Вторичный рынок в уходящем году: ситуация «устаканилась», цены выросли избирательно, покупатели вернулись на рынок и дали отпор необоснованному подорожанию жилья

Вторичный рынок недвижимости столицы в 2010 году не показал резкой динамики. Но количество сделок возросло, а цены на московские квартиры слегка подросли. Но подорожало далеко не все - только хорошие квартиры экономкласса и качественные объекты, выставленные на рынок по адекватной цене.

Чтобы подвести итоги на вторичном рынке недвижимости столицы, портал www.metrinfo.ru пригласил ведущих экспертов рынка.

В 2010 году вторичный рынок недвижимости столицы оказался более инертным, чем два года тому назад, и как следствие - более бедным на события. Вместе с тем на рынке наступило некоторое оживление спроса и покупательской активности, выросло число сделок, и даже немного подросли цены. По данным Олега Репченко, руководителя аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости», в 2010 году вторичный рынок продемонстрировал противоположные ценовые тенденции. Это выразилось в том, что одни объекты, а это преимущественно вчерашние новостройки, выросли в цене, а другие – потеряли. К последним относится старая «вторичка», неликвидный жилой фонд, переоцененная псевдоэлита. На рынке также было немало объектов, которые формально оставались при своей цене, но до заключения сделок продавцы шли на торг и давали скидку 5-10%.

По итогам года средние ценовые показатели оказались в умеренном плюсе во многом за счет экономкласса и объектов с адекватным соотношением цены и качества. В среднем ценовые индексы подросли примерно на 12%, а средняя цена составила около $4,500 за квадратный метр. БОльшая часть прироста пришлась на весну 2010 года, то есть на первое полугодие. «В динамике это выглядело так, - объясняет эксперт. - Рынок стал тормозить после майских праздников, очередной небольшой прирост был в сентябре и октябре, в ноябре он практически «захлебнулся», а в декабре индекс даже начал входить в небольшой минус». Во многом активность на рынке недвижимости в 2010 году была достигнута благодаря покупателям с деньгами, заработанными еще до кризиса, число которых невелико, а также - за счет обменов – альтернативных сделок. (Подробнее читайте в статье «Недвижимость Москвы и России в 2011 году»)

Ценовые виражи
Другие эксперты рынка в целом согласны с вышеприведенными выкладками. По оценке Олега Самойлова, генерального директора «РЕЛАЙТ-Недвижимость», главная неожиданность года – роста цен осенью не случилось. Хотя все предпосылки, которые ранее приводили к росту цен, были, что называется, «налицо». Еще осенью прошлого года вторичный рынок массового городского жилья активизировался и в нынешнем году поставил несколько рекордов по количеству сделок. Весь предыдущий опыт рынка жилья свидетельствовал о том, что оживление спроса влечет за собой рост активности рынка, за которым спустя некоторое время неизбежно следует начало подъема цен. Похоже, что сейчас подготовленный сценарий «напоролся» на покупателей, которые со всей ясностью показали, что по более высоким ценам идти на сделки не готовы. «Мы впервые встретились с проявлениями столь ожесточенного сопротивления росту цен, проявленного покупателями», - заключает эксперт. А Илья Шкоп, председатель совета ГРМ, директор агентства недвижимости «Собственник», отсутствие сезонного спроса объяснил еще и тем, что «те, у кого сейчас есть деньги, вкладывают их в «дело», пока не начался активный подъем экономики».

По информации Дмитрия Таганова, руководителя аналитического центра корпорации «Инком», за 11 месяцев - с января по ноябрь 2010 года включительно - средняя рублевая цена предложения в столице выросла на 14% и составила 197,9 тыс. рублей за кв.м. В частности, средняя цена качественных недорогих квартир составила 159,4 тыс. рублей за кв.м, в сегменте наиболее дешевого жилья - 142,5 тыс. рублей за кв.м, а на объектах бизнес-класса - 217,6 тыс. рублей за кв.м.

«По итогам 2010 года рост средней цены предложения на рынке вторичного жилья Москвы составил около 10%, в Московской области – почти 5%», - говорит Андрей Банников, руководитель департамента вторичного жилья компании «Азбука Жилья».

Похожие цифры роста цен назвали и в компании «Миэль». «Сегодня оправдывается наш прогноз о том, что рост цен за 2010 год не превысит 10%, - соглашается Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж». - На вторичном рынке мы видим довольно стабильную ситуацию, благоприятную как для покупателя, у которого есть широкий спектр предложений, позволяющий выбрать максимально отвечающий его требованиям и возможностям вариант, так и для продавца, который может точно определить стоимость квартиры при реализации». И по оценке Олега Самойлова («РЕЛАЙТ-Недвижимость»), размер общерыночного изменения цен составил не более 10%, став всего лишь отражением инфляционного процесса. «В течение большей части года на рынке одновременно присутствовали разнонаправленные «узкие» тренды: сравнительно недорогое и небольшое жилье экономкласса прибавляло в цене, а многокомнатные квартиры и объекты, относящиеся к наиболее пострадавшему в кризис бизнес-классу, продолжали дешеветь», - добавил эксперт.


Покупатели пошли на сделки
Рост числа сделок - тренд, который отмечают все участники рынка. По мнению Олеси Мандзяк, руководителя отдела жилой элитной недвижимости компании Delta estate, в 2010 году был частично реализован отложенный спрос, который почти два года формировался в условиях кризиса. Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty, подсчитал, что если брать за точку отсчета ежемесячный объем сделок по состоянию на декабрь 2009 года, то к декабрю 2010 года рост объема ежемесячных продаж составил 15%.

Число сделок на «вторичке», по данным Регистрационной палаты, превысило 80 тысяч, а за аналогичный период самого активного 2007 года было зарегистрировано менее 68 тысяч сделок. «Это говорит о возвращении рынка по количеству совершаемых сделок к докризисной активности», - комментирует официальные цифры Алексей Шленов («МИЭЛЬ-Брокеридж».) С другой стороны, эксперт отмечает, что на вторичном рынке скопилось огромное количество предложений, которое превысило 54 000 квартир, а срок их экспозиции в среднем увеличился на 10-15%. «Собственники больше не ждут роста стоимости квадратного метра и выставляют свои квартиры на продажу, пополняя и без того высокий объем предложения квартир в столице», - резюмирует Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком»

Что же касается предпочтений, то, по мнению Андрея Банникова, руководителя департамента вторичного жилья компании «Азбука Жилья», как и год назад, активным спросом пользуется жилье экономкласса, особенно одно- и двухкомнатные квартиры.

«Впрочем, Александр Зиминский (Penny Lane Realty) отметил рост спроса на элитные квартиры, а доля сделок с бюджетом от $10 млн в 2010 году выросла на 20% по сравнению с началом года. При этом спрос на квартиры с «дворцовыми интерьерами» сократился, и в перспективе, по оценке эксперта, его доля будет стремиться к нулю, а на апартаменты - расширился. По словам Олеси Мандзяк (Delta estate), наименьшим спросом в этом году пользовались квартиры-студии. Если раньше такое жилье охотно приобреталось для сдачи в аренду, для временного проживания, для корпоративных нужд некоторых компаний, то сейчас же квартиры–«малышки» практически не спрашивают».


Ставка на ипотеку
«Если говорить об общих тенденциях 2010 года на рынке вторичного жилья, то нельзя не отметить заметное увеличение ипотечных сделок по сравнению с прошлым годом, - говорит Андрей Банников («Азбука Жилья»). - На финансовом рынке появилось больше свободных денег, началась конкуренция среди банков по условиям предоставления ипотечных займов». Как дополнил Алексей Шленов («МИЭЛЬ-Брокеридж»), с начала года банки начали активно разрабатывать новые программы, предлагая заемщикам все более выгодные условия, фактически вернувшись к докризисным, а в ряде случаев сделав их даже более привлекательными для своих клиентов.

Приятным подарком и для покупателей, и для риелторов стало сокращение сроков по регистрации собственности. Как рассказала Олеся Мандзяк (Delta estate), теперь федеральные регистрационные службы должны зарегистрировать права собственности как на жилые, так и нежилые помещения в течение 14 дней, а не 30, как это было ранее. «Более того, при регистрации договора купли-продажи отпала необходимость заказывать документы в БТИ, что значительно упрощает процедуру регистрации и время проведения сделок с недвижимым имуществом», - отмечает эксперт.

Наши комментаторы также рассказали об итогах деятельности своих компаний и о событиях 2010 года, которые они считают важными.

Андрей Банников, руководитель департамента вторичного жилья компании «Азбука Жилья»:
Для нашей компании знаковым событием в стало открытие четырех новых отделений на вторичном рынке в районе станций метро «Белорусская», «Беляево», «Кузьминки» и «Кропоткинская». Таким образом, семь отделений готовы оказать услуги всем москвичам независимо от места их проживания или работы. Таким шагом мы демонстрируем свою уверенность в росте активности рынка вторичного жилья Москвы и Подмосковья.


Олег Самойлов, генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость»:
Нам есть что предложить продавцам квартир. «РЕЛАЙТ-Недвижимость» располагает, по сути, уникальным маркетинговым комплексом «Квартирмейстер», использование которого позволяет нам повышать эффективность продажи квартир наших клиентов без необходимости снижения цен.

Не стоит на месте и развитие Межрегионального партнерства риелторов (МПР) – организованного по инициативе «РЕЛАЙТ» делового объединения профессионалов рынка недвижимости разных регионов России, призванного обеспечить потребителям легкость проведения сделок с квартирами в других городах, а также междугородных обменов. В настоящее время сеть МПР охватывает 19 городов страны, и у меня нет сомнений в том, что в будущем году нам удастся сделать новый шаг на пути расширения нашей географии.


Александр Хрусталев генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость»:
Компания в 2010 году запустила ряд инноваций на рынке недвижимости. Было заключено партнерское соглашение с СК «РОСНО», благодаря чему страхуются не только сделки на рынке вторичного жилья, но и финансовые риски покупателей новостроек.

Также в уходящем году были разработаны социально-ориентированные тарифные планы на рынке вторичного жилья для каждого вида предоставляемых риелторских услуг. Для социально незащищенных категорий граждан разработаны специальные цены на риелторские услуги, которые предоставляются по предъявлению пенсионного удостоверения, студенческого билета.


Резюме портала www.metrinfo.ru
Главный вывод из вышесказанного – рынок сегодня стабильный, у покупателя - большой выбор, а вот продавцам надо адекватно оценивать свой товар, иначе есть вероятность надолго «зависнуть».