Обычно, рассуждая о недвижимости, журналисты любят вспоминать самые большие и дорогие объекты. Неудивительно: 7-8-значные долларовые цены сами по себе завораживают, а описание огромных метражей и шикарных интерьеров позволяет перу бойко разбежаться. Но и на другом полюсе – самых маленьких квартир – тоже можно найти много любопытного. Например – они пользуются бешеным спросом, и квадратный метр «малолитражки» может дать фору какому-нибудь бизнес-классу.

Строительные нанотехнологии
Какие квартиры считаются малогабаритными? Маленькие – понятно, но насколько именно? Или сформулируем иначе – где проходит граница, отделяющая «малогабаритки» от обычных небольших квартир?

Корреспондент Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru получил на этот простенький вопрос разные ответы. По мнению Валерии Косенковой, руководителя группы заключения договоров «Открытой Компании», к категории малогабаритных относятся однокомнатные квартиры площадью до 29-30 кв. м, двухкомнатные – до 36-39 «квадратов».

Другие специалисты, однако, с такой точкой зрения не согласились. «Однушка» в 30 кв. м – это практически нормальное типовое жилье, - считает Ирина Котова, директор по маркетингу компании «ХИРШ». – Вспомним, что 35 кв. м – это однокомнатная квартира в современном панельном доме, которое иногда даже называют «улучшенной планировкой». Я бы сказала, что «малогабаритка», по праву носящее такое название – это квартира до 20 кв. м (однокомнатная). Для двухкомнатных «порог», на мой взгляд, метров 24-25.

Алла Аксенова, ведущий эксперт агентства недвижимости DOKI, полностью соглашаясь с тем, что общая площадь малогабаритной квартиры не превышает 20 кв. м, добавляет к типовому портрету дополнительные штрихи. Так, по ее словам, комната в такой квартире не превышает 12 кв. м (а если общая площадь всей квартиры 13-14 метров, то комната «скукоживается» до 8-9). Кухня чаще всего – не отдельное помещение, а небольшой закуток при комнате, либо плита установлена в прихожей. Санузел – всегда совмещенный, при этом ванна будет либо сидячая, либо ее не окажется вовсе. В общем, ничего лишнего…

Где они есть?
Основная масса малогабаритных квартир появилась в начале 60-х годов. Период правления Хрущева вообще не отличался архитектурными излишествами, дома в тот период строили небольшие – а «малогабаритки» получились самыми «хрущевистыми» из всех хрущевок. Построены же они там, где вообще в тот момент велось строительство. То есть не в центре Москвы (даже в те времена понимали, что подобные здания город не красят) и не на самых окраинах – территории вдоль самой МКАД застраивались уже позднее, в 70-х. Так что «ареал» малогабаритных квартир – т.н. Срединный пояс Москвы, на уровне 4-5-й станции метро от Кольцевой линии. Больше всего их на Востоке и Северо-востоке нашего города, в районах вроде Медведкова и Измайлова.

Кроме Москвы, напоминает А.Аксенова, «малолитражные» квартиры активно строились в городах Подмосковья – Долгопрудном, Раменском, Королеве, Лыткарино, Домодедово, Химках… И сегодня они составляет существенную долю предложений на рынке. Как отмечает эксперт, по состоянию на третью декаду декабря на продажу было выставлено около 70 малогабаритных квартир, при этом непосредственно на Москву приходилось не более 30 из них (а если брать самые маленькие – до 15 кв. м – то их продается всего 5-7 штук на всю Москву). Остальное – в области.

Если же поставить вопрос «где встречаются?» в другой плоскости, разумея под словом «где» категорию домов, то ответ будет зависеть от того, что именно мы считаем «малогабариткой». При жестком отборе (квартиры до 15-16 кв. м) выяснится, что такие объекты есть только в пятиэтажках. Причем исключительно кирпичных: панельное домостроение является индустриальным, а малогабаритные квартиры в очень больших количествах строить так и не стали. Если же относить к категории малогабаритных квартиры побольше (от 22 кв. м), то их можно найти и в девятиэтажках, и даже в 12-этажных домах. При этом, какой бы ни была этажность, дома эти уже весьма ветхие, и большая часть их планируется к сносу не позднее 2015 года.

Дешево, но дорого
Все специалисты отмечают этот факт: малогабаритные квартиры стоят очень дорого и очень дешево. И парадоксальным это кажется только на первый взгляд. Дело в том, что стоимость недвижимости можно посчитать за весь объект, а можно за квадратный метр. Целиком «малогабаритка» стоит не так много – в периферийных районах цены составляют порядка $100-110 тысяч. Однако если пересчитать на метры… Вот прогремевший на всю страну реальный случай из практики, рассказанный специалистами Бюро недвижимости «Агент 002». Квартира площадью 12,9 кв. м в Измайлово была выставлена за $93 тысячи. Цена квадратного метра получалась $7214, что сравнимо с ценами на жилье бизнес-класса. При этом квартира заинтересовала 250 потенциальных покупателей.

Почему же метр в квартирах гостиничного типа стоит так дорого – средняя цена на нормальное жилье сегодня, напомним, около $4000 за кв. м? Ответов несколько. Прежде всего, люди покупают не метры, а объекты целиком. «Малогабаритка» в целом дешева – значит, на цены здесь сильнее давление платежеспособного спроса. При этом квартира обеспечивает жителю индивидуальное существование – многие, думается, согласятся с тем, что лучше 13 «собственных» метров, чем комната в 20 кв. м, и большая кухня и санузел – но в коммуналке с соседями или с любимой тещей. Наконец, малогабаритных квартир на рынке элементарно мало – а любой дефицитный товар в цене растет.

…Что касается самых дорогих предложений, то, по данным агентства DOKI, это квартира в 14 кв. м по цене $250 тысяч – каждый метр стоит, таким образом, по $17800, а это уже уровень цен даже не бизнес-, а элит-класса. Стоимость объясняется местоположением: в пяти минутах пешком от станции метро «Цветной бульвар». Весьма нетипичное для «малогабариток» место – квартира, скорее всего, появилась не в результате строительства в 60-е годы, а в ходе перепланировки какого-то дореволюционного здания. Так или иначе, жилье, которое по терминологии Д.Родари можно смело называть «домиком кума Тыквы», ставит ценовые рекорды. Сегодня за такие деньги можно купить недвижимость (причем отнюдь не малогабаритную) не только в Москве, но и в Чехии, Черногории, Испании…

Кто и зачем их покупает?
Несмотря на высшей степени спартанские условия для жизни, малогабаритные квартиры пользуются огромным спросом. По оценке А.Аксеновой, ни о каком стабильном объеме предложения на рынке говорить не приходится: «малогабариток» мало, и они «улетают» за несколько дней. Спрос был стабильно высоким даже в условиях стагнации, царившей в последние полтора года. Что уж говорить о более активном рынке!

Покупают «гостинки», в первую очередь, люди, стесненные в средствах – те, кто просто не может приобрести что-то более достойное. А таких покупателей на рынке всегда в избытке. По оценке Вадима Мартыненко, директора департамента вторичного рынка корпорации «Рескор», до 70% приобретающих – приезжие: продав жилье в своем регионе и добавив некую сумму, они могут себе позволить только малогабаритную квартиру. Часто приезжие рассматривают это приобретение как первый шаг – года через два, накопив денег, они купят нечто «нормальное».

Помимо этого, добавляет Александр Петенев, эксперт агентства «Кутузовский проспект», небольшие и дешевые квартиры всегда были «разменной монетой» на рынке недвижимости. Их можно использовать и для расселения коммунальных квартир, и как жилье для молодой семьи или же для престарелых родителей. Еще один вариант – приобретение площади как инвестирование: для сдачи в аренду, вложения свободных денежных средств.

Наконец – в свете активно идущей в Москве программы по сносу пятиэтажных домов – малогабаритную квартиру довольно выгодно приобретать как раз с прицелом на расселение. Город обязан предоставить отселяемым отдельную квартиру – а сегодня в новых домах они не бывают менее 35 кв. м. Получается, что государство помогает частным инвесторам удвоить, а то и утроить вложенный капитал.

Перспективы: «малыши» неинтересны строителям
Несмотря на популярность «малогабариток», можно предсказать постепенное увядание этого рынка: старые квартиры с рынка уходят (снос и реконструкция пятиэтажек), новые же не появляются.

Московские власти не раз говорили, что хотели бы, чтобы квартиры небольшой площади появлялись. Глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин многократно заявлял о «целесообразности строительства домов с малогабаритными квартирами» - чтобы очередники получали ровно столько квадратных метров, сколько положено по норме. Однако реально в городе, отмечает В.Косенкова, построен лишь один такой дом – серии П-46ММ в Южном Бутове.

Строение, уже получившее в народе наименование «лужковки», признания жителей не получило – и это неудивительно. Куда более существенно, что не понравился проект и строителям. Тут все довольно просто – они отчитываются (перед городским руководством) в тысячах и миллионах квадратных метров построенного жилья. С маленькими квартирами больше возни – и стен ставь больше, и обоями их оклеивай, и сантехнику в каждой квартире устанавливай… Куда как проще гнать современные «аэродромы», где трудозатраты в пересчете на 1 кв. м заметно меньше.

В общем, число желающих купить малогабаритную квартиру в ближайшие годы вряд ли станет меньше, а вот предложение сократится…

Примеры предложений малогабариток на рынке