Недорогая недвижимость в Болгарии и Турции – это не объекты третьей линии, а вполне ликвидные жилые комплексы с квартирами-студиями и полным перечнем инфраструктуры. Но некоторые покупатели опасаются: дешевое хорошим не бывает. Сегодня мы попробуем разобраться в том, какие подводные камни встречаются в море предложений до 50 тысяч евро за объект.
Ценопад прошел местами
Сегодня в Болгарии в отдельных случаях покупателю предлагается дисконт 50 процентов, - сообщил Интернет-порталу о недвижимости Metrinfo.Ru Игорь Индриксонс, директор отдела инвестиций в зарубежную недвижимость IntermarkSavills. Общее падение цен по рынку к 1 кварталу 2009 составило 20%. Эти данные относятся ко вторичному рынку. «Первичка», как известно, страдает намного сильней. На 2-й линии к морю можно приобрести недвижимость за 700 евро за кв.м, а в горнолыжной местности – даже за 500 евро.
В Турции, как отмечает Индриксонс, цены на недвижимость ввиду экономических потрясений не упали. Хотите жить на первой береговой линии – платите 1000-1500 евро за кв.м. Самым элитным местом традиционно считается Бодрум, именно там на домах будут висеть эти ценники. В других регионах страны можно поискать «перволинейную» недвижимость за 800 евро кв.м. Тем, кому вид на море непринципиален, можно ограничиться жильем в горах или у рек. Порой цены там опускаются даже до 300 евро за кв.м.
Ищем подвох дешевых метров
Представим себе, что риэлтор предлагает приобрести апартаменты не далее 1 км от моря за 25 тысяч евро. Предложение лакомое, но наводит на размышления: не слишком ли дешево? Что с этим жилым комплексом не так? «Как правило, «что-то не то» - это неудачное расположение и отсутствие развитой инфраструктуры, - говорит Юлия Кайнова, ведущий эксперт CENTURY 21 BeverlyWood Realty. – Не стоит ожидать высокого качества строительства и отделку класса «люкс» за такие деньги». Невысокая стоимость может быть обусловлена скрытыми дефектами строительства или проблемами с разрешительной документацией. В большей степени вероятны и иные причины: предлагаются комплексы на конечном этапе строительства, апартаменты небольшой площади со слабыми видовыми характеристиками и проч.
Тем не менее, и в категории «эконом» есть неплохие ЖК, манящие покупателей хорошим дисконтом в этом непростом с экономической точки зрения году. И главным советом станет народная мудрость - доверяй, но проверяй! То есть покупай недвижимость не вслепую, а после просмотрового тура. Тогда и станет ясно, с каким «недостроем-недоделом» вы можете столкнуться или какими характеристиками жертвуете, приобретая дешевое жилье.
Большинство покупателей курортной недвижимости на первое место в числе желаемых параметров ставят доступ к пляжу. Но нередко владельцам недорогих болгарских апартаментов именно им и приходится жертвовать. «Только небольшое число комплексов, располагающихся на «честной» первой линии, имеют спуск к пляжу, - отмечает Станислав Зингель, президент агентства недвижимости Gordon Rock. - Остальные ЖК, находящие на 2-3 линии и дальше, прямого доступа не имеют. Все пляжи в Болгарии доступны для отдыхающих, но не всегда природные особенности местности позволяют легко туда попасть». В наиболее популярных курортах (Солнечный берег, Святой Влас, Албена) вопрос доступности к морю решен. В остальных местах - советуют проверять лично.
Покупатели еще не сданного объекта не могут быть до конца спокойны. Как отмечает Игорь Индриксонс (IntermarkSavills), в Турции все объекты достраиваются, а в Болгарии сейчас достаточно недостроя. Выгоднее покупать «вторичку» - меньше рисков.
Но если вы все же вложились в строящийся объект? Планируете отдохнуть в собственном жилье у пляжа через полгода, а спустя 6 месяцев оказываетесь на стройке. «Да, есть застройщики, финансовая состоятельность которых вызывает опасения, о чем мы обязательно предупреждаем покупателя, - отмечает Полина Малышева, директор московского представительства АН «ПРЕМИУМ-групп». – Но солидные фирмы при изменении сроков сдачи объекта предоставляют покупателям апартаменты для отдыха, подобные тем, которые покупатель приобрел. Так действует, например, компания-застройщик «Ахелой Бич Резиденс».
Игорь Индриксонс также считает, что за эти деньги есть риск получить соответствующее невысокое качество строительства, дорогу с серпантинами… Да и рестораны придется поискать. Впрочем, тем, кто ищет уединения на чужой земле, такой вариант как раз придется по вкусу
От 25 до 50 тысяч: студии и «двушки»
Разброс предложений и вариаций на тему «Что я могу купить за эти деньги?» велик. К примеру, в Болгарии за 25 тысяч можно найти небольшую студию в 500-800 м от моря и дальше. «Если недвижимость расположена в непопулярных пока курортных местах (Бяла, Кранево, Каварна), то при том же качестве и тех же параметрах апартаменты будут стоить дешевле», - обращает внимание Полина Малышева («ПРЕМИУМ-групп»). - Студия в готовом комплексе чуть севернее Варны (ЖК «Хармония» в Св. Константине и Елене) дороже, чем односпальные апартаменты в Бяле («Санни Сизонс», например). Если в наличии сумма двое больше, т.е. 50 тысяч евро, вы без труда найдете студию в популярной курортной зоне, с хорошей инвестиционной привлекательностью.
За 20-25 тысяч евро Игорь Индриксонс (IntermarkSavills), предлагает поискать «двушку» на второй линии болгарского побережья или в горнолыжном комплексе. В Турции за эти деньги удастся приобрести маленькую студию - не в Бодруме, а скорее в Алании. Или 2-комнатные апартаменты площадью 40-45 кв. м. в 4-5 км от моря.
50 тысяч евро: апартаменты близко к морю
Что человеку делать с этой суммой? Стоит ли влезать в ипотечную яму, связываться с рассрочкой ради более дорогого и привлекательного жилья? Или этой суммы все же хватит, чтобы удовлетворить желания курортника без люксовых запросов? Эксперты дают разные советы.
Владислав Харитонов, генеральный директор московского представительства компании Bulgarian Property:
- Не стоит лезть в рассрочку: за 50 тысяч евро можно купить апартаменты очень близко к морю с хорошим видом. И это будут апартаменты с одной спальней или большая студия. Если покупать готовое жилье, сразу внося 100%, то цена за кв.м будет ниже. Если рассчитываете на рассрочку на год-два, то о хорошем дисконте можно забыть. Но в данный момент у серьезных строителей, чьи здания находятся на черновом этапе (до уровня крыши) стали появляться интересные предложения по кредитованию без привлечения банков под низкий процент - 3-4 процента в год сроком до 20-25 лет.
Станислав Зингель, президент агентства недвижимости Gordon Rock:
- Мы сегодня работаем с застройщиками, которые предлагают беспроцентную рассрочку на 36 месяцев, что является хорошей альтернативой ипотеке, которая сегодня не доступна в Болгарии в большинстве случаев. При наличии бюджета в 50 тысяч евро можно рассчитывать на апартаменты на 2 линии в Болгарии, пусть небольшие по площади. Но если есть рассрочка, то можно при увеличении бюджета на 20% получить просторные, комфортные апартаменты с хорошей обстановкой, при этом разбив платежи на 3 года.
Инвестиционная привлекательность
Дом или апартаменты стоимостью 20-25 тысяч евро вряд ли смогут стать для вас инвестиционной жИлой. Тем не менее, как отмечает Юлия Кайнова (CENTURY 21 BeverlyWood Realty), при грамотном подборе объектов могут возникнуть интересные варианты с жильем подороже.
Предположим, общая стоимость вашей квартиры составляет 50 тысяч евро. Стоимость аренды за год (если сдавать целый год, то по выручке будет равно сдаче только в сезон) - 4800 евро. Если была 50-процентная ипотека на 20 лет под 9% (Турция), то в итоге:
- расходы по ипотеке составят около 70 тысяч евро за 20 лет (возврат тела кредита и процентов);
- доход от аренды за 20 лет – 96 тысяч евро.
Получается, что арендой мы закрываем весь кредит и полностью окупаем квартиру. «Но в инвестициях в недвижимость главное - сохранение капитала и рост стоимости недвижимости, - указывает Юлия Кайнова. - Все инвестиции сейчас носят долгосрочный характер, вполне понятна цикличность рынка недвижимости с его взлетами и падениями. Наблюдается падение цен, значит, если еще немного подождать (до октября), то можно взять недвижимость в Турции и Болгарии по очень хорошей цене и в дальнейшем ожидать сначала ее стагнации, а потом только роста, так что за 20 лет своей ипотеки будет еще множество возможностей эту недвижимость выгодно продать, заработав на этом».
Рассмотрим еще один вариант, который поможет сориентироваться в арендных ставках и потенциальных расходах-доходах. АН «В Раю» делает эксклюзивное предложение в Marina Cape (Болгария). Апартаменты площадью 48,6 кв.м и стоимостью 70 тысяч евро продается по дисконтной цене в 45 тысяч евро. Цена при рассрочке на 3 года с учётом процентов - 49 500 евро. Первый платёж составит 30 тысяч евро. Разовый годовой платёж - по 6 500 евро в год. Сдача недвижимости в аренду начиная со второго года будет приносить доход в размере 7 200 евро в год, компенсируя ваши расходы. В итоге апартаменты стоимостью 70 тысяч евро обойдутся в 36,5 тысяч! Так что, как поется в песенке, думайте сами, решайте сами, иметь или не иметь… недорогую недвижимость в Болгарии и Турции.
В целом же Михаил Бутенко, генеральный директор агентства недвижимости «В Раю» советует внимательно отнестись к курортной недвижимости первой линии. По мнении. Эксперта, объекты, расположенные у моря, всегда будут пользоваться спросом как на рынке аренды, так и при дальнейшей перепродаже.
Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
А теперь попробуем подвести итоги сказанного экспертами с помощью системы плюсов и минусов.
Плюсы приобретения дешевого жилья:
+ экономия
+ сегодня есть возможность найти хороший вариант
+ ипотека увеличит шанс купить приличную недвижимость
+ сумма 50 тысяч евро может быть достойной инвестицией
Минусы:
- опасность невысокого качества строительства и отделки
- возможны проблемы с документацией
- нет доступа к пляжу
- слабая инфраструктура