Сегодня на рынке недвижимости не самые лучшие времена для частных инвесторов. Кого мы имеем в виду, когда пользуемся этим термином? Это граждане, «физические лица» которые зарабатывают на рынке квадратных метров. Они покупают квартиры на этапе котлована, а затем, когда дом построен, уже готовое жилье перепродают и тем самым зарабатывают на разнице в ценах.
На растущем рынке этот вид бизнеса был очень популярен: еще бы, ведь помимо того, что цена увеличивалась по мере роста готовности дома, так еще и недвижимость сама по себе дорожала. Сейчас картина уже не та, о прошлых заработках остается только вздыхать, к тому же, и перепродать квартиру стало намного сложнее – частникам тяжело конкурировать с застройщиками, которые предлагают акции, скидки и партнерские ипотечные программы с низкими ставками.
Есть у покупателей новостроек и другой вид бизнеса, - арендный, когда квартира приобретается для того, чтобы ее сдавать. В этой области тоже сегодня труднее добывать доход. Предложений много, квартиранты стали придирчивее, контроль со стороны государства за владельцами арендных квартир усилился, а хлопоты и затраты, связанные с подготовкой жилья к сдаче внаем, никуда не исчезли.
Как сегодня себя чувствуют частные инвесторы, вернутся ли благодатные для них времена или им и дальше придется мириться со скромными заработками, - об этом «Портал по недвижимости MetrInfo.Ru» поговорил с профессионалами рынка.
Сколько осталось инвесторов
Первое и главное – наши комментаторы отмечают очень серьезное снижение числа частных инвесторов, зарабатывающих на перепродаже квартир в новостройках. «Даже без сухой статистики большинство экспертов рынка ответят, что процент покупки квартир с целью инвестирования в последние годы заметно снизился», - комментирует управляющий директор «Группы ЛСР» Юрий Ильин.
По оценке Владимира Моребиса, коммерческого директора Est-a-Tet, раньше среди покупателей было около 15-20% частных инвесторов. Нынче тех, кто покупает квартиры для последующей продажи – не более 3%. А по наблюдениям Андрея Колочинского, управляющего партнера «ВекторСтройФинанс», если в докризисный период по отдельно взятым проектам число инвестиционных сделок достигало 25%, то сегодня инвесторов практически нет.
Можно посмотреть статистику по отдельным проектам и компаниям. Так, в ГК «Гранель» частных инвесторов насчитывается - 5-7% (пару лет назад было около 15%). В ФСК «Лидер» III квартале 2017 года доля инвесторов находилась на уровне 2-4%.
Среди покупателей квартир в микрорайоне «Балтийская жемчужина» (Санкт-Петербург) доля частных инвесторов на сегодня составляет не более 5%, - говорит Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина».
Однако, если посчитать еще и тех людей, кто покупает квартиры не для перепродажи, а для сохранения денег (вместо банковской ячейки), для детей, для сдачи в аренду (часто – пока дети растут), или даже для того «чтобы просто было», и их тоже включить в группу частных инвесторов, то статистика будет выглядеть повеселее. В целом долю инвесторов на сегодняшнем рынке мы оцениваем в 10-15%, - констатирует директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов.
Более того, по мнению Андрея Кугия, коммерческого директора Glorax Development, число клиентов, которые рассматривают недвижимость как материальный, стабильный актив, способный приносить прибыль, не только не уменьшилось, но и выросло. «У нас в стране фактически отсутствуют альтернативные инструменты сбережения. Банки отправляются на санацию один за другим, госбанки сейчас по депозитам дают минимальный процент. Остальные инструменты сбережения/инвестиций у нас, к сожалению, пока не очень развиты», - объясняет это явление эксперт.
Вывод из всего сказанного – граждане, которые занимались спекуляциями с недвижимостью, действительно отправились искать счастья в другие отрасли, а вот люди, озабоченные сохранением денег и будущим своих детей, на рынке новостроек остались. Сколько они могут заработать сегодня?
Если еще в 2012 году, инвестируя в недвижимость можно было получить доход 50% к моменту сдачи дома, - напоминает Александр Козлов, руководитель департамента продаж и маркетинга УК «Развитие», - то сейчас в сегменте массового жилья эта цифра снизилась до 20-25%. Андрей Колочинский («ВекторСтройФинанс») полагает, что разница в цене новостройки на этапе котлована и после ввода в эксплуатацию – как минимум 30%. Дмитрий Иванов, исполнительный директор ГК «САПСАН», считает, что эта дельта находится на уровне 15%. А Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель», говорит о 5-10%, правда, уточняет, что речь идет о жилых комплексах экономкласса.
Разумеется, на рынке есть более успешные, есть менее успешные проекты. «В 2017 году по некоторым проектам мы отмечали рост стоимости квадратного метра более чем в 15%, именно такие комплексы за весь период строительства (2-3 года) могут прибавить к первоначальной стоимости 35-40%», - сообщает Владимир Моребис, коммерческий директор Est-a-Tet.
Директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрий Цветов отмечает важный момент - изменился портрет частного инвестора – теперь он лучше разбирается в проектах и их перспективах: «Покупать что угодно на стадии фундамента сейчас никто не будет. Ищутся в первую очередь проекты с перспективным кардинальным улучшением транспортной доступности (открытие метро, например, или строительство новых дорог)».
Руководитель отдела городской недвижимости Северо-Восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко перечислят главные черты таких проектов: они характеризуются хорошей локацией, перспективами роста цен с учетом конкурентного окружения, особенностей концепции жилого комплекса и возможностей с точки зрения улучшения жизни в районе.
Андрей Колочинский («ВекторСтройФинанс») приводит в пример ЖК «Кварталы 21/19»: «Два года назад, когда начинали строить первые дома, стоимость однокомнатной квартиры составляла 4,6 млн. руб. Сегодня, когда дом введен в эксплуатацию, а узнаваемость бренда жилого комплекса увеличилась, цена такой квартиры выросла до 6,4 млн. руб. То есть удорожание составило 40% за два года.
Александр Козлов (УК «Развитие») выделяет семейный квартал «Мир Митино», где стоимость квадратного метра в начале 2016-го года составляла 110 тыс. рублей, а сейчас - порядка 135 тыс. рублей, что примерно на 20% выше.
По мнению Ирины Пешич, управляющего директора брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», высокие шансы добиться успеха сегодня у тех, кто вкладывает в московские проекты бизнес-класса внутри МКАД. Эксперт советует приобретать недвижимость на электронных торгах от города и перепродавать практически сразу, не выходя в долгосрочную инвестицию. Тогда можно рассчитывать на выгоду до 15-20%, «но за такими предложениями придется погоняться. Электронные торги от города – сейчас оптимальная возможность приобрести новостройку дешевле рынка. Быстрая перепродажа дает защиту от удешевления объекта в дальнейшем», - заключает Ирина Пешич.
Рынок аренды: сколько он приносит?
Теперь о доходах тех, кто покупает квартиры в аренду. Тут надо понимать, что рынок аренды не приносит быстрой прибыли, сроки окупаемости укладываются в двузначную цифру, - отмечает Елена Мищенко («НДВ-Недвижимость»).
По оценке Марии Жуковой, директора компании «МИЭЛЬ-Аренда», средний срок окупаемости квартиры экономкласса в Москве составляет порядка 18 лет. Доходность в этом сегменте на рынке городской аренды столицы в разные годы колеблется в диапазоне 4-7% годовых. Вычисляется она по следующей формуле: месячную стоимость найма нужно умножить на 12 месяцев, вычесть 13% НДФЛ, вычесть средние затраты на ремонт помещения, полученную сумму разделить на стоимость покупки с учетом дополнительных вложений (покупка мебели и бытовой техники).
«Кроме того, как правило, чем дороже объект недвижимости, тем меньше доходность, вот такая обратная зависимость. Поэтому как для Москвы, так и в общемировой практике самым доходным является жилье экономкласса», - заключает Мария Жукова.
Если говорить о более дорогом сегменте, то, как утверждает Елена Лашко, руководитель департамента продаж элитной недвижимости агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», сейчас здесь очень активен торг. «Арендаторы поняли, что сегодняшний рынок – это их рынок, и выдвигают подчас неприемлемые для арендодателей условия, и арендодатели отказываются от сделок». Не самые лучшие варианты изначально выставляются по слегка заниженной цене. А вот хозяевам действительно качественных квартир уступать невыгодно: естественный износ, последующая замена мебели и ремонт могут стоить таких денег, что у арендодателя выйдет нулевая рентабельность. Поэтому каждый собственник принимает для себя минимальную планку, ниже которой не спускается, зачастую даже «простой» такой квартиры оправдан.
Эксперты рекомендуют присмотреться к квартирам с отделкой – на взгляд Гавриила Королева, руководителя департамента управления активами фондов недвижимости компании «РВМ Капитал», сегодня средняя доходность сдачи квартиры в аренду составляет до 3,5%, и покупатель жилья в экономклассе эти проценты точно заработает, если купит квартиру с отделкой и сразу сдаст ее в аренду. Собственник новостройки бизнес-класса (сдаются чаще всего без отделки) может не заработать и этих процентов, потому что ему придется вкладывать существенные средства в отделку либо ждать, когда квартира вырастет в цене, но в течение последних лет семи цена на жилую недвижимость стагнирует. Впрочем, как замечает Елена Лашко («Усадьба») и в проектах бизнес-класса сейчас можно найти варианты с высококачественным ремонтом.
И тут возникает закономерный вопрос: может быть, тем инвесторам, которые задумываются о покупке квартир в целях аренды, выгоднее держать деньги в банках? В среднем доходность от аренды это - 4-5% годовых (цифра немного выше, чем та, которую называл Гавриил Королев, большинство экспертов придерживаются этих рамок). Но доходы от депозитов выходят больше - можно найти предложения по 8-9% годовых. А чтобы обезопасить себя от отзыва лицензии, то можно разложить средства по разным банкам, которые входят в систему государственного страхования, по 1 млн. 400 рублей (сумма, которая гарантированно будет возвращена клиенту).
Хоть и с некоторыми оговорками, но наши комментаторы согласились с тем, что для «настоящих инвесторов», которые практически профессионально занимаются арендным бизнесом, банковские депозиты выглядят привлекательнее. Но если мы говорим о тех людях, которые приобрели квартиру на будущее или ради сохранения денег, и при этом не слишком доверяют банкам (и не хотят возиться с «раскладом» средств по счетам), то им подойдет вариант с арендой. Стоит учесть, что за небольшим исключением (описанная выше ситуация с эксклюзивным дорогим жильем), простаивающая квартира приносит убытки – ее надо содержать, платить за коммунальные и жилищные услуги и не забывать о налогах. Лучше пустить жильцов. А к доходам от аренды стоит относиться как к прибавке к семейному бюджету и дополнительному источнику доходов.
«Конечно, доходность от банковских депозитов превышает доходность от аренды, однако это совершенно разные формы сохранения сбережений. Учитывая риски банковского сектора, - недвижимость надежный и проверенный годами способ», - комментирует Мария Жукова («МИЭЛЬ-Аренда»).
Дмитрий Цветов (ГК «А101») вообще считает, что банковские ставки и доходность аренды сравнивать нельзя: «важно помнить, что банковская ставка – это номинальная ставка, а доходность рантье – это ставка реальная». К тому же банковская ставка «съедается» инфляцией.
А отдельные предложения могут показать большую доходность, чем 4-5% годовых, - замечает Елена Мищенко («НДВ-Недвижимость»).
Екатерина Тейн, вице-президент по розничным продажам Группы ПСН, считает, что аренда сможет быть вполне прибыльным делом, если оно будет правильно организовано: «В Москве арендный бизнес представлен только частными владельцами, крупного арендного бизнеса как такового нет, что странно для мировой столицы с такой плотностью населения. На Западе существует большое количество апарт-отелей, жилых проектов и управляющих компаний». Но это дело будущего.
Ждать ли дна рынка?
Классическая рекомендация инвестору – вкладывать деньги нужно на низкой точке, когда цены доходят до дна, вернее, когда наметилась тенденция к их подъему. Долго ли еще нам плыть до этого дна? Часть экспертов не берется прогнозировать заветный «час икс».
«Безусловно, инвестировать лучше в тот момент, когда цены на объект вложения находятся на минимуме, и ожидается дальнейший рост рынка. Но тут следует отметить, что никто однозначно не может сказать, достигнут ли дна цены на недвижимость через несколько лет», - сомневается Дмитрий Иванов, исполнительный директор ГК «САПСАН». «Проблема в том, что никогда неизвестно, а не наступила ли эта точка уже сейчас», - соглашается с коллегой Дмитрий Цветов (ГК «А101»).
Среди наших комментаторов есть и те, кто считает, что мы уже максимально подошли к нижнему пределу. «Мы уже достигли дна, несколько лет ждать не надо», - утверждает Гавриил Королев («РВМ Капитал»).
Несмотря на эти разногласия, участники нашего разговора отмечают, что благоприятный момент для покупки недвижимости уже наступил сегодня. «Большой объем предложения позволит выбрать интересный вариант в желаемой локации и с близким сроком сдачи. Цены сохраняют относительную стабильность, застройщики предлагают акции и скидки, запускают партнерские программы с банками с выгодными ипотечными ставками», - полагает Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой-СПб».
Эксперты не согласны с тем, что цены будут падать дальше, ведь в скором времени затраты на строительство вырастут, так как требования к застройщикам ужесточаются в связи с отказом от долевого строительства. Это случится не сегодня и не завтра, переход на новые рельсы власти обещают сделать плавным, но любая реформа неизбежно сопровождается проблемами. Сейчас застройщики ждут июля, - в этом месяце вступят в силу поправки к закону о долевом строительстве (ФЗ-214).
«С учетом грядущих изменений в ФЗ-214 и переходу к проектному финансированию нет предпосылок к снижению стоимости жилья. Мы сможем увидеть небольшой спад в начале года из-за большого выхода новых проектов, но после 1 июля 2018 года рынок сбалансируется», - комментирует Владимир Моребис (Est-a-Tet).
«Я не думаю, что следует ожидать снижения цен в течение еще нескольких лет, скорее наоборот, рост себестоимости, новые требования к застройщикам со стороны государства могут в определенный момент привести к росту стоимости жилья», - предполагает Андрей Кугий (Glorax Development).
«На наш взгляд цена за квадратный метр ниже, чем есть сегодня на рынке, вряд ли уже будет», - считает Наталия Нестерова, коммерческий директор девелоперской компании «Тройка РЭД».
Резюме www.metrinfo.ru
Ну а главный вывод из всего нашего разговора такой – сегодняшний рынок больше ориентирован на тех, кто покупает квартиру «для себя», для жизни, для сохранения средств. Есть возможности и для умеренного заработка. Ну и чтобы понять, как поведет себя рынок дальше, надо дожить до «рокового» июля.