На столичном рынке недвижимости существует уникальное явление – у иных покупателей популярны «убитые» московские пятиэтажки. «Хрущобы» под снос народ приобретает в надежде на легкую поживу. Купив развалюху, граждане ждут, когда же дом начнут сносить, а им предоставят взамен новую квартиру, а может быть, даже и не одну…
Дома под снос в Москве всегда были лакомым куском для желающих получить бесплатные квартиры от государства. Это способ решить квартирный вопрос, а заодно и заработать на щедрости властей. Далеко не всегда они ее проявляет!
Байки из жизни переселенцев
Старшее поколение до сих пор вспоминает, как во время подготовки молодежного фестиваля 1957 года сообразительные жители деревянных бараков с «удобствами» на улицах забрасывали в выгребные ямы пачки дрожжей. Разлившиеся море в центре столицы понуждало власти сносить бараки, а жителям – давать квартиры в приличных домах.
Всплеск авантюризма пришелся на время, когда московские власти объявили о программе сноса пятиэтажных домов. Люди, которые по долгу службы занимаются переселением, часами могут рассказывать, как размножалось население в домах «под снос». В одной квартире оказывались прописанными цыганские таборы и горные аулы. К одиноким владельцам квартир в хрущевке начинали усиленно свататься. Жителей дома охватывала любовная лихорадка. Например, хозяйка квартиры могла выйти замуж за южного поклонника, который ради ее чар разводился со своей многодетной супругой. Однако через некоторое время он вспоминал о брошенной семье, разводился с москвичкой и вновь соединялся узами брака с матерью своих пятерых детей все в той же квартире. Мужья фиктивно расходились с беременными женами, выписывали бабушек из деревни. И так далее, и тому подобное. Все ради того, чтобы получить как можно больше государственных бесплатных метров.
Однако государство, которое чувствовало себя явно объегоренным, стало противостоять хрущобному авантюризму: запрещало прописку в доме под снос, судилось со «злоумышленниками», наконец — приняло новый Жилищный кодекс, который здорово ограничил возможности для вышеописанных свадебных марш-бросков. Однако идея получить вместо хрущевки новую московскую квартиру продолжает овладевать массами. В конце-концов, некоторые небедные люди даже специально покупают квартиры в домах под снос. Так давайте разберемся кто на что имеет право, кто, что может получить, и стоит ли изворачиваться, пытаясь обмануть государство.
Права собственника: что «забрали», то и «отдадут»
Жилищный Кодекс четко оговаривает, что жилищные условия как собственника, так и нанимателя жилья в результате переселения не должны ухудшиться. В отношении собственников Россия приняла нормы других стран – компенсация рыночной стоимости.
В столице вопросы переселения регулируются законом от «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве» (от 31. 05. 2006 г. №21).
Так какие же права у собственника жилья? Собственнику может быть предоставлено равнозначное жилое помещение. Равнозначным жилье может быть по цене (стоимости) или по количеству комнат.
При переселении собственник может выбрать любой вариант по своему усмотрению. В каких случаях что выгоднее? Если москвич живет, в центре, в коммуналке, то ему выгоднее получить квартиру равнозначную по цене. Понятно, что комната в центре стоит порой дороже однокомнатной квартиры в других районах Москвы. Заметим, что по Жилищному Кодексу, при переселении собственник комнаты в коммуналке может претендовать только на комнату. В Москве не хотят плодить новых коммуналок. Так что собственнику коммунальной комнаты выгоднее взять равнозначную квартиру по цене.
А вот собственнику «двушки» в хрущевке стоит воспользоваться вторым вариантом и приобрести квартиру, равнозначную по количеству комнат. То есть переехать в двухкомнатную квартиру в новом доме. Доплачивать за лишнюю площадь собственнику не придется, поскольку эти квартиры считаются равнозначными.
Наконец, еще один вариант, — в соответствии с новым Жилищным кодексом РФ, собственник жилья может вместо квартиры получить деньги, - компенсацию, за освобождаемое жилое помещение, если новое жилье ему не нужно. В таком случае сумма компенсации рассчитывается, исходя из рыночной стоимости «старой» квартиры, а деньги перечисляются на банковский счет. Но, как правило, народ предпочитает брать «натурой» - квартирами.
Но есть ведь еще одна категория собственников жилья – те, кто стоит в очереди и, причем, стоит давно. Вот эти люди могут рассчитывать на улучшение жилищных условий.
Наниматель получит по нормам
Теперь о тех, кто еще не приватизировал хрущевку. Наниматели получат новую квартиру, исходя из нормы 18 кв.метров на человека. Кроме этого, граждане не теряют право приватизировать новое жилье.
Наниматель жилья по сравнению с собственником зачастую находится в более выгодном положении, он, как правило, получает квартиру больше прежней. Единственный случай его проигрыша – если он занимает площадь более нормы, например – одинокий человек живет в «трешке». В этом случае ему, может быть, и стоит подумать о том, чтобы приватизировать жилье. Но как правило, такие случаи – редкость.
Однако всех переселенцев будут тщательно проверять
Как хитрецов выводят на чистую воду
На практике стараются учитывать массу нюансов и для собственников и нанимателей. Главный вопрос – что будет с родственниками и свежеиспеченными супругами, которых правдами-неправдами удалось зарегистрировать.
* В приватизированную или купленную хрущевку вряд ли стоит прописывать кучу родственников – количество обитателей никакого значения не имеет: дадут ровно столько, сколько «забрали». Сколько бы народу ни жило в квартире собственника – он получает равнозначное - равное по количеству комнат жилье (кроме очередников.)
* Пытаться пристроиться в очередь тем, кто только что купил хрущевку, вряд ли стоит. Сейчас нужно доказывать, что вы малоимущий, а человек, покупающий жилье в столице, явно к таковым не принадлежит. Немосквичам следует сразу отказаться от этой идеи – в очередь берут только тех, кто прожил в городе не менее 10 лет.
* Если собственник за последние пять лет намеренно ухудшил себе жилищные условия – к примеру, продал большую квартиру, купил маленькую, то ему выплатят компенсацию, а квартиру предоставлять не будут.
* За последние пять лет проверят и семью нанимателей, которые официально в очереди не стоят, но явно занимают квартиру меньше социальных норм. И если выяснится, что люди намеренно уменьшили себе жизненное пространство: вселили родственников (несовершеннолетние дети – не в счет), обменяли большую квартиру на маленькую, учинили перепланировку, то такой семье предоставят жилье, равнозначное по общей площади старому.
* Родственников, прописавшихся к нанимателям, проверят — откуда и когда они переехали. И если новый жилец в Москве десять лет не проживал, и, тем более, у него осталась на родине квартира, то и лишних метров на него никто не предоставит.
* Если семья нанимателей обитает вчетвером в однокомнатной квартире, но при этом у семьи есть еще собственность в виде «трешки», сдающейся в аренду, то ей при переселении дается «однушка».
* Если граждане развелись, то учитывать этот факт при выделении новой жилплощади никто не будет.
* Если граждане срочно поженились, то факт «фикции» тоже постараются доказать.
На выдумку хитра не только голь
Тем не менее, как нам рассказали риэлторы, жилье пусть даже с отдаленной перспективой сноса, охотно раскупается по 4-5 тысяч у. е. за квадратный метр. Да-да, «квартиры под снос» могут и взлететь в цене, хотя средняя цена хрущобы по Москве по данным Аналитического центра IRN.RU сейчас около 3700 у. е. Риэлторы говорят, что многие покупатели квартир в старых пятиэтажках — очень обеспеченные граждане. У них обычно уже есть жилье, часто – не одно. Но, став собственниками «убитой» квартиры, семья немедленно регистрируется в ней, а иную жилую недвижимость продает, пусть фиктивно.
На что же они рассчитывают? Как мы помним, такая «сделка» трактуется, как намеренное ухудшение жилищных условий. Мораторий на нее – пять лет. В конце-концов, допустим, что хитрым собственникам удается спрятать концы в воду (скрыть, что у них есть другая собственность).
Тогда получается, что семья переезжает из пятиэтажки, из двухкомнатной квартиры общей площади в 41 кв. м, с площадью кухни 5,5 кв. м., в двухкомнатную квартиру площадью 54 кв.м., с большой кухней, прихожей и лоджией, в современном панельном доме серии П-44Т. Средняя стоимость современной панели на сегодня около 4050 у. е. (данные IRN.RU), но люди выгадывают на площади, к тому же, многое зависит от района.
Иногда в новостройках, где неважно расходятся трехкомнатные квартиры, переселенцам предлагают выкупить по льготным ценам «трешку» вместо, например, однокомнатной или двухкомнатной, утверждают риэлторы. Хотя, заметим, сегодня закон этого не предусматривает.
Если собственник беден
Судьба настоящих малоимущих при переселении во многом зависит от их юридической грамотности. Возьмем распространенную ситуацию: семья, которая уже живет в стесненных условиях, на волне приватизации оформила квартиру в собственность, не задумываясь о правовых последствиях. И ничего им кроме «однушки» не светит. Что делать?
В таком случае начальник Учебного Центра агентства недвижимости «Триумфальная Арка» Роман Вихлянцев рекомендует обратиться в суд с иском о расприватизации квартиры. Единственное обязательное условие – квартира должна быть полученной в собственность при приватизации, а не купленной на свободном рынке. Когда жилье снова станет муниципальным, семья приобретет статус нанимателей. А значит, ей будет положено жилье по социальной норме – 18. кв. метров на человека.
Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru:
Конечно, всегда найдутся люди, которые постараются закон обойти. Мы эти случаи не рассматриваем, и подобных советов давать не собираемся. Что касается закона, то он максимально ограничил возможность мошенничества.
Покупатель квартиры «под снос» должен понимать, что превратить одну квартиры в две у него не получится. Тогда стоит ли затевать такую канитель?