Недвижимость по рангам: эконом, комфорт, бизнес, премиум, элит. Зачем продавцы подменяют понятия и может ли комплекс для миллионеров строиться за МКАД с видом на железную дорогу

Существуют общепринятые критерии деления жилья на классы. Насколько они актуальны, для кого важны и как отличить эконом от комфорта и бизнес от элиткласса? Несколько параметров помогут наиболее точно определить класс жилья: локация, уровень безопасности, материалы и технологии строительства, площади квартир.

Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор
Новогодние скидки в ЖК «Пикассо»! ЖК комфорт-класса. Подземный паркинг. Своя огороженная территория. Рядом с метро и парком. Ипотека. Мичуринский проспект. от 125 тыс.руб./кв.м ГК «Манагазея» Узнать телефон

Вкратце
Классификация недвижимости была разработана экспертами Российской гильдии риэлторов (РГР), и в 2012 году была утверждена Единая методика классифицирования жилых новостроек по потребительскому качеству (классу), рассказали эксперты «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru». «За основу были взяты критерии комфортности жилья, его потребительские и архитектурные характеристики. Были выделены 4 класса: экономкласс, средний (комфорт) класс, бизнес-класс и элитный класс. Первые два класса отнесли к массовому жилью, вторые два – к жилью повышенной комфортности», - рассказывает Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп». Подробно обо всех свойствах каждого из классов можно посмотреть в таблицах в конце текста, здесь же будут представлены только наиболее актуальные характеристики.

Эксперты отмечают, что деление на классы довольно условно. Первоначально можно выделить два полюса: дешевое и дорогое жилье. Экономкласс - это жилье, выполненное по типовым проектам, с любым расположением, в основном в спальном районе, панельные дома с минимальными площадями квартир, с минимальным набором инфраструктуры либо она не предусмотрена вообще, паркинга также может не иметься.

К элитному классу относится жилье, расположенное в центре, выполненное по индивидуальному архитектурному проекту, из дорогих, натуральных материалов, с большой площадью квартир, высотой потолка от 3 - 3,5 метров, с высоким уровнем инженерного обеспечения, с подземным паркингом с расчетом 2 машино-места на квартиру.

«Жилье бизнес-класса – это жилье, где несколько критериев не дотягивают до элитного уровня. А жилье комфорткласса – это жилье, опережающее по нескольким качественным характеристикам жилье экономкласса», - формулирует Татьяна Калюжнова, руководитель «ИРН-Консалтинг».

«Премиум-сегмент - это некий промежуточный вариант между бизнес-классом и элитным сегментом», - определяет Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер».

ЖК SREDA: Ипотека 9 % 27 000 рублей в месяц платеж по ипотеке! 0% первый взнос! 5 мин. до м. "Нижегородская". Рассрочка 0% Узнать телефон

Место, место и еще раз место
Рассмотрим несколько наиболее важных критериев, по которым определяются классы. Главной отличительной характеристикой многие эксперты называют месторасположение. «Для меня принцип «место, место и еще раз место» не утратил своего значения. На мой взгляд, это основной признак, разделяющий рынок на доступное жилье (эконом- и комфорткласс) и жилье повышенной комфортности (бизнес-класс и элита)», - говорит Татьяна Калюжнова («ИРН-Консалтинг»).

Таким образом, элитное жилье всегда находится в ЦАО, в благоприятном окружении. Жилье бизнес-класса располагается в традиционно престижных округах - на западе, северо-западе и юго-западе Москвы в близких к центру районах. Объекты класса премиум могут быть построены в районах, характерных для бизнес-класса, но быть выше по своим качественным характеристикам, или же располагаться в ЦАО, но иметь большее количество квартир, чем в элитном ЖК, рассказывает Вячеслав Антропов, директор по развитию Contact Real Estate. «Все, что расположено за границами ЦАО, но имеет характеристики элитного жилья – это премиум-класс», - дополняет Екатерина Фонарева, коммерческий директор корпорации «Баркли». А вот жилье экономкласса находится в основном в спальных районах и может иметь любое окружение, в том числе с отрицательными элементами: промзоной, свалкой, вокзалом, железной дорогой, кладбищем и т.д.

Однако есть и другая точка зрения на локацию. «За последние 5-6 лет в столичном регионе такие важные ранее факторы, как локация и престижность района, перестают оказывать решающее влияние на позиционирование объекта в том или ином ценовом классе, - рассказывает Дмитрий Котровский («Химки Групп»), - особенно это касается бизнес-класса и премиального сегмента. Жилые комплексы бизнес-класса, премиум-класса появляются между ТТК и МКАД и за МКАД в престижных районах Подмосковья». То есть месторасположение постепенно становится не таким важным критерием. Такую же точку зрения высказывает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»: «Если раньше дома бизнес-класса возводились преимущественно на западе, северо-западе или юго-западе столицы между Садовым кольцом и МКАД, то сегодня такие проекты можно встретить и на менее престижных восточных направлениях».

Но остается спорным вопрос, можно ли считать это бизнес- и премиум-классом или это все-таки следует относить к комфорту. Единого мнения здесь не может быть, да и не нужно. «Для покупателя позиционирование объекта в той или иной категории играет роль только на этапе первичного выбора. На этапе принятия решения клиент, как правило, ориентируется исключительно на собственные критерии и оценки», - заключает Ольга Денисова, директор департамента маркетинга компании «Магистрат».

ЖК "Опалиха О3". Новая Рига Настоящее новогоднее чудо! Не упустите! 8,5 км от МКАД. Новая Рига. Редкие форматы: эколофты и квартиры с террасой. Звоните! Urban Group Узнать телефон

Другие особенности
К ключевым критериям, отличающим жилье бизнес-класса от массовых сегментов, Мария Литинецкая («Метриум Групп») относит уровень безопасности и наличие подземного паркинга. Огороженная и охраняемая территория, подземный паркинг свойственны классам бизнес и элит. Причем обеспеченность машино-местами тоже имеет значение: для бизнес-класса – это 1,7 машино-места на квартиру, для элиткласса – 2. Наземный многоуровневый паркинг – признак массовых сегментов.

Среди других определяющих характеристик можно выделить материалы стен и технологии строительства. «Все панельное домостроение, развивающееся до настоящего времени в России, - это жилье экономкласса, независимо от расположения в городе», - считает Татьяна Калюжнова («ИРН-Консалтинг»). Другого мнения придерживается Игорь Сибренков, заместитель генерального директора ООО «Мортон-Инвест»: «В эконом и комфортклассе могут возводиться дома одинаковых серий, но при этом проекты класса комфорт будут обеспечены школами, детскими садами, поликлиниками, торговой, офисной, культурно-развлекательной и сервисно-бытовой инфраструктурой».

Также для высоких сегментов характерны более дорогая отделка фасадов и общественных зон, индивидуальный архитектурный проект от известных бюро или именитых архитекторов, ландшафтный дизайн. С инфраструктурой топовых сегментов есть сложности, которые описала Ольга Денисова («Магистрат»): «В силу жестких требований к локации дом топовой категории зачастую имеет небольшую территорию, что ограничивает возможности размещения насыщенной и разнообразной инфраструктуры». Например, в ЦАО – округе «элитки», где очень плотная застройка, размещать свою инфраструктуру просто негде. С другой стороны, все необходимое в центре и так есть. Тем не менее инфраструктура помимо обязательного паркинга и благоустроенной придомовой территории может включать спа-салоны, кафе-рестораны, химчистку и пр. «Детские сады и школы в таких проектах если и предусмотрены, то обычно платные», - добавляет Игорь Сибренков («Мортон-Инвест»).

Что касается квартир – здесь требования просты. Во-первых, элитность подразумевает «клубность», то есть небольшое количество квартир – от 20 до 30. Во-вторых, площади – с ними понятно: в элитке - просторные, в экономе – компактные. В-третьих, высота потолков: от 3 м – в бизнесе, от 3,2 – 3,5 – в элитке.

Вообще, скорее всего, деление на классы в большей степени полезно для аналитиков рынка, девелоперов, риелторов, а не для обычного покупателя. «Деление на какие-то категории, виды и подвиды актуально для профессиональных игроков рынка. Что касается потребителей – для них действует принцип выбора объектов не по классу, а по персональным, субъективным, критериям», - такое мнение выражает Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп». И один из главных критериев при выборе – это цена. «Гораздо важнее в этом смысле ценообразование – если в проекте предлагается адекватная рыночная стоимость исходя из качественных характеристик объекта, класс проекта играет не столь важную роль для покупателей», - добавляет Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.

Жилой дом «Дуэт». Успей на старте! Квартиры у м. Петровско-Разумовская. Бизнес-класс рядом с природным лесопарком. Благоустроенная территория. от 5 млн руб. НДВ-Недвижимость Узнать телефон

Классовая вражда
В вопросе о подклассах, таких как эконом плюс, комфорт плюс, бизнес плюс, многие эксперты сходятся во мнении, что это не более чем маркетинговый ход – таким образом застройщики пытаются выделиться среди конкурентов. «Зачастую оказывается, что кроме этого плюса в названии в рекламных материалах принципиальных отличий нет. Единственным подклассом, который был принят рынком, является комфорт - улучшенный экономкласс», - отмечает Алексей Харитонов, директор по маркетингу и продажам «ЮИТ СитиСтрой».

Но не все эксперты согласны с этим. «К подклассам относятся дома, которым для более высокого класса жилья не хватает одного из критериев предусмотренной Единой методики классифицирования жилых новостроек по потребительскому качеству», - считает Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». А Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости TWEED, выделяет подкласс бизнес плюс: «Это не подделка под элиту, а промежуточная история. По архитектуре, отделочным материалам, инженерии и наполнению такие дома вполне соответствуют элитному классу, но более масштабны и тяготеют к ТТК. Эти проекты реализуются примерно по одной схеме: несколько корпусов объединяются общей территорией закрытого типа». В качестве примера эксперт приводит ЖК Red Side, который расположен недалеко от ТТК, но по архитектурной составляющей, концепции, инженерной начинке и другим параметрам соответствует элитному дому.

Чтобы привлечь покупателя, бывает, что застройщики «повышают» класс объекта. «В основном завышают класс объекта некоторые застройщики недвижимости бизнес-класса, пытаясь позиционировать ее как «элитку», - отмечает Филипп Третьяков, генеральный директор Galaxy Realty. А Дмитрий Котровский («Химки Групп») считает, что больше всего этим «грешат» экономкласс («прикидываясь» комфортом) и комфорткласс (проектам приписываются признаки бизнес-класса).

Причины этого очевидны: «Завышая класс объекта девелопер получает псевдооснование завысить его стоимость, продавая дороже – зарабатывать больше», - рассказывает Иван Татаринов, коммерческий директор GLINCOM. «Правда, на таком перенасыщенном рынке недвижимости, как в Москве, это не работает. Покупатель сейчас достаточно осведомлен, к выбору недвижимости подходит внимательно, взвешивая все плюсы-минусы, сравнивая конкурентов», - заключает эксперт. А Алексей Харитонов («ЮИТ СитиСтрой») считает, что завышение класса способно даже отпугнуть покупателей и испортить репутацию застройщику.

Вот несколько примеров, которые, по мнению некоторых экспертов, не соответствуют заявленному классу. Жилой комплекс, расположенный в районе Черемушки, позиционируется как премиум-класс, что само по себе вызывает вопросы, при этом под одним из двух корпусов нет подземного паркинга. Новый ЖК в Чертаново позиционируется как бизнес, но у него нет собственной территории, нет охраны. Примечательно, что объект строился как офисное здание, поэтому имеет, например, высокие потолки и большие площади. Но одновременно этим обусловлена и коридорная система, что странно для бизнес-класса, т.к. означает отсутствие комфорта проживания и некоторой приватности. Другой ЖК на западе Москвы позиционируется как бизнес, но расположен у МКАД, территория не огорожена (планируется шлагбаум на въезд транспорта с охраной). Еще один комплекс на юго-востоке Москвы позиционируется как бизнес – прекрасный качественный проект с современным инженерным оборудованием, качественной архитектурой и т.д. Но с одной стороны от него кладбище, с другой - общежитие и отдел вневедомственной охраны.

Резюме от портала www.metrinfo.ru
Как подчеркнул Дмитрий Пантелеймонов («Лидер Групп»), сегодняшний потребитель, заключая сделку, покупает не просто недвижимость и даже не место, где жить, а сам образ жизни. В большей степени это справедливо для покупателей элитного сегмента, для которых важна статусность, престижность жилья. Для покупателей массовых классов важным критерием является стоимость, а именно максимум «опций» по минимальной цене, переводя на «язык классов» - комфорткласс по цене эконома.

Примеры ЖК различных классов в Москве

Название ЖК Расположение Стоимость кв. м/ руб. Стоимость квартиры/ руб.
Экономкласс
«Некрасовка-Парк» ЮВАО 95 000 - 151 000  
«Ривер Парк» ЮАО 141 400 – 162 700 6,3 – 12,8 млн
«Большое Кусково» ВАО 155 000 - 170 000  
апарт-комплекс «Старт-формат» в «Царицыно-2» ЮАО   от 2,8 млн
Комфорткласс
«Мичуринский» ЗАО 245 000  
МФК «Водный» САО 145 000  
«Горизонт» ЮАО 182 000  
«Альбатрос» СЗАО 182 000 – 224 000 7,9 – 25,5 млн
«Ривер-Парк» ЮАО 151 500 - 183 600  
«Эталон-Сити» ЮАО 114 000 - 132 000  
«Скайфорт» ЮАО   12,5 млн
комплекс апартаментов и таунхаусов ApartVille Fitness&Spa Resort САО   От 6 млн
Бизнес-класс
апарт-комплекс «Волга» ЦАО 206 000  
«Балтийский квартет» ЗАО 187 700  
The MID ЮЗАО 220 000 – 300 000 11,6 – 36,3 млн
«Зодиак» СЗАО 286 000 - 296 000  
«Мосфильмовский» ЗАО 245 000 - 315 000  
«Эмеральд» ЮЗАО   от 15,5 млн
Art Residence САО   от 19 млн
Премиум-класс
Red Side ЦАО 304 000 от 12,4
Barkli Residence ЮАО 442 600 - 750 000  
«Садовые кварталы» ЦАО 365 000 - 766 000  
«Долина Сетунь» ЗАО   от 29,4 млн
Элитный класс
Knightsbridge Private Park ЦАО 900 000 195,9 млн
«Остоженка, 11» ЦАО 926 800 - 1 204 800 147,1 - 244 млн
Кленовый DOM ЦАО 945 000 - 1 486 000  
«Остоженка, 12» ЦАО $18 000 - 19 570  
Mon Cher ЦАО от $22 000  
Источник: www.metrinfo.ru

 

Классификация новостроек

Фактор

Классы массового жилья

Классы жилья повышенной комфортности

Экономкласс

Комфорткласс

Бизнес-класс

Премиум-класс

Расположение Преимущественно удаленные от центра районы, возможно расположение вблизи элементов неблагоприятного окружения (промзона, ж/д пути) Преимущественно удаленные от центра районы, возможно расположение вблизи элементов неблагоприятного окружения (промзона, ж/д пути) Преимущественно престижные районы (ЗАО, СЗАО, ЮЗАО) или спальные районы, характеризующиеся наличием элементов благоприятного окружения Преимущественно ЦАО, близость элементов положительного окружения (исторических и архитектурных памятников, природных объектов), хорошие видовые характеристики
Безопасность Нет требований Возможно ограждение по периметру, консьерж, домофон Огороженная охраняемая территория, консьерж, домофон Огороженная и охраняемая территория, видеонаблюдение, консьерж, электромагнитный замок, охранная и пожарная сигнализация
Паркинг Согласно нормативным документам Согласно нормативным документам Подземный паркинг Закрытый подземный, отапливаемый паркинг, предпочтительно – с мойкой и экспресс-автосервисом. Обеспеченность м/м - не менее 1,5 м/м на квартиру.
Архитектурное решение Типовые решения и серии домов Дома современных типовых серий, индивидуальные проекты с использованием более продуманных планировок, более дорогой отделки фасадов, большее разнообразие объемно-планировочных решений Индивидуальный проект с подчеркнутой дизайнерской проработкой архитектурного облика. Уникальный, современный архитектурный проект
Высота потолков Нет требований 2,7-2,8 м в чистоте от 2,8-3 м в чистоте от 3,0 м в чистоте
Площадь квартир 1-комн. 2-комн. 3-комн. 4-комн. от 28 кв.м от 45 кв.м от 55 кв.м от 70 кв.м от 35 кв.м от 53 кв.м от 65 кв.м от 85 кв.м от 45 кв.м от 65 кв.м от 90 кв.м от 120 кв.м от 60 кв.м от 80 кв.м от 120 кв.м от 200 кв.м
Площадь кухни Нет требований от 8 кв.м от 12 кв.м от 20 кв.м
Материалы строительства По несущим и ограждающим конструкциям нет требований / ограничений Остекление - двойные рамы из пластикового профиля отечественного производства Сборные ж/б, бескаркасные из керамического кирпича и монолитно-ж/б-каркасные дома (ограждающие конструкции из монолитного ж/б, пеноблоков, керамического кирпича и др.) Остекление - двойные рамы из пластикового профиля средней ценовой категории отечественного или импортного производства Бескаркасные из керамического кирпича и монолитно-ж/б-каркасные дома (ограждающие конструкции из монолитного ж/б, пеноблоков, керамического кирпича и др.) Остекление - современные импортные пластиковые и деревянные профили верхней ценовой категории Бескаркасные из керамического кирпича и монолитно-ж/б-каркасные дома (ограждающие конструкции из керамического кирпича) Остекление - современные импортные пластиковые и деревянные профили верхней ценовой категории со стеклопакетами из энергосберегающих стекол. Повышенная площадь остекления
Отделка квартир Без отделки или муниципальная отделка Без отделки или улучшенная отделка Без отделки или улучшенная отделка с использованием более дорогих материалов по дизайн-проекту Без отделки или дорогая отделка по дизайн-проекту. Привлечение именитых дизайнеров
Отделка общественных зон Стандартная отделка Улучшенная отделка Улучшенная отделка с использованием более дорогих материалов Эксклюзивная отделка с использованием дорогих материалов. Выполненная по индивидуальному дизайн-проекту
Инженерное обеспечение Нет требований Нет требований Централизованная приточно-вытяжная вентиляция и климат-контроль. Дополнительные уровни водоподготовки. Отопление - автономное или центральное, импортные радиаторы с терморегулятором. Современные скоростные лифты импортного производства. Современные слаботочные и коммуникационные сети. Предусмотрены места для кондиционеров, дренажная система Централизованная приточно-вытяжная вентиляция и климат-контроль в каждой квартире, с очисткой воздуха, пароувлажнением, поддержанием заданной температуры. Комплексная многоступенчатая система фильтрации воды. Отопление автономное (котельная) /смешанное или воздушно-конвекторное (индивидуальный тепловой пункт). Скоростные лифты от ведущих мировых производителей. Современные слаботочные и коммуникационные сети, HD –телевидение, спутниковое, кабельное, интернет-телефония
Инфраструктура Согласно нормативным требованиям Согласно нормативным требованиям Расширенная инфраструктура Развитая инфраструктура, персональное сервисное обслуживание жильцов
Источник: «Метриум Групп

 

Классификация объектов первичной жилой недвижимости г. Москвы

Категории

Классы

Эконом

Комфорт

Бизнес

Премиум

Элита

Местоположение Любое Любое Преимущественно престижные районы с хорошей транспортной доступностью до центра города. ЦАО ЦАО (в основном, в пределах Садового кольца, а также некоторые престижные районы – Хамовники, Пресненский и т.п.)
Архитектурное решение Нет требований Нет требований Индивидуальный архитектурный проект Индивидуальный архитектурный проект. Возможно привлечение именитых архитекторов. Уникальный архитектурный проект, выполняется именитым архитектурным бюро
Материал строительства Панель, простой монолит Простой монолит Монолит, монолит-кирпич Монолит, монолит-кирпич Монолит, монолит-кирпич
Качество отделки входных групп и общественных помещений Самая простая отделка, простая светотехника, полы – плитка, стены – краска. Простая отделка, обычная светотехника, полы – плитка, стены - плитка/краска, либо отделка недорогими искусственными декоративными элементами Недорогие отделочные материалы фасадов и общественных зон, реже с использованием дорогих, как правило, искусственных отделочных материалов, обычная светотехника Качественные отделочные материалы фасадов и общественных зон, возможно использование натуральных материалов. Дорогая светотехника. Применение дорогих, натуральных отделочных материалов фасадов и общественных зон, дорогая светотехника.
Проектные решения Готовые типовые планировочные решения Готовые типовые планировочные решения свободная планировка, возможность распланировать квартиру по своему вкусу свободная планировка, возможность распланировать квартиру по своему вкусу свободная планировка, возможность распланировать квартиру по своему вкусу
Высота потолков 2,5 – 2,8 м 2,7 – 3 м 3 – 3,2 м Более 3 м Более 3,2 м
Площади квартир Средняя площадь: 45-55 кв. м Средняя площадь: 50-60 кв. м Средняя площадь 75-85 кв. м Средняя площадь 85-95 кв. м Средняя площадь:90-120 кв. м
Техническое оснащение Обязательно – естественная вентиляция, желательно приточно-вытяжная вентиляция, простое лифтовое оборудование отечественных производителей, либо недорогие модели иностранных производителей. Обязательно – естественная вентиляция, желательно приточно-вытяжная вентиляция, простое лифтовое оборудование отечественных производителей, либо недорогие модели иностранных производителей. Современные системы вентиляции, качественное лифтовое оборудование иностранных производителей. Кондиционирование – чаще сплит-системы (имеются предусмотренные места для расположения наружных блоков). Возможно центральное кондиционирование. Современные системы вентиляции и кондиционирования, качественное лифтовое оборудование иностранных производителей. Система «умный дом». Самые современные системы вентиляции и кондиционирования, дорогостоящее лифтовое оборудование иностранных производителей, автономные системы энергообеспечения, система фильтрации воды, «умный дом» и т.д.
Территория дома (внутренний двор) Чаще не огороженная, желательно наличие детской площадки и зон отдыха. В основном огорожена, желательно наличие детской площадки и зон отдыха. Огороженная, благоустроенная с детскими площадками и прогулочными зонами. Огороженная, благоустроенная с детскими площадками и прогулочными зонами. Огороженная, благоустроенная с дорогостоящими ландшафтными работами.
Наличие парковки (в т.ч. подземной) Не обязательно Наземный паркинг, реже подземный. Обязательное наличие наземной и подземной парковки. Обязательное наличие и подземной парковки. Обязательное наличие подземной парковки, возможен прямой доступ в жилые помещения
Количество парковочных мест Согласно СНиП и городским нормативам Не менее 1 м/м на квартиру Не менее 1,5 м/м на квартиру Не менее 1,7 м/м на квартиру Не менее 2 м/м. Желательно 2-3 машино-места на квартиру
Охрана/Организация безопасности Нет требований/Желательно консьерж или домофон. Нет требований/ Желательно консьерж, домофон или видеонаблюдение. Видеонаблюдение, контроль сотрудниками охраны доступа во двор и в здание Видеонаблюдение, многоуровневая охрана, контроль сотрудниками охраны доступа во двор и в здание Видеонаблюдение, многоуровневая система охраны, высокотехнологичные системы доступа во двор и в здание
Средства коммуникации Минимальный набор, предусмотренный СНиП, телефонная линия Телефонная линия, выделенная линия Интернет Цифровая телефонная линия, выделенная линия Интернет, спутниковое телевидение Цифровые телефонные линии, опто­волоконная линия Интернет, спутниковое телевидение Цифровые телефонные линии, опто­волоконная линия Интернет, спутниковое телевидение
Предоставляемые услуги Нет требований Нет требований Круглосуточная техническая служба Круглосуточная техническая служба Круглосуточная техническая служба, ресепшен, обслуживающий персонал.
Инфраструктура (комплекса и района) Нет требований Желательно наличие развитой инфраструктуры в шаговой доступности Обязательно в пределах пешеходной доступности комплекса, собственная инфраструктура комплекса Собственная инфраструктура комплекса. Инфраструктура комплекса желательно изолирована от постороннего доступа – только для жильцов комплекса
Источник: Est-a-Tet