Призывы «инвестировать в недвижимость за рубежом» мы слышим постоянно. В печати и интернете, на тематических выставках на потенциальных покупателей обрушивается просто вал предложений. Примечательно, что цены при этом называются самые разные, в том числе и очень низкие: некоторые продавцы на полном серьезе предлагают стать инвесторами с суммой в 4-5 тыс. евро.
С другой стороны, от других людей (тоже с опытом работы) нам приходилось слышать, что с суммой меньше чем в 200 тыс. евро на иностранные рынки нечего и соваться. Кто же прав и какова все-таки минимальная сумма инвестирования – с этими вопросами разбирался обозреватель «Портала о недвижимости MetrInfo.Ru».
Игры со словами
Начнем с того, что недвижимость за рубежом продается иной раз действительно очень дешево. В апреле нынешнего года в интернете активно обсуждалась новость о том, что в Белоруссии не то что дом – целый хутор предлагается за… $12,5. При ближайшем рассмотрении, правда, обнаруживалось, что данная собственность потребует еще серьезных последующих трат. Но первоначальная цена именно такая. Да еще, вероятно, можно и поторговаться.
Что же до несколько бОльших сумм, то тут предложений действительно много. Скажем, Болгария. Все более-менее интересные объекты в этой стране расположены на побережье (строго говоря, ради моря люди туда и едут), поэтому при удалении от береговой линии цены падают стремительно. Заброшенный дом в деревне километрах в 300 от моря вполне может стоить 1000 евро. Аналогичные предложения есть и в Абхазии – там, правда, ситуация осложняется еще и специфическим статусом самой страны, независимость которой признали пока только Россия да пара банановых республик. Но это уже тема для другого разговора.
Главное же в другом. Если вернуться к началу этой статьи, то можно увидеть, что продавцы предлагают в свой товар инвестировать. А инвестирование – это (обратимся к энциклопедиям) «долгосрочные вложения капитала с целью получения прибыли». В последних словах и зарыта собака: если пристать к продавцу подобного объекта с расспросами о том, где же здесь прибыль, он моментально поскучнеет. Ответы будут сводиться либо к замечательным потребительским качествам («вы же понимаете, что в Подмосковье вы за такие деньги ничего не купите!»), либо начнется отчаянная игра цифрами. Как это делается – мы недавно писали, можно посмотреть здесь: «Инвестиции в зарубежную недвижимость: советы экспертов российскому рантье. Гарантированная доходность: как отличить уловку от честного предложения. Считаем доходы и расходы».
Одним словом, никакое это не инвестирование.
Ну а мы все-таки поищем настоящие недорогие инвестиции.
Курорты: от 20-25 тысяч, но гложут сомнения…
Страны юга Европы – Болгария, Хорватия, Турция (последняя, если уж совсем строго, географически находится не в Европе, но причисляет себя к европейским государствам) давно полюбились нашим согражданам. Тепло, ласковое море, атмосфера отдыха и неги. А главное – низкие цены: в той же Болгарии полно предложений по цене менее миллиона рублей. Хорватия подороже, но и на тамошнем рынке недвижимости в ходу суммы, на которые в Москве ничего не купишь.
В общем, если квартира или дом приобретаются для себя – вопросов нет. Но вот в качестве инвестиции – тут возникают сомнения. Главное из них заключается в том, что во всех названных странах существует четко выраженный «высокий сезон», во время которого недвижимость действительно сдается неплохо. Но в остальное время года жизнь замирает. Автор этих слов побывал в знаменитом Солнечном Береге в октябре – впечатление как из фантастического боевика, в котором людей похищают какие-нибудь пришельцы. Город абсолютно пустой, в закрытых на пудовые замки отелях, ресторанах и магазинах скучают лишь охранники – чтобы, стало быть, за зиму все не разворовали.
К теме инвестирования эти соображения имеют самое непосредственное отношение. Приобретя недвижимость, вы получаете, выражаясь языком Гражданского кодекса РФ, и «бремя по ее содержанию». Изъясняясь проще, квартплата и налоги будут «капать» круглый год. А вот сдавать, чтобы окупить вложения, можно лишь 2-3 месяца в году. Окупится ли?
Еще один неприятный вопрос. Помимо стен, в объекте недвижимости должна быть еще и отделка. При «курортном» режиме сдачи в аренду (люди приехали на неделю, две максимум, да еще и оттянулись на отдыхе по полной) она будет сильно страдать, косметический ремонт в квартире нужно будет делать минимум раз в два года. И траты на него тоже придется вычитать из доходности. Одним словом, 4-5% годовых, которые обещают в виде «гарантированного дохода от аренды» некоторые продавцы, выглядят тут крайне сомнительными.
Испания: есть и постоянные варианты
Испания – тоже страна курортная. Однако там в некоторых случаях возможна и постоянная сдача в аренду. Один из наших консультантов прислал конкретные расчеты. Попробуем их проанализировать.
Торревьеха – небольшой курортный город на Средиземном море. Помимо морского побережья, там имеется бальнеологический курорт на соленом озере. В центральной части города продаются апартаменты – почти совсем новые, 2010 года постройки. Объект в 59 кв. м (с одной спальней) стоит 65 тыс. евро.
Далее возможны два варианта. Первый – это приобретение без кредита. Полная сумма, с которой придется расстаться покупателю, составит 68 900 евро (оформление – всего 3900 евро, учитывая скидку по НДС). Затраты на содержание, которые придется заплатить хозяину – 1120 евро в год (остальное удастся «повесить» на арендаторов). Еще будут налоги – на саму недвижимость (0,3% от кадастровой стоимости объекта, т.е. 195 евро в год) и на доход от сдачи в аренду (0,5% от кадастровой стоимости; 325 евро в год).
Сдавать такую квартиру можно на весь год сразу. В этом случае доход составит 268 евро в месяц, или 3220 в год. Вычитаем наши затраты – и получается, что объект приносит в год порядка 3% от выплаченной за него суммы.
Второй вариант – купить в 100-процентную ипотеку. В этом случае все наши первоначальные траты ограничатся лишь 8% от кадастровой стоимости объекта (5200 евро), зато к затратам добавятся выплаты по кредиту. Если под 4% годовых на 30 лет – это по 397 евро в месяц. При всей внешней привлекательности этот вариант сулит убытки. Траты по недвижимости (посчитанные двумя абзацами выше) сохранятся – 1650 евро в год. Еще порядка 4800 (12 х 397) выплаты по ипотеке. В итоге ежегодные расходы составят около 6,5 тыс. евро, а доходность - 3220 в год.
Вывод простой. Хотя покупка в 100-процентную ипотеку, на первый взгляд, резко снижает порог вхождения (5200 евро – и все дела), назвать эту затею инвестированием нельзя: на выходе получаются одни убытки. При покупке без ипотеки концы с концами на первый взгляд сходятся, но в расчетах не учтены, например, амортизация и ремонты.
Германия: постоянный жилец лучше
В числе стран, где рекомендуют приобретать недвижимость для сдачи, традиционно фигурирует Германия. Рынок развитый, прозрачный; совершенное законодательство. В общем, рай для инвесторов – особенно некрупных и не очень опытных.
В качестве конкретного объекта для инвестирования Юлия Кайнова, руководитель отдела зарубежной недвижимости CENTURY 21 Beverlywood Realty, рекомендует рассмотреть квартиру в Эберсвальде. Это город недалеко от Берлина, окруженный сосновыми лесами. До центрального вокзала столицы комфортабельная электричка доходит менее чем за полчаса. Дом – 1920 года постройки, прошедший реконструкцию. Квартира в нем – 80 кв. м, стоит 45 тыс. евро. Она уже сдана в аренду, ежемесячный доход «брутто» составляет 550 евро. Содержание квартиры будет обходиться владельцу в 160 евро в месяц. Налог на доходы (если собственник квартиры семейный) составит 25%. Доходность составляет, таким образом, 7,8% в год.
За те же 45 тыс. евро можно купить и квартиру в самом Берлине. Если брать жилье конца 80-х годов (т.е. последние новостройки бывшей ГДР), то на эту сумму получается трехкомнатная квартира в 60 кв. м. Доходность после уплаты налога на прибыль, говорит Юлия Кайнова, составит 5%.
Проанализировав тематические сайты, мы пришли к следующим выводам. Минимальные цены начинаются от 4 500 евро, но это объекты с проблемами – например, дом постройки тысяча семьсот какого-то года, про который деликатно сказано, что он «требует модернизации». Также весьма красноречивой показалась такая деталь: для каждого предложения создается формализованная карточка, где есть пункт «доход». И вот, у самых дешевых объектов эта строчка пустая – вероятно, сдать подобный объект невозможно. Зато у тех квартир, цена которых начинается от 30 тыс. евро, доход уже появляется.
…В целом Германия – это, конечно, намного серьезнее, чем рассмотренные выше страны. Страна с хорошим развитием экономики – это означает, что жилье снимать есть кому. И эти снимающие – местные, т.е. готовые арендовать на длительное время.
Великобритания: без студентов не обойтись…
Недвижимость в этой стране тоже пользуется заслуженной любовью иностранцев. Правда, она весьма дорога – не забудем, что английский фунт стерлингов дороже евро примерно на 25%. Поэтому из предложенного для инвестирования Станиславом Зингелем, президентом международного агентства недвижимости Gordon Rock, выберем только один объект – студенческие апартаменты в комплексе Coventry Student Apartments. Они находятся в Ковентри – городе в 1 часе езды от Лондона, в котором находятся сразу два университета. Предлагаемый объект стоит 45 тыс. фунтов, но застройщик предлагает 50-процентную ипотеку. Так что начальная стоимость – 22,5 тыс. фунтов. Вводится объект летом 2013 года. Прогнозируемая рентабельность – 15% годовых (без учета роста капитализации) и до 19% - с ее учетом.
Резюме от портала www.metrinfo.ru
Если рассматривать серьезные страны, с развитым рынком аренды и стабильно работающими на нем управляющими компаниями, то минимальная сумма инвестиций находится в районе 40-45 тыс. евро. Добавим к ней некоторые дополнительные расходы (например, в Германии, по словам Анны Козловой, руководителя портала Sberex.ru, они составляют минимум 5%: 3,5% налог на приобретение недвижимости плюс 1,5% нотариус; а если будет риелтор – это, правда, необязательная трата, – то еще 3,5%). Так что решаться на подобную инвестицию можно, имея как минимум 50 тыс. евро.