Осторожно, бабушка. Стоит ли заключать договор ренты

Стать владельцем квартиры можно по-разному. Купить жилье на рынке, взять ипотечный кредит, стать участником социальной программы для очередников. Можно получить квадратные метры в наследство. А что делать тем, у кого нет ни достаточной суммы, ни соответствующих доходов, их не признают очередниками, да и наследство им оставить тоже некому? Есть еще один путь приобретения квартиры – через заключение договора ренты. Сразу скажем – рискованный.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор
ЖК комфорт-класса «Семеновский парк 2» Семейный жилой комплекс. Рядом м. Семеновская. Действует льготная ипотека. В марте выгода до 1,3 млн рублей!
Реклама
Застройщик: АО СЗ АРЕМЗ. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Финансовые услуги предоставляет: АО Банк ДОМ.РФ. Полный список организаций, оказывающих финансовые услуги, а также полные условия предоставления кредита размещены на сайте rg-dev.ru. Подробные условия акций смотрите на сайте rg-dev.ru.

"ИПОТЕКА:
https://rg-dev.ru/promo/48/

Полная стоимость кредита от 3,784% до 5,998%,
Процентная ставка на льготный период от 0,01%,
Процентная ставка по окончании льготного периода 5%*,
Первоначальный взнос - от 20,01%;
Срок действия льготной ставки до 1 года;
Допускается продление/досрочное прекращение акции;
Расходы: премия по договорам страхования; на: проведение оценки залога, регистрационные действия, расчеты с контрагентом; иные расходы в связи с приобретением недвижимости и оформлением ипотеки.

Кредит предоставляется АО «Банк ДОМ.РФ» (генеральная лицензия Банка России № 2312 от 19 декабря 2018 г.). Условия кредитования на сайте domrfbank.ru.

* процентная ставка по ипотеке для IT – специалистов.

АКЦИЯ:
https://rg-dev.ru/promo/50/
Выгода до 1,3 млн рублей при покупке квартиры в ЖК «Семеновский парк 2»!
Праздничное предложение на квартиры с гардеробными в ЖК «Семеновский парк 2».

По случаю Международного женского дня компания «РГ-Девелопмент» подготовила предложение, которое несомненно понравится вашей второй половине. Акция распространяется на 8 квартир с гардеробными комнатами.

- Срок действия акции – до 31 марта 2024 г.
- Предложение распространяется на 8 квартир формата 3-комнатная евроквартира.
- Акция может быть прекращена досрочно.
- Акция не суммируется с другими предложениями.

Узнать подробности предложения и наличие квартир на сайте застройщика."

Без права проживания
Пожизненная рента подразумевает заключение договора с пожилым человеком, согласно которому его квартира переходит в вашу собственность. Но только формально. Распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению (равно как и проживать в ней) вы сможете только после смерти ее предыдущего владельца-рентополучателя. До этого момента пожилой человек на вполне законных основаниях будет проживать в уже ставшей вашей квартире, а также ежемесячно получать от вас определенное денежное содержание.

Отношения рентоплательщика и рентополучателя регулирует Гражданский кодекс РФ. В нем дается следующее определение договора ренты: «По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме» (ч.2, гл.33, ст.583 ГК РФ).

Рента может быть нескольких видов. В отношении физических лиц наиболее распространены два: так называемая пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением. В принципе, суть их одна: в обмен на право собственности вы принимаете на себя обязательства скрашивать (материально, а иногда и морально) старость человека.

Цена вопроса у этих видов ренты — разная. В первом случае вы обязаны в конце каждого месяца платить своему пенсионеру-рентополучателю определенную денежную сумму (ее размер должен быть определен в договоре ренты). По закону рентная плата составляет два минимальных размера оплаты труда (МРОТа), но на практике мало кто из пожилых людей будет довольствоваться такой суммой.

Что касается второго вида ренты, то здесь помимо материальной ответственности, новый хозяин квартиры принимает на себя обязательства оказывать рентополучателю и другие услуги: ухаживать за ним в случае болезни (а те или иные недуги имеют, наверное, все старые люди), покупать ему продукты, делать ремонт, оплачивать лекарства и лечение и т. п. То есть бабушка (или дедушка) находятся на полном иждивении у рентоплательщика.

Новый корпус в Stellar City в ЗАО Квартир бизнес-класса от 7,5 млн ₽. Потолки 3м, увеличенные окна, 60+ вариантов планировок
Реклама
от 7,5 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ БАСТИОН. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.

Дела бумажные
Отношения между рентполучателем и рентоплательщиком регулируются соответствующим договором ренты, где оговариваются права и обязанности каждой из сторон (разумеется, чем четче и подробнее будут изложены все пункты, тем лучше для всех).

Этот документ необходимо заверить у нотариуса и зарегистрировать в Федеральной регистрационной службе, после чего право собственности на квартиру (но не на распоряжение ей по своему усмотрению!) переходят к рентоплательщику. Это подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности, где указывается, кто и на основании чего является теперь собственником квартиры, и какие существуют обременения на нее.

Арифметика для тимуровца
Подсчитаем, во сколько примерно обойдется вам «рентная» квартира.

Обычно при заключении договора ренты придется сразу отдать пенсионеру сумму в размере 20–40% от рыночной стоимости данной недвижимости. Кроме того, понадобится оплатить услуги нотариуса (для удостоверения договора), государственную регистрацию перехода права собственности, ну и материально «отблагодарить» посредническую фирму.

Скорее всего (если вы, конечно, заключаете договор ренты не с родственниками или знакомыми) вам придется обратиться к услугам таких контор.

Ведь самостоятельно найти пожилого человека, который желает «отдать» свою квартиру некоему гражданину, очень нелегко, а чаще и совсем невозможно. В Москве соответствующую «базу» пенсионеров имеют несколько десятков компаний. Желательно обращаться к тем фирмам, которые как минимум имеют лицензию на данный вид деятельности, свой сайт в Интернете и профессионального юриста (юристов) в штате. Услуги последних очень могут пригодиться, если ваш рентополучатель захочет вдруг расторгнуть договор (об этой ложке дегтя – ниже).

И еще из области арифметики. Согласно ч.2, ст. 597 ГК РФ «размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом». Размер содержания с иждивением, согласно этому же закону, не может быть меньше двух МРОТов. На практике пенсионеры не соглашаются на сумму, меньше чем 6 тыс. рублей ежемесячно.

В итоге получается следующая арифметическая картина.

Предположим, двухкомнатная квартира стоит $180 000.  В этом случае при заключении договора ренты вы платите хозяину квартиры $54 000. Посредническая фирма получит примерно $18 000 (10% стоимости жилья).

Каждый месяц вы отдаете «своему» пенсионеру как минимум $200 (как показывает практика, делать это придется в среднем в течение десяти лет). За это время рентополучатель получит от вас $24 000 (это опять же, как минимум).

В результате квартира по договору ренты обойдется вам в $96 000, что дешевле, чем ее рыночная стоимость. На $84 000! Это не учитывая роста цен на жилье.

В общем-то, получается, что заключать договор ренты выгодно. Тем более если учесть, что первоначальный крупный взнос не всегда (хотя и чаще всего) может требоваться. И все же сперва подумайте.

NAMETKIN TOWER Бизнес-класс у м. Новые Черемушки. Выгода до 1,3 млн руб. Рассрочка 0% от застройщика
Реклама
Застройщик: АО ГК ОСНОВА. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Подробные условия акций смотрите на сайте nametkin-tower.ru.

Старики-разбойники
История знает неоднократные примеры, когда человек, на протяжении довольно долгого времени содержавший пенсионера, в итоге остался без обещанной квартиры. Дело в том, что рентополучатель в любой момент может подать в суд и потребовать признания договора ренты недействительным.

Причины такого поступка бывают самые разнообразные: пенсионеру может не понравиться то, как вы за ним ухаживаете и разговариваете, он может разочароваться в размере рентных платежей или (что самое страшное) вдруг объявятся его родственники, которые захотят получить эту квартиру и старушка (или старичок) пойдут им навстречу.

Был такой случай, когда бабушка отдавала деньги, получаемые от рентоплательщика, своему сыну-алкоголику, который после ее смерти вселился в квартиру.

Как же суд, спросите вы? Да очень просто – он в нашей стране социальный. И в большинстве случаев будет защищать нуждающегося пенсионера, а не тех, кто захотел «завладеть» его квартирой.

Закон тоже – не на вашей стороне.

Гражданский кодекс, ст. 605:
«При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены… При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты».

Конечно, можно попытаться обезопасить себя от неприятных сюрпризов. В частности, воспользоваться титульным страхованием (страхованием права собственности). Но это придется включить в дополнительную статью расходов. Также, чтобы потом на суде вас не обвинили в отсутствии рентных платежей, переводить деньги лучше через Сберкассу или брать от вашего рентополучателя соответствующую расписку.

А вот от возможных самых непредсказуемых капризов пожилого человека  угроз в свой адрес со стороны его родственников вас вряд ли что-то защитит. Да и договор ренты может продлиться дольше, чем десять лет.

ЖК Обручева 30. Скидка до 9%! Квартиры бизнес-класса за 1₽/мес.! С отделкой и без. Своя инфраструктура. Подземный паркинг. 5 минут до метро.
Реклама
от 11,5 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ ЛСР. Пространство. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Финансовые услуги предоставляет: ПАО Сбербанк. Подробные условия акций смотрите на сайте obrucheva30.lsr.ru.

Ежемесячный платеж 1 руб. рассчитан по рассрочке от застройщика.
Первоначальный взнос 50%, период рассрочки до 1 года, остаток в конце срока. Застройщик «Группа ЛСР». Проектная декларация на наш.дом.рф.

Комментарий специалиста
Олег Колдаев, эксперт Фонда развития правовой культуры при Федеральной нотариальной палате:
«Договор ренты заключать можно. Но лишь в том случае, когда жизненная ситуация складывается таким образом, что человеку нельзя решить жилищную проблему как-то иначе. Дело в том, что это – весьма рискованная сделка с точки зрения правовых последствий.

В данном случае рентополучатель обладает здесь изначально более устойчивой правовой позицией, чем рентоплательщик. Так как в договоре (особенно ренты с пожизненным иждивением) нельзя прописать все жизненные ситуации, которые могут возникнуть. И у рентополучателя появляются дополнительные основания к расторжению договора (например, пенсионер может обвинить вас в приобретении некачественных продуктов).

И суды встают на сторону пожилых людей.

Даже смерть рентополучателя еще не является гарантией того, что с квартирой больше не возникнет никаких проблем. Бывали случаи, когда обвинив рентоплательщика в мошенничестве, договор ренты признавали ничтожным. Невиновность последнего доказать в суде будет весьма трудно».

Документы к статье