Аренда квартир: чем опасен квартирант и как защититься. Страховой депозит гарантирует порядок; оберегает от вандалов; проверяет претендента на вшивость

Есть на рынке аренды такое правило: при заключении договора снимающий сразу платит собственнику квартиры не только за первый месяц проживания, но и еще примерно такую же сумму – в качестве «страхового депозита». Правило это, понятное дело, очень не нравится арендаторам: им фактически приходится выкладывать сразу три месячных стоимости квартиры (еще одна – это комиссионные агентству, они на нашем рынке тоже «вешаются» на снимающих).

Что это за депозит такой, откуда он взялся и почему его требуют заплатить – с этими вопросами разбирался обозреватель «Портала о недвижимости MetrInfo.Ru».


Хватит только на мебель
Три стоимости квартиры сразу – это, по мнению снимающих, очень много. Но посмотрим с другой стороны. Московская квартира – это минимум 5 млн руб., а чаще и намного больше. Еще сколько-то стоит отделка жилища, находящаяся в нем мебель, бытовая техника и т.п. И все это имущество, тянущее на много миллионов рублей, сдающий должен отдать в руки человека, которого видит в первый раз в жизни. Даже агент тут арендодателю не помощник – он, как уже сказано выше, получает свой гонорар от снимающего, то есть фактически работает на него. «Найти квартиру любой ценой, заключить договор и получить комиссию» - так можно сформулировать задачу риелтора. А никоим образом не подобрать владельцу квартиры нормального и беспроблемного жильца.

Депозит в подобных условиях – это единственная гарантия. На самом деле он ничего не покрывает, поскольку его сумма в сотни раз (это не фигура речи, а самая настоящая правда) меньше стоимости страхуемого имущества. Расчет исключительно на то, что снимающий, помня об этих деньгах, будет вести себя хоть немного скромнее.

«Обычно депозит обеспечивает сохранность движимого имущества, передаваемого вместе с квартирой (бытовая техника, мебель, предметы интерьера), и элементы отделки. Тут за одну вечеринку может быть нанесен ущерб, который будет существенно превышать месячную арендную плату, - говорит Анна Левитова, управляющий партнер компании EVANS. – Важно понимать, что существенный ущерб или полное уничтожение не могут быть покрыты депозитом».

«Механизм действия страхового депозита прост и эффективен, он давно оправдал себя на практике, - добавляет Вадим Ламин, управляющий партнер агентства SPENCER. – На момент окончания срока аренды арендодатель остается должен арендатору одну месячную арендную плату, которую обязан отдать за вычетом ущерба. Проще говоря, бывший арендатор, который хочет возврата денег, постарается сдать квартиру в приличном состоянии, а не убежит, оставив ключи под входным ковриком».


100%, не считая торга
Самый распространенный размер страхового депозита – это уже упоминавшаяся в начале этой статьи сумма месячной аренды, то есть 100%. Именно эту цифру называли большинство наших экспертов – впрочем, оговариваясь, что многое здесь зависит от договоренности сторон. «В большинстве случаев – 100%, хотя на практике не исключены другие варианты: как в большую, так и в меньшую сторону, - отмечает Анна Харьковая, бизнес-тренер агентства «ЦИАН «Якиманка». – Если сдается элитная квартира с антикварным интерьером, то залоговая сумма будет больше чем 100%; если же это экономсегмент с минимальным количеством мебели, то вполне возможно договориться и на меньший залог».

Марк Нелюбин, генеральный директор компании CENTURY 21 StarRealtyM, также соглашаясь с тем, что в подавляющем большинстве случаев депозит равен 100%, рассказывает об известных ему исключениях из этого правила. Максимальный размер – 300%, когда квартира была обставлена дорогой мебелью из редких пород дерева и в ней имелись другие эксклюзивные вещи. Что до «бездепозитных» вариантов, то они, по словам эксперта, ему не попадались. В самом крайнем случае, когда у арендатора нет денег «здесь и сейчас», но арендодателю клиент понравился и терять его жалко, стороны могут договориться о том, что искомые 100% могут быть выплачены в рассрочку – за 2-3 месяца.

Специалисты управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость» рассказали нам о едва ли не единственном исключении из общего правила: страховой депозит может не вноситься, когда сдается комната, а сам наймодатель проживает в этой же квартире. В этом случае хозяин имеет полную возможность приглядывать за сохранностью своего имущества, и необходимости в дополнительной гарантии действительно нет.


Проверка арендатора
Понимание, что депозит – общепринятая на рынке реальность, вовсе не означает, что снимающие беспрекословно соглашаются его заплатить. Жалобы на то, что, дескать, оскудели мы в конец, денег решительно нет, нельзя ли как-нибудь обойтись без этого побора – все это на просмотрах приходится слышать постоянно. Правда, отмечают риелторы, говорят это арендаторы без особого энтузиазма: понимают, что толку не будет, поэтому и попытки «откосить» от депозита предпринимаются больше для проформы. «На самом деле человек, ищущий съемную квартиру, прекрасно знает, что придется отдать больше, чем составляет плата за месяц, - считает Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». – Ему объясняют, что если он будет пользоваться квартирой бережно, то эти средства вернутся».

«Арендаторы действительно платят, жалобы пресекаются нами на корню, - еще более категорична Анна Харьковая («ЦИАН»). – Если такие попытки не прекращаются на момент переговоров, то мы рекомендуем нашему клиенту-арендодателю не заключать договор с таким арендатором, так как все последующие платежи придется «выбивать» или продолжать слушать такое нытье в стиле «денег нет», «зарплату задерживают» и «давайте я заплачу через день-два-неделю». Лучше найти другого арендатора – без подобных проблем - и быть уверенным в ежемесячном доходе и в сохранности своего имущества».

А Марк Нелюбин (CENTURY 21) добавляет, что сама ситуация на рынке аренды (особенно в недорогом сегменте) совершенно не располагает к тому, чтобы арендатор давил на арендодателя. «Часто случается, что потенциальный съемщик просто не успевает доехать до квартиры на просмотр: ему сообщают, что она уже сдана, - говорит эксперт. – В ситуации, когда за квартирами стоит очередь, никто не станет требовать для себя эксклюзивных условий».

…С другой стороны, правил без исключений не бывает. Рассказывает Римма Балясникова, директор отдела информации компании «ЕГСН»: «Минувшей осенью я сама искала квартиру. Главным критерием была близость к школе ребенка, и поэтому на все остальное (отсутствие бытовой техники и телефона, плохое состояние квартиры и ветхая мебель) пришлось закрывать глаза. В итоге такая квартира и нашлась: в удручающем состоянии, с мебелью «на выброс» и с полным отсутствием какой-либо техники, кроме обычной газовой плиты и настолько древней стиральной машинки, что, казалось, ее смастерили раньше, чем изобрели электричество. И вот во всей этой обстановке собственница квартиры завела речь о депозите, дескать прошлые жильцы, задолжав ей за два месяца, по-тихому съехали, и она боится, что такое может повториться. Я не стала возражать, но попросила о рассрочке депозита. Однако до сих пор плачу лишь за месяц вперед. Надеюсь, причина в догадливости собственницы, которая осознала, что брать депозит за руины не стоит».

От себя автор может добавить, что причина удачного для съемщицы развития событий в том, что она не отказалась категорически дать депозит, а лишь попросила отсрочку. А потом доказала, что является нормальным и беспроблемным жильцом. Если бы ситуация изначально развивалась по схеме «лоб в лоб» («не дам депозит, и все тут!»), боюсь, в желаемой квартире она бы сегодня не жила.


Объять необъятное: что-то протерлось...
Формулировки, регулирующие условия возврата и невозврата страхового депозита, у всех агентств недвижимости свои.

Первое – это физические повреждения квартиры и находящегося в ней имущества. При всей кажущейся очевидности, тут полно подводных камней. Например, понятно, что у имущества бывает естественный износ: даже самый аккуратный человек, прожив в квартире пару лет, обязательно где-нибудь испачкает обои. Какой износ является естественным, а какой явно выбивается за эти рамки – подобные подробности вряд ли можно прописать на бумаге, и все это впоследствии станет предметом спора сторон.

Также стороны могут поспорить и о том, как именно возмещается ущерб. «Белый диван в квартире залит красным вином, - красочно описывает подобную ситуацию Анна Левитова (EVANS). – Арендодатель обычно хочет получить стоимость дивана, а арендатор – оплатить химчистку, и оба имеют свои аргументы». А Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне, обращает внимание еще на одну проблему: квартира и имущество в ней могут уже в момент сдачи пребывать в весьма потрепанном состоянии, но хозяин сделает вид, что все было новехоньким, а потом потребует компенсации за «износ». «Своим клиентам мы советуем фотографировать недостатки и подписывать у арендодателя при заселении», - говорит эксперт.


…«забыли» заплатить…
Второе, от чего страховой депозит защищает владельца квартиры, – игнорирование жителями своих обязанностей по оплате части коммунальных платежей. По традициям, сложившимся на рынке, квартплата обычно лежит на владельце квартиры, а то, что оплачивается по счетчикам (электричество, вода) – на жильце. Также проживающий оплачивает обычно и телефон – особенно с учетом того, что телефонисты давно уже ввели повременные тарифы. Суммы депозита обычно с лихвой хватает на компенсацию всех возможных потерь арендодателя. Исключение составляет лишь международный телефон: известны случаи, когда предприимчивые жители дальнего зарубежья (например, вьетнамцы) устраивали в съемной квартире «переговорный пункт». Месяц-полтора с исторической родиной разговаривал весь рынок, а потом постояльцы съезжали, оставляя хозяевам счета, во много раз превышающие все уплаченное за аренду.


…оказались очень «подвижными»
Третья неприятность, покрываемая страховым депозитом, – досрочный отъезд арендатора. «Далеко не секрет, что прожив три-четыре месяца, арендатор может увидеть рекламу более дешевого жилья и заявить о своем желании переехать, - говорит Анна Харьковая («ЦИАН»). – В этом случае собственнику приходится нести потери от повторной сдачи жилья: простой квартиры, проведение в ней уборки, а иногда и косметического ремонта. Депозит компенсирует собственнику если не все, то часть этих издержек. А кроме того, является важным психологическим фактором».


Резюме от портала www.metrinfo.ru
Когда автор только брался за эту тему, его многочисленные знакомые (многие из них сами снимают квартиры) задавали вопрос: а не является ли страховой депозит «рудиментом», не пора ли от него отказаться? И хотя сам я так не думаю, соответствующий вопрос был включен в список. Ответы экспертов оказались на редкость единодушными: никакой это не рудимент, во всем мире так, других рычагов давления на своих постояльцев у владельца квартиры просто нет.

А условий, при котором рынок может отказаться от страхового депозита, видится два. Либо все вокруг станут ангелами – честными, голубоглазыми, и никогда никого не обманывающими. Либо у нас в стране появится безупречная судебная система: любая жалоба владельца квартиры на арендатора рассматривается быстро, за повреждение имущества налагаются штрафы, решения безоговорочно выполняются и т.п. Пока – мягко скажем – все вокруг не так. А значит, страховому депозиту на нашем арендном рынке жить, как бы ни было это огорчительно для снимающих.