Расчеты на сделке: чемодан денег или безнал. Какой вариант безопаснее

Рынок недвижимости – это место, где обращаются огромные денежные средства. И на первый взгляд кажется очень странным, что большинство расчетов производится тут «налом». Ведь наличные деньги – это то, что легко может быть потеряно, украдено. Если в метро вытащат из кармана кошелек с 5000 рублями (или даже с целой зарплатой за месяц) – это очень неприятно. А теперь представьте себе, каково лишиться суммы, предназначенной для покупки квартиры!

В том, как рассчитываются на рынке, и почему там никак не приживутся более цивилизованные формы (безналичные, через банк) – все эти вопросы пытался прояснить корреспондент Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru.


Чем хороши наличные
Деньги существуют в двух формах – наличные и безналичные. И, соответственно, участникам сделок приходится выбирать между этими вариантами – здесь тот самый случай, когда третьего не дано.

Главный недостаток наличных денег уже назван – это то, что их можно отнять или потерять. Но есть у «налика» и преимущества. Прежде всего, это деньги «осязаемые», их можно потрогать. Иностранец из благоустроенной державы это вряд ли поймет, но наши люди (особенно постарше), пережившие такие «приятные» эпизоды, как, к примеру, замораживание вкладов в сберкассах, чувствуют подобные вещи прекрасно.

Но есть у наличных и еще одно преимущество – куда более рациональное и объяснимое. Дело в том, что у многих людей имеются серьезные основания прятать свои денежные потоки от государственного ока. Если продавец владел квартирой менее трех лет, он при ее продаже более чем за 1 млн. руб. (смешная для Москвы сумма, правда?) должен заплатить 13% подоходного налога. Другой (покупатель) получает слишком маленькие «белые» доходы, чтобы в случае чего внятно объяснить, откуда у него деньги на приобретение квартиры. Список подобных резонов можно продолжать еще долго…

Все безналичные операции на виду – по первому требованию госорганов банки сразу расскажут, кому, чего и сколько они перевели. Расчет «налом» хорош тем, что о реальных цифрах не знает никто, кроме участников. А если информация и просочится – доказать ничего невозможно.


Через ячейку или в подворотне?
Еще в начале 90-х риэлторы придумали, как совместить столь милую сердцу наших граждан конфиденциальность расчетов с гарантируемой банками безопасностью. Для этого использовали депозитные ячейки. Их изначальное предназначение – хранение ценностей, которые граждане опасаются держать у себя дома. Однако с помощью хитрого изобретения – «трехстороннего договора» – ячейки были приспособлены для нужд рынка недвижимости.

Суть простая: покупатель квартиры арендует ячейку на срок в 45 дней. В том самом трехстороннем соглашении (стороны – это продавец, покупатель и банк) записано, что в течение первых 43 дней сам покупатель доступа к ячейке не имеет. Зато имеет продавец – при условии, что предъявит должным образом зарегистрированный экземпляр договора купли-продажи квартиры. Перед сделкой стороны совместно закладывают деньги в ячейку. Потом, если сделка состоялась, продавец приходит и получает средства. Если по каким-то причинам сорвалась – у покупателя (несостоявшегося) есть два дня на то, что забрать свои деньги.

«Конфиденциальность и безопасность – вот преимущества этого способа перед остальными, и главная мотивация для участников сделок, - говорит Наталья Емелина, директор агентства недвижимости «БЕСТ-Комфорт». – Выгодно смотрится и цена: аренда ячейки на полтора месяца стоит всего 2-3 тыс. руб. – это вполне умеренные деньги».

С тем, что депозитная ячейка – главный «хит» нашего рынка, согласились и другие эксперты. «99% – это, конечно, перебор, но можно точно сказать, что так заключается подавляющее число всех сделок, по крайней мере, в Москве, - говорит Вероника Панкова, генеральный директор агентства «Пенаты». – В Московской области – иначе, там с помощью передачи денег «из рук в руки» происходит почти 70% сделок. Мы пытаемся исправить ситуацию, но обычаи делового оборота иногда сильнее доводов разума. Этот способ – самый опасный: регистрация договора длится месяц, и зарегистрируют в конечном итоге или нет, неизвестно».

Впрочем, не все специалисты так низко оценивают цивилизованность подмосковного рынка. По оценке Константина Манченко, вице-президента Гильдии риэлторов Московской области и гендиректора агентства «Теремок» (г.Пушкино), через банковскую ячейку проводится примерно 55% сделок, а деньгами из рук в руки – только в 30%. Остальные 15% приходятся на безналичный расчет.


Безналичные альтернативы
Их, собственно, две. Первый – это перечисление со счета на счет, т.е. по сути то же самое, что и передача наличных из рук в руки. Опасности того, что дадут по голове и отнимут деньги, нет. Зато в полном объеме присутствуют все риски, связанные с тем, что договор купли-продажи не будет зарегистрирован. Если человек, отказавшийся квартиру продавать, окажется глупым и не снимет деньги со счета – можно попытаться вернуть их через суд, аргументируя тем, что средства предназначались для покупки недвижимости, а она не приобретена (документы прилагаются). Но владелец квартиры, скорее всего, быстренько деньги снимет. Потом скажет в суде, что все он потерял, ничего у него нет, и возмещать ущерб противоположной стороне он может только со своей нищенской зарплаты в 8000 руб. На сколько веков затянется эта процедура?

Второе – это аккредитив, т.е. специальный банковский счет, открываемый для расчета покупателя с продавцом. Деньги переводятся на счет последнего при определенных условиях – таковыми тут является предъявление зарегистрированного договора купли-продажи. В общем, это аналог банковской ячейки с трехсторонним договором – только в безналичной форме.

…На расчеты в безналичной форме даже на вторичном рынке приходится 15-20%. В меньшей части случаев это происходит потому, что и продавец, и покупатель имеют опыт взаимоотношений с банками, не боятся их, а в договоре пишут подлинные цифры – зачем им возиться с наличными? Но таких ситуаций, повторимся, меньшинство. Чаще же согласиться на «безнал» участников заставляют другие резоны. Дело в том, что часть сделок идет с использованием государственных средств: всевозможных субсидий, сертификатов и т.п. А эти деньги, отмечает Наталья Емелина («БЕСТ-Комфорт»), всегда безналичные. Поэтому в прежние ажиотажные времена продавцы не очень любили таких покупателей: нужно открывать счет, а это долго, хлопотно и непонятно. Сегодня, когда желающих приобрести на рынке поубавилось, продавцы, конечно, относятся к таким покупателям более радушно.


Первичный рынок
В целом, продавцы новостроек относятся к безналичным деньгам гораздо более приветливо, чем «вторичники». Что и понятно: застройщики и инвесторы являются юридическими лицами, и даже полученную от покупателя наличность они обязаны приходовать и отправлять на свой расчетный счет. Заметим, однако, что так было далеко не всегда. В 90-е годы строительные компании вовсю использовали различные приемы «двойной бухгалтерии»: брали с покупателей бОльшую сумму, а в документах писали меньшую. От государства потребовались годы усилий, и даже показательная порка, устроенная полтора года назад одному из крупнейших московских застройщиков налоговиками, чтобы от чудесной практики «два пишем, семь на ум пошло» отказались. Сегодня «первичники» сплошь честные и голубоглазые, с цифрами не мухлюют, а значит, и игры с «наликом» им ни к чему.


Ипотечные парадоксы
Казалось бы, банки – это как раз те организации, которые должны бы пропагандировать среди населения безналичные расчеты. Реальность, однако, прямо противоположная: ипотечные кредиты, выдаваемые гражданам для приобретения квартир на вторичном рынке, как минимум в 90% случаев предоставляются наличными. Потом эти деньги закладываются в депозитную ячейку.

На вопрос о том, почему так происходит, ответы существуют разные. Более-менее официальная версия сводится к тому, что банки хотели бы привить цивилизованные формы, да не получается: клиенты встали в твердую оппозицию. Говорят даже, что несколько лет назад на некоей встрече представителей банков и риэлторов последние предъявили суровый ультиматум в стиле «do or die» - или даете кредиты «налом», или не будет вам клиентов!

Автору (как человеку циничному) эти объяснения кажутся сомнительными. Обращает на себя внимание тот факт, что среди многочисленных трат, которые предстоят ипотечному заемщику в момент получения кредита, значится «комиссия за обналичивание», средний размер которой составляет 1%. Иными словами, за то, что получаемые вами, например $150 тыс., будут не в безналичной, а именно в наличной форме, банк заработает дополнительные $1,5 тыс. – не так много, но приятно.

Также оказывается нужна аренда депозитной ячейки (банки строго настаивают, чтобы она были именно в их хранилище) – а это, как мы помним, еще 2-3 тыс. руб. дохода. В общем, та самая ситуация, когда левой руке очень выгодно не ведать, что творит правая: сетуя на нецивилизованность и сиволапость клиентов, банки не забывают стричь доходы от этой самой «нецивилизованности»…


Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Будем справедливы: рынок наш сделал большие шаги вперед. В начале 90-х самой распространенной формой расчетов были «наличные в подворотне» - даже депозитная ячейка в этом смысле большой прогресс. Да и доля безналичных расчетов год от года увеличивается.

Однако для того, чтобы процесс этот пошел еще быстрее, и мы перестали возить на сделки чемоданы наличных, нужно, во-первых, чтобы были изменены некоторые законы (главным образом, одиозное правило о том, что человек, владевший недвижимостью менее трех лет, платит подоходный налог). И, во-вторых, должно пройти некоторое время – чтобы люди привыкли к новым правилам и поверили в них.