За последние годы в мировой экономике многое изменилось, но США продолжают восприниматься россиянами как некий рай на земле. Звезды отечественного шоу-бизнеса имеют апартаменты на побережье вожделенных Штатов, а деловая элита обзавелась недвижимостью в Нью-Йорке. После кризиса квартиры за океаном стали доступными и обычным россиянам. Банки распродают залоговую недвижимость практически по «болгарским» ценам.
Правительственные программы и другие меры помощи
Финансовый кризис, зародившийся в США в 2008 году, нанес серьезный урон сектору недвижимости. Невыплаченные ипотечные долги привели к серьезным разрушениям в отлаженной системе финансирования строительства жилья. Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock, напомнил порталу Metrinfo.ru, что ипотечный рынок в США в 2008-2009 годах пострадал больше, чем какой-либо другой рынок в мире. Одни банки были вынуждены отказаться от ипотечных программ, другие - существенно их свернули.
Спустя два года рынок недвижимости страны находится далеко не в лучшем состоянии. Как отметил Вадим Оришак, директор компании Pleiada International, проблемами остаются высокая безработица, ее уровень прогнозируется на уровне 9,6% в 2010 году, тогда как в 2006-2007 годах показатель не превышал 5%. Сюда же относится снижение темпов строительства: в 2009 году было начато около полумиллиона новых проектов против средних 1,5 млн. в докризисное время.
По информации Евгения Скоморовского, управляющего директора компании «Century 21 Запад», Невада уже около года лидирует в списке штатов с «плохими долгами» (где заемщики не смогли рассчитаться с банками, - прим. ред.). В столице этого штата Карсон-Сити банки за долги получили недвижимость на $17 млрд. Следующим идет Мичиган: в Детройте, непогашенные долги в сфере недвижимости составляют порядка $3 млрд. Много проблемной недвижимости в Майами, штат Флорида. По данным Национальной ассоциации риэлторов США, число сделок по продаже домов и квартир в кондоминиумах составило 3,83 млн. Как отметил Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills, падение продаж по отношению к данным июня 2010 г. составило 27,2% - это примерно в два раза больше, чем ожидали аналитики. По отношению к прошлому году падение составило 25,5% и это - минимальный уровень с момента начала публикации этих данных в 1999 г.
Чтобы спасти рынок недвижимости от краха, в США разработана новая правительственная программа помощи ипотечным заемщикам. Она направлена на граждан, исправно выплачивающих кредит, но у которых есть риск дефолта. По оценке чиновников, число таких заемщиков, составляет около 0,5-1,5 млн человек. По этой программе кредиторы, списывающие сумму кредита до уровня ниже стоимости жилья, могут продать ссуды правительству, которое их рефинансирует.
Казалось бы, ситуацию могут поправить покупатели, которые впервые вышли на рынок, но их количество сократилось. Эти покупатели приобрели лишь немногим более 38% от общего объема продаж в июле (в июне этот показатель составил 43%), говорит Игорь Индриксонс (IntermarkSavills).
«Программа помощи ипотечным заемщикам может стабилизировать рынок недвижимости и предотвратить его более глубокое падение, но кардинального изменения ситуации не произойдет», - считает Екатерина Тейн, партнер, директор департамента жилой недвижимости компании Chesterton.
Прогресс замедленного действия
Эксперты с большой осторожностью отмечают положительные сдвиги в сфере недвижимости. По словам Станислава Зингеля (Gordon Rock), по итогам I полугодия 2010 г. по ряду штатов наблюдается «плюсовая» динамика. Прежде всего – это Калифорния и Нью-Йорк. Вадим Оришак (Pleiada International) рассказал, что количество сделок в Нью-Йорке увеличилось на 47% по сравнению с тем же периодом прошлого года и на 17% по сравнению с I кварталом 2010 года. «Это самое высокое число сделок, начиная с III квартала 2008 года», - отмечает эксперт.
Игорь Индриксонс (IntermarkSavills) в числе причин оживления назвал стабилизацию цен, способствующую росту доверия покупателей, низкие процентные ставки, а также более гибкую политику со стороны ипотечных банков.
Ставки по ипотечным кредитам сейчас находятся на уровне 3,5% - 4,75% годовых, - это самые низкие проценты за последние полвека, отмечает Санислав Зингель (Gordon Rock). Но такие условия могут быть доступны только для заемщиков, легально проживающих на территории США более 2-х лет, имеющих сформированную положительную кредитную историю и источник дохода на территории США. Кроме этого, ипотечные заемщики, у которых сумма долга превышает стоимость жилья, имеют право подать заявку на изменение условий кредита. И в последнее время, порядка 80% заявок на кредиты поступает именно от таких заемщиков.
Что же касается иностранных покупателей и, в частности, из России и стран СНГ, то на подобных условиях ипотеку им получить невозможно. Станислав Зингель объясняет это сложностью оценки платежеспособности клиентов. Как следствие, банки предлагают программы кредитования с минимальным подтверждением доходов, компенсируя риски более высокими процентными ставками, которые в зависимости от срока кредитования находятся на уровне 6,0%-7,5% годовых.
Кроме этого накладываются строгие ограничения на объекты залога, поэтому не получится в полной мере использовать возможности международного кредитования во Флориде, Калифорнии, Неваде. В частности, компания Gordon Rock сотрудничает с пятью ипотечными банками в США, которые кредитуют как резидентов, так и нерезидентов США. Они предлагают несколько программ. При первой программе сумма займа может быть более $500 тыс, а первый взнос - не менее 45% от его стоимости. На этих условиях банк готов дать кредит под 5 – 6% годовых, затребовав минимальный пакет документов. Но если сумма займа от $100 тыс., а первый взнос не менее 30% от стоимости объекта ставка по кредиту составит 6 – 7% годовых, но банк затребует полный пакет документов. Таким образом, чем больше денег за объект вносит покупатель, тем лояльнее условие банка.
Сезон распродаж продолжается
Ценовую ситуацию на недвижимость в США принято рассматривать с двух позиций. С одной стороны – цены значительно снизились – это хорошо для покупателей недвижимости. С другой - снижение цен сыграло злую шутку. Американцы, как правило, приобретали недвижимость по ипотеке. И на момент покупки цены по многим сделкам были выше, поэтому и рассчитываться им приходится по ценам года заключения сделки.
Характеризуя общую картину Вадим Оришак (Pleiada International), рассказал, что если рассматривать промежуток, начиная с IV квартала 2008 года, когда цены достигали максимальных значений, по II квартал 2009 года, когда цены достигли своего дна, средняя стоимость апартаментов снизилась на 18%. В сегменте престижной недвижимости снижение было менее значительно — порядка 10%. А за период с II квартала 2009 по II квартал 2010 года средняя цена домовладения выросла на 7%, и на 4% выросла средняя стоимость квадратного метра. По данным IntermarkSavills, средняя цена всех типов вторичных домов составила в июле 2010 г. $182,6 тыс., поднявшись на 0,7% за год. По подсчетам CoreLogic, самый значительный рост цен отмечен в нескольких штатах и округах. Первое место разделили Колумбия и Южная Дакота, где средняя цена поднялась на 6,3%, второе - также в Калифорнии (4,4%). Вместе с тем, наибольшее падение цен произошло в штатах Невада, Аризона и Мичиган – 6,8%, 5,8% и 4,8% соответственно.
Впрочем, общерыночные показатели, как говорится, показывают «общую температуру по больнице», тогда как во многих конкретных случаях недвижимость за кризис потеряла в цене 50% от своей стоимости и даже больше.
Предложения со скидкой и залоговые
Сегодня рынок недвижимости США перенасыщен предложениями. В докризисный период в стране было возведено большое количество объектов, которые сейчас не пользуются спросом. По словам Екатерины Тейн (Chesterton), исключением являются квартиры в Нью-Йорке на Манхетене возле Центрального парка, которые относятся к супердорогому сегменту. Такие «квартиры хорошо сдаются, однако по сравнению с докризисным периодом динамика продаж значительно сократилась», - отмечает эксперт.
Например, небольшие апартаменты на две спальни площадью 42 кв.м. на девятом этаже в 40-этажной высотки на Манхэттене продаются за $489 тыс. В доме центральное кондиционирование, звуконепроницаемые окна, есть бассейн, сауна, спортзал, круглосуточная охрана. Месячные коммунальные услуги составляют $493, а годовой налог на недвижимость - $265.
По словам Вадима Оришака (Pleiada International), интересный проект в Нью-Йорке - квартиры в уже построенном комплексе TRUMP PLAZA - 55 этажном здании с захватывающими видами на Манхэттен. Здание оснащено богатой инфраструктурой, включающей открытый бассейн, крытый фитнес-центр, детскую игровую площадку, SPA. Стоимость однокомнатных апартаментов начинается от $412 тыс. Апартаменты без труда можно будет сдавать сотрудникам компаний, работающим в этом квартале и на самом Манхэттене.
Станислав Зингель (Gordon Rock) рассказал, что россиян в США интересуют в основном два типа недвижимости. Если хотят заработать на аренде, то покупают апартаменты под сдачу. Например, готовые апартаменты в Орландо стоимостью от $50 тыс. можно сдать с доходностью до 8%. Ценится также престижная недвижимость на побережье или в крупных городах. Здесь бюджеты отличаются на порядок. «В целом же малорисковые предложения те, что находятся в городах с развитой инфраструктурой, в т.ч. социальной, где есть рост населения», отмечает он.
В популярном у россиян штате Флорида цены ниже и площадь квартир больше. Например, апартаменты из двух спален общей площадью 98 кв. м в кондоминиуме с двумя бассейнами, тренажерным залом, теннисным кортом, пляж в шаговой доступности продается за $145 тыс. А отдельный дом общей площадью 202 кв. м с гаражом, крытым бассейном и внутренним двориком обойдется $360 тыс.
Впрочем, сейчас во Флориде, можно найти и очень интересные предложения. Например, в Орландо можно купить апартаменты по фантастически низким ценам. Один из таких объектов ЖК в самом городе Орландо, в 10 минутах езды от международного аэропорта, примерно в 25 мин. езды от Disney World,. В доме предусмотрена развитая инфраструктура: бассейн, СПА, фитнес центр, площадка для волейбола. Территория огорожена и оборудована автоматическими воротами. Квартиры предлагаются с полной отделкой, меблировкой и необходимой техникой. В настоящее время действуют скидки 70%. Например, квартира с одной спальней раньше стоила $154 тыс., а сейчас продается за $55 тыс. Апартаменты на две спальни которые раньше продавались за $213 тыс. сейчас уступают за $70 тыс.
Еще один путь обзавестись недвижимостью дешево – приобрести залоговые квартиры, конфискованные банками за долги. Банкам необходимо вернуть деньги как можно быстрее, поэтому «продажная» стоимость недвижимости, как правило, равна остаточному размеру кредита. Цена такой квартиры или дома может быть ниже рыночной на 20-60 %, а то и более. Интересные предложения можно найти как на сайтах самих банков, так и американских и международных агентств недвижимости. В частности, в компании Gordon Rock, есть очень любопытные варианты залоговой недвижимости во всех популярных у россиян и жителей СНГ штатах: Флориде, Нью-Йорке, Калифорнии, Аризоне, Техасе и ряде других. В базе более 1000 проверенных, отобранных предложений. Например, в штате Флорида апартаменты из двух спален при оценочной стоимости $809 тыс. продаются за $299 тыс. А за покупку дома на три спальни и три ванных комнаты оцененного в $1, 029 млн всего за $449,9 тыс. предлагается в подарок автомобиль марки Lexus. Автомобиль также достанется покупателю другого дома уже на пять спален и семь санузлов кто приобретет дом за $1,186 тыс. при его оценочной стоимости в $2 млн.
Выгода в перспективе
Портал Metrinfo.Ru попросил экспертов порассуждать на тему выгодности инвестиций в американскую недвижимость. В основном, они считают, что снижение цен на недвижимость в США на руку инвесторам, поскольку, купив сегодня недвижимость по рекордно низкой цене, они смогут неплохо заработать в будущем, когда экономика в стране и рынок недвижимости придут в норму. Станислав Зингель (Gordon Rock) заявляет, что страна интересна для инвестиций со стороны тех, «кто понимает, зачем ему именно США». А Вадим Оришак (Pleiada International) говорит, что сейчас благоприятное время покупать недвижимость для личного пользования и в целях средне и долгосрочных инвестиций, но только в таких популярных районах, как Майами, Нью-Йорк. А вот Екатерина Тейн (Chesterton) имеет свою позицию. По ее мнению, «в среднесрочной перспективе рынок недвижимости в США не будет привлекателен для инвесторов, так как ожидается его общая нестабильность и очень медленный рост».