Как все-таки разнообразен мир! И проблемы, стоящие перед разными странами. Пока одни всеми силами стараются привлечь покупателей на свой рынок недвижимости - среди предлагаемых «бонусов» часто фигурирует упрощенная процедура получения ВНЖ и даже гражданства, - другие озабочены прямо противоположным: как бы оградить себя от назойливых иностранцев!
К числу последних, без сомнения, можно отнести Великобританию: о том, что Лондон скуплен приезжими (в том числе и из России), сказано уже тысячи раз.
Британские власти сложа руки не сидят. Правда, в отличие от нашего руководства, привыкшего действовать дубиной, на Западе в ходу более тонкий инструментарий. Например, налоговый. Не так давно прошла информация, что с апреля 2015 года Соединенное Королевство принимает новый закон, призванный бороться с пузырем на рынке недвижимости. То есть будет введен налог на продажу иностранцами недвижимости - той, которая не является их основным местом жительства. Иными словами, купленной иностранцами «про запас» или для инвестиционных целей. Причем сами британцы такой налог платят, и он составляет 28%, а иностранцы же пока от него освобождены.
Комментируя эту инициативу, министр финансов Великобритании Джордж Осборн заявил, что считает такое положение неправильным, несправедливым. Соответственно, власти намерены уравнять в «фискальных правах» иностранцев и собственных граждан. (См. заметку «Великобритания будет брать с иностранцев налог при продаже недвижимости».)
Зачем англичане принимают этот закон, как он отзовется на рынке недвижимости и на покупателях из России, разбирался обозреватель «Портала о недвижимости MetrInfo.Ru».
Опасаются не зря
Начнем с основ – с того самого пузыря. Экономическая наука определяет его как «торговлю крупными объемами товара (или, чаще, ценными бумагами) по ценам, существенно отличающимся от справедливой цены». При этом сначала на данный товар существует ажиотажный спрос, в результате чего цена значительно вырастает – пузырь надувается. А после этого происходит затоваривание, многочисленные покупатели пытаются от товара избавиться (он ведь сам по себе им совершенно не нужен – они покупали исключительно как инвестиционный инструмент), цены падают. Пузырь лопается.
Мировая история экономики полна пузырями. Кстати, 300-летие одного из самых шумных скоро будет отмечать как раз Великобритания. В 1720 году быстро начали расти акции «Компании Южных морей»: в январе они стоили ?128, в мае - ?550, а к началу августа цена достигла ?1000. Потом, разумеется, произошло падение: в начале осени за акцию давали ?150, а 24 сентября компания объявила себя банкротом. Среди пострадавших оказался и сэр Исаак Ньютон (вроде неглупый человек, правда?). Потеряв в итоге более ?20 тыс., он сказал, что «может вычислять движение небесных тел, но не степень безумия толпы».
Переместившись из давней истории в современность, мы можем заметить, что многие черты надувающегося пузыря на английском рынке заметны. «Рынок жилой недвижимости Великобритании (особенно в части его элитного сегмента в пределах Большого Лондона) действительно характеризуется чрезмерным ростом цен и изобилием спекулятивных сделок, заключаемых за счет иностранного капитала, - говорит Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock. – Так, стоимость элитного жилья в данном месторасположении только за 2013 год увеличилась на 11%. При этом в общем объеме сделок на иностранцев пришлось 28% транзакций. А на первичном рынке в сегменте стоимостью свыше ?1 млн доля сделок, проведенных иностранными покупателями, составила 70%. По оценкам экспертов, 65% сделок по покупке элитного жилья в Лондоне сейчас совершается в целях сдачи в аренду или последующей перепродажи, что невозможно осуществлять без ожидания дальнейшего существенного роста цен каждый год».
В общем, опасения властей явно небеспочвенны.
Ponaehali!
Есть у проблемы и еще один аспект – социальный, причем проявляется он не в будущем (когда пузырь лопнет), а уже сейчас. Мы о проблеме доступности жилья. За квадратные метры в собственной столице британские граждане вынуждены конкурировать с российскими, китайскими и арабскими олигархами – и конкуренция эта обычно заканчивается не пользу автохтонов. «Понаехавших» в мире не любят нигде. В общем, нормализовать собственный рынок недвижимости – это для властей еще и вопрос собственного политического выживания.
Восстановление равенства
По сути, в Великобритании на сегодня нерезиденты (иностранцы) имеют преимущество перед резидентами. «Великобритания – это одна из тех стран, которая позволяет нерезидентам в стране уклоняться от налога на прирост капитала», - говорит Оксана Салфали, управляющий директор компании London Relocation Consultancy Ltd. «Налогом будет облагаться прирост капитала в случае продажи жилой недвижимости физическими лицами-нерезидентами, - уточняет Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель портала Indriksons.ru. – Эта мера устранит сложившуюся несправедливость, при которой резиденты облагаются налогом на прирост капитала в размере 18-28% в случае продажи второго жилья, а нерезиденты до недавнего времени от уплаты такого налога были освобождены».
Так что новые налоговые правила просто восстановят в этом вопросе равенство между «своими» и «чужими» - перекошенное сегодня как раз в пользу «чужих». Доход, полученный иностранцами при продаже, будет облагаться по той же ставке в 28%.
Станислав Зингель (Gordon Rock) приводит еще несколько подробностей относительно нового закона:
- он будет взиматься только при продаже инвестиционного жилья, т.е. того, которое не является постоянным местом проживания. Правда, в случае с иностранцами таковым окажется фактически любой дом;
- налог будет взиматься с жилой недвижимости любой стоимости. Однако под его действие не попадут объекты коммерческого назначения;
- налог будет взиматься лишь при продаже недвижимости, купленной после апреля 2015 года. Так что иностранные инвесторы, уже приобретшие в Великобритании жилье, или сделающие это в ближайший год с небольшим, под новые фискальные правила не подпадут.
Дело решенное
В разговоре о готовящихся законах часто присутствует элемент неопределенности. Некая новация сначала объявляется делом окончательно решенным, а потом выясняется, что все не так: чего-то там передумали, скорректировали до неузнаваемости. Но в данном случае все иначе: опрошенные нами консультанты в один голос заверили, что новому налогу быть. «Вероятность ввода данного налога для нерезидентов я оцениваю как очень высокую, - говорит Антон Сороко, аналитик инвестиционного холдинга «ФИНАМ». – На текущий момент на рынке Великобритании присутствует дисбаланс, ставящий их в более выгодное положение по сравнению с резидентами, которые платят данный сбор». «В Англии в большинстве случаев решение министерства финансов – закон, - соглашается Роман Григорьев, руководитель компании LonGrad. – С вероятностью 99% новые правила введут».
Доходы казны повысят, инвесторов не распугают
Предсказать последствия новых мер можно уже сейчас. Прежде всего, порадуемся за британскую казну: она получит новые доходы. Называется сумма в ?100 млн в год. Кстати, некоторые из опрошенных нами экспертов называли этот резон – фискальный – главным. «Хочу заметить, что данное нововведение вводится не для того, чтобы бороться с так называемым пузырем на рынке элитной недвижимости, а просто идет корректировка налогообложения и всего, что связанно с оптимизацией прибыли в казну государства, - считает Евгений Спрингис, директор инвестиционного департамента компании Dom International Ltd (London). – Прошли те времена, когда в Англии был недостаток покупателей элитной недвижимости и вводились различные поблажки, или же власти закрывали глаза на неучеты в системе. Лондон превратился в мечту и в место, где жители со всего мира хотят купить квадратный метр, поэтому государство решило, что пора собирать дополнительную прибыль и оптимизировать налоговую систему. К этим же мерам относится и проведенное ранее увеличение Гербового взноса при покупке недвижимости на компанию с 7% до 15%».
А вот в то, что новые правила сумеют остудить рынок, опрошенные нами эксперты особенно не верят. «Вряд ли удастся снизить прирост цен и количество заключаемых сделок, - считает Станислав Зингель (Gordon Rock). – Большинство инвесторов приобретают недвижимость для длительной сдачи в аренду, а не краткосрочной перепродажи. Подобная тактика при долгосрочных инвестициях позволяет получить максимальный доход». И, конечно, продолжает эксперт, введение данного налога не снизит интереса к жилью в Лондоне со стороны иностранцев, приобретающих объекты с целью проживания, ведения бизнеса, обучения детей и т.д. Так что ожидать увеличения доступности жилья для местных жителей не приходится.
Роман Григорьев (LonGrad) вообще расценивает происходящее как популизм. «Это чисто политический шаг, - говорит эксперт. – Правительство хочет показать электорату, что продолжает бороться с иностранными инвесторами, которые пытаются скупить весь Лондон, тем самым взвинчивая цены для обычных лондонцев. А те, кто знаком с этой индустрией, прекрасно понимают, что этот закон (как и серия предыдущих) особо сильно на цены не повлияет. Зато для обычного «народа» такая политика выглядит правильно».
Резюме от портала www.metrinfo.ru
Ситуация вокруг нового налога (и в целом британской недвижимости) вызывает одно желание: почтительно снять шляпу при виде тамошнего правительства. В ситуации, когда многие прочие страны стонут от кризиса и не знают, какими еще коврижками заманить богатых иностранцев, Великобритания имеет возможность не особенно церемониться с зарубежными инвесторами. Впрочем, задолго до нас замечено, что ежели в одном месте отымется, то в другом, несомненно, прибудет. Это касается всего, и иностранных покупателей недвижимости тоже.