Советы покупателю: как правильно выбрать квартиру. Выезжайте на объект, знакомьтесь с соседями, консультируйтесь с юристами и считайте деньги!

Квартира – это не хлеб и даже не телевизор, поэтому выбрать хороший вариант, который в дальнейшем будет радовать и не принесет проблем, не просто. Непродуманная хорошо покупка может обернуться и юридическими спорами, и капитальным ремонтом, и финансовыми проблемами, а если учесть, что многие граждане покупают жилье один раз в жизни, «неправильная» квартира может стать настоящей катастрофой.

«Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил помочь покупателям с выбором и рассказать, какие факторы стоит учитывать и на что обратить внимание.

ЖК "Опалиха О3". Новая Рига Уникальный формат - квартиры с окном в ванной! 8,5 км от МКАД. Собственный выезд на трассу. Р от 3 млн руб. Urban Group Узнать телефон

Санкабина в …гостиной
Прежде всего, нельзя покупать квартиру без осмотра. «Мы всегда советуем съездить на объект и оценить то, что хотя бы можно увидеть: ровные ли стены, потолок, нет ли щелей между стенами и окнами, на месте ли перегородки, которые должны быть? Ведь на практике можно столкнуться с чем угодно. Например, у нас был случай, когда в квартире вместо потолочной панели положили стеновую, и на потолке оказался вход к соседям. А однажды прямо посредине комнаты строители установили сантехкабину: поставили на время, а потом забыли убрать и накрыли ее сверху потолочной плитой. И пока не привели покупателей, квартира так и стояла - с дополнительной сантехкабиной. Безусловно, такие казусы случаются редко, но смотреть надо в оба», - предупреждает Оксана Русанович, руководитель департамента маркетинга и рекламы компании «Азбука Жилья».

Алексей Шленов, исполнительный директор компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», советует ездить на просмотры всей семьей, так как вкусы у всех разные. И к тому же очень важно, как будут чувствовать себя в новой квартире дети.

«Если квартира сдается с отделкой, стоит обратить внимание на качество ремонта. И в первую очередь надо проверить кухню и ванную – это наиболее «сложные» места», - отмечает Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп».
Нужно также обратить внимание на состояние коммуникаций и электропроводки, на наличие и работу счетчиков. «А при покупке вторички важно выяснить, оплачены ли коммунальные платежи и производилась ли перепланировка в квартире, и если да, то согласована она или нет», - советует Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость». Если неузаконенная перепланировка обнаружилась, то стоит понять – легко ли ее согласовать или лучше вообще не стоит связываться.

ЖК "Солнечная Система". Есть 122 200 руб.? Купи квартиру! Вся инфраструктура, дворы без машин, более 40 вариантов планировок. Квартиры от 3,1 млн руб. Химки Р от 3,1 млн руб. Узнать телефон

Почему окно закрыто шторой?
Очень важно обратить внимание еще на кое-какие детали. «Например, должен насторожить тот факт, что окна закрыты шторами. За ними могут скрываться дымящие трубы завода, расположенного не так уж и далеко», - предостерегает Светлана Бирина, руководитель департамента вторичной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». А о доме и районе лучше и правдивее всего рассказывают скорее не риелторы или продавцы, а соседи, по возможности с ними нужно встретиться.

Но в новостройке с соседями, конечно, не все так однозначно, и рассказать о достоинствах и недостатках дома некому. Здесь могут помочь разве что форумы, на которых общаются жильцы, купившие квартиру раньше. Они хотя бы в курсе проблем, связанных с подключением лифтов, работой коммуникаций и т.п. «А помимо общения на форумах хороший вариант – посетить уже заселенные дома компании-застройщика и поговорить с людьми, которые в них живут», - считает Дмитрий Пантелеймонов (ГК «Лидер Групп»). Так, можно узнать о типичных ошибках, которые может допустить застройщик, и изучить приобретаемое жилье более предметно.

Кто владел квартирой
«Выбирая квартиру, необходимо обращать внимание и на ее юридическую чистоту, тщательно изучая все правовые аспекты. Это поможет избежать проблем с правом собственности», - говорит Алексей Шленов («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»).

Если приобретается квартира в новостройке, которая еще не сдана и не оформлена в собственность, то лучше всего заключить договор долевого участия в строительстве. Если же дом сдан, подписать ДДУ уже не получится, и в этом случае нужно получить от продавца какие-то гарантии оформления жилья в собственность в определенные сроки либо повременить с покупкой до тех пор, пока в доме не будет получено хотя бы первое свидетельство о собственности.

«А при покупке жилья на вторичном рынке важно отследить все переходы прав собственности: как и когда была проведена приватизация, на каких условиях, выделялись ли доли на детей (если нет, то есть вероятность, что выросшие дети потребуют свою долю. – От ред.), продавалась ли квартира потом, кому и при каких обстоятельствах, передавалась ли она в наследство и т.п.? И если переход права собственности на квартиру вызывает сомнения, например, он был по решению суда или наблюдается несколько переходов, следующих один за другим, это должно настораживать, - отмечает Михаил Куликов («ИНКОМ-Недвижимость»). - Кроме того, важна информация о том, куда делись бывшие продавцы квартиры. Если они как будто испарились, это может быть свидетельством криминала - мошеннического или даже силового воздействия при переходе права собственности».

Для того чтобы посмотреть, кому раньше принадлежала квартира, следует заказать выписку из ЕГРП. Но в юридической части вопросов и нюансов может быть очень много и, естественно, без специалистов здесь справиться очень сложно. В солидных агентствах по недвижимости с хорошей репутацией и большим опытом есть собственные юридические отделы, проверяющие чистоту сделки.

ЖК «Пироговская Ривьера» Квартиры у воды и леса от 1,95 млн. Осташковское ш.,12 км от МКАД. В сентябре выгода до 300 тыс. Р Узнать телефон

Дороже или дешевле?
Покупая квартиру, важно также определиться с «правильной» ценой, особенно если покупка осуществляется с помощью заемных средств. Покупать квартиру в ипотеку на пределе возможностей – не стоит.

Впрочем, выкладывать всю зарплату в ежемесячный платеж не позволят сами банки, и максимально возможную сумму покупки тоже определят они: «Зачем самому ее высчитывать? Достаточно обратиться в любой банк, и он предоставит подробный график платежей, соразмерный с доходами. Банк не даст ипотеку на сумму сверх той, которую клиент может подтвердить своим доходом», - отмечает Оксана Русанович («Азбука Жилья»). «В основном расходы на ежемесячные платежи не должны превышать 50% от суммы доходов. Но это соотношение может составлять и 60%, а иногда и 70% - в зависимости от величины самого дохода и политики банка», - говорит Алексей Шленов («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»).

Впрочем, даже если банк позволяет платить 70% от дохода, а значит, дает бОльшую сумму в долг на лучшую квартиру, радоваться и торопиться с покупкой не надо. Большинство экспертов считает, что платеж на грани возможностей – это все-таки большой риск, так как в любой момент можно потерять работу (особенно сейчас) или столкнуться с какими-то финансовыми проблемами, и при большом ипотечном платеже справиться с этим будет непросто. «Одно из основных правил ипотеки гласит, что платеж должен быть комфортным, а это значит, что заемщик не должен ущемлять себя в необходимых тратах. Поэтому ежемесячный взнос не должен превышать 50% от совокупного ежемесячного дохода, а лучше, если доля платежей по ипотеке будет еще меньше - на уровне 30%. Ведь в любом случае при улучшении материального положения у заемщика всегда есть возможность погасить кредит досрочно», - разъясняет Кристина Шульгина, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость».
Если же квартира приобретается на собственные сбережения, то специалисты, как правило, советуют покупать по максимуму (исходя, естественно, из потребностей), так как жилье в среднесрочном и долгосрочном периоде дорожает, и угнаться за ценами может быть проблематично, да и последующие переезды и поиски жилья – дело хлопотное и затратное: «Поэтому если средства позволяют приобрести квартиру большей площади, то, конечно, лучше это сделать и не размениваться», - советует Михаил Куликов («ИНКОМ-Недвижимость»).

*****

ЖК «Фили Град» Квартиры с видом на реку.Свой паркинг. Виды на центр.Филевский парк.1 очередь сдана!10 мин.пешком от м. Фили. Р MR Group Узнать телефон

Будущие затраты
Но, правда, рассчитывая максимально возможную стоимость покупки, не надо забывать про ремонт. Если приобретается вторичка, то на него, в принципе, можно не закладываться, особенно если нашлось жилье в приемлемом состоянии: «Ведь с ремонтными хлопотами можно повременить, а также можно делать ремонт по частям, по мере поступления средств, и отремонтировав одну комнату, приниматься за другую», - отмечает Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»). Но вот в новостройке с этим сложнее, потому что в бетонных стенах, где нет ни сантехники, ни электричества, жить невозможно.

Собственные же затраты на довольно обычный ремонт в помещении, в котором не выполнена даже черновая отделка, по данным Дмитрия Пантелеймонова (ГК «Лидер Групп»), обходятся покупателю примерно в 10-15 тыс. руб. за квадратный метр, и в итоге на ремонт уходит около 10-15% от стоимости квартиры.

Если вы не готовы работать прорабом, то тогда выбирайте квартиру с отделкой от застройщика. «Она, как правило, финансово целесообразнее, поскольку застройщик закупает отделочные материалы оптом, и себестоимость ремонта для конечного потребителя оказывается ниже», - объясняет Дмитрий Пантелеймонов (ГК «Лидер Групп»). По разным оценкам, скромный ремонт экономкласса обходится в 7-9 тыс. руб./кв. м, а так называемый «муниципальный» ремонт с использованием самых дешевых строительных материалов иногда укладывается и в 4,5 - 5 тыс. руб./кв. м. Качественная же отделка комфорткласса стоит порядка 10-12 тыс. руб./кв. м, то есть все равно чуть дешевле, чем при самостоятельном ремонте. «Например, в наших проектах «Рациональ» и «Единый стандарт», где предлагается несколько вариантов отделки, и в том числе с меблировкой, за счет «опта» стоимость ремонта начинается от 7700 руб. за метр. При самостоятельном ремонте такого уровня стоимость квадратного метра обойдется примерно в 15 тыс. руб., и, к примеру, отделка 40-метровой «однушки» будет стоить дороже на 300 тыс. руб.», - рассказывает Галина Гараева, генеральный директор компании «Континент».

Но в любом случае затраты на ремонт учитывать приходится. А помимо них нелишним будет учитывать и будущие коммунальные и эксплуатационные расходы. Конечно, по сравнению со стоимостью жилья они очень малы, даже в самых дорогих комплексах, но платить их придется фактически всю жизнь или большую ее часть, и важно, чтобы платеж был комфортен для семейного бюджета. Сегодня плата за содержание жилья от проекта к проекту может быть очень разной, в зависимости от многих факторов, иногда даже в ЖК комфорткласса ежемесячно приходится платить 5-6 тыс. руб., так что интересоваться данным вопросом нужно еще до покупки. И при двух аналогичных вариантах с различными эксплуатационными расходами, возможно, стоит выбирать тот, где расходы меньше. Плюс надо понимать, что чем выше класс жилья, тем больше будут затраты на его содержание.

Резюме «Портала о недвижимости MetrInfo.Ru»
Выбрать квартиру не просто, но при должной внимательности и осторожности, «правильный» вариант покупателю практически гарантирован. Чтобы не разочароваться в своем приобретении, надо определиться с приоритетами, тщательно проверить все технические моменты и юридические аспекты, а также установить оптимальную цену приобретаемой недвижимости с учетом последующих расходов. Если сделать все это, проблем, скорее всего, не возникнет и квартира принесет только радость.