Москва и Петербург - две столицы. Но рынки недвижимости – разные. Выбор города – за вами

Во-первых, они неразрывно связаны в нашем сознании как «две столицы». Во-вторых, Санкт-Петербург – второй по величине – после Москвы, город нашей необъятной Родины. Неудивительно, что некоторые провинциалы, решая, куда им податься в поисках лучшей жизни, выбирают именно между ними. А часть москвичей воспринимают Санкт-Петербург как некую альтернативу – «вот надоест Москва, уеду в Питер!». Портал Metrinfo.ru решил сравнить рынки жилья двух важнейших городов России и выявить сходство и различия между ними.

Что до СПб, то там подобной проблемы нет. То есть, приезжие в Северной столице, конечно, имеются, но явно не в таких количествах. Официальные данные – порядка 600 тыс. человек, неофициальные оценки колеблются в районе 900 тыс. – миллиона. Все меньше, чем в Москве. Понимается это и на бытовом уровне – чему мы получили весьма любопытное подтверждение. Если задать в Яндексе «Москва не», то он сразу же услужливо подскажет «резиновая» - видать, много людей уже сделали соответствующий поисковый запрос. А с Питером ничего подобного не происходит: не считает его поисковик «нерезиновым», и все тут.

Завершая вопрос о населении, скажем еще одно. Численность жителей Москвы постоянно растет – другого и помыслить невозможно. А вот с Санкт-Петербургом иначе. В 1988 году телевидение и газеты облетела новость: родился 5-миллионный житель (тогда еще Ленинграда). С тех пор, как видим, количество живущих в городе существенно снизилось.

Итак, первое отличие: число мигрантов составляет порядка 30-35% от общего населения в Москве и менее 20% - в Санкт-Петербурге.

Обеспеченность жильем: подождите до 2025-го…
Жилой фонд Москвы – около 215 млн. кв. м, Санкт-Петербурга – 110 млн. В городе Петра, оказывается, жить несколько просторнее: в пересчете на одного жителя получается почти 24 кв. м. В Москве – менее 21 кв. м на «списочного» жителя, а если брать более-менее реальные цифры населения, то в итоге мы имеем едва ли не 15 «квадратов». Впрочем, обоим городам до признанных в мире норм обеспеченности жильем (35-40 кв. м на человека) – как до неба.

Считается, что приемлемых цифр мы сможем достичь (да и то лет через 15), если будем строить не менее 1 кв. м на человека в год. Пока ни Москва, ни Санкт-Петербург не смогли приблизиться к этим показателям даже в «тучные» докризисные годы – тогда максимум строительства составлял 5 и 2,5 млн. кв. м соответственно. В кризис же ситуация еще более усугубилась: как говорит Агван Микаелян, генеральный директор компании «ФинЭкспертиза», в 2009 году в пересчете на каждого москвича было построено 0,28 кв. м жилой площади (данный показатель – худший среди городов-миллиоников в России), а на каждого петербуржца – 0,57 кв. м. И пока проблема «решается» в основном путем периодического появления бодрых новостей о том, что обеспеченность жильем в наших городах обязательно станет «как в Европах»… к 2025 году.

Второе отличие: в Питере вопрос нехватки жилья стоит чуть менее остро в сравнении с Москвой: на каждого жителя северной столицы в среднем приходится примерно на 9 кв.м больше.

Новостройки, или об «элите эконом-класса»
Сегодня в Москве, говорит Ольга Новикова, ведущий аналитик компании «НДВ-Недвижимость», в продаже находятся квартиры в более чем 210 новостройках. В Северной столице, по словам Марины Осадчей, ведущего аналитика компании «НДВ-СПб», продаются порядка 150 новых жилых комплексов и домов.

«В Москве кризис привел к увеличению доли недорогого жилья, - отмечает Ольга Новикова. – Раньше более 60% занимали объекты бизнес-класса. На сегодня же, по нашим оценкам, около 50% приходится на жилье эконом-класса, в том числе дома «повышенной комфортности». Бизнес-класс сократился до примерно 35%, остальные 15% составляет элита».

Что касается цен, то, по словам эксперта, их минимальный уровень – 70 тыс. руб. за кв. м. В среднем же для эконом-класса цены на начальном этапе строительства составляют 80-100 тыс. руб., в готовых новостройках – 115-130 тыс. руб. за кв.м., а в наиболее привлекательных ЖК могут достигать 150-160 тыс. В бизнес-классе стартовая стоимость на начальной стадии строительства сейчас находится на уровне 100-120 тыс. руб., а в готовых домах достигает 150-200 тыс. руб. за кв. м, а иногда и больше.

В Питере, говорит заместитель директора агентства недвижимости «Бекар» Ольга Литвиченко, средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке составляет примерно 72-75 тыс. руб. При этом раскупаются в первую очередь самые дешевые объекты: однокомнатные квартиры площадью 31-32 кв. м за 2,5-3 млн. руб., а также студии в 27-28 кв. м по 1,8-1,9 млн. Их люди готовы покупать, в том числе, и с использованием привлеченных средств, поэтому увеличивается интерес к беспроцентной рассрочке и ипотеке.

ЖК Шуваловские высоты в Петербурге ГК «Пионер»

ЖК Лазаревское строится ГК «Пионер»

Сравнительную характеристику цен на своих объектах приводят в Группе компаний «Пионер», которая одинаково активно строит в обоих городах. Так, в Санкт-Петербурге сейчас возводится ЖК «Шуваловские высоты» (общая площадь 104 500 м.кв.), а в Москве  ЖК «Лазаревское» (общая площадь 114 000 м.кв). Оба жилых комплекса одного уровня: застройщик причисляет их к «комфорт-классу» - доступное жилье с улучшенными характеристиками – монолитные конструкции, квартиры свободной планировки. Оба находятся примерно на одной стадии готовности - окончание строительства намечено на 4 кв. 2010 года. При этом в питерском объекте цены начинаются от 50 тыс. руб. за кв. м, а средняя стоимость составляет порядка 81 тыс. руб., в то время как в московском цены стартуют от 93 500 руб., а средняя цена на объекте составляет около 95 000 за «квадрат».

ЖК «Диадема» в Петербурге Группа компаний ЛЭК

Таким будет ЖК Лазаревское ГК «Пионер»

Сейчас «Пионер» проектирует еще один ЖК на улице Хошимина в Санкт-Петербурге, первая очередь которого будет реализована в 2012 году, и ЖК в Москве в районе Текстильщики - начало строительства и открытие продаж запланировано на 1 кв.2011 года. Эти жилые комплексы также относятся к комфорт-классу.

На рынке Северной столицы отмечена и еще одна довольно интересная тенденция: понижение ценового класса. Объекты, заявленные прежде как бизнес-класс, теперь можно приобрести по более низкой цене. По цене 70-100 тыс. руб. за кв. м можно приобрести то, что специалисты называют странноватым термином «элитная недвижимость эконом-класса».

Сохранилась, разумеется, и настоящая «элита». Как отмечает Леонид Сандалов, заместитель директора агентства недвижимости «Бекар», идут продажи в ЖК «Диадема» на Крестовском острове – по цене около 350 тыс. руб. за кв.м. На объекте в Зоологическом переулке еще только началось строительство, но благодаря престижности места и прекрасным видовым характеристика цена находится на уровне 1 млн. руб. за кв.м. Продажи идут, но медленно.

Третье отличие: средняя стоимость жилья в новостройках в Москве выше примерно на 55-60%.

Вторичный рынок: откуда коммуналки и «колодцы»?
Разница в ценах, характерная для новостроек, сохраняется и на вторичных рынках обоих городов. Средняя стоимость ненового жилья в Москве – 145 тыс. руб. за кв. м, а в Санкт-Петербурге – 82,5 тыс. руб. за кв. м (данные «НДВ-Недвижимость»). Основная масса – панельные, блочные и кирпичные дома советского периода. В историческом Центре сохранились дома постройки до 1917 года. Появляются предложения и более современных монолитных домов последних 10-15 лет постройки – в Москве, например, они составляют уже около 14% предложения.

Иными словами, разница в ценах на вторичное жилье в Москве и Санкт-Петербурге существеннее, чем на первичном рынке, и достигает 75%. Отчасти это объясняется это тем, что в городе на берегу Невы в старом жилом фонде больше жилья низкого качества, которые и «тянут» среднюю стоимость вниз – например, коммунальных квартир. «Петербург не зря называют столицей коммуналок, - говорит Леонид Сандалов («Бекар»). – И сделки с комнатами в них составили львиную долю в 2009 году. Комнаты, «хрущевки» и «брежневки» – это самое дешевое предложение на рынке, и когда вся страна затягивает пояса, востребован именно сегмент эконом-класса».

Еще одно отличие – сугубо архитектурное – связано с тем, что в Питере распространены знаменитые дворы-«колодцы», которых в Москве почти что нет. «Это объясняется историей, - объясняет Леонид Сандалов. – Москва изначально застраивалась дворянскими и боярскими дворами, площади которых были достаточно большими. Строительство же Петербурга велось по европейскому плану. Большие участки получали только члены царской семьи. Масштабно строились доходные дома. И еще были и ограничения по высотности: высота зданий не должна была превышать высоту Зимнего дворца. В результате большая часть Петербурга застроена очень плотно, отсюда и дворы-«колодцы». А в Москве таких – буквально перечесть по пальцам. Пожалуй, самый знаменитый «колодец» находится на Большой Садовой. Это двор дома №10, в котором Михаил Булгаков снимал жилплощадь, ставшую прототипом нехорошей квартиры «50».

Четвертое отличие: разница в ценах на вторичном рынке еще существеннее – она достигает 75%. Причиной этого является в целом худшее, чем в Москве, качество питерского ненового жилья.

Все пути ведут в Москву?
Один из мифов, прочно обосновавшихся на рынке: недвижимость в Москве ужасно привлекательна, иногородние только и делают, что скупают ее. На самом деле, это как минимум сильное преувеличение. Квартиру в столице, быть может, купить и хочется, но цены… По данным компании «ФинЭкспертиза», в Москве наихудшая в стране доступность жилья – с одной среднестатистической зарплаты можно купить лишь… 0,18 кв. м. В Петербурге, к слову – 0,25, а в остальных российских городах-миллионниках этот показатель находится в районе 0,3-0,4 кв. м. Напомним, что подступались к дорогущим московским метрам мы с московскими же (то есть самыми высокими в стране) зарплатами – что уж говорить о тех, кто живет и зарабатывает в провинции!

Некоторые эксперты отмечают, что доля покупок жилья в Москве иногородними гражданами крайне мала. К такому выводу пришли в ГК «Пионер», основываясь на результатах исследований своих покупателей. Так, во время реализации Дома на Коровинском шоссе было много покупок родителями квартиры «для молодых», сделок по улучшению жилплощади путем продажи квартиры на вторичке и приобретения новостройки в том же районе. В ЖК «Лазаревское» жители Москвы и области составляют 80% и 7% соответственно, причем значительная часть – жители ЮЗАО, многие – непосредственно Бутово. «Очень много семейных покупателей, приобретающих бОльшие по площади квартиры для себя. Также нередки сделки по приобретению 2-х квартир «по соседству», например, для себя, и подросших детей», - рассказывает Ирина Романова, руководитель отдела маркетинга и PR группы компаний «Пионер».

В общем, похоже, что все иногородние, желавшие купить квартиру в Москве свои приобретения уже сделали либо отложили до лучших времен…

Питерская недвижимость кажется значительно более доступной – по сравнению с московскими тамошние квадратные метры прямо-таки искушают своей дешевизной. Однако если говорить о полноценном переселении в город, то нужно не забывать, что работа у вас станет тамошней, зарплата – тоже. По данным аналитиков рынка труда, в среднем питерские зарплаты отстают от московских примерно на 20% (хотя эта цифра, конечно, очень условна - она сильно колеблется в зависимости от сферы деятельности и конкретной должности).

Кто однозначно в выигрыше – так это покупатели-москвичи, по какими-то причинам решившие приобрести жилье в Северной столице: доходы у них московские, а цены на недвижимость оказываются петербургскими. Доля покупателей-москвичей растет. «Они были почти в каждом нашем проекте, - отмечает Александр Погодин, коммерческий директор ГК «Пионер» в Петербурге. – Особенно это касается проектов «Новый Колизей» и «Новая Высота». В большинстве случаев приобретаемая квартира была не единственной, а скорее дополнительной. Кто-то покупал ее для своих родных, проживающих или планирующих переезд в Петербург. Кто-то  достаточно часто бывает по работе и фактически живет на два города».

Пятое отличие: при существенной разнице в ценах, квартиры в обеих столицах оказываются все равно дорогими для приезжих из регионов. Питерскому покупателю квартиру в Москве купить тяжело. Московскому в Санкт-Петербурге – намного легче.

Резюме портала Metrinfo.Ru 
Переезд в другой город – это вопрос не только финансовый, но и психологический. Заработать больше денег – это здорово, но в мире полно людей, которые, сделав это, остаются несчастными.

Питер, конечно, нельзя назвать провинцией – но он значительно «провинциальнее» Москвы. Здесь скромнее ритм жизни. Люди не такие нервные и озлобленные. Пробки на дорогах не такие безнадежные. Для того, чтобы проехать через город из конца в конец, потребуется заметно меньше времени. «Оценивая работу нашего подразделения в Санкт-Петербурге, мы замечаем, что в воздухе меньше суеты, - говорит председатель совета директоров ГК «Пионер» Леонид Максимов. – Но эффективность работы иногда даже выше, чем в Москве». «По опыту работы нашей компании можно сказать, что в Москве период принятия решения (от первого обращения до заключения договора) составляет порядка 1-2 недель, - добавляет Ольга Новикова, ведущий аналитик компании «НДВ-Недвижимость». – А в Петербурге длительность принятия решения в среднем составляет от 1 месяца и более».

В общем, иной ритм жизни и напряженность в воздухе – это не лучше и не хуже. Это просто по-другому. И каждый человек тут должен решать, что лучше именно для него.