Поиск по базам : Я ищу
Новостройки Подмосковья
стоимостью от до руб. за м2квартиру


Правила продажи и покупки доли в квартире

www.index-art.ru

Если собственниками недвижимого имущества являются несколько человек, то такая недвижимость является общей собственностью. При этом общая собственность может быть долевой и совместной. Когда речь идет о долевой собственности, все сособственники должны знать о таком важном правиле, как правило преимущественной покупки доли. При этом для продавца доли соблюдение этого правила является обязанностью. А вот что следует знать другим участникам долевой собственности, которые собираются покупать долю?

В чем суть правила?
Итак, правило о преимущественной покупке доли предусмотрено в статье 250 Гражданского кодекса РФ.

Напомним суть данного правила: если участник долевой собственности намеревается продать свою долю постороннему лицу, то, прежде всего он должен предложить купить ее другим сособственникам, которые имеют преимущество перед третьими лицами по покупке указанной доли.

Как сказано в законе, извещение о предстоящей продаже должно быть сделано в письменной форме. С момента извещения отсчитывается 30 дней, и если в течение этого периода другие участники не приобретут долю либо откажутся от покупки продавец вправе продавать свое имущество любому лицу.
Именно с оповещения других собственников начинаются первые проблемы продавца.


Как оповестить других лиц?
Сделать это можно различными путями. Здесь все зависит от удаленности других собственником и сложившихся между ними отношений.

Самый простой и доступный способ - это оповестить их устно или по телефону, и если они оказываются от покупки, то попросить их заверить свой отказ у ближайшего нотариуса. В этом случае продавец будет считаться выполнившим свои обязательства, ведь у него на руках будет доказательство того, что другие участники собственности знают о предстоящей продаже доли и более того, что они дали свой отказ от покупки. Если на руках есть отказ от покупки доли, то продавец может не дожидаться окончания 30-дневного срока предупреждения и продавать долю сразу.

Но, к сожалению, не всегда отношения между сособственниками складываются по этому сценарию. Тогда продавцу доли необходимо составить письмо-извещение о предстоящей продаже доли, в нем указать все условия, на которых будет происходить продажа: цена и другие условия. Письмо следует разослать другим владельцам долей, при чем сделать это лучше всего заказным письмом с уведомлением о вручении.

Трудности возникают, если неизвестно место жительства остальных сособственников. В этом случае требование об извещении можно считать соблюденным, когда продавец имеет доказательства о направлении уведомления о продаже доли по последнему известному месту жительства участников долевой собственности, а также о факте отсутствия сведений о настоящем месте их пребывания (например, справку из местной администрации, адресного бюро и т.д.).


Ольга Якуничева – старший менеджер отдела вторичного жилья ЗАО «Русский дом недвижимости»:
Если собственник в местах лишения свободы, то вопрос с доставкой письма – уведомления о продаже обычно легко решается через начальника тюрьмы.

Что же касается людей, сознательно избегающих получения уведомления, то какого-либо законного способа заставить их против воли получить этот документ не существует, потому риэлторам приходится применять обходные маневры. Чаще всего организуется фиктивное дарение, а деньги передаются через банковскую ячейку. Для оформления договора дарения недвижимости, в отличие от продажи, согласие строптивых дольщиков не требуется. Конечно, они могут попытаться опротестовать данную сделку в суде. Однако, юридически доказать, что продажа на самом деле имела место, обычно почти невозможно.

Если желающих купить несколько
Продавец известил о предстоящей продаже доли, но на покупку согласились все сособственники. Кому отдать предпочтение?

Если собственников несколько и все из них высказали желание выкупить долю, то право выбора покупателя принадлежит только продавцу. Объясняется это тем, что для заключения договора необходимо согласие, как со стороны продавца, так и со стороны покупателя.

Так же следует напомнить, что если продавец изначально решит продать долю одному из сособственников, то в этом случае он вправе вообще не уведомлять других участников долевой собственности о продаже. Причина этого в том, что правило о преимущественной покупке действует только при продаже доли постороннему лицу, то есть лицу не из числа собственников.


За сколько продавать долю?
Большим заблуждением продавца доли является мнение, что стоимость доли равна соответствующей части рыночной стоимости всей квартиры. Например, квартира стоит 300 тыс. долларов, но продать ½ квартиры за 150 тыс. долларов вам вряд ли удастся.

Конечно, стоимость своей доли определяет сам собственник-продавец, но вот только найти покупателя на долю всегда трудно. Ведь доля в квартире выражена только в цифрах на бумаге, то есть обозначить эти цифры в самой квартире физически невозможно. Даже если один собственник занимает одну комнату, а второй – другую, это вовсе не означает, что собственникам принадлежит по комнате или по ½ доли.

Законом допускается реальный выдел доли, но в городских квартирах сделать это практически невозможно. А вот если у вас дом на земле, где возможно сделать два отдельных входа, сделать отдельные независимые друг от друга кухни, санузел, то тут уже выделить долю или реально разделить дом на доли можно.

Так что найти покупателя на долю в загородном доме, куда легче, чем на долю в квартире, соответственно цена доли в жилом доме более приближена к части от рыночной стоимости всего дома.


Александр Долгов - эксперт отделения «Проспект Мира» агентства недвижимости «Нора»:
Как оценивается доля в квартире и насколько трудно её продать?

При оценке доли в квартире имеют значение ответы на такие вопросы как: доступ в квартиру, характер взаимоотношений с другими сособственниками (не препятствуют ли они вашему вселению), размер вашей доли, существенна ли она, сколько комнат в квартире, местонахождение квартиры и её состояние. Исходя, из этого и формируется основная цена.

Следует обратить внимание все ли комнаты в квартире изолированы.

Если есть смежные комнаты, то это  минус для вашей доли, поскольку возникнут сложности с вселением. Приоритет, как правило, за отдельными  изолированными комнатами.

Само собой сособственник, предлагая вам выкупить его долю, наверняка попросит за неё максимальную цену, думаю, любой поступил бы так же.

Читать продолжение этой статьи (часть 2)
Постоянная ссылка: http://www.metrinfo.ru/articles/54389.html

Неупущенная выгода

Жизнь наша протекает не в вакууме, кто-то и что-то постоянно оказывается по соседству. Этот тезис справедлив, конечно, и применительно к недвижимости: возле каждого нового объекта располагаются другие строения, элементы инфраструктуры и т.д. Вполне возможно, что рядом с жилым комплексом (ЖК) окажутся торгово-развлекательные центры (ТРЦ) – их в последние годы понастроено множество. Хорошо или плохо подобное соседство для жилья?

География недвижимости

В конце августа отметили дни рождения подмосковные города, среди которых - Чехов, Ногинск, Звенигород, Лобня, Мытищи, Щелково. Наш журнал тоже решил не пропускать эти праздники и рассказать, как менялся облик московских спутников за последние лет 10-12. В фокусе нашего внимания – жилые проекты и объекты инфраструктуры.

Экономика недвижимости

Условия ипотеки – важный вопрос для миллионов россиян, не имеющих возможности купить жилье без привлечения кредитных средств. И естественно, ситуация, которая сегодня складывается в политической и экономической сферах, тревожит потенциальных покупателей жилья. Как сказались на ипотечных программах треволнения последних месяцев: падение рубля, рост инфляции, повышение ключевой ставки и санкции Запада, - и чего стоит ожидать на ипотечном рынке в ближайшие месяцы?

Практикум - шаг за шагом

Самостоятельная прокладка коммуникаций к участку, как недавно выяснял наш журнал, – дело, мягко говоря, непростое и очень хлопотное. Но, занимаясь коммуникациями самостоятельно, можно существенно сэкономить, и нет риска, что застройщик нарушит свои обязательства и придется все равно все делать самим, заплатив фактически дважды. Поэтому если трудности не останавливают, можно действовать. А как именно действовать, чтобы обеспечить участок водой, электричеством и газом, мы решили подробно рассказать в этот раз.

Разговор с экспертом

Лето проживает свой последний месяц и уже повеяло осенью. Но вторичный рынок столичного региона не спешит к перемене сезона, так как на нем пока отмечаются летние тенденции – невысокая деловая активность, увеличенный срок экспозиции квартир, наличие торга при продажах.

Частному инвестору

Черногория давно привлекает россиян, интересующихся недвижимостью. Неудивительно, что соотечественники - основные игроки среди иностранцев на рынке черногорского жилья. Большинство покупает квартиры и дома для собственных нужд, так как инвесторы уже понимают - они вряд ли смогут рассчитывать на прибыль.
Негде жить? Жилье по минимальным ценам! Москва. Подмосковье. Новая Москва. Выбираете квартиру? Мы подобрали для вас лучшие варианты от застройщиков! Самые дешевые новостройки Подмосковья! Полная база жилья Московского региона бесплатно! Названы самые дешевые таунхаусы Подмосковья! Цена начинается от 1,2 млн. рублей Недорогие квартиры в монолитно-кирпичных домах в экологически чистом Подмосковье
  Новостройки Квартиры Коттеджи Ипотека Инвестиции Регионы За Рубежом