Недвижимость постолимпийского Сочи: обзор новостроек. Престижный статус, новая инфраструктура, модернизированные сети. Как ведут себя цены?

В этих вопросах постарался разобраться «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru».

В Сочи вообще ощущается дефицит новостроек экономкласса, да и комфорт-класс встречается не часто: «Основные объемы строительства приходятся на наиболее дорогие сегменты «бизнес» и «премиум», стоимость реализации которых выше 120 тыс. руб. за квадратный метр, - сообщает Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость». - Отчасти это объясняется объективными факторами: из-за специфики грунта и рельефа поверхности себестоимость строительства в Сочи гораздо выше, чем в Москве, поэтому проекты в приморском и горном кластере нецелесообразно делать бюджетными». Тем более, что земля здесь тоже недешевая, потому что город ограничен горами и строительных площадок сравнительно немного. И помимо этого, конечно, сказывался флер Олимпиады: многие девелоперы надеялись, что игры привлекут в Сочи богатых инвесторов и покупателей. Вот в результате ставка и делалась на высокобюджетную недвижимость. И нельзя сказать, что зря: дорогое сочинское жилье находило своего покупателя, помимо инвесторов, его приобретали «для себя» и обеспеченные граждане.

Но видимо, многие из тех, кто хотел купить подобную недвижимость, уже ее купили, и после Олимпийских игр приоритеты несколько сместились - на рынке стал более заметен местный покупатель и покупатель из российских регионов с ограниченным бюджетом: «Сегодня покупатели чаще всего интересуются квартирами стоимостью до 10 млн. руб. А среди проектов высокого ценового сегмента востребованными являются лишь качественные объекты на высокой стадии готовности», - рассказывает Мария Литинецкая («Метриум Групп»).

И тут надо отметить, что сочинский рынок недвижимости имеет еще одну особенность: «Существует проблема с «понятиями»: эконом, комфорт, бизнес и элит. Зачастую ключевую роль играют не качественные характеристики проекта, а его месторасположение. Так, например, происходит с постолимпийскими объектами, когда номера, в которых жили спортсмены, площадью в 30-55 кв. м. называют апартаментами бизнес-класса и продают за 7-13 млн. при средней стоимости квадратного метра 230 тыс. руб. На такие предложения спроса нет и точно не будет!» - утверждает Ольга Гусева (ГК «МИГ-Недвижимость»).

И, как замечает Мария Литинецкая («Метриум Групп»), в Сочи есть множество проектов, которые испытывают проблемы с финансированием, не соответствуют требованиям покупателей или где стройка заморожена. Такие проблемные объекты по идее может спасти только антикризисное управление с привлечением новых инвесторов, которым будет интересно их достроить.

Более активным, по мнению Ксении Фридман, директора по маркетингу агентства недвижимости в Сочи «АСКА-Недвижимость» спрос будет, когда цены начнут снижаться.

Таким образом в Сочи, с одной стороны, предлагается множество объектов, а с другой стороны, наблюдается нехватка качественного и дешевого жилья – квартир эконом-класса площадью до 50 кв. м с приемлемой ценой от 2,5 до 6 млн. руб.

Движения цен
Однако, в целом спрос ограничен, и поэтому, как объясняет Мария Литинецкая («Метриум Групп»), роста цен на жилье после Олимпиады не произошло, несмотря на полученный городом престижный статус и новую инфраструктуру, в том числе гостиничную и развлекательную: «Проблема в том, что вся эта инфраструктура сезонного характера, поэтому востребованность недвижимости ограничена. Сочи не хватает дополнительного драйвера спроса, который заставит все построенное работать круглогодично», - полагает эксперт. Например, в ОАЭ таким драйвером стало развитие торговли, в частности, беспошлинной, а в Сингапуре - различные преференции корпорациям, превратившие город в финансовый центр.

«Безусловно, сочинский рынок недвижимости многим обязан проведению Олимпийских игр. Город получил принципиально другую инфраструктуру: большое число новых дорог, авиационный и железнодорожные вокзалы, модернизированные коммунальные мощности и сети, новые современные отели, рестораны и развлекательные центры. Сочи действительно стал привлекательным курортом. И на этой волне специалисты местного рынка недвижимости наблюдали рост покупательской активности, которому также способствовало желание российских покупателей сохранить свои сбережения в условиях нестабильного курса рубля», - говорит Ольга Гусева (ГК «МИГ-Недвижимость»). Но Олимпиады, теперь уже прошедшей, и экономической нестабильности для постоянного роста спроса и цен на недвижимость, конечно, недостаточно, а ничего другого нет.

Поэтому цены в Сочи фактически повторяют стандартный сценарий, характерный практически для всех бывших столиц Олимпийских игр: «Сразу же после того, как становится известно о строительстве олимпийских объектов в конкретном месте, там происходит серьезное нагревание недвижимости, после чего она стремительно дешевеет. И только спустя 2-3 года после проведения олимпийских игр новая инфраструктура действительно начинает работать на регион, тогда и цены вновь начинают расти. Вот и в Сочи цены на недвижимость пошли вниз. Пик роста пришелся на период с 2008 по 2011 гг. (хотя в 2009-2010 гг. все-таки был некоторый спад из-за мирового финансового кризиса – от ред.).

Например, пиковые значения стоимости жилья бизнес-класса наблюдались в конце 2008 года, тогда один квадратный метр обходился покупателям в среднем в 135, 5 тысяч рублей. А на начало 2014 г. средняя стоимость квартир в этом сегменте составляла 113,4 тыс. руб./ кв. м., что было на 16% ниже, чем в начале 2013 года. А апартаменты элитного класса в начале 2014 года. стоили в среднем 238 тысяч рублей за метр, за год они подешевели на 17,3%», - сообщает Ольга Гусева (ГК «МИГ-Недвижимость»). Правда, по данным Ксении Фридман («АСКА-Недвижимость»), во время спортивных мероприятий и недельного ажиотажа, цены снова выросли, особенно в Адлере, но теперь встали. «В лучших проектах стоимость жилья остается стабильной, а худшие объекты, где есть проблемы с финансированием и сроками строительством, даже показывают отрицательную динамику», - замечает Мария Литинецкая («Метриум Групп»).

Ну а если говорить о средних ценах, то по сведениям Ольги Гусевой (ГК «МИГ-Недвижимость»), в низкобюджетном сегменте однокомнатные квартиры в Адлерском районе Сочи на сегодня стоят 3-3,5 млн. руб. при средней стоимости квадратного метра 75 тыс. руб., двушки - 3,9- 4,2 млн. руб. при средней стоимость квадрата 62 тыс. руб., а трешки - 4,6-5,5 млн. руб. (средняя стоимость квадратного метра – 57 тыс. руб.). Средняя стоимость 1 кв.м апартаментов экономкласса находится в пределах 100-130 тыс. руб. за 1 кв. м.

Актуальные предложения
По оценке Марии Литинецкой («Метриум-групп»), наиболее активную динамику продаж в Сочи показывают интересные объекты, которые обладают привлекательными характеристиками – расположены на первой линии от воды, имеют собственную огороженную и охраняемую территорию, собственную курортную инфраструктуру рекреационного характера.

В качестве примера эксперт приводит проекты, реализуемые компанией MR Group – ЖК «Королевский парк», ЖК «Остров Мечты» и комплекс с апартаментами «Актер Гэлакси». Первые два объекта уже построены, в последнем ведется отделка фасадов.

Ольга Гусева («МИГ-недвижимость») особенно выделяет именно комплекс «Актер Гэлакси», который, по ее мнению, имеет лучшие черты элитной недвижимости по европейским меркам, и ежемесячно в нем продается около 10 квартир. Квадратный метр стоит здесь от 100 до 170 тыс. руб., стоимость апартаментов - от 3,5 млн. руб. до 55 млн. руб.

Ольга Гусева также выделила следующие объекты:
ЖК «Волна-2»: стоимость 1 кв.м. от 85 до 150 тыс. руб., стоимость квартиры от 7 млн. руб.
ЖК «Карат Апартаментс»: от 350 до 400 тыс. за 1 кв.м., стоимость квартиры от 6 млн. руб.
ЖК «Камелия»: от 250 до 500 тыс. за 1 кв.м., стоимость квартиры от 19 млн. руб.
ЖК «Санторини»: стоимость 1 кв.м. от 160 до 200 тыс. руб., стоимость квартиры от 7 до 50 млн. руб.

Кроме того, по данным эксперта, ожидается массовый ввод на рынок постолимпийских объектов. По самым скромным подсчетам, это не менее 12 тыс. апартментов - номеров, в которых проживали спортсмены, переделанных в квартиры от 50 кв.м. до 100 кв.м. Предположительно на рынок в ближайшем будущем выйдут в продажу четыре основных объекта:
- «Сочное» (2 965 апартаментов бизнес-класса),
- «Малый Ахун» (ЖК «Азимут», 1 093 апартаментов эконом-класса),
- «Park Inn Имеретинская» (2 255 апартаментов комфорт- и эконом-класса),
- комплекс, предназначенный для размещения представителей СМИ на период Олипийских игр (4200 апартаментов).

Что же касается дальнейшего строительства, то с точки зрения Марии Литинецкой («Метриум-групп»), то новых объектов будет немного, так как все перспективные участки уже были освоены, и в городе осталось крайне ограниченное количество свободной земли, на которой можно возводить жилые и коммерческие объекты.

Инвестиции: момент прошел или еще не наступил?
Инвестиционные перспективы наши эксперты оценили сдержанно, обращая внимание на то, что в данный момент рынок все-таки перенасыщен, да и цены пока слишком высокие, не совсем адекватные спросу.

Вкладываться имеет смысл, когда очевидно – цены растут и не только за счет строительства объекта. А этого и близко нет. Более того, надо иметь в виду, что на рынок выходит конкурент Сочи – недвижимость Крыма, и как заключает Ольга Гусева («Миг-недвижимость») со временем эти два курорта могут поделить между собой аудиторию как инвесторов, так и отдыхающих. Так что, уважаемые читатели www.metrinfo.ru, давайте понаблюдаем за сочинским рынком еще и не будем торопиться с инвестициями.