«Курица - не птица, Болгария – не заграница», - считалось когда-то, но с каждым годом эта поговорка становится все менее актуальной: сначала между Болгарией и Россией был установлен визовый режим, потом Болгария вошла в Евросоюз, а в марте 2011 г. планируется ее вступление в Шенген. Тем не менее, на сегодня Болгария практически единственная страна, которая открывает россиянам свободный путь в страны Европы, потому что с августа 2009 года стало возможным получить болгарский вид на жительство (ВНЖ), а затем и гражданство за инвестиции.
Причем инвесторы теперь не обязаны постоянно проживать на территории страны, а инвестиции могут быть направлены в недвижимость. О том, как обзавестись болгарским жильем и как получить болгарские ВНЖ и гражданство, вложив при этом средства в болгарскую недвижимость, рассказывает портал Metrinfo.ru.
Болгария крайне заинтересована в иностранных инвестициях, в том числе и в недвижимость, и создает все условия для их привлечения. Например, в стране плоская шкала налогообложения, а корпоративный налог составляет всего 10%. Вот только просто купив недвижимость, особых привилегий получить нельзя. «Собственник недвижимости получает право на годовую мультивизу с правом пребывания в стране в течение 180 суток ежегодно (по 90 суток в каждом полугодии – от ред.) Прав на ВНЖ, а тем более, гражданство, покупка жилья не дает», - сообщает Наталья Завалишина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-DPM».
В Раю
ВНЖ и ПМЖ
Случалось, когда наши сограждане покупали недвижимость в Европе, а потом сожалели, ведь жить в своем собственном доме столько, сколько захочется, не могли. Поэтому задумываясь о покупке недвижимости в странах Европы, надо такие вещи выяснять заранее. Чтобы получить вид на жительство (ВНЖ) в Болгарии, надо зарегистрировать представительство своей российской компании или создать компанию минимум с десятью рабочими местами для граждан страны. Однако это не гарантирует автоматическое получение ВНЖ: «Важно, чем конкретно будет заниматься данная фирма, какова будет ее социальная программа, сколько будет создано рабочих мест. Если фирма посредническая или коммерческая, то важны размер ее уставного капитала и активность движений на банковском счете. Эти вопросы будут определяющими при рассмотрении Министерством финансов вопроса о предоставлении владельцу фирмы ВНЖ. Открытие же так называемой «фирмы-пустышки», ничего не производящей, ни одного лева на счету не имеющей и т.д., не позволит собственнику получить ВНЖ», - говорит Наталья Завалишина.
А чтобы оформить постоянное место жительства (ПМЖ) в Болгарии, нужно сначала получить статус инвестора. Согласно ст. 25 п. 6 Закона «Oб иностранцах в Республике Болгария» его может получить только иностранец, инвестировавший в экономику страны свыше 1 миллиона левов (что примерно равно 512 тыс. евро) и вложивший их в акции болгарских компаний, торгующиеся на бирже, государственные и муниципальные облигации и ценные бонны, болгарскую интеллектуальную собственность - объекты авторского права, защищенные патентом изобретения, полезные модели, торговые марки, марки на услуги и промышленный дизайн, права по концессионным договорам на территории Болгарии, а также в болгарское кредитное учреждение по договору доверительного управления на срок не меньше 5 лет.
Можно получить ПМЖ и через вложения средств в собственную или чужую компанию, не являющуюся акционерным обществом и не представленную на бирже, но тогда сумма требуемых вложений составит не менее 6 миллионов левов (это больше 3 млн. евро). При этом лучше покупать и недвижимость, т.к. иностранцы, претендующие на ВНЖ и ПМЖ в Болгарии, должны иметь там свой «адрес». После обладания статусом ВНЖ в течение 5 лет можно претендовать на ПМЖ, а еще через 5 лет – на гражданство Болгарии.
До августа 2009 г. данный порядок по сути мало чем отличался от порядка других стран ЕС, и в некоторых странах обрести ВНЖ и ПМЖ было даже дешевле, чем в Болгарии, но в прошлом году в болгарское законодательство была внесена очень существенная поправка, сделавшая программу «Гражданство через инвестиции», очень удобной для россиян. Теперь при инвестициях в болгарскую экономику для получения ПМЖ не требуется постоянного проживания на территории Болгарии.
А между тем, как и до введения этой поправки, статус ПМЖ в Болгарии дает право на безвизовый въезд и бессрочное пребывание в стране, ведение бизнеса в собственной фирме и работу по найму на территории ЕС (в том числе и в Великобритании), получение образования на общих основаниях с болгарскими гражданами; получение бесплатного медобслуживания, пенсионное обеспечение и право на другие социальные льготы, которые предусмотрены для граждан ЕС, а также оформление визы в страны Шенгенского соглашения без предоставления приглашений и туристических ваучеров в течение 1 дня. Когда же Болгария войдет в Шенген (это событие запланировано на март 2011 г.), обладатели ПМЖ смогут свободно передвигаться по всей Европе вообще без виз. Стоит еще отметить, что имея ПМЖ в Болгарии, не придется подавать на ПМЖ в других странах Евросоюза, если захочется там жить.
Сегодня акции – через пять лет гражданство
Естественно, такое уникальное нововведение в законодательство Болгарии не могло остаться незамеченным профессионалами нашего рынка. Так возник проект «Болгарский паспорт в обмен на инвестиции в недвижимость», представляемый в России компанией IntermarkSavills и ее партнерами – девелоперской компанией MSI, штаб-квартира которой находится в Лондоне, и болгарским адвокатским бюро «Гугушев и партнеры».
Смысл проекта заключается в том, что инвестор приобретает пакет акций публичной компании, т.е. представленной на бирже (Bulgarian Stock Exchange) на сумму свыше одного миллиона левов, которые потом инвестируются в недвижимость. Купив акции, инвестор может подавать документы на получение ПМЖ в Болгарии, а через пять лет и на гражданство. Но обычно инвесторы просто продлевают вид на жительство, в том числе и потому, что болгарское законодательство не разрешает двойное гражданство. При этом инвестиция в недвижимость осуществляется от имени юридического лица, которое открывает инвестор.
Схема инвестирования выглядит следующим образом. Клиент выбирает инвестиционный пакет недвижимости, предлагаемой компанией MSI, и подписывает абонентский договор с юридическим бюро, которое будет вести иммиграционное дело. Юридическая фирма от имени клиента открывает счет условного депонирования в банке, на который переводится инвестиция в размере одного миллиона лев (т.е. 512 тыс. евро). На эту сумму покупаются акции компании, которые торгуются на бирже. В дальнейшем эти акции становятся капиталом закрытой компании (не выпускающей акций, торгующихся на рынке), директором которой назначается клиент, и инвестируются в недвижимость.
По данной программе клиент получает в собственность акции публично торгующейся компании, причем законным владельцем приобретенного «пакета» он становится лишь после получения Инвестиционного сертификата из Министерства финансов Болгарии, на оформление которого уходит от 3 до 6 месяцев. Недвижимостью сам клиент, как физическое лицо, не владеет, поскольку она оформляется на юридическое лицо, но так как клиент назначается директором закрытой компании и контролирует ее, фактически он и есть собственник недвижимости. А открытие компании, которое на первый взгляд, кажется делом хлопотным, позволяет уменьшить налогообложение. Например, при продаже акций публичной компании налог на прибыль будет нулевым. В этом случае и продать компанию проще: достаточно уволиться с должности директора компании и назначить нового собственника директором. Стоит еще отметить, что у России с Болгарией действует соглашение об избежание двойного налогообложения, поэтому не придется платить налоги дважды.
Естественно, обслуживание юридического лица стоит определенных денег, но в компании «Гугушев и Партнеры» уверяют, что данные услуги можно возместить возвратом НДС (он полагается при инвестировании), а также доходами со сдачи недвижимости в аренду и оптимизацией доходов и расходов.
Теперь о ПМЖ. Как уже упоминалось, постоянного пребывания в Болгарии для получения ПМЖ не требуется, достаточно посетить страну всего два раза на непродолжительное время. Супруги инвесторов, их несовершеннолетние дети получают ПМЖ Болгарии автоматически. А главное, что нужно для сохранения статуса ПМЖ – не продавать акции в течение пяти лет.
Сегодня в рамках проекта «Болгарский паспорт в обмен на инвестиции в недвижимость» можно со скидкой купить несколько законченных объектов с готовым менеджментом, высокой капитализацией и доходностью. Один из проектов – апартаменты в Банско, а другой – 5-звездочный спа-отель White Fir, расположенном в 300 м от профессионального гольф-поля Ian Woosnam Championship и в 4 км от горнолыжного подъемника, и, кстати, признанный CNBC awards лучшим болгарским девелопментом в 2008 г. Будущие проекты MSI – объект в Софии, где разместятся офисные и жилые помещения, и гольф-курорт близ г. Разлог (это совместное предприятие с муниципалитетом города). Соинвестором этих проектов можно стать уже сейчас.
Проект «Болгарский паспорт в обмен на инвестиции в недвижимость» уже пользуется популярностью у клиентов со Среднего Востока и Южной Азии, сейчас рассматривается более 300 заявок.
Помнить о рисках
Конечно, инвестиции в недвижимость Болгарии выглядят весьма заманчиво, но не стоит забывать, что у каждого инвестиционного проекта есть определенный риск. И в Болгарии, увы, встречаются и недобросовестные застройщики, и замороженные стройки, поэтому, даже покупая недвижимость по классической схеме надо быть осторожным.
«Лучше приобретать недвижимость в готовых жилых комплексах или комплексах, находящихся на завершающейся стадии строительства. Следует внимательно читать договор и обязательно требовать наличия и подписания русской версии договора. Стоит помнить, что в Болгарии площадь объекта недвижимости рассчитывается не так, как в России, и если есть сомнения в отношении застройщика или договора, надо обращаться за сопровождением сделки к независимой юридической компании», - советует Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock. «Услуги ее относительно стоимости недвижимости весьма недороги, а выгода – несомненна», - поддерживает коллегу Наталья Завалишина (МИЭЛЬ).
Осторожными надо быть и с нетрадиционными инвестиционными проектами, в том числе, предполагающими покупку акций болгарского застройщика. «Покупка недвижимости - это низкорискованная инвестиция, а приобретение акций - высокорискованная. Как известно, стоимость акций публичной компании может не только расти, но и падать. Сегодня многие застройщики откладывают реализацию проектов из-за затоваренности рынка, а ряд девелоперских компаний обанкротились. В Болгарии, в отличие от большинства европейских стран, так и не сформировался достаточный внутренний спрос на недвижимость, особенно - на горнолыжную и курортную, которую строили в надежде на рост экономики и в расчете на иностранного инвестора. Как следствие, болгарская недвижимость сейчас продается с существенным дисконтом. Поэтому инвестирование в акции болгарских девелоперов – довольно рискованное мероприятие. О рискованности покупки акций девелоперских компаний на «развивающихся» рынках можно судить и по российскому опыту, когда котировки акций сразу нескольких ведущих российских девелоперов в 2008-2009 году упали на 90-95% по сравнению со стоимостью их первичного размещения Рынок акций болгарских девелоперов, естественно, не застрахован от подобного», - рассуждает Станислав Зингель. Конечно, в Болгарии все публичные компании контролируются органом финансового надзора и считаются относительно стабильными и надежными, но экономическая ситуация порою бывает непредсказуема, и последние два года это доказали.
В Раю
Резюме портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Купить недвижимость в Болгарии несложно и относительно недорого, ее содержание тоже не потребует больших расходов, но вот вид на жительство, статус ПМЖ или гражданство она не принесет. Зато законодательство Болгарии с августа 2009 г. предлагает получить ПМЖ, а через 5 лет и болгарский паспорт через инвестиции в болгарскую экономику, причем без обязательств по проживанию на территории Болгарии. Компания IntermarkSavills и ее партнеры решили использовать такую возможность и разработали программу «Болгарский паспорт в обмен на инвестиции в недвижимость», которая позволяет не только оформить ПМЖ, но и получать доходы с инвестиций в недвижимость. Данный проект, безусловно, будет интересен всем, кто желает свободно перемещаться по Европе, работать там или обучать своих детей, но как бы заманчиво ни выглядела любая инвестиционная программа, надо помнить о рисках и обязательно анализировать все детали предложения.