В советские годы весьма заметным явлением нашей жизни были Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). «Кооперативная квартира» являлась, пожалуй, символом наивысшего возможного материального успеха, опережая в этой категории ближайших конкурентов – дачу на 6-8 сотках и автомобиль «Жигули». В наше время появляется реклама жилищных кооперативов – неких новых, работающих на современный лад. Можно ли им верить, если совсем недавно нас стращали финансовыми пирамидами, прикидывающимися белыми и пушистыми кооперативами?
Как оно работает?
«Советская» модель ориентировалась на строительство новых домов, каковое строительство члены ЖСК и финансировали. Сегодня кооператив и называется иначе – обычно это Кредитно-потребительский кооператив (КПК, но эта аббревиатура на рынке пока не прижилась), и ставит перед собой другие цели. Это, прежде всего, финансовая организация, позволяющая своему члену накопить деньги для покупки квартиры на рынке. (Кстати, не только на квартиру, кооперативы вообще-то на квартирах не зациклены, они даже больше занимаются потребительским кредитованием – дают займы на покупку мебели, бытовой техники и т.п.).
Схема работы (разумеется, с различными вариациями) такая: сначала человек вступает в кооператив и начинает вносить деньги на личный счет. Все как в банке, только на капитал либо вовсе не начисляются проценты, либо начисляются, но очень небольшие – на уровне 1-2% в год. Процесс продолжается до тех пор, пока не будет накоплена некая «пороговая» сумма – обычно это половина цены желаемой квартиры. После этого человек получает назад все свои деньги и вторую половину цены – уже в кредит. Приобретает квартиру, вселяется в нее, и гасит долг – проценты по нему, естественно, будут больше, чем уже упоминавшиеся 1-2%. Но все же существенно ниже, чем при банковской ипотеке.
Кстати, в Москве таких кредитных кооперативов практически нет, они распространены в провинции. За московским квадратным метром, вероятно, ни один кооператив не угонится. Тем не менее, такая схема является вполне жизнеспособной. Между процентами на первом и втором этапе существует разница – на нее организация и существует. Кооператив, как рассказала Интернет-порталу о недвижимости www.Metrinfo.Ru Любовь Оловянникова, член экспертного совета Комитета ГосДумы РФ по финансовым рынкам, по закону является некоммерческой организацией – то есть создается не для извлечения прибыли. А некоторые имеющиеся доходы используются на собственное содержание: аренду помещения, зарплату сотрудников – председателя, бухгалтера.
Кстати, предусмотрена и возможность того, что в кооператив вдруг прибежит масса людей, разом внесет половину стоимости квартиры и на следующий день потребует себе вторую половину, провоцируя финансовый кризис. Защита от этого имеется: для получения кредита необходим стаж членства в кооперативе. Обычно – не менее двух лет.
Завершая эту тему, упомянем, что все описанное – вовсе не отечественное изобретение, так работают строительно-сберегательные кассы во многих странах мира. Особенно популярны они в Германии, их стаж там составляет уже десятки лет. И вся схема получила название «немецкой модели ипотеки» - в отличие от «американской», прижившейся у нас, когда основную роль на рынке играют банковские кредиты.
Жулики. Как же без них?!
Хотя потребительские кооперативы предлагают своим членам более привлекательные условия, чем банковская ипотека (не зря же граждане минимум два года держали деньги почти без доходов!), какой-то предел этой выгодности есть. В печати и интернете, однако, встречается огромное количество рекламы, предлагающей нечто запредельно привлекательное: и сроки кредитов на 25-30 лет, и ставки по ним в 3-4% годовых. Здравый смысл подсказывает, что такого не может быть. А если есть, то это жульническая организация. «На неразвитых и плохо регулируемых рынках всегда как грибы после дождя появляются организации, которые принимают деньги у населения, - подтверждает опасения Л.Оловянникова. – Обещания могут быть любыми – и огромные доходы, и жилье». В общем, реинкарнация «МММ» со товарищи.
Скажем сразу, метода, позволяющего гарантированно отличить мошенника от «праведника», не существует. Даже если вы добрались до всех учредительных документов и сумели грамотно оценить их (для этого нужно обладать серьезными юридическими знаниями), существует риск резкого изменения ситуации. Говоря проще, кооператив изначально создавался с честными целями, и его руководство действительно намеревалось работать. Однако потом начинались какие-то сбои, и принимается решение «лавочку прикрыть» - разумеется, прихватив с собой казенные деньги.
Тем не менее, существуют признаки, позволяющие с большой долей вероятности понять, какого рода организация перед нами. В российской Лиге кредитных союзов даже разработали на этот счет специальную памятку, основные положения которой мы сейчас и изложим. Итак:
- кооператив не может являться коммерческой организацией (ООО, ЗАО и др.), а должен быть зарегистрирован в форме специализированного потребительского кооператива;
- кооператив, как правило, должен вести деятельность в том городе, где он и зарегистрирован. Исключение составляют только организации, объединяющие людей по профессиональному признаку (учителя, железнодорожники и т.д.). Если кооператив зарегистрирован в одном регионе и создает сеть представительств – это дурной признак;
- кооператив не засекречивает свои документы – Устав, Положения, отчеты. Вся эта информация размещается на информационных стендах в офисе. Если же документы недоступны, в договорах присутствуют неясные формулировки, которые вам не разъясняют – это повод насторожиться;
- кооператив, как правило, не ведет агрессивную рекламу, а новые члены приходят благодаря положительному имиджу – народной славе. Потенциально мошеннические организации рекламируются очень активно, кроме того, их технология привлечения может использовать методы сетевого маркетинга – приведи новых членов и получишь бонусы;
- И самое, вероятно, главное. Кооператив должен принимать личные сбережения только от своих членов. Им же (и только им) предоставляются займы. Мошенники, как правило, готовы взять деньги у кого угодно. При этом займы собственным пайщикам либо не выдаются, либо обставлены такими условиями, что в реальности получить их невозможно.
Юрий Cамченко, гендиректор компании CENTURY 21 Crystal Realty, при оценке перспективности кооператива рекомендует смотреть на процентные ставки. По мнению эксперта, 7-8% годовых – это тот минимум, ниже которого проценты по кредиту не могут быть никогда. Все остальное в российских условиях – что называется, от лукавого.
Что с законами?
Здесь, к сожалению, многого не скажешь. Существует закон «О кредитных потребительских кооперативах граждан» (№117-ФЗ, от 7 августа 2001 года, последние правки в него были внесены в ноябре 2006 года). По этому закону существуют на сегодня все кооперативы. Основным его недостатком эксперты считают неспециализированность: закон посвящен кооперативам вообще, он никак не ориентирован на реалии, сложившиеся в сфере недвижимости.
Есть еще один закон - «О жилищных накопительных кооперативах» (№215-ФЗ от 30 декабря 2004). Этот законодательный акт, напротив, уже специально «затачивался» под жилье, но… Как отмечает Л.Оловянникова, в законе прописано огромное количество ограничений и запретов, призванных защитить права граждан. В итоге он оказался настолько «тяжелым», что за прошедшие годы по нему не был зарегистрирован ни один кооператив. Тут, вероятно, уместна аналогия с законом о дольщиках (№214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…») – его власти тоже принимали с лучшими намерениями, и застройщики также стали обходить его стороной, изобретая всевозможные «схемы».
Что касается законов будущих, то есть проекты, предусматривающие создание Строительно-сберегательных касс (ССК), почти полностью копирующих «немецкую» модель ипотеки. Продвигает этот закон депутат ГосДумы Иван Грачев, горячо сочувствует ему еще один очень популярный депутат – Галина Хованская. Силы вроде бы очень серьезные, но снова «но»… Представители «Единой России», а их, как известно в Думе большинство, от проекта не в восторге.
Например, депутат Александр Коган не так давно заявил, что разработанный проект закона об ССК в нынешнем виде принят не будет, поскольку там не прописаны никакие гарантии вкладчикам. Еще не отгремели скандалы, связанные с обманом дольщиков, еще пишут в разные властные инстанции жертвы строительных «пирамид» - и создавать новые возможности для подобных афер было бы для государства непростительной «роскошью»… В общем, все говорит за то, что в ближайшие 2-3 года действенной системы ЖСК в нашей стране не появится.
Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
В принципе, идея кооперативов интересна и жизнеспособна. Существуют многочисленные исследования, показывающие, что жилье большинству россиян недоступно – даже с ипотекой. В таких условиях совместные усилия граждан окажутся действительно полезными. С другой стороны, государство должно отрегулировать эту сферу – иначе здесь возможно появление новой категории обманутых.