В минимизации рисков на рынке ипотечных услуг заинтересованы сразу несколько сторон. Прежде всего, банк: ведь для него важно не просто вернуть деньги, но и получить законную прибыль. Во-вторых, безусловно, заемщик, который несет на себе большую финансовую нагрузку, часто длящуюся несколько лет. Именно он - самый уязвимый в этой цепочке заинтересованных лиц. Ну и конечно, прибыль хочет получить страховая компания. Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru сегодня расскажет об ипотечном страховании.
Предвидим упреки: ипотека нынче не актуальна, кризис ее добил. Но во-первых, кризис вечным не будет, ипотека когда-нибудь да вернется. Во-вторых, альтернативы ипотеке нет, и вряд ли она когда-либо появится, по крайней мере, в нашей стране. Все остальные формы приобретения жилья куда менее доступны для обычного покупателя. Наконец, есть масса заемщиков, которые уже взяли кредит, и их тема кредитования очень даже волнует. Так что пишем об ипотеке.
Хочешь квартиру - оплати страхование
Страхование ипотеки – это комплексный страховой продукт, который предусматривает страхование жизни и здоровья заемщика на полную сумму кредита с учетом процентов, страхование предмета залога на случай утраты или повреждения (конструктивные обрушения, поломки дома или квартиры) и страхование риска потери права собственности (титульное страхование). Хоть страхование ипотеки и относится к добровольным видам, оно является обязательным условием для выдачи кредита и осуществляется по требованию банка.
Выгодоприобретателем по всем договорам является финансово-кредитная организация, предоставившая столь крупный займ клиенту. «Прежде всего, конечно, страхованию подлежит сам предмет залога (в силу требования закона) – от утраты или повреждения; во вторую очередь (формально, но реально – не менее важно) требуется страхование жизни и трудоспособности заемщика, - и это совершенно обосновано, так как в случае соответствующего неблагоприятного события, семья заемщика рискует остаться без средств к существованию и, следовательно, будет объявлен дефолт по кредиту» - разъясняет положение дел Арсен Широян, директор центра ипотечного страхования «Росно».
Титульное страхование - страхование на случай утраты права собственности на объект залога - появилось по причине вымывания с рынка ипотеки объектов с «хорошей» историей права собственности и из-за несовершенства российского законодательства и неоднозначности судебной практики. Однако этот страховой продукт актуален для вторичного рынка, и страховка спасет вас в том случае, если на купленную вами квартиру предъявит права кто-то еще.
Застраховать в случае покупки в кредит можно не только квартиру или дом, но и комнату (то есть отдельные части недвижимости). А вместе со страхованием возможной потери трудоспособности самого заемщика на период выплаты кредита, подобная же услуга распространяется и на созаемщиков и поручителей по договору.
Как вы догадываетесь, к и без того недешевой стоимости квартиры добавляется увесистая доля полного пакета страховых услуг. Но без страхования обойтись нельзя - необходимость страхования предмета залога основывается на законе об ипотеке. Страхование же жизни и титула собственности устанавливается требованиями большинства банков. Заметим, что если банк застраховать эти риски не требует, то тогда поднимает процентную ставку.
«При кредитовании недостроенной недвижимости практически все банки требуют страхование жизни и утраты трудоспособности – рассказывает директор дирекции имущественного страхования СК «Макс» Александр Агапов. - В ряде банков страхование жизни и титула собственности носит рекомендательный характер».
Считаем страховые траты
Проще всего рассматривать современное ипотечное страхование на примере. Скажем, вы купили новостройку в кредит и хотите узнать, во сколько вам обойдется полный пакет страховых услуг. Вы будете удивлены, но расчет здесь осуществляется так же, как и при страховании вторичного жилья: страхуется «конструктив» квартиры – стены, перегородки, а также окна и двери. Страхование домашнего имущества и отделки квартиры не обязательно.
Тариф на страхование предмета залога в каждой компании свой.
Например, в СГ «УралСиб» страховка предмета залога составляет 0,12 – 0,16%, стоимость страхования жизни и здоровья заемщика зависит от его возраста и пола и начинается от 0,24% от страховой суммы. Кредит могут оформить клиенты в возрасте от 18 до 65 лет, в среднем на 10 – 20 лет. Страхование для клиентов зрелого возраста будет дороже. «К примеру, при сумме ипотечного кредита в 100 тысяч долларов для тридцатилетнего мужчины полис в части страхования жизни и здоровья обойдется в 240 долларов, в части страхования квартиры – около 150 долларов в первый год кредита – рассказывает Алексей Козьмин, руководитель дирекции андеррайтинга страхования имущества физических лиц и ипотеки Страховой группы «УралСиб». - Каждый год страховой взнос будет снижаться, поскольку уменьшается задолженность перед банком».
В компании «Росно» стоимость услуг будет составлять: по имуществу – 0,15-0,2%, по титулу – 0,2-0,4%, по жизни и трудоспособности – индивидуально в зависимости от возраста клиента. В среднем 0,5-0,7% при нормальном состоянии здоровья покупателя квартиры.
В ЗАО «Макс» годовой тариф при страховании здоровья заемщика начинается от 0,15% и зависит от пола, возраста, наличия заболеваний. Страховка заложенной квартиры - от 0.15%, титула собственности – от 0,18%. Таким образом, минимальный годовой тариф при комплексном ипотечном страховании (страховании по всем трем видам) укладывается в 0,5%. Учитывая, что среднестатистический заемщик - мужчина 30 лет, покупающий вторичное жилье, то средний тариф в этом случае – 0,65% . Если говорить про рынок в целом, то наш условный «мужчина в самом расцвете сил» должен закладывать траты, близкие к одному проценту - 0,8-0,9% от стоимости кредита.
При этом надо иметь в виду, что есть различия и в условиях кредитно-финансовых организация, например, при ипотеке в Сбербанке требуется только страхование «конструктива» предмета залога.
Такие особенные новостройки
При покупке новостройки до оформления права собственности на объект недвижимости страхуется только жизнь и утрата трудоспособности заемщика. Будьте внимательны, ведь если вам предлагают на этом этапе застраховать «титул», то это будет означать только одно – вы связались с мошенниками.
После оформления квартиры или дома в собственность, в договор страхования включается и предмет залога.
«До оформления прав собственности на объект недвижимости, он не страхуется – подчеркивает Александр Агапов (СК «МАКС»). - После оформления - новостройка страхуется как обычная квартира или дом. Если при страховании предмета залога в страховое покрытие входит не только «конструктив», но и отделка, то иногда применяется небольшой повышающий «коэффициент новостройки».
А был ли мальчик?
Давайте обратимся к самой таинственной для простых заемщиков области – возможности выплат по страховке. Компании в этом отношении уже собрали кое-какую статистику. Наибольшее количество случаев занимают, как это ни печально, выплаты по страхованию жизни и утраты трудоспособности связанные со смертью и получением инвалидности. Чаще всего выплаты осуществляются по риску «несчастный случай» - при наступлении инвалидности I и II группы или ухода из жизни заемщика. Страховщик выплачивает 100% страховой суммы.
Возмещение направляется на погашение задолженности перед банком по кредитному договору, а остаток выплачивается клиенту или его наследнику. При этом застрахованный объект недвижимости остается в собственности заемщика или его наследников. «Инфаркты и опрокидывания на квадроциклах, к сожалению, не такое редкое явление – констатирует Александр Агапов (СК «МАКС»). - По ряду банков договор страхования заключается с покрытием длительной временной нетрудоспособности, то есть оплачиваются «больничные» (как правило, внеплановые операции и послеоперационное лечение)».
Следующим в рейтинге выплат идут выплаты по страхованию объекта недвижимости, если в покрытие включена отделка. Протечки - распространенное явление, однако, в большинстве случаев в покрытие включается только «конструктив».
И завершают рейтинг счетов к страховым компаниям выплаты по титулу собственности. Попадаются сделки, в истории которых были договоры, основанные, например, на фальшивых документах.
Примеры предложений страховых ипотечных программ
| Название компании | Страхование предмета залога (квартиры, дома, комнаты) за год | Страхование титула права собственности в год | Страхование жизни и здоровья заемщика в год. | Итог за год в среднем |
|---|---|---|---|---|
| Страховая группа "УралСиб" | 0,12%-0,16% | 0,25%-0,4% | от 0,24% | от 0,61% |
| Страховая компания "МАКС" | от 0,15% | от 0,18% | от 0,15% | 0,50% |
| Страховая компания "Росно" | 0,15%-0,2% | 0,2%-0,4% | 0,5%-0,7% | от 0,67% |