Сегодня Россия при всех ее красотах и достоинствах – страна нестабильная: дешевеет рубль, поднимаются цены, банкротятся банки… Это заставляет наших сограждан смотреть на Запад, искать там надежную гавань для своих капиталов и тылы на случай непредвиденных обстоятельств. Плюс многие россияне хотят свободно путешествовать по Европе и миру, учиться или работать в других странах. Российский паспорт таких возможностей не дает, а вот с видом на жительство какой-нибудь европейской страны горизонты точно расширяются. А для этого порой достаточно просто купить недвижимость.
Но стоит ли игра свеч? Что дает вид на жительство, который получают покупатели жилья? И сколько он стоит? Имеет ли смысл приобретать квартиры и дома, причем не самые дешевые (за дешевые ВНЖ не дают), ради такого документа? В этих вопросах и постарался разобраться «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru».
Множество стран
Вид на жительство для покупателей недвижимости сегодня совсем не редкость. «Примерно полтора десятка стран выдают иностранным покупателям соответствующий документ. Различается лишь в объеме необходимых инвестиций, который варьируется в довольно широком диапазоне – от нескольких десятков до нескольких сотен тысяч евро. Причем, если речь идет о развитых странах, порог входа обычно довольно высокий. Хотя исключений из этого правила сейчас немало: многие государства идут по пути некоторого упрощения норм получения ВНЖ для нерезидентов с целью привлечения иностранного капитала», - говорит Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент».
Среди стран, предлагающих ВНЖ за покупку недвижимости, значатся Латвия, Испания, Болгария, Андорра, Португалия, Греция, Чехия, Кипр, Турция, Панама. А если покупатель жилья готов помимо недвижимости приобрести ценные бумаги облюбованной страны или разместить средства в ее банках или организовать свой собственный бизнес на чужеземных просторах, то перечень стран можно смело увеличивать вдвое или втрое: при определенных усилиях и условиях ВНЖ можно получить и в Германии, и в США. «Например, в Великобритании вид на жительство предусмотрен для категории «инвестор», он оформляется при покупке объекта недвижимости и инвестировании не менее 750 000 фунтов в различные инвестиционные фонды. А в США, Германии, Италии и др. странах есть определенные программы получения ВНЖ при открытии бизнеса, инвестирования в определенные проекты и т.п.», - рассказывает Наталья Завалишина, генеральный директор компании Distant-Property.
Но если все-таки сосредоточиться на ВНЖ непосредственно за недвижимость, то самыми доступными странами будут Турция, где вообще нет условий по стоимости приобретаемого жилья, Коста-Рика, требующая от инвестора всего 200 тыс. долларов США, Греция и Латвия, где достаточно приобрести жилье на сумму 250 тыс. евро, и Панама с входным билетом в 300 тыс. долларов США, а также Кипр и Болгария, которым достаточно 300 000 евро, Сент-Китс и Невис, требующий 400 тыс. долларов США, и Андорра, стимулирующая на покупку жилья стоимостью 350 тыс. евро. Несколько больше, но тоже относительно немного – 500 тыс. евро – просят Испания, Мальта и Португалия.
Но, конечно, помимо суммы каждая страна определяет еще и условия инвестирования. «Например, в Сент-Китс и Невис, где работает старейшая и наиболее уважаемая в мире инвестиционная программа (она была запущена с 1984 года) с возможностью получения не только ВНЖ, но и гражданства, приобретаемая недвижимость (1 объект на сумму не менее 400 тыс. долларов) не подлежит продаже в течение 5 лет. В Португалии можно покупать как один объект, так и несколько, но важно, чтобы сделка была без привлечения ипотеки. И перепродавать жилье разрешается тоже только через 5 лет», - рассказывает Мария Коне, генеральный директор компании RMC Global. Примерно так же и в Испании, где можно выбрать несколько видов недвижимости, но нельзя использовать ипотечный кредит.
«А вот в Латвии для получения вида на жительство на 5 лет необходимо приобрести один объект, рыночная стоимость которого должна быть не ниже 250 000 евро, а кадастровая - 80 000 евро», - сообщает Алина Вальдман, руководитель отдела продаж компании Just Real Consult. В Греции же еще строже: там, как отмечает Мария Коне, учитывается не рыночная, а кадастровая стоимость объекта, которая ниже рыночной, т.е. в реальности придется покупать дом или квартиру как минимум за 300-350 тыс. евро. Но зато на Кипре, даже потратив на недвижимость менее 300 тыс. евро, можно получить временное разрешение на жительство Pink Slip, действующее один год, а вложив в активы Кипра (причем не обязательно только в недвижимость) единовременно свыше 1 млн евро, можно рассчитывать на ПМЖ и даже кипрский паспорт.
Более же подробно с условиями получения ВНЖ в некоторых странах можно ознакомиться в таблице:
| ВНЖ за недвижимость | ||
|---|---|---|
| Страна | Необходимая стоимость недвижимости | Детали |
| Латвия | 250 тыс. евро. | Вид на жительство дается на 5 лет с возможностью дополнительного продления. ВНЖ получает владелец недвижимости его супруг/супруга и дети. Получение ВНЖ дает возможность последующей натурализации, в том числе и получения гражданства. В частности, через 5 лет ВНЖ можно обменять на ПМЖ. А еще через 5 лет можно получить гражданство |
| Греция | 250 тыс. евро | ВНЖ на 5 лет. При этом предоставляется право его продления. ВНЖ получает как владелец, так и его супруг/га с детьми. В дальнейшем предоставляется право получить ПМЖ и гражданство |
| Кипр | 300 тыс. евро | ВНЖ дается на срок от одного до четырех лет (учитываются ежегодный доход заявителя и размер денежных средств на счете). Но вновь вводимые правила предусматривают получение ВНЖ сроком на пять лет. ВНЖ получает владелец недвижимости, его супруг/га и дети. В дальнейшем данные лица могут подать на получение гражданства |
| Португалия | 500 тыс. евро (без ипотеки) | ВНЖ предоставляется суммарно на срок 5 лет (сначала на год, потом на 2 и еще на 2). Повторно можно получить ПМЖ на 6 лет. После этого можно подать документы на получение гражданства. ВНЖ получает как владелец недвижимости, так и его супруг/га с детьми |
| Испания | 500 тыс. евро (без ипотеки) | ВНЖ могут получить не только владелец недвижимости, но и члены его семьи. ВНЖ дает право на последующее получение гражданства. Первоначально ВНЖ дают на год, потом продлевают еще на 2, потом на 5 лет |
| Болгария | 300 тыс. евро | Можно совершить покупку как частное лицо либо оформить сделку на юридическое лицо. Сначала покупатель получает ВНЖ на себя, затем можно подавать документы на супруга/гу и детей |
| Турция | любая | Покупателю недвижимости дается разрешение на пребывание в стране на 1 год, которое затем продлевается еще на 2 года, но только при условии проживания в стране не меньше 6 месяцев в году. Через 8 лет легального пребывания в Турции можно получить турецкое гражданство |
| Ирландия | 500 тыс. евро + 500 тыс. евро в специальные ценные бумаги (immigrant investor bonds) | ВНЖ предоставляется на 5 лет. После этого можно получить ПМЖ на 5 лет. Еще через 5 лет данный статус можно сменить на гражданство. Помимо детей и супруга/ги, состоящей в законном браке с собственником недвижимости, данный статус могут получить гражданская супруга или супруг, прожившие совместно не менее 2 лет |
| Источник: использованы данные агентства недвижимости Gordon Rock | ||
Новые возможности
В народе есть четкое убеждение, что с видами на жительство цивилизованных зарубежных стран можно жить практически так же, как и европейцы, то есть без проблем работать в международных корпорациях, свободно перемещаться по миру и пожинать плоды «правильной» социальной политики. Такие возможности и привлекают россиян. И доля истины в этом действительно есть, так как ВНЖ многих стран в самом деле открывает новые горизонты. Например, вид на жительство шенгенских стран дает возможность беспрепятственно перемещаться по зоне ЕС, а с видом на жительство Сент-Китс и Невис можно свободно въезжать на территорию Евросоюза, Великобритании (на 181 день без перерыва), Канады и Австралии, и к тому же у этой страны облегченный визовый режим с Соединенными Штатами.
Но с остальными преференциями ВНЖ все не так просто. Далеко не всегда с таким документом можно работать и пользоваться социальными благами, вернее, посещать учебные заведения или лечиться разрешается, а вот получать какие-либо дотации или льготы нет, что в общем-то понятно: государствам, фактически продающим вид на жительство, ни к чему люди, которые не могут обеспечить себя сами без пособий и стремятся занять рабочие места.
Так, по данным Алины Вальдман (Just Real Consult), в большинстве европейских стран упрощенная схема получения ВНЖ за покупку недвижимости не дает права получать социальные выплаты и работать по найму. «Например, вид на жительство Испании, который выдается покупателям жилья, работать не разрешает, подразумевается, что человек получает доход в России, и все налоги тоже платит в России, а на заработанные деньги просто живет в Испании, пользуясь испанской страховкой, свободой передвижения по Евросоюзу и социальной инфраструктурой страны, включающей медицинские учреждения, школы, детские сады, вузы и т. д.», - рассказывает Виктория Кутузова, директор по продажам испанской компании «Группо Маэрсоль». Плюс можно открывать собственный бизнес.
Правда, работать по найму обладателям ВНЖ многие страны все-таки позволяют. Однако если говорить о европейских государствах, то работать разрешается лишь в той стране, где куплена недвижимость и соответственно получен вид на жительство, а не в любом государстве Евросоюза: «Например, обладатель латвийского ВНЖ имеет право работать лишь в Латвии. Также он получает возможность проживать в стране неограниченное количество дней в году и без визы посещать другие страны Шенгенского соглашения, находясь там не более 90 дней в течении полугода. А еще вид на жительство в Латвии облегчает получение визы в США, Канаду, Австралию и Великобританию, позволяет оформлять водительские права, действительные во всех странах ЕС, и приобретать зарегистрированные в Латвии автомобили, которые можно эксплуатировать без необходимости уплаты таможенных пошлин», - рассказывает Павел Пчельников, генеральный директор компании JLC Management.
Таким образом, как резюмирует Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock, чаще всего люди в статусе ВНЖ могут открывать собственный бизнес, учиться, работать (с ограничениями) и путешествовать, но они ограничены в пособиях по безработице, медицинскому страхованию и т.д. А что касается европейских ВНЖ за покупку недвижимости, то, как отмечает Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons.ru, они фактически оказываются лишь дорогостоящими шенгенскими визами - не более того. Для того же, чтобы пользоваться всеми благами и правами жителей Евросоюза, нужно получить паспорт (гражданство), а его сразу никто не дает. «Процедура по получению паспорта с момента покупки недвижимости может занять 10-12 лет. Причем без пятилетнего проживания в стране с момента получения ВНЖ, ровно как и без сдачи экзамена на знание государственного языка и истории, никакого паспорта ЕС россиянину не видать», - говорит Игорь Индриксонс.
Исключением здесь, пожалуй, является лишь Португалия, у лиц, получивших ВНЖ этого государства, не важно – за покупку недвижимости или нет, возможности весьма широкие: «Вид на жительство Португалии дает право учиться, работать по найму, быть независимым предпринимателем при условии регистрации в налоговой службе и получать положенные социальные выплаты при условии регистрации в социальной службе и оплаты взносов, предусмотренных законом. Например, для получения пенсии или бесплатной медицинской помощи необходимо производить отчисления несколько месяцев, что оговорено в законодательстве, а для получения пособия на ребенка достаточно быть просто зарегистрированным в социальной службе», - рассказывает Михаил Чулков, генеральный директор агентства по продаже и аренде недвижимости в Португалии MICHAEL & JENEVA Portugal Property.
Но в любом случае, вид на жительство вне зависимости от тех возможностей, которые он дает, еще нужно получить. Для этого многие страны требуют находиться на их территории определенное количество дней в году: «Например, в Испании нужно пребывать не менее 185 дней, а в Турции - не меньше 6 месяцев», - сообщает Мария Коне (RMC Global). Аналогичные условия, например, и в Доминикане и Панаме. Более лояльны в этом вопросе опять же Португалия, где для получения ВНЖ нужно пробыть хотя бы неделю в году, а также Сент-Китс и Невис и Латвия, не ограничивающие соискателей ВНЖ в сроках пребывания. Но даже если сроки пребывания (если таковые установлены) выдерживаются, вид на жительство выдается не автоматически: нужно подать довольно внушительный пакет документов, доказывающий приобретение недвижимости и благопристойность соискателя, сходить на собеседование и т.п. И в итоге в ВНЖ могут отказать: «Покупка недвижимости не гарантирует получение вида на жительство на 100%», - утверждает Алина Вальдман (Just Real Consult). Например, если всплывут проблемы с законом, как в России, так и в зарубежных странах (в том числе в стране, рассматривающей возможность выдачи ВНЖ), скорее всего, желанного документа не видать как своих ушей. А уж при наличии судимости тем более.
Кроме того, во многих странах ВНЖ полагается только при владении недвижимостью, а если ее продать, то вид на жительство могут и не продлить. И надо понимать, что ВНЖ выдается на определенный срок, по истечении которого его надо продлевать, и на первый раз документ во многих странах выдается всего на полгода или год. А это значит, что через столь короткий срок в обязательном порядке придется приезжать снова, собирать документы и ходить по инстанциям (и кстати, для ВНЖ на 5 лет это тоже справедливо, только «спокойно спать» можно подольше). В принципе, этим могут заниматься и юристы, но в таком случае, как отмечает Игорь Индриксонс (портал Indriksons.ru), расходы увеличатся еще как минимум на 5 тыс. евро.
Цены и целесообразность
А растраты на зарубежный ВНЖ и так, как правило, немаленькие. Помимо того что нужно купить саму недвижимость, необходимо потратиться на ее оформление и каждый год оплачивать содержание жилья и платить налоги:
| Расходы по содержанию жилья и налогам в некоторых странах, выдающих ВНЖ за покупку недвижимости | ||
|---|---|---|
| Страна | Содержание недвижимости (за услуги ЖКХ) | Налоги |
| Испания | Средний счет около 85 евро в месяц (квартира), вилла – 2-3 тыс. евро в год | Налог на приобретение – 6-10%, регсбор – до 2%, нотариальный сбор – до 1,5%, ежегодный налог – 0,3-0,6% от кадастровой стоимости |
| Латвия | Средний счет около 75 евро в месяц (квартира) | налог на приобретение заменяет гербовый сбор – 2%, (не более 42,4 тыс. евро) + ежегодный налог на недвижимость – 0,2-06% (строение) или 1,5% (земля) от кадастровой стоимости объекта. Особый налог при подаче документов на ВНЖ - 5% от стоимости недвижимости. |
| Греция | Средний счет – 150 евро в месяц (квартира) | Ежегодно: 01,-1% налог на недвижимое имущество, муниципальный налог – 0,025-0,035%, |
| Кипр | Средний счет – 150 евро в месяц (квартира) | Ежегодный налог на недвижимость 0,6-1,9% |
| Португалия | Средний счет – 70 евро в месяц (квартира) | Ежегодный налог на недвижимость 0,3-0,8%. При покупке оплачивается налог на передачу собственности – до 8% и гербовый сбор – 0,8% от стоимости жилья |
| Болгария | Средний счет около 70 евро в месяц (квартира) | 3% от кадастра налог на приобретение, регистрационный, гербовый и нотариальный сборы – по 1,5% каждый, муниципальный налог – 2% в год, 10-20% - НДС только для первичного рынка |
| Маврикий | - | Разовый сбор при покупке – 5% от стоимости недвижимости, ежегодного налога нет. |
| Ирландия | Средний счет – около 100 евро в месяц (квартира) | Разовый сбор 3,2-10,1% от суммы сделки, ежегодного налога нет. |
| Турция | Средний счет – около 95 евро в месяц (квартира) | Налог на покупку – 1,5%, регистрационный и нотариальный сборы по 1% каждый, гербовый сбор – 0,75%. |
| Сент-Китс и Невис | 0,02 % от стоимости жилья в год | 12% в год |
| Источник: использованы данные компании RMC Global | ||
Да и подача документов на ВНЖ, как правило, тоже стоит денег. «Например, в Латвии c 1 сентября 2014 г. каждый покупатель жилья при подаче документов на ВНЖ должен будет заплатить 5% от стоимости недвижимости в виде соответствующего налога», - рассказывает Дарья Буримова, менеджер по продажам недвижимости в Латвии компании Tranio.Ru. Учитывая, что минимальная стоимость жилья, позволяющего претендовать на ВНЖ, - 250 тыс. евро, минимальный налог составит 12,5 тыс. евро. Это не мало.
Во многих странах, налоги и пошлины, конечно, поменьше, но тоже не «3 копейки». «Например, в Португалии при первичной подаче заявления на ВНЖ нужно оплатить сбор за заявление - 514,8 евро для владельца недвижимости и 80,04 евро для каждого члена его семьи и государственную пошлину - 5147,80 евро (на каждого члена семьи). А при продлении/обновлении ВНЖ (1 раз в 2 года) оплачивается указанный сбор за подачу заявления и пошлина в размере 2 573,90 евро (на каждого члена семьи)», - рассказывает Михаил Чулков (MICHAEL & JENEVA Portugal Property).
Ну и если не хочется или нет возможности оформлять ВНЖ самостоятельно, а это, надо отметить, не так уж просто, так как документы должны представляться в консульство в надлежащем виде, переведенными на иностранный язык, легализованными и апостилированными, придется прибегать к помощи юристов, что прибавляет к расходам еще несколько сотен, а то и тысяч евро или долларов. К примеру, стоимость оформления ВНЖ в Латвии, по данным Павла Пчельникова (JLC Management), составляет от 250 до 700 евро. А в Испании, как сообщает Виктория Кутузова («Группо Маэрсоль»), она может доходить до 60 тыс. руб. «И в среднем оформление ВНЖ все-таки редко превышает сумму в 3-4 тыс. евро на одного человека», - уверяет Наталья Завалишина (Distant-Property).
Таким образом, вид на жительство зарубежных стран далеко не всегда оказывается очень уж полезным инструментом и часто открывает возможности лишь для путешествий. Более того, во многих случаях он может быть заменен визой: «Например, работа по найму разрешается при наличии рабочей визы (хотя получить ее без контракта не просто, а контракт сложно получить без проживания в стране. – От ред.). Для того чтобы открыть свой бизнес или компанию, часто достаточно даже обычной туристической визы, при условии, что предприниматель не хочет пребывать в стране более 180 дней в году. А для подачи документов в школу или в университет можно получить учебную визу с правом пребывания в стране на весь период обучения», - говорит Алина Вальдман (Just Real Consult). И такие пути намного дешевле. Плюс в странах, фактически торгующих ВНЖ, ликвидность недвижимости сравнительно не высока: «Наличие программы по получению ВНЖ в той или иной стране символизирует упадок местного рынка», - уверяет Игорь Индриксонс (портал Indriksons.ru). А значит, если что, продать свой актив будет не так-то просто, а получить прибыль еще сложнее.
Но если бюрократические сложности, риски и растраты не пугают, то почему бы и не купить жилье там, где можно оформить вид на жительство? В особенности если страна кажется привлекательной. Тем, кто рассматривает варианты с получением ВНЖ, в продолжении данной темы портал www.metrinfo.ru расскажет подробнее об условиях отдельных популярных стран.