С 2015 года в Москве вводится модернизированный налог на имущество физлиц, по которому апартаменты будут облагаться по повышенным по сравнению с жильем ставкам. Особенно не повезло владельцам апартаментов с торгово-офисным статусом – им придется ежегодно отдавать государству 2% от стоимости свой недвижимости, что на практике может означать сотни тысяч рублей в год.
Как не попасть в число таких «счастливчиков» и что делать тем, кто уже попал, «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» рассказали эксперты и участники рынка.
Апартаменты в спальных районах и пентхаусы у Кремля уравняли в налоговой ставке
«Модернизация» налога состоит главным образом в том, что теперь он будет рассчитываться исходя из кадастровой, близкой к рыночной, стоимости недвижимости, а не копеечной инвентаризационной. И если для жилья, за исключением самого дорогого, предусмотрены более-менее щадящие ставки налога – от 0,1% до 0,3% в зависимости от кадастровой цены объекта, то собственники любых, даже самых скромных апартаментов должны будут платить от 0,5% до 2% от кадастра. При этом для апартаментов из-за их нежилого статуса не предусмотрены налоговые вычеты, составляющие для жилых помещений от 10 до 50 кв. м. Налог будет вводится постепенно, в полном размере граждане начнут его платить к 2020 г.
Как пояснили в Департаменте экономической политики и развития города Москвы, максимальная ставка 2% будет применяться в отношении объектов налогообложения, указанных в статье 378.2 НК РФ (торгово-офисная недвижимость) и включенных в перечень объектов, облагаемых от кадастровой стоимости по налогу на имущество организаций (публикуется на портале московского правительства mos.ru, на сайте depr.mos.ru запущен онлайн-сервис по поиску таких объектов), а также объектов, кадастровая стоимость каждого из которых превышает 300 млн руб. А в отношении прочих нежилых объектов, в том числе апартаментов со статусом гостиниц, будет использоваться ставка 0,5%. В переводе с бюрократического на русский это означает, что по максимуму заплатят хозяева апартаментов, расположенных в торговых- и бизнес-центрах, и владельцы пентхаусов с видом на Кремль, а все остальные отделались легким испугом.
Тут, правда, надо учитывать, что ставкой 2% караются владельцы помещений не только в официально признанных офисах и магазинах, но и в зданиях, где 20% площадей используется в соответствующих целях.
«Даже в случае если само здание, нежилое помещение не фигурирует как административно-деловое, офисное или торговое, но фактически используется в качестве таковых, ставка налога за наличие таких объектов недвижимости в собственности у физического лица будет составлять 2% от кадастровой стоимости объекта недвижимости», - поясняет адвокат Олег Сухов, руководитель Юридического центра своего имени и президент «Гильдии юристов рынка недвижимости».
Конкретные суммы налоговых отчислений, естественно, зависят от кадастровой оценки недвижимости, которая появится после ввода объекта в эксплуатацию. Но так как цены в кадастре, по идее, не должны сильно отличаться от рыночных расценок, на последние вполне можно опираться при расчете примерного размера налога.
| Примерный расчет платежей по налогу на имущество физлиц для апартаментов в Москве | |||
|---|---|---|---|
| Округ | Средняя стоимость апартаментов, руб. | Налог по ставке 0,5% в год, руб. | Налог по ставке 2% в год, руб. |
| Центральный | 72 981 072 | 364 905 | 1 459 621 |
| Восточный | 11 870 412 | 59 352 | 237 408 |
| Западный | 13 705 338 | 68 527 | 274 107 |
| Северный | 16 565 125 | 82 826 | 331 302 |
| Северо-Восточный | 10 865 111 | 54 326 | 217 302 |
| Северо-Западный | 11 610 003 | 58 050 | 232 200 |
| Юго-Восточный | 27 365 940 | 136 830 | 547 319 |
| Юго-Западный | 8 734 005 | 43 670 | 174 680 |
| Южный | 7 067 609 | 35 338 | 141 352 |
| Источник: «ИРН-Консалтинг» | |||
Как не «попасть» на ставку 2% и что делать тем, кто уже «попал»?
Для того чтобы не оказаться в «неоплатном долгу» у налоговиков, перед покупкой апартаментов надо разобраться в функциональном назначении здания. С этой целю Олег Сухов рекомендует изучить не только договор с продавцом, но и внимательно ознакомиться с кадастровым планом земельного участка, проектной декларацией, проектной документацией, в которой в обязательном порядке указывается функциональное назначение здания, разрешением на строительство объекта. И если в результате выяснится, что здание является многофункциональным, офисным или торговым, то от покупки апартаментов стоит отказаться, «иначе налоговое бремя может оказаться непосильным», считает юрист.
Однако не все эксперты столь категоричны, как Олег Сухов. «Разница стоимости апартамента и аналогичной квартиры по некоторым проектам достигает 20%. Потенциальный покупатель экономит значительную сумму денег при покупке апартамента. Полученная выгода позволит будущему жильцу апартамента компенсировать издержки, связанные с высокой налоговой ставкой, на протяжении 10-15 лет (в отдельных случаях до 20 лет)», - отмечает Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.
С коллегой согласен и руководитель IRN.RU Олег Репченко. По его мнению, апартаменты, даже облагаемые налогом по ставке 2%, могут быть выгодным приобретением, если будут продаваться со значительным, 20-40-процентным, дисконтом относительно обычных новостроек такого же качества. Более того, купив апартаменты вместо квартиры и сэкономив тем самым приличную сумму, можно с выгодой ее инвестировать и в итоге не только окупить повышенные расходы на содержание апартаментов, но и неплохо заработать, добавляет эксперт.
Изменить статус апартаментов
Впрочем, такие рекомендации подходят не всем. Многие нынешние собственники апартаментов купили жилье с офисным статусом только потому, что на традиционную квартиру денег не хватало, и сейчас с ужасом прикидывают размер налоговых платежей. Тем более обременительных, что коммунальные услуги и техобслуживание нежилых помещений также обходятся значительно дороже, чем жилых. В принципе, таким гражданам помогло бы изменение статуса апартаментов путем перевода их в жилой фонд, что автоматически в разы снизит налоговую ставку. Однако провернуть такую операцию можно только при условии, что на объекте недвижимости не висит никаких обременений (залог, наем, аренда и т.д.) и он соответствует техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Исходя из последних, перевести из нежилого фонда в жилой помещение, которое находится в нежилом здании, нельзя, подчеркивает адвокат Андрей Безрядов.
Таким образом, изменить статус отдельных апартаментов не получится, необходимо превращать в официальное жилье все здание. Теоретически этим может заняться девелопер – если, например, пожалеет своих покупателей. Однако, учитывая сложность и дороговизну процедуры, застройщик должен быть необыкновенно жалостливым.
Как поясняет Олег Сухов, чтобы изменить функциональное назначение здания, девелоперу придется менять вид разрешенного использования земельного участка, так как первое напрямую зависит от второго. Делается это не бесплатно. «Размер платы определяется нормативно-правовым актом правительства Москвы и должен включать в себя в том числе сумму, составляющую разницу между кадастровой стоимостью земельного участка на дату подачи заявления об изменении вида разрешенного использования и кадастровой стоимостью земельного участка с измененным видом разрешенного использования», - отмечает адвокат.
Кроме того, изменение вида разрешенного использования земельного участка требует проведения публичных слушаний, поскольку влечет внесение изменений в правила землепользования и застройки и градостроительный план города.
«При этом могут быть нормативные ограничения, при которых смена статуса объекта может стать невозможной. Например, категория земельного участка, на котором располагается здание. Если согласно градостроительному плану города данный участок является частью промышленной территории, согласование жилого помещения на объекте невозможно», - добавляет Сергей Креков, генеральный директор УК Clever Estate.
К тому же здание опять-таки должно соответствовать жилым нормативам, в том числе с точки зрения обеспеченности социальной инфраструктурой, каковая в апартаментных комплексах обычно отсутствует.
Таким образом, юридически перевод нежилого помещения в жилое возможен, однако на практике этот процесс очень сложный, дорогой, занимает много времени и зависит от доброй воли застройщика, так что рассчитывать на этот вариант решения проблемы, скорее всего, не стоит.
Если в договоре апартаменты назывались квартирой, то есть продавались как жилое помещение, по сути таковым не являясь, покупатель может через суд потребовать признать сделку недействительной на основании того, что она была совершена под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ), отмечает Андрей Безрядов.
Кроме того, существует возможность расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств. «В соответствии со ст. 451 Гражданского кодекса РФ изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях, - поясняет юрист. - Изменение ставки налога может быть именно тем существенным обстоятельством, которое будет являться основанием для расторжения сделки по соглашению сторон или в судебном порядке».
Однако не все эксперты уверены в том, что суд сочтет незнание о размере налога достаточным аргументом для расторжения сделки. «Величина налога – показатель переменный, и, приобретая тот или иной вид недвижимости, человек должен трезво оценивать свои возможности, в том числе и по уплате налога на имущество», - подчеркивает Александр Галицын, руководитель отдела по управлению проектами департамента жилой недвижимости S.A. Ricci.
Ссылки на обман со стороны застройщика, по мнению Галицына, тоже вряд ли сработают - статус помещения всегда указывается в свидетельстве о собственности.
Владимир Богданюк (Est-a-Tet) в свою очередь отмечает, что расторжение договора возможно в случае, если апартаменты приобретались по договору о долевом строительстве (ФЗ-214). Однако эта операция может сопровождаться комиссией застройщика в соответствии с условиями договора.
Продать и больше не мучиться
Для тех, кто не хочет связываться с отечественной Фемидой, самый простой и очевидный выход из сложившейся ситуации - продать нежилое помещение и на вырученные деньги купить нормальное жилье, если уж на содержание апартаментов нет средств и жить негде.
Правда, продать апартаменты с офисно-торговым статусом за те же деньги, за которые они были куплены, вряд ли получится - сейчас кризис, да и о рыночном налоге на недвижимость потенциальные покупатели наверняка уже слышали. По оценке Татьяны Калюжновой, руководителя «ИРН-Консалтинг», чтобы заинтересовать покупателя, размер скидки на апартаменты с офисным статусом должен составить примерно 30% относительно стоимости жилья с аналогичными характеристиками в том же районе.
«Если апартаменты покупались для собственного проживания, но денег на содержание недвижимости не хватает, то разумно продать ее с дисконтом и взамен купить недвижимость с жилым статусом - пусть меньшей площади или в худшем районе или вообще за МКАД, но решить таким образом жилищную проблему. И, по всей видимости, лучше не откладывать эту эпопею, так как по мере углубления кризиса платежеспособный спрос будет падать и, соответственно, продать недвижимость будет все сложнее», - говорит Татьяна Калюжнова.
Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», тоже предупреждает, что искать покупателя на обременительный актив придется долго: «Спрос сейчас на рынке упал, тем более на такой вид недвижимости. Поэтому ожидать, что получится найти покупателя за короткий срок, не стоит».
Если все же есть другое жилье, то, пока идет поиск покупателя, апартаменты можно сдавать в аренду, советует Софья Лебедева. Особенно это актуально для тех, чьи апартаменты входят в состав МФК, где есть бизнес-центр.
Подождать милостей от властей
В последнее время чиновники разных уровней периодически заявляют, что, мол, в апартаментах граждане живут, а не деньги зарабатывают, поэтому и облагать налогом их надо как жилье, а не коммерческую недвижимость. В частности, о возможности придания апартаментам, или по крайней мере части из них, статуса жилых помещений сообщил 18 февраля глава столичного стройкомплекса Марат Хуснуллин. По его словам, соответствующие предложения московских властей уже даже поддержал Минстрой РФ. Однако в пресс-службе Минстроя РФ уточнили, что обозначенная Хуснуллиным идея рассматривается лишь «как один из вариантов решения проблемы, связанной с апартаментами и иными формами продажи гражданам помещений в нежилых зданиях. Но разработка законопроекта еще не завершена. Поэтому о принятии тех или иных предложений по апартаментам говорить пока рано».
В общем, власти вроде бы решили что-то сделать с апартаментами, но что именно – пока сами не знают. Какая-то ясность должна появиться к концу первого квартала 2015 года, когда, по данным Минстроя, завершится разработка концепции вышеназванного законопроекта.