Купить жилье без ипотечного займа может себе позволить далеко не каждый россиянин: в 2013 г. около четверти сделок с жилой недвижимостью не обходилось без ипотеки, а в отдельных проектах экономкласса доля покупок с привлечением заемных средств достигала даже 60-70%. Таким образом, ипотека стала вполне привычным способом решения квартирного вопроса. Однако не стоит думать, что она доступна абсолютно всем платежеспособным гражданам и оформить ее также просто, как купить в магазине молоко или сахар. Иногда потенциальным заемщикам приходится сталкиваться и с отказами в кредитовании.
На этот случай «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил выяснить, как поступать в таких ситуациях и что можно сделать, чтобы все-таки получить необходимый кредит.
Причины отказа
Надо отметить, что волноваться по поводу отказа в кредите потенциальным ипотечникам, сумевшим подать заявку, изначально не стоит – как выяснилось, банки чаще выдают займы, нежели отказывают: «В ипотечном кредитовании отказы не очень частое явление. Сотрудники банков делают расчеты на этапе консультации, и если заявка не соответствует стандартам кредитного учреждения, то документы просто не принимаются. Плюс ипотечные кредиты являются залоговыми, и это дополнительно защищает банки от рисков», - объясняет Сергей Козлов, директор кредитного департамента СДМ-БАНКа. «Кроме того, сейчас происходит некоторое смягчение условий кредитования из-за растущей конкуренции между банками: клиентами сегодня не разбрасываются и к заемщикам предъявляются менее строгие требования, чем раньше, поэтому отказов немного, меньше, чем 3-4 года назад, и большинство из них носит очевидный характер», - утверждает Алексей Колгушкин,?коммерческий директор, партнер ГК «Глубина». В результате, как сообщают эксперты компании «Домус финанс», доля клиентов, получающих отказ по ипотеке, - 10-15%. По более пессимистичной оценке Константина Шибецкого, директора ипотечного отделения ГК «МИЦ», выходит не более 20-25%. Но многие заемщики, первоначально столкнувшиеся с отказом, получают кредит после устранения его причин. «Около 70-80% клиентов, сначала получивших отказ, при повторных обращениях в кредитные учреждения добиваются положительного решения», - подчеркивает Алексей Колгушкин (ГК «Глубина»).
То есть остаться без ипотечного кредита можно только в том случае, если для этого действительно есть серьезные основания, которые нельзя изменить. Чаще всего таким основанием бывает плохая кредитная история. «Также распространенная причина отказа – отсутствие достаточной платежеспособности (недостаточный доход или высокий уровень ежемесячных расходов по отношению к текущему уровню дохода – от ред.) или проблемы с документами, подтверждающими доходы, что в первую очередь касается владельцев бизнеса и индивидуальных предпринимателей. Этим категориям заемщиков очень сложно подтвердить свои доходы, потому что они не всегда прозрачны, и случаи отказов здесь бывают чаще», - говорит Константин Шибецкий (ГК «МИЦ»). Также сложнее получить кредит на большую сумму, не соответствующую официальной зарплате, работникам силовых структур (органов внутренних дел, ФСБ и т.д.) и чиновникам, потому что многим банкам важен источник дохода, и если есть сомнения в «чистоте» денег, то кредитные учреждения могут отказать. Это относится и к бизнесменам: если банк узнает о незаконной деятельности, в кредите наверняка будет отказано, как и в случае выявления подделки каких-либо документов, прилагаемых к заявлению на кредит, причем горе-заемщик попадет в черный список и не сможет искать счастья в других кредитных учреждениях.
Кроме того, довольно часто причинами отказа становятся судимость, отсутствие официального места работы, несоответствие заявки программе кредитования конкретного банка (например, заемщик хочет взять кредит на новостройку, а банк кредитует лишь покупку вторичного жилья либо возраст заемщика слишком велик, но обычно это выясняется еще на стадии консультирования и заявка не подается), недостаточный трудовой стаж (большинство банков требует, чтобы заемщик проработал не менее 12 месяцев, причем на последнем месте работы – не менее 3 месяцев) и т.п.
Но какой бы ни была причина отказа, ее обязательно нужно выяснить. Для начала стоит обратиться с соответствующим запросом в банк. В принципе, кредитное учреждение имеет полное право не сообщать клиенту о причине отказа, и банковские сотрудники не всегда спешат раскрывать подробности рассмотрения заявки, но не так уж редко, особенно если причины не столь существенные, и есть возможность их исправить и подать документы повторно, специалисты кредитных отделов идут навстречу потенциальным заемщикам: «Как правило, банки объясняют причину отказа, если она устранима. Например, нашлись технические ошибки или есть текущие просрочки по другим кредитам, которые нужно закрыть», - поясняет Алексей Авхачев, начальник группы продаж ипотечных продуктов «Нордеа Банка».
Ну а если банк все-таки скрывает мотивы отрицательного вердикта, потенциальный заемщик должен тщательно проанализировать положение и попытаться выявить свои слабые стороны самостоятельно. А дальнейшие действия зависят от причин отказа. Большинство из них может быть устранено – со временем или после исправления ошибок. «Например, если причиной отказа стал трудовой стаж, это легко исправить: достаточно просто подождать несколько месяцев и подавать заявление повторно», - говорит Константин Шибецкий (ГК «МИЦ»). А если отказ последовал из-за неубедительных документов по доходам, то нужно собрать более убедительный пакет, и тоже обращаться в банк во второй раз. Сложнее бороться за кредит, если причины отказа устранить сложно или даже невозможно, но и тут опускать руки не стоит.
Проблема №1: недостаточный доход
Если банк отказывает, потому что считает заемщика недостаточно платежеспособным, можно попробовать сменить работу или найти дополнительный источник дохода либо изменить параметры кредита – уменьшить сумму, подыскав более дешевое жилье, увеличить срок или первоначальный взнос. «И кстати, некоторые банки предлагают открыть специальный вклад, который дает возможность накопить на первоначальный взнос. Так можно не только быстрее увеличить его сумму, но и зарекомендовать себя в качестве клиента банка», - отмечает Антон Замятин, начальник Управления развития розничного бизнеса БАНКА ИТБ, а это иногда дает право на льготный процент по кредиту и другие преференции.
Если же менять в условиях кредита ничего не хочется, а найти более высокооплачиваемую работу сложно и нет желания тянуть с оформлением ипотеки, то решить проблему можно еще и с помощью залога уже имеющегося имущества (например, дачи или автомобиля) либо привлечения поручителей или созаемщиков. Ими могут стать как родственники, так и третьи лица. И надо отметить, что созаемщики и поручители помогают и в том случае, если банк сомневается не столько в доходах заемщика, сколько в их постоянстве и надежности клиента: «Например, если за кредитом обращается холостой молодой человек призывного возраста, пусть даже и с хорошим доходом, но без документов, подтверждающих отсрочку от воинской службы, вероятнее всего, ему придется обеспечить наличие поручителей», - говорит Алексей Авхачев (Нордеа Банк), иначе велика вероятность отказа. Таким образом, поручительство оказывает поддержку не только не достаточно платежеспособным, но и «сложным» клиентам: гражданам, не имеющим российского гражданства, молодежи, частным предпринимателям, которым сложно подтвердить свой доход и т.п.
Однако причиной отказа иногда становится не низкий доход, а большой расход потенциального заемщика, не соизмеримый с заработком. Как объясняет Константин Шибецкий (ГК «МИЦ»), принимая решение о выдаче кредита, банк анализирует, насколько комфортно будет будущему клиенту осуществлять выплаты, и оценивает соотношение «расход по кредиту/доход», и в большинстве кредитных учреждений считается, что для комфортного состояния заемщика на погашение всех своих займов он должен тратить не более 40% финансовых поступлений. В некоторых банках допускаются расходы в размере 50%, а если зарплата достаточно велика, то и 70%, но в любом случае учитываются не только платежи по кредитам, но и другие постоянные траты и число имеющихся у заемщика иждивенцев. Таким образом, если у клиента уже имеется пара кредитов и есть двое детей, то банк вправе отказать в ипотеке. В этом случае на помощь также можно призвать созаемщиков и поручителей, а можно снизить расходы. Например, досрочно закрыв уже имеющиеся кредиты: «Если возникла необходимость в получении ипотеки, а совокупный объем платежей по уже оформленным кредитам составляет существенную сумму, заемщику рекомендуется досрочно погасить существующие долги», - говорит Константин Шибецкий (ГК «МИЦ»).
«Собственно, если у клиента уже есть один-два больших потребительских кредита, и выплаты после оформления ипотеки превысят доход или, например, составят около 70% от дохода, ответственная кредитная организация сама предложит сначала закрыть имеющиеся кредиты, а потом обратиться за ипотекой», - добавляет Ирина Павлова, руководитель отдела по развитию продуктов банка DeltaCredit. Но впрочем, сам по себе факт наличия уже имеющихся займов, по которым нет просрочек, в большинстве случаев не является причиной для отказа в ипотеке: «Если банк решит, что доходы потенциального заемщика позволяют одновременно выплачивать все кредиты, можно смело подавать заявку и на ипотечный заем», - уверяют эксперты компании «Домус финанс». «К тому же многие банки готовы не учитывать в качестве расходов действующие кредиты, по которым осталось 1-2 платежа», - отмечает Антон Замятин (БАНК ИТБ). Но правда, в некоторых кредитных учреждениях, как сообщает Сергей Козлов (СДМ-БАНК), существует стоп-фактор по количеству действующих кредитов, то есть, например, наличие 1-2 кредитов допускается, а вот три займа уже не пройдут, даже если они и не столь велики. В таком случае придется сначала разбираться с имеющимися долгами, а потом уже идти за ипотекой.
Проблема №2: плохая кредитная история
Несколько сложнее получить ипотечный кредит, если причина отказа в плохой кредитной истории. Пожалуй, это наиболее серьезная проблема, которую сложно исправить, но попробовать все-таки стоит.
Прежде всего, надо иметь в виду, что если «плохой» кредит – с просрочками, а то и вовсе непогашенный – был взят более 15 лет назад, то в соответствии с законом «О кредитных историях» информации о нем в досье из Бюро кредитных историй уже не будет. А во-вторых, не всякий «плохой» так уж плох, как может казаться: «Дело в количестве случаев выхода на просрочку и в количестве дней непрерывной просрочки», - уверяет Лариса Сулацкая, управляющий филиала «Ростовский» банка «ГЛОБЭКС». «Например, если у клиента несколько лет назад было несколько просрочек и все они короткие (до 30 дней) либо иногда допускались просрочки по кредитной карте с небольшим лимитом, то к таким фактам большинство банков относится лояльно. Подобная кредитная история не считается такой уж плохой, то есть не является препятствием для предоставления ипотечного кредита, - объясняет Сергей Козлов (СДМ-БАНК). – Плохо, если потенциальный заемщик задерживал вносы по кредитам регулярно или у него были просрочки длительностью более 30 дней, тем более недавно. Такому клиенту с большой долей вероятности в ипотеке будет отказано».
«Многое зависит от суммы самой просрочки, - уточняет Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» - Бывают случаи, когда заемщик должен банку буквально несколько копеек, и он сам об этом даже не знает, а банк не ставит его в известность. Такая просрочка может тянуться несколько месяцев. Это происходит, конечно, не часто, но такие ситуации случаются. Банки, разумеется, понимают, что существуют подобные технические просрочки, и принимают это во внимание».
Но опять же банк может пойти клиенту навстречу и все-таки выдать кредит, если потенциальный заемщик сумеет доказать, что причины просрочек были уважительными, вызванными форс-мажорными обстоятельствами, и они не говорят о его неплатежеспособности или безответственности. Например, банк может простить просрочки, получившиеся в результате срочного выезда за границу, болезни, временной потери работы и т.п. (но, конечно, эти факты потребуется подтвердить соответствующими документами). «Также могут быть сделаны исключения для заемщиков, которые пострадали в период кризиса, если они подробно опишут ситуацию и обоснуют причины отсрочек платежей», - утверждает Константин Шибецкий (ГК «МИЦ»). В подобных случаях рекомендуется, в принципе, не ждать отказа, а заранее вести переговоры с банком и представлять расширенный пакет документов, объясняющий причины бывших нарушений и показывающий, что теперь потенциальный заемщик стал ответственным плательщиком (это подтверждают, например, выписки по кредитной карте или даже вовремя оплаченные счета за коммунальные услуги).
Тут на руку могут быть компенсирующие факторы: «Например, длительное время работы на одном месте, «белая» заработная плата, активы в виде имущества, более высокий первоначальный взнос либо уже обсуждавшееся поручительство», - отмечает Антон Замятин (БАНК ИТБ). «А еще не надо забывать, что есть профессиональные кредитные брокеры, которые помогают получить ипотеку «сложным» заемщикам», - говорит Алексей Колгушкин (ГК «Глубина»), так что если возникли сложности в переговорах с банком, можно обратиться к специалистам.
Но если банк все-таки не готов закрыть глаза на подпорченную кредитную историю либо за заемщиком числятся не только просрочки, но и невозврат кредита в полном размере, что считается очень грубым нарушением, то ради ипотеки придется серьезно постараться. В первую очередь нужно будет закрыть все имеющиеся просрочки и/или непогашенный кредит, а потом исправлять положение, показывая идеальную платежную дисциплину. «Для этого можно взять потребительские кредиты на небольшой срок и погасить их, не допуская просрочек платежей», - советует Константин Шибецкий (ГК «МИЦ»). Но правда, надо понимать, что для исправления кредитной истории, чтобы положительные данные перевесили негативные, потребуется время, так что с ипотекой, возможно, придется повременить - год, а то и два.
К сожалению, ипотечный кредит придется отложить и тем заемщикам, у которых плохая кредитная история «всплыла» непонятно откуда. Иногда данные в Бюро Кредитных историй по ранее выданным кредитам могут оказаться неверными, либо за гражданином может числиться заем, которого он на самом деле не брал, и тут не обойтись без разбирательств. В первом случае, как советует Лариса Сулацкая (банк «ГЛОБЭКС») надо идентифицировать проблемный кредит (по дате выдачи и сумме) и предоставить документы, отрицающие факт просрочки (например, платежки, выписки из банка и т.п.), если они, конечно, имеются. А если их нет, стоит запросить у банка, выдавшего «проблемный» кредит, справку, опровергающую просрочку и соответственно отрицательную кредитную историю. Во втором же случае придется обращаться в правоохранительные органы. Собственно поэтому, дабы не тормозить выдачу кредита, эксперты компании «Домус финанс» еще до обращения в банк за ипотекой, рекомендуют получить отчет о состоянии кредитной истории, даже если заемщик не помнит за собой «грехов». Благо раз в год сделать это можно фактически бесплатно: необходимо лишь отправить запрос в Национальное бюро кредитных историй.
Был бы заемщик, а банк найдется
Как уже отмечалось выше, если причина отказа в ипотечном кредите устранена, то можно подавать заявку повторно (многие кредитные учреждения разрешают сделать это через какое-то время - 30, 60 или 90 дней, а иногда даже на следующий день) и, как правило, банки одобряют заем. Правда, в некоторых случаях, в частности, когда повод для отказа очень серьезный, в отрицательном решении может быть прописано «без права повторного обращения», и тогда уже на кредит претендовать бессмысленно.
Но никто не запрещает заемщикам обращаться в другие банки. Это можно сделать уже и после первоначального отказа, а некоторые эксперты рынка изначально советуют подавать заявление в несколько банков, чтобы выбрать самое оптимальное предложение и повысить вероятность получения кредита. «Требования к заемщику, предмету залога у разных банков могут существенно отличаться – говорит Дина Орлова, ведущий эксперт по кредитным продуктам ИА «Банки.ру». - В том числе, могут быть и некоторые внутренние требования, дополнительные ограничения, которых нет в открытом доступе. На самом деле, случаи, когда заемщику отказываются все банки, довольно редки. Поэтому после первого же отказа опускать руки не следует.
Тем не менее, прежде чем идти в другие банки Сергей Козлов (СДМ-БАНК) все-таки советует выяснить причину отказа, и либо устранить ее, чтобы снизить вероятность отказа в других банках, либо целенаправленно искать кредитные учреждения, готовые закрыть глаза на имеющиеся проблемы. Но при этом надо понимать, что даже очень лояльный банк может принять отрицательное решение, если уличит потенциального заемщика в обмане: «Чтобы избежать отказа, нужно быть предельно честным. Не стоит пытаться приукрасить свое финансовое положение, ведь любой подлог или намеренная неточность в документах лишают возможности купить столь необходимое жилье», - говорит Константин Шибецкий (ГК «МИЦ»).
Резюме www.metrinfo.ru
Банки охотно выдают ипотечные кредиты, но все-таки не разбрасываются своими деньгами: чтобы получить заем, нужно пройти финансовый андеррайтинг и проверку службы безопасности. Если потенциальный заемщик не удовлетворяет требованиям банка, в кредите отказывают. Причин для отрицательного решения не так уж и мало, но прежде всего, это недостаточная платежеспособность и плохая кредитная история, а также неблагоприятная характеристика клиента. Но отказ – это не повод опускать руки, ведь всегда можно разобраться в проблемах и попытаться их устранить, а потом подать заявку на кредит повторно. Либо есть возможность обратиться за ипотекой в более лояльный банк: там наверняка предложат повышенную ставку, но деньги выдадут, даже если испорчена кредитная история. Так что остаться без ипотеки в наше время практически невозможно – было бы намерение влезать в долги.