. Жильцы не могут создать собственное ТСЖ; управляющая домом компания (кстати, назначенная застройщиком) игнорирует все жалобы, заявляя, что с не-собственниками она не обязана разговаривать.

При подписании предварительного договора купли-продажи застройщик взял с Андрея плату за услуги по оформлению – 20 тысяч руб. Крайний срок оформления собственности был прописан – 31.12.2007, хотя на словах обещали раньше – к лету 2006-го. Далее компания неоднократно предлагала подписать доп. соглашение с продленным сроком. Застройщик никак не комментирует нежелание оформлять собственность, он просто всегда обещает (исключительно на словах) сделать это в следующем квартале, и так уже три года.

Андрей, подал иск к застройщику с требованием признать предварительный договор договором купли-продажи. Сделка фактически уже была совершена, и на этом основании право собственности должно быть признано. Так поступило уже приблизительно 40% жителей его квартала.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: РГ-Девелопмент
Петровский парк Квартиры пл. от 37 метров. Монолит. 1-4-комнатные квартиры Подробности по телефону! от 7,7 млн руб. Узнать телефон

Масштабы явления
Далее мы обратились уже к профессионалам рынка. На наши вопросы согласились ответить Ольга Творогова, управляющий партнер компании Ostogenka Real Estate, Василий Шорников, руководитель отдела продаж московского отделения Группы компаний «Пионер» и еще один человек. Он довольно известен в профессиональных кругах, поэтому решил выступить под псевдонимом. Будем называть его Игорь Сергеев. Его история – тоже не редкость для рынка недвижимости: он – сотрудник крупной строительной компании, при этом пострадавший как потребитель от действий другой, еще более крупной. Эта, более крупная компания не хочет оформлять ему квартиру в собственность, и то обстоятельство, что он «свой» человек вовсе не помогает.


По оценке Ольги Твороговой, необходимость оформлять собственность через суд – массовое явление, в сегментах «элита» и «бизнес» (с которыми работает ее компания) так приходится поступать примерно 40% покупателей. Как правило, проблемы чаще возникают у молодых, неопытных застройщиков – тех, кто возводит свой первый объект.

«По моим личным ощущениям, примерно 30% новостроек оформляется в собственность через суд, причем в большей мере я бы отнес это явление к Московской области, нежели к Москве», - говорит Василий Шорников (ГК «Пионер»).

Еще более категоричен Игорь Сергеев: по его словам, в последние годы существенные задержки сроков регистрации прав собственности стали повсеместными, они характерны практически для всех компаний и недвижимости всех классов. «Поискав в интернете форумы покупателей, можно без труда установить, что эта проблема стоит практически перед всеми «счастливыми» обладателями квартир в новостройках, - отмечает он. – Эти вопросы актуальны и для покупателей более дорогих объектов компаний, и для тех, кто приобрел недорогие панельные дома в Павшинской пойме. На самом деле, проще перечислить те адреса и компании, которые оформляют все вовремя».

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Жилдорипотека
ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 8.3 млн Узнать телефон

Строительная «дедовщина»?
Любопытно, что прежде подобных проблем не было. 90-е годы, конечно, никак нельзя назвать «золотым веком», различных безобразий тогда хватало, но вот  новостройки оформлялись в собственность покупателей без «приключений». «Лично я о подобной практике впервые услышал только в 2003 году – дело касалось новостроек в городах Троицке и Железнодорожном», - уточняет Шорников («Пионер»). Что же случилось?

По мнению Василия Шорникова, бесконечная волынка с оформлением квартир в собственность зачастую связана с тем, что сам застройщик месяцами не может подготовить необходимые документы для регистрации права собственности (будь то оформление собственности на себя или сразу на покупателя). Регистраторы могут вынести решение о приостановлении регистрации сроком на 1-3 месяца, в течение этого срока застройщик должен устранить все замечания, предоставив все необходимые документы в надлежащем виде. «Если застройщик не успел это сделать, Регпалата может отказать в регистрации. В этом случае ВСЕ документы нужно собирать заново. Поэтому, если после приостановления застройщик понимает, что физически не сможет собрать документы в указанный срок, он порой сам подталкивает и направляет клиента в суд. Если продолжать бороться с администраций – процесс может затянуться на 1-2 года, в то время как решение суда помогает ускорить процесс в инстанциях, в том числе и в Регпалате в разы», - объясняет эксперт.

Всем происходящим мы обязаны чиновничеству, убеждена Ольга Творогова (Ostogenka Real Estate). В 1998 году, напоминает она, пакет разрешительной документации для начала строительства включал в себя лишь 6 документов, срок прохождения всех инстанций составлял 1-3 месяца. Сейчас все увеличилось многократно.

«Каждая инстанция выглядит таким образом, что есть входящий номер у бумаг, есть конкретный исполнитель, но сроков, когда будет поставлено соответствующее согласование на бумаге, нет, - говорит эксперт. – Если кто-то в организации заболел или ушел в отпуск, движение документов останавливается. А когда документы, позволяющие начинать строительство, готовы, сроки, установленные распоряжением правительства Москвы, уже истекли, и у застройщика начинают набегать серьезные штрафные санкции».

После завершения строительства появляются новые проблемы: чиновники в одностороннем порядке увеличивают сумму, причитающуюся городу – они мотивируют это тем, что стоимость жилья за время строительства увеличилась. «Здесь начинается долгий и нудный переговорный процесс застройщика с чиновниками, с целью снижения обозначенных сумм. А заложниками в этом процессе становятся инвесторы, купившие квартиры в таком доме», - отмечает Ольга Творогова.

С коллегой соглашается и Василий Шорников («Пионер»): «В 90-х этого не было, потому что в регпалатах все было проще. Но в дальнейшем процедура начала усложняться и введение новшеств опережало возможности застройщиков по сбору и подготовке этих документов. Их количество исчисляется десятками, и список меняется и пополняется постоянно».

…Автор честно признается, что не может подтвердить или опровергнуть достоверность изложенного выше: познаний о том, что и как происходит в правительственных кулуарах, не хватает. Однако здравый смысл позволяет усомниться: полно случаев, когда и Госкомиссия прошла, и здание давно в эксплуатации, а собственность на квартиры все не оформляется. Такое впечатление, что застройщик, натерпевшийся от городских бюрократов, с которыми он ничего не может поделать (руки коротки), отыгрывается на тех, кто слабее – покупателях.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ
ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Узнать телефон

Репутация? Не актуально!
Иностранец из какой-нибудь благоустроенной страны наверняка задался бы вопросом: а что, застройщики совсем не боятся запятнать свой имидж? Но такое соображение, к сожалению, для нашей страны неактуально.

«Со всех точек зрения оказывается, что для застройщика выгоднее судиться, чем самостоятельно оформлять квартиры в собственность, - считает Игорь Сергеев. – Как правило, он не несет от суда дополнительных расходов: даже пошлину с него взыскать крайне затруднительно. Обычно представители застройщика сразу предупреждают истцов, что при попытке стребовать с них пошлину они обжалуют решение – и тогда процесс затянется на месяцы. Как правило, люди идут на поводу страха…».

Посетовал Игорь Сергеев и на нас, порталистов. «Пресса, - сказал он, - нечасто пишет о таких случаях, называя вещи своими именами и упоминая конкретные компании!». В целом принимая упрек (чего греха таить, есть такое: боимся и на иск о защите чести и деловой репутации напороться, и с рекламодателями отношения испортить), стоит отметить, что он и сам предпочел псевдоним.

Возвращаясь к основной теме, скажем, что и другие наши эксперты подтвердили, что застройщики не больно-то пекутся о своем реноме. «Деловая репутация почти у всех строительных компаний уже и так подпорчена, но выбирать покупателю не из кого, - говорит Андрей Смирнов. – А застройщик руководствуется простым резоном: зачем вообще что-то делать, тратить на это деньги, если покупатели, которые заинтересованы в этом гораздо больше, и так сами разберутся?!».

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: А101
Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Узнать телефон

Кто помогает покупателям?
Участие в судах требует, помимо закаленной нервной системы, еще и специальных знаний: уметь разговаривать на «ихнем» юридическом речекряке, писать всякие исковые заявление. И, похоже, уже сложилась целая система помощи покупателям новостроек – на этом виде деятельности специализируются целые фирмы.

«Подавляющее большинство жильцов обращаются к юристам, - говорит Андрей Смирнов. – Найти такого специалиста в Москве – не проблема, но в основном все идут по рекомендациям соседей. В моем случае стоимость составила 25 тысяч руб. за участие в суде и еще 17 тысяч потом – за само оформление собственности в регпалате».

Игорь Сергеев называет иные цифры: по его мнению, стоимость услуг юриста-индивидуала составит 50-70 тысяч руб., а адвокатские конторы возьмут больше. Разница в названных ценах, вероятно, объясняется тем, что Андрей Смирнов, как мы помним, покупал «панельку» в Красногорске, тогда как его товарищ по несчастью Игорь Сергеев «вляпался» в историю с московским монолитом бизнес-класса. Юристы, у которых превосходный нюх на подобные вещи, сориентировались в платежеспособности обоих клиентов и оперативно скорректировали ценники.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное
ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,9 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,9 млн руб. Узнать телефон

И о судах
О них сказать можно мало чего. Длятся процессы, по разным данным, от одного до 2-2,5 месяцев. В 100% случаев приговаривают к тому, чтобы собственность, конечно, оформить. Но есть оговорка – происходит так только в том случае, если покупатель квартиры ни на что больше не претендует. «Суд обязует застройщика довнести недостающие документы, а управление федеральной регистрационной службы - зарегистрировать собственность. К штрафам застройщика никто не привлекает», - говорит Шорников.

Если же человек оказывается с норовом, и пытается наказать застройщика как-то еще (к примеру, возложить на него уже упоминавшиеся судебные издержки, или вернуть собственные деньги, уплаченные за оформление регистрации, или – неслыханная наглость! – истребовать моральную компенсацию) – тогда может последовать отказ. Впрочем, есть редкие случаи, когда упрямым потребителям потом, уже после признания собственности удавалось вернуть деньги. Но большинство покупателей до этой стадии уже не доходят – сил не остается.

Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Существуют проблемы, в принципе неразрешимые – вроде знаменитой квадратуры круга, над которой математики всего мира бьются уже более 2000 лет, и все безуспешно. А есть такие, решение которых лежит на поверхности. Нужно лишь то, что называется политической волей.

Покончить с очевидными безобразиями, царящими с оформлением новостроек, для государства проще простого – нужно лишь дать разнарядку судам, разбирающим такие дела, приговаривать застройщикам к штрафам за всем очевидную волокиту. Десяток приговоров с для начала символическими суммами в 100 тысяч руб. (это меньше цены 1 кв. м) – и строительные компании враз станут ласковыми и предупредительными.

Но этого нет. Вероятно, суды слишком близко к сердцу приняли призыв нашего президента «не кошмарить бизнес». Кошмарить покупателей – это оказывается и проще, и безопаснее.