Германия – страна, где продается огромное количество дешевой недвижимости. Есть варианты по 5-8 тыс. евро. Правда, сразу заметны недостатки подобных предложений – расположение в «медвежьих углах», скромные размеры, неважное техническое состояние. Эксперты говорят, что «большинство подобных объектов в ближайшем будущем ждет реновация». Что это за реновация такая и чем она грозит потенциальному собственнику – в этих вопросах мы и постарались разобраться.
Симптомы: «болезнь» восточная
«Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» начнет рассказ с того общеизвестного факта, что во второй половине ХХ века Германия была разделена на две страны: ФРГ и ГДР. Событие, происшедшее 3 октября 1990 года, примечательно тем, что его даже называют по-разному. У нас (в ту пору СССР) говорили об «объединении Германии», тогда как западники пользовались терминами вроде «присоединение» или «вступление ГДР в ФРГ». Как ни печально это признавать, «буржуйская» точка зрения оказалась ближе к истине: «объединение» предполагает, что из союза двух появляется нечто новое – то, что впитает в себя черты и того, и другого. С Германией же произошло именно «вступление» - восточная часть просто растворилась в западной. Руководителем страны остался Гельмут Коль, валютой – западная дойчемарка и т.д.
К теме нашего разговора все это имеет следующее отношение. В Восточной Германии, естественно, за полвека было понастроено много жилья. Возводили его по действующим на тот момент нормам – гэдээровским. С 1990 года в силу вступили другие стандарты – и выяснилось, что многие здания им не соответствуют. Прежде всего, по энергосбережению.
…город небольшой
Реновация старых зданий началась еще в конце прошлого века. «Многоквартирные дома в крупных городах, в большинстве своем, были санированы и реновированы несколько лет назад, - говорит Марина Алексеева, генеральный директор компании JustRealCosult. – В небольших городах домов, требующих реновации, больше, в процентном соотношении такие строения составляют примерно 30% от общего жилого фонда. Большая часть строений подобного рода находится в восточной части страны, например в Саксонии, а также на берегу Балтийского моря».
Следует отметить, однако, что нахождение здания в крупном городе не дает 100-процентной гарантии того, что реновация ему не требуется. «В Берлине модернизировано уже 60% панельных домов полностью и 25% частично, - отмечает Николь Ни, директор московского филиала ООО «Евроаппарт». – Разумеется, работы будут продолжаться по всем объектам».
Таким образом, получается, что 15% панельных домов даже в столице Германии еще не модернизировались совершенно. Но все-таки острее всего проблема стоит именно в небольших городках – там и домов таких больше, и их состояние хуже.
А поточнее?
Итак, общий «портрет» дома, которому предстоит реновация, вырисовывается. «Как правило, это Восточная Германия, небольшой городок, - подводит итог Евгений Спрингис, директор инвестиционного департамента компании Dom International Ltd (London). – Находиться такой объект, вероятнее всего, будет где-то на отшибе или в плохом районе».
Однако хотелось бы более четких параметров. Может быть, существуют специальные списки на годы вперед – в которых указывается, когда какой дом будут ставить на реновацию? «Подобных списков не существует, - огорчает нас Николь Ни («Евроаппарт»). – Перед покупкой советуем обратить внимание на год постройки и год капитального ремонта: если здание до 1920 года, то, скорее всего, в этом доме использованы деревянные перекрытия. Если ремонт был сделан после 1995 года, то это означает, что здание находится в хорошем техническом состоянии, так как именно в 1995 году в Германии ужесточились требования к уровню проведения капитального ремонта».
«По действующему законодательству продавец жилья обязан уведомить покупателя лишь о скрытых дефектах недвижимости, - говорит Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock. – Выявление же явных недостатков полностью лежит на совести самого инвестора. Таковому для оптимизации данного процесса рекомендуется привлекать специалистов местной стройинспекции (Bauamt), называемых amtlich vereidigter Sachverstandiger. Именно они выявят технические дефекты и профессионально просчитают смету реновации, если таковая необходима».
«В законодательстве Германии четко не прописаны сроки, в которые должен проводиться капитальный ремонт дома, - соглашается Марина Алексеева (JustRealCosult). – В среднем дома проходят капитальный ремонт раз в 30 лет, однако мелкие работы по косметическому ремонту фасада обычно проводятся чаще. Также не стоит забывать, что если вы приобретаете дом с арендатором, то именно он обязан оплачивать косметический ремонт дома. А вот капитальный ремонт проводится за счет владельца недвижимости».
Совсем не «реконструкция»…
Автор этих строк всю жизнь прожил в Москве, и наши реалии, естественно, не могли не отразиться на моем мировосприятии. Вот, к примеру, проходила у нас кампания по «реконструкции» домов хрущевского периода – на практике все свелось к тому, что приехали бульдозеры, разнесли старые дома по кирпичику, а на их месте потом были построены современные здания. В Германии, заверили наши консультанты, все не так: там реновация означает все-таки сохранение дома. «До сих пор было распространено мнение о том, что панельные дома дешевле снести, чем их модернизировать и обеспечить современные требования по энергоэффективности, - говорит Марина Алексеева. – Однако опыт Восточной Германии полностью опроверг такие рассуждения».
С технической точки зрения процесс начинается с полного технического обследования (включающее и энергоаудит – как понял автор, главная претензия бережливых немцев к «хонеккеровкам» сводится именно к их неэкономности: тому, что отапливают они в основном окружающую среду). По итогам обследования собственник принимает решение о перечне работ.
Обычно он включает в себя следующие пункты:
- замена покрытия крыши;
- утепление технического этажа;
- утепление фасадов с декоративным оформлением здания;
- замена окон с решением задачи проветривания и рекуперации;
- утепление перекрытий подвала с его санацией;
- санация балконов и подъездов;
- монтаж лифта в наружной части здания (при отсутствии лифта);
- замена инженерных коммуникаций в здании;
- замена радиаторов с установкой на них термостатов и теплосчетчиков;
- устройство горизонтальной схемы подачи тепла в квартиры;
- установка квартирных счетчиков потребления воды;
- устройство теплового узла в подвале здания и коллективных счетчиков расхода газа, воды;
- обустройство придомовой территории.
Добавили наши консультанты и еще несколько важных штрихов. Так, если собственником дома является ТСЖ (весьма частая для Германии ситуация), то вопрос о проведении ремонтных работ решается собранием собственников.
Стоимость работ оказывалась, естественно, разной для разных домов, но в целом она соответствует 30% от стоимости строительства нового жилья. «По средним оценкам, расходы на полную модернизацию одной квартиры могут составить около 23 тысяч евро, - говорит Николь Ни («Евроаппарт»). – Из них 8,5 тысяч будет направлено на обеспечение должных показателей энергоэффективности квартиры и здания в целом».
Так как повышение энергоэффективности жилья, а следовательно, и его реновация осуществляется в рамках специально разработанных государственных программ, собственники квартир могут получить государственную помощь, устанавливаемую в индивидуальном порядке. Однако, отмечает Станислав Зингель (Gordon Rock), на поддержку вправе рассчитывать лишь те, кто проживает в квартире сам. А арендодатели как субъекты предпринимательской деятельности, как правило, «отлучены» от государственной поддержки и вынуждены осуществлять реновацию жилья за собственный счет.
Реконструируемые дома являются привлекательным объектом для банков – они готовы предоставить собственнику здания кредит сроком на 25 лет под 3% годовых. Однако даже такие (совершенно фантастические по российским меркам) условия не всегда устраивают собственников. По этой причине в экономически слабых регионах, где велика безработица, а доходы населения невелики, реновация может и откладываться – хотя и давно пора…
И, вероятно, главное. Жилье, которое получается после реновации, полностью соответствует всем современным нормам. «Во многих крупных городах Германии остались дома XIX - начала ХХ веков, которые были реновированы, и стоимость квартир в них достаточно высокая в связи с хорошим состоянием и местоположением, - отмечает Марина Алексеева (JustRealCosult). – После проведения ремонтных и восстановительных работ стоимость жилья в санированном здании растет».
Резюме от портала www.metrinfo.ru
Реновация дома в Германии – это, как видим, совсем не страшно. В стране соблюдаются законы, свято почитается право частной собственности. Так что ситуация, что власти скажут собственнику, что «дом, в котором расположена твоя квартира, мы сломаем, а ты сам, давай, Auf Wiedersehen!» – такое просто немыслимо.
С другой стороны, определенный дискомфорт данный процесс может принести – прежде всего потому, что тут потребуются дополнительные траты. Особенно неприятно, что собственник отдельной квартиры тут не свободен в принятии решения: если собрание собственников решит, что проводить реновацию нужно, вы обязаны подчиниться. Возможна и обратная ситуация: дом трещит по швам, вы (более-менее состоятельный человек) готовы оплатить свою долю в ремонтных работах – но большинство в ТСЖ не соглашается.
Мнение эксперта
Сергей Калиненко, брокер агентства CENTURY 21 Kras Realty:
За 5-8 тысяч евро можно купить на аукционе, где-нибудь в глухой провинции, где численность населения с каждым годом падает, квартиру под жесточайший ремонт. Три года назад подобные цены можно было увидеть на аукционах как стартовые на квартиры в Берлине, но это, например, квартиры с обременениями, и неизвестно, сколько тысяч евро придется потратить на их освобождение от обременений.
Сейчас в Берлине таких цен нет, но в провинции при желании можно найти. Могут действительно предложить и дом-развалину, но стоять он будет на арендованной земле — следовательно, новому собственнику придется платить ренту владельцу земли.