Земля без подряда, предназначенная для покупателей, предпочитающих сперва купить участок, а затем возводить на нем дом - единственный сегмент загородной недвижимости, где в последний год продажи выросли. Феноменальную популярность у покупателя бесподрядной земли можно объяснить не только тем, что она дает возможность сэкономить и растянуть во времени платежи. Это, конечно, как нельзя кстати в кризис. Но еще покупатель сегодня стремится поймать момент. Ведь может случиться, что как только рынок выйдет из спячки, хорошие участки без подряда превратятся в дефицит.

С середины 90-х девелоперские компании, работающие на загородном рынке, убеждали потребителей: лучше всего покупать участки с подрядом. Все там будет сделано в сроки, в едином архитектурном стиле – не то, что в неорганизованных «шанхаях». К началу прошлого года казалось, что все – убедили. С подрядами продавалась уж точно вся дорогостоящая часть рынка. Но тут грянул кризис, и многим компаниям, прежде желавшим непременно строить коттеджи, пришлось срочно «переквалифицироваться».

Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru напоминает разницу между «подрядными» и «бесподрядными» участками. Земли «с подрядом»» предлагаются компаниями, которые подводят коммуникации, определяются с архитектурным проектом, нанимают строителей, и уже потом предлагают товар на рынке.

Земли «без подряда» прошли межевание, имеют кадастровый номер, ее можно сразу оформить в собственность. Коммуникации проведены, и покупатель волен выбрать по своему вкусу компанию, которая соорудит ему дом.

Так вот, вчерашние загородные девелоперы, бодро возводившие коттеджные поселки, сегодня нарезают землю на участки, и продают гражданам под застройку. А граждане уже возводят на них дом своими силами.

В условиях жесткой экономии
Причина явления, что называется, лежит на поверхности. В нынешних условиях едва ли не главным, что интересует покупателя, стала цена. Чем меньше стоимость объекта, тем выше вероятность того, что желающие на него найдутся. С другой стороны, девелоперам проекта необходимо покрывать текущие расходы – они не могут ждать.

«Единственная причина продаж участков без подряда – это нехватка средств для покрытия компаниями текущих расходов», - говорит Екатерина Орлова, менеджер по маркетингу компании «АИН». «В кризисных условиях девелоперы вынуждены выживать. Сейчас для застройщика важно получить средства как можно скорее, не говоря уже о возврате собственных вложений, - еще более категорична Наталья Манько, начальник отдела экономики и маркетинга компании «Велес Капитал Девелопмент». – Быстрее всего это можно сделать при продаже участков именно без подряда, тогда как запуск новых проектов влечет за собой необходимость нанимать новый высококвалифицированный персонал, вкладывать средства в стройматериалы, контроль выполняемых работ и т.д.».

Примечательно, что земля без подряда – едва ли не единственный сегмент загородной недвижимости, где в последний год заметен рост продаж. «Такие участки действительно продаются, - говорит Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер». – Лучше всего – в тех поселках, которые ранее предлагались исключительно с домом «от застройщика». «Спрос сохраняется высоким в силу инвестиционной привлекательности земли, - отмечает Наталья Манько. – Земельные активы не имеют амортизации, их качество не падает».

Блага цивилизации
От подрядов, как мы видим, покупатели отказались без особого сожаления. А вот другое завоевание цивилизованного рынка – коммуникации – по-прежнему в цене. Желающих отапливать дом дровами и коротать вечера при лучине сегодня нет. Потребители понимают, что тратиться на подключение к соответствующим сетям все равно придется – и лучше уж решить проблему сразу.

«Типовой набор коммуникаций в поселках нашей компании – это электричество и газ, - рассказывает Татьяна Мухина, руководитель отдела маркетинга  департамента по работе с земельными участками ОАО «ТрансРегионИнвест». – Проекты находятся на разных этапах – соответственно, часть поселков уже обеспечена электричеством, а где-то эти работы только начались или планируются в самое ближайшее время. В первом случае покупатель должен оплатить коммуникации полностью, во втором ему предоставляется рассрочка платежа».

«В среднем для Московской области «пакет» коммуникаций стоит 350-500 тыс. руб. на один участок, - говорит Александр Разин, управляющий партнер компании «Земельное агентство». – В него входит электричество (примерно 8-10 кВт.), водоснабжение (обычно общая скважина на поселок либо на группу участков внутри него), ограждение поселка (обычно профнастил на металлических столбах), щебеночные внутренние дороги (реже асфальт), а так же газопровод с разводкой до каждого участка. Также возможно благоустройство общественной территории и обустройство различной инфраструктуры».

«Все наши проекты обеспечены электричеством (по 7 кВт на участок, при желании возможно увеличение мощности) и магистральным газоснабжением, - говорит Артур Хахоков, директор по продажам компании «Красивая Земля». – Стоимость подключения составляет 250 тыс. руб. за электричество и 150-200 тыс. руб. за газ, их можно платить не сразу. В некоторых поселках предусмотрено центральное водоснабжение. Кроме того, с внешней стороны все поселки огорожены забором, а на территории строятся внутрипоселковые дороги».

Впрочем, столь благостная картина встречается далеко не везде. «Во множестве поселков декларируется наличие всех коммуникаций, а на деле их не только нет, но и отсутствует даже документация на подведение, - отмечает Екатерина Орлова («АИН»). – Застройщики стараются озаботиться этим вопросом за полгода до запуска проекта, но продажи, несомненно, стартуют без фактического наличия коммуникаций».

Также известны случаи, когда денег на коммуникации у застройщика не хватает. В такой ситуации с владельцев участков в поселке собираются дополнительные средства для окончания работ – обычно эта сумма варьируется от 150 до 300 тыс. руб.

Помимо собственно наличия, есть еще проблема качества. «К примеру, дороги, - говорит Екатерина Орлова. – В поселках без подряда, ввиду разрозненной застройки и бесконтрольного хода работ на участках, за год-два они приходят в негодность. Модернизация и починка ложится уже на собственников, так как у застройщиков данная затрата практически никогда не включена в бизнес-план».

Нечасто, но встречаются и продажи вообще «в чистом поле» - когда коммуникаций не только нет, но и не предвидится. «Продавец после продажи земли «умывает руки», а бремя подключения и прокладки инженерных коммуникаций, строительства дорог, ограждения поселка, организации управляющей компании и т.п. ложатся на собственников участков», - говорит Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»). – Единственным преимуществом тут будет действительно низкая цена предложения».

How much?
Покупателей, конечно, более всего интересует вопрос: сколько эти участки стоят? Опрошенные нами эксперты называли разные цифры – они зависели от направления и расстояния от МКАД. Кроме того, сказывалось и то, учитывались ли коммуникации или плата за них шла отдельно.

Артур Хахоков («Красивая Земля») привел следующие примеры из того, что продается его компанией:

Следует помнить, что в поселках «Красивой земли» коммуникации оплачиваются отдельно – электричество и вода стоят вместе 400-450 тыс. руб.

Другие эксперты называли цены уже вместе с коммуникациями:

На Ярославском шоссе в 60 км от МКАД (окрестности Сергиева-Посада) участки от 10 соток продаются по 50-75 тыс. руб. за сотку.

Татьяна Мухина («ТрансРегионИнвест») для поселков в 35-45 км к востоку от Москвы (Егорьевское и Новорязанское шоссе) называет цифры в 85-180 тыс. руб. за сотку.

По словам Екатерины Орловой («АИН»), на расстоянии в 30 км от МКАД земля будет стоить 300-350 тыс. руб. за сотку, в 55 км – 230-280 тысяч.

Александр Разин («Земельное агентство») говорит, что на Новорижском шоссе в 17 км от МКАД (д.Лобаново) участок в 12 соток в поселке бизнес-класса продается по $12900 за сотку (387 тыс. руб.)

На Дмитровском шоссе в 15-20 км от МКАД, говорит Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»), в нескольких проектах, заявленных ранее как поселки бизнес-класса, сейчас земля без подряда продается по цене $12-18 тыс. за сотку (360-540 тыс. руб.)

Наталья Манько («Велес Капитал Девелопмент») приводит пример с куда более дорогим Новорижским шоссе – здесь цена сотки достигает $30 тыс. за сотку (900 тыс. руб.)

Выгодно или нет?
Что для покупателя в конечном счете выгоднее – с подрядом или без? Наши эксперты оказались единодушны – все зависит от конечных целей. Если нужно как можно быстрее вселиться в новый дом, то с подрядом, конечно, надежнее – процесс строительства будет под контролем крупной компании-девелопера. «Для потребителя, который приобрел участок для личных целей и при этом не является профессиональным строителем, экономии от самостоятельного строительства не будет, - убеждена Екатерина Орлова («АИН»). – А времени и затрат на данный процесс потребуется очень много. У застройщиков из-за эффекта масштаба есть огромное преимущество».

К сожалению, в кризис у большинства покупателей другой приоритет – возможность заплатить единовременно поменьше и как можно сильнее растянуть последующие траты. И в этом смысле земля без подряда вне конкуренции. К тому же, добавляет Юрий Сорокин, директор по развитию бизнеса ГК «Партнеры земли», и приобретение готового дома не освобождает от общения со строителями. Предстоит отделка, планировка, обустройство участка… А вот цены…

«Большинство предлагаемых нами участков стоят 250-800 тыс. руб., - говорит Артур Хахоков («Красивая Земля»). – Стоимость строительства дома начинается от 500-600 тыс. руб. (в эту сумму входит стоимость стройматериалов и наем подрядчиков на отдельные работы), т.е. общая стоимость объектов составит от 750-1400 тыс. руб. В то же время стоимость новых объектов в дачных и коттеджных поселках начинается от 2 млн. руб. Экономия очевидна».

Кроме того, добавляет эксперт, покупка участка без подряда – фактически форма приобретения жилья в рассрочку, причем срок внесения последнего платежа не ограничен. «Цены на землю в ближайшие годы вырастут в несколько раз, поэтому покупку участка – с домом или без – можно рассматривать как инвестицию, - подводит итог Артур Хахоков. – И приобретение участка без подряда делает для инвестора стоимость входа на рынок в 3-5 раз меньше, чем при вложении в готовые коттеджи».

Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru
Ответ на вопрос о том, лучше или нет участки без подряда, не так однозначен. Тут действительно можно сэкономить (т.е. оставить себе те деньги, которые застройщик заработал бы на вас при строительстве), однако процесс строительства требует специальных знаний и умений. Не только технических, но и психологических. «Иногда достаточно обругать человека, чтобы не быть им обманутым» - этот афоризм Козьмы Пруткова очень хорошо применим к отношениям с подрядчиками и рабочими.

Что, на наш взгляд, совершенно очевидно – что люди, действительно желающие строиться самостоятельно, должны поторопиться. Кризис, как и все на земле, не вечен. И при первых признаках оздоровления девелоперские компании моментально свернут продажи без подряда. Уж очень им нравится получать деньги не только за землю, но и за строительство тоже.

Сколько стоит сотка «без подряда»

Средняя стоимость земли на первичном рынке по удаленности от МКАД (ИЖС, дачное строительство)

Средняя стоимость земли на первичном рынке по направлениям с наибольшим количеством поселков без подряда (ИЖС, дачное строительство)

Благодарим за помощь в подготовке материала компании:

ГК АИН

«Велес Капитал Девелопмент»

ФСК «Лидер»

ТрансРегионИнвест

Земельное агентство

Красивая Земля

Партнеры земли