Ныне действующий в России Жилищный кодекс (ЖК) во многом отличается от своего предшественника - ЖК РСФСР. Одна из наиболее значительных новаций касается отношений собственника квартиры с членами его семьи. Почти восемь лет, прошедшие с момента вступления в силу современного ЖК (а произошло это 1 марта 2005 года) - как нам кажется, вполне достаточный срок для того, чтобы подвести некоторые итоги.
Этим сегодня «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» и займется: мы посмотрим, что изменилось за минувшие годы в интересующем нас предмете.
Времена совсем древние...
Для начала о том, как было прежде – то есть, о советской практике, дожившей до середины прошлого десятилетия. Как напоминает Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ», согласно части 2 статьи 127 ЖК РСФСР право членов семьи собственника на пользование жилым помещением сохранялось за ними и при прекращении семейных отношений с собственником. Согласно другим статьям все того же ЖК РСФСР, это самое право пользования прекращалось «только в случае отказа самих членов семьи от права пользования либо по судебному решению о выселении в соответствии со ст. 98 ЖК РСФСР по требованию собственника, если ими систематически нарушаются правила проживания и становится невозможным дальнейшее проживание с ними других лиц в одном жилом помещении, при порче и разрушении жилых помещений, если меры предупреждения и иного воздействия оказались безрезультатными».
Как всегда, юридический язык требует «перевода» на общепонятный - сейчас мы это и проделаем. В советские годы, как мы помним, частной собственности на большинство видов недвижимости не было - квартиры в основном были государственными, предоставленными гражданам в наем. В квартире живет некто. Затем он вступает в брак. Новоиспеченная супруга (или супруг - закон в этом смысле устанавливал полное равенство) отправляется в паспортный стол и прописывается в квартире. С этой минуты оба героя нашего рассказа - и тот, кто жил в квартире 20 лет, и тот, кто только что прописался - становились абсолютно равноправными. Говорить в случае возможного развода «эта моя квартира, я ее получал» было, может быть, и верно по сути - но абсолютно не по закону.
Разумеется, даже в советские годы было другое жилье - личное. Немногочисленные кооперативные квартиры в городах. Частные деревенские дома. Но даже в них пресловутая прописка фактически уравнивала в правах собственников и несобственников. Если человек имеет право здесь жить - какое дело, кем он там значится в документах?!
Что до лишения права пользования, то - как мы помним из первого абзаца - бывший член семьи должен был заявить о соответствующем желании лично. Теоретически, конечно, это возможно: человек оказывался совестливым, понимал, что квартира изначально не его, - и уходил. Но происходило так, мягко скажем, не всегда: в большинстве случаев за квартиру держались, что называется, зубами. Другой вариант - по суду, но там нужны основания вроде «порчи и разрушения жилых помещений». Не станет бывший член семьи так поступать - и выселять его не за что...
...и не очень
С 1991 года, как все знают, у нас в России рынок - в том числе и квартирный. Появилось право собственности, горожане массово квартиры приватизировали, покупали-продавали. Однако остававшийся ЖК РСФСР по существу заморозил старые порядки. Прописка (к тому моменту переименованная в «регистрацию по месту жительства») гарантировала членам семьи все то же «право пользования». Не становясь формально собственником (т. е. имя не появлялось в свидетельстве о собственности и прочих документах), человек мог проживать в квартире столько, сколько пожелает. Даже если собственник квартиру продавал - новые владельцы вынуждены были мириться с его присутствием. Как резонно заметил в те годы один риелтор, регистрация создавала «параллельное право собственности» - неофициальное, но вполне себе полноценное.
Ты кто такой? Давай, до свидания!
Правила, установленные в 2005 году новоиспеченным ЖК РФ, оказались поистине революционными. Статья 31 нового закона установила, что право пользования жилым помещением у бывших членов его семьи не сохраняется в случае прекращения семейных отношений с собственником этого жилого помещения. «Новое жилищное законодательство исходит из того, что в основе права пользования жилым помещением находятся семейные отношения, - разъясняет эту норму Дарья Погорельская («МИЦ»). - Следовательно, при их прекращении право пользования жилым помещением также прекращается, если законом или договором не установлено иное».
«Прописка членов семьи собственника по факту превратилась во временное жилье с постоянной пропиской, - подтверждает Олег Сухов, адвокат «Юридического центра адвоката Олега Сухова». - Право на такое временное жилье прекращается при прекращении семейных отношений с собственником, и при наличии у него воли к выселению бывшего члена своей семьи, выраженным в исковом заявлении в суд. При этом нельзя выселить без предоставления иного жилья бывшего члена семьи, в отношении которого у собственника квартиры имеются алиментные обязательства».
Винни-Пух и все-все-все
Понятно, что столь революционное нововведение породило массу вопросов. Самый первый: а кто такое «члены семьи»? Супруги и детки - это понятно. А еще? Кто, выражаясь юридическим языком, входит в этот «круг лиц»?
Ответ находим все в той же ст. 31 ЖК - ее первой части. Как говорит Ольга Селютина, руководитель отдела вторичного жилья компании «Русский дом недвижимости», предусмотрено, что к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с ним в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, дети и родители данного собственника. Однако, продолжает эксперт, могут быть признаны и «другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и даже иные граждане (!)» - в случаях, когда они внесены самим собственником в качестве членов его семьи.
Выражаясь проще, в «члены семьи» может быть занесен вообще любой человек - если так пожелал собственник квартиры. «Закон и судебная практика очень четко определяют круг лиц, являющихся членами семьи собственника жилья: это любые родственники, вселенные собственником в квартиру в качестве члена его семьи, - отмечает Олег Сухов. - Собственник пишет заявление в паспортный стол (УФМС): прошу зарегистрировать в мою квартиру Иванову Клавдию Петровну, приходящуюся мне троюродной теткой и являющуюся членом моей семьи. Прописка состоялась».
Исключения: по соглашению сторон
Куда интереснее, однако, не вопрос о включении в состав проживающих (можно ведь пригласить к себе жить симпатичного тебе человека и просто так, без оформления различных документов), а о прекращении «права пользования». Общий принцип мы уже назвали: закончились семейные отношения - закончилось и право жить в квартире. Однако еще Салтыков-Щедрин заметил, что у нас на каждое правило устанавливают по 81 пункту исключений.
Так и в нашей теме. Прежде всего, гласит ЖК, иное может быть «установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи». Дарья Погорельская («МИЦ») уточняет, что «ЖК РФ не устанавливает специальных требований к порядку заключения соглашения собственника с бывшим членом его семьи, а также к его форме и условиям... поэтому к таким соглашениям применяются правила ГК РФ о гражданско-правовых сделках. Соглашение может быть заключено как в устной, так и в письменной форме (простой или нотариальной)».
На практике все это, конечно, представляет собой колоссальных размеров «мину». Бывшая жена, от которой недовольный супруг станет требовать очистить помещение и возвращаться в родной кишлак, может заявить, что существовало устное соглашение, позволяющее ей обывательствовать в квартире веки вечные. Супруг же, конечно, скажет, что ничего такого не было.
Даже если соглашение существует в письменном виде - и его можно оспорить, ссылаясь на то, что чего только не сделаешь спьяну или в крайней степени сексуального возбуждения. В общем, тут сторонам прямая дорога в суд, и процесс, скорее всего, получится очень интересным: с дракой и танцами.
А адвокат Олег Сухов рекомендует заключать брачный договор - этот документ может, помимо прочего, определять порядок проживания в квартире.
...для неучаствовавших в приватизации...
Эта норма, по крайней мере, понятнее и прозрачнее. Как говорит Дарья Погорельская («МИЦ»), на основании ст. 19 закона «О введении в действие ЖК», «бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения сохраняют право пользования жилым помещением, если они в момент приватизации имели равные права пользования с лицом, его приватизировавшим». Иными словами, если человек, имея право участвовать в приватизации, отказался от нее, его нельзя без его воли выгнать из квартиры.
...и для «неспособных»
Еще одно замечательное основание - отсутствие у «бывшего» другого жилья или возможности обеспечить себя им. Говоря проще, своей квартиры нет, а человек недостаточно богат, чтобы купить новую. В этом случае, гласит все та же ст. 31 ЖК, право пользования «может быть сохранено… на определенный срок на основании решения суда». На взгляд автора, в категорию людей, «не имеющих возможности обеспечить себя жильем», можно смело относить 95% населения - при нынешних-то ценах! И что это за «определенный срок», и может ли он быть продлен?
Как рассказал нам Олег Сухов, в настоящее время судебная практика по вопросам определения сроков проживания в квартире бывшего собственника уже сложилась. Чаще всего это один год, хотя бывает и шесть месяцев. Что касается еще большего продления, то на этот счет имеются только «редкие прецеденты».
Дети: все неоднозначно
В отличие от супругов дети, как известно, «бывшими» быть не могут. Поэтому требования тех родителей (естественно, по большей части мужчин), которые говорят своим женам что-то вроде «убирайся, и детей своих забирай», не очень красивы. Однако помимо этики существует еще и закон. Что говорит он о случаях, когда и ребенок не входит в число собственников квартиры, и его отец требует выселения?
Как говорит Дарья Погорельская («МИЦ»), в 2005-2006 годах суды часто становились на сторону таких родителей. Так, по одному из дел было принято решение, признающее ребенка бывшим членом семьи собственника. Однако с 2007 года позиция судов стала меняться в сторону защиты прав несовершеннолетних. А 2 июля 2009 года Пленум Верховного Суда РФ принял Постановление «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищной кодекса РФ». Из этого документа следует, что в силу положений Семейного кодекса РФ об ответственности родителей за воспитание и развитие своих детей, их обязанности заботиться об их здоровье, физическом, психическом, духовном и нравственном развитии расторжение брака родителей, признание его недействительным или раздельное проживание родителей не влияет на права ребенка, в том числе и на жилищные права. Поэтому прекращение семейных отношений между родителями несовершеннолетнего ребенка, проживающего в жилом помещении, находящемся в собственности одного из родителей, не влечет за собой утрату ребенком права пользования жилым помещением в контексте правил ч. 4 ст. 31 ЖК РФ.
Тем не менее суды решают данный вопрос по-разному - исходя из конкретных обстоятельств дела. «Судебная практика неоднозначна, - отмечает Олег Сухов. - Я бы обозначил ее так: в 30% случаев выселяют, в 70% - нет».
Резюме от портала www.metrinfo.ru
Как и во многих других случаях, вроде бы простые и понятные положения закона становятся вовсе не такими простыми и понятными, когда сталкиваешься с реальной ситуацией. Кстати, обратили внимание наши эксперты, несмотря на уже вроде солидный «стаж» действия ЖК и всевозможные постановления-разъяснения, количество судебных дел по данному вопросу не уменьшается. Выходит, гражданам есть что делить в этом вопросе.