Цены на недвижимость: есть ли у нашего рынка двойное дно?

«То ли колодец был очень глубок, то ли падала она очень медленно, только времени у нее было достаточно, чтобы прийти в себя и подумать, что же будет дальше. Сначала она попыталась разглядеть, что ждет ее внизу, но там было темно, и она ничего не увидела. Тогда она принялась смотреть по сторонам».
Льюис Кэролл «Алиса в стране чудес»

Наш первый собеседник – руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

- Может ли простой человек, не владеющий методикой аналитиков, «вычислить» дно рынка недвижимости? Ведь существуют признаки приближения ко дну – замедление темпов падения цен, сокращение сроков экспозиции квартир и т.д...

- Поймать дно рынка – это мечта любого покупателя, не говоря уже об инвесторах. Но, как показывает практика, профессионалы бьются и не всегда угадывают, что будет дальше. В каком-то смысле, это еще и вопрос интуиции. Конечно, простой покупатель вполне в силах увидеть изменение тенденций на рынке. Например, наблюдая за индикаторами, индексами стоимости, другими показателями – объемами предложений, сроками экспозиции, - можно заметить, что падение цен заканчивается либо продолжается.

Но надо понимать, что никто и ничто (ни аналитики, ни индикаторы) не смогут ответить на вопрос – будет ли второе дно рынка. Потому что на текущий момент может быть и такое – падение цен приостановится, а рынок стабилизируется. Но вам никто с определенностью не скажет, - это окончательное снижение цен, или рынок, постояв какое-то время, вновь пойдет вниз. Ситуация на рынке недвижимости зависит от макроэкономических факторов, которые могут сыграть как в одну, так и в другую сторону.

- Вам удавалось когда-нибудь «поймать» дно?

- А наш рынок пока еще и не показывал своего настоящего дна. Серьезное падение отмечалось в 1998 году, но тогда аналитика рынка недвижимости была еще довольно поверхностной.

- Значит, сегодня на нас надвигается нечто – то ли то самое «дно» (у нас будет возможность рассмотреть его повнимательнее), то ли временная остановка в пути…

- Конечно, мы сегодня видим, что сегодня темпы падения цен замедляются. Цены на рынке активно снижались последние полгода и потеряли в долларовом выражении 30-35%. Понятно, что рынку нужно передохнуть. Но монотонного постоянного падения не бывает. Обычно движение идет волнами. Но вновь повторю: никто не знает, имеем ли мы дело с единственной волной, или экономические факторы будут складываться так, что снижение пойдет и дальше.

- Еще зимой Вы говорили, что нормальное, «вменяемое» по соотношению «цена-качество» жилье потеряет меньше, чем «упертый неликвид». То есть те объекты, которые явно не соответствуют заявленной классности и, соответственно, - цене. Эта тенденция остается актуальной?

- Действительно, не исключено, что снижение рынка будет происходить в два этапа, и если жилье, оптимальное по соотношению «цена-качество», уже почти закончило падение, то «неликвид» может и дальше медленно ползти вниз. И это может продолжаться долго. Так, скорее всего, и будет.

- Говорят, что нынешний финансовый кризис изменит мир. Например, на наших глазах сокрушительное поражение терпит навязанная психология бесконечного потребления, причем за чужие (банковские) деньги. А что будет с рынком недвижимости после кризиса, как он может измениться? Может ли он повернуться лицом к покупателю?

- Мир меняется постоянно и никогда не остается прежним. Рынок недвижимости тоже. Какие основные характеристики «старого рынка»? Много делалось инвестиционных покупок, сметалось и скупалось практически все. Это расхолаживало застройщиков. Они не особенно «морочились» с маркетингом, не сильно заботились о качестве, о сроках, о юридических схемах продаж. В эйфорию впадали и продавцы «вторичного» жилья, в том числе дряхлых пятиэтажек. Потому что абсолютно любой товар (вплоть до сарая), продавался по заявленной цене. Было нарушено основное правило бизнеса: тот, кто платит, тот и заказывает музыку. Пришел покупатель с деньгами – застройщик и продавец должны под него подстраиваться. А на «старом рынке» происходило обратное: покупатели, поставленные в невыгодные условия, бегали за продавцами. Есть надежда, что кризис поможет рынку недвижимости избавиться от этих «особенностей».

- Но ведь на «старом рынке» играл роль дефицит жилья, он и создавал этот неуемный спрос.

- Правильно. А дефицит откуда взялся, и кто его усугубил? Все скупалось на корню, поэтому застройщикам неважно было ни качество строительства, ни удобство квартир. Ситуация дефицита жилья и безудержного роста цен их вполне устраивала. Они вообще забыли, что их задача строить: увлеклись продажей воздуха на стадии котлована, старались вовремя «застолбить» участки побольше, выйти на IPO, поднять стоимость компании.

- Москва останется супердорогим городом?

- Москва всегда будет дороже других городов России. Цены на рынке недвижимости Москвы будут держать эту «верхнюю границу». Это нормально, - в большинстве столиц мира жилье наиболее дорогое. Другое дело, что оно должно быть не в три-пять раз дороже регионального жилья, а на какую-то долю – может быть, на 30-50%. Это раз. Во-вторых, московское жилье должно быть доступно горожанам – тем, кто выдерживает темп мегаполиса, готов делать карьеру, учиться, развиваться.

Другое дело, если человеку не нужна вся эта суета, он может купить дом в провинции и выращивать кукурузу. Но ведь это же ненормально, когда люди с доходами выше среднего были не в состоянии купить в Москве даже «халупу», потому что годами не могли угнаться за рынком. Это был бег «вхолостую», абсолютно бессмысленный. Так что Москва останется самым дорогим городом России, но с образом «города для миллионеров», ей, скорее всего, придется расстаться.

Ну, а теперь мы попросим практиков рынка – представителей агентств недвижимости дать свою оценку ситуации на рынке и поделиться прогнозами.

Компания «Новое Качество»
Андрей Уфимцев, директор по продажам:
Мы считаем, что второй волны падения цен не будет. По крайней мере, в ближайшее время. Цены на жилье достигли дна, и до конца года они будут находиться в зафиксированном состоянии. Отклонение от сегодняшних цифр возможно максимум на 5% как в плюс, так и в минус. Дальнейшее поведение цен будет зависеть от спроса и ситуации на финансовом и сырьевом рынках в стране и мире. Наши эксперты прогнозируют 10% рост в 2010 году.

Быстрее всего «опомнится» от кризиса и начнет набирать обороты бизнес-класс, так как он является самым массовым. Если он оживет, то и весь рынок активизируется. Элитная же недвижимость реагирует как на падение, так и на рост позже всех.

Что касается московского рынка, то после кризиса ситуация может начать развиваться по одному из двух сценариев: дешевое будет продолжать дешеветь, а дорогое останется на прежнем уровне, либо оба сегмента начнут дорожать – сначала бизнес, потом эконом.

Агентство недвижимости «Нора»
Владимир Платов, руководитель отделения «Проспект Мира»:
Вторая волна падения возможна, если наступит резкое ухудшение экономической ситуации в стране. Сегодня рынок почти достиг «дна». Цены на однокомнатные квартиры в 5-ти, 9-ти этажных домах достигли практически своего минимума. За меньшие деньги собственники этих квартир не согласны продавать их. Существенного снижения рублевых цен уже не будет. Долларовые цены будут вести себя в зависимости от курса. Сейчас происходит коррекция цен на другие категории квартир и домов.

Ситуация когда цены на квартиры падали, случались на нашем рынке два раза. Первый раз резкое падение долларовых цен произошло после дефолта 1998 года. Цены падали с конца 1998 до лета 1999 года. Затем был год стабильности и лишь летом 2000 года начался подъем. Второй раз небольшое уменьшение стоимости квартир произошло на рубеже 2006-2007 годов. Здесь ситуация совсем другая: после достижения минимума цены поползли вверх через месяц.

Ситуация в 1998-2000 годах резко отличается от сегодняшней. Тогда за счет резкого (в 4 раза) подорожания доллара возросли в четыре раза цены на квартиры в рублевом эквиваленте. И даже последующее удешевление стоимости квартир в два раза не вернули рублевые цены к докризисным. И относительная стабилизация долларовых цен в 1999-2000 годах говорит только о том, что шло привыкание к новым рублевым ценам, бОльшим по отношению к ценам 1998 года.

Сегодня рублевые цены не растут, а снижаются. И поэтому период стабилизации будет меньше чем в 1999-2000 годах. По моим расчетам, время стабилизации - лето, начало осени 2009 года при условии относительной стабильности в стране.

Более дешевое жилье первым начнет расти в цене. Это однокомнатные квартиры в 5-ти и 9-ти этажных домах и в отдаленных районах. Они своими ценами заставят двухкомнатные квартиры увеличивать свою стоимость, а те в свою очередь трехкомнатные и т.д.

Компания IntermarkSavills
Дмитрий Халин, руководитель Департамента консалтинга и оценки:
У сегодняшних цен на жилье, которые уже понизились на 30-40% к докризисным показателям, довольно сильный уровень поддержки. Его обеспечивают накопленный за последние полгода отложенный спрос, а главное – значительные сбережения граждан, сформированные за практически 10-летний период с момента последних серьезных потрясений для национальной экономики.

Таким образом, ценовое «дно», действительно, близко. Правда, существует вероятность, что обнаружится и «второе дно». Если финансовый кризис затянется на годы, а цены на энергоносители пойдут вниз, то долларовая стоимость жилья в Московском регионе может вернуться на уровень 2003-2004 гг. То есть, понизится в 1,5-2 раза к текущим значениям.

Если смотреть на зарубежные рынки, то период полного восстановления после существенных потрясений длится в среднем 3-5 лет, при глубине предшествующего падения 30-40%. То есть, средние темпы посткризисного восстановления составляют 6-12% годовых. Думаю, московский рынок будет восстанавливаться сопоставимыми или даже более высокими темпами, учитывая весьма ограниченный объем текущего и перспективного предложения.

В части оборотов рынка первым «очухается» эконом-класс, в котором цены быстрее других сегментов нащупают дно и где сосредоточен максимальный объем потенциального спроса.

В части динамики цен, думаю, лидером будет элитный сегмент, т.к. самые богатые первыми почувствуют начало подъема и станут пожинать его плоды. Еще одна причина для динамично удорожания данного сегмента – крайне ограниченное предложение по-настоящему элитных объектов.

В последние годы московские застройщики увлеклись проектами бизнес-класса, в которых более высокий качественный уровень домов позволял получать существенную прибавку к стоимости квадратного метра. По нашим оценкам, более 60% всех новостроек в столице позиционировались в данной качественной категории. При этом проекты бизнес-класса довольно часто возникали в совсем не подходящих местах – спальных районах, промзонах, вблизи МКАД и ТТК. Сегодня они в наибольшей степени страдают от кризиса.

Думаю, в ближайшие годы застройщики будут консервативно подходить к оценке качества своих площадок, отдавая приоритет более надежным, с точки зрения сбыта, классам проектов. Таким образом, доля строящегося жилья эконом-класса после кризиса существенно увеличится.

Компания «МИЭЛЬ-Новостройки»
Оксана Каарма, управляющий партнер:
Если вторая волна кризиса все же случится, то она затронет все отрасли. Однако не исключено, что к тому моменту, когда она дойдет до рынка недвижимости, просто нечему будет падать, ведь число готовых объектов, на рынке стремительно сокращается.

Что касается поведения цен после достижения дна, то в этом движении есть некая инертность. После того, как цены достигнут своего минимального значения, в условиях глубокого кризиса, они могут зафиксироваться примерно на 7-10 месяцев. На окончание кризиса первым реагирует рынок новостроек.

Корпорация «Инком»
Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра:
Основной признак приближения ко дну – это повышение спроса и увеличение количества сделок. Даже если при этом цены по инерции будут какое-то время падать или стоять на месте, активизация рынка говорит о скором начале его восстановления.

Первые признаки активизации спроса проявились с начала 2009 года. Самые осторожные покупатели пока еще продолжают выжидать и наблюдать, в какую сторону и с какой скоростью пойдет рынок. Однако первые шаги к трансформации спроса отложенного в спрос реальный уже сделаны. Видимо, многие участники вторичного рынка - в первую очередь продавцы – смирились с падением цен и скорректировали поведение с учетом новых реалий. Покупатели, в свою очередь, признали текущие условия сделок приемлемыми. По сравнению с декабрем 2008 года спрос вырос более чем  в два раза - до уровня октября-ноября 2008 года. С начала 2009 года покупательский спрос растет более высокими темпами, чем предложение жилья.

Ценового дна рынок столичной недвижимости достигнет, вероятнее всего, летом 2009 года. Восстановление рынка и, соответственно, возвращение цен к докризисному уровню начнется с 2010 года.

Компания «Пересвет-Девелопмент» (входит в ГК «Пересвет-Групп»)
Сергей Баранов, заместитель генерального директора
Возможно, вторая волна и будет, но следует учесть, что ни одна коммерческая структура не станет работать себе в убыток. Есть себестоимость строительства и норма прибыли. Если рынок потребует, чтобы цена новостроек была ниже себестоимости, то дальнейшее строительство будет нерентабельным и застройщику придется отказаться от проектов. В итоге на рынке останется только вторичное жилье. Мы вернемся к 90-м годам, когда новостройки практически не строились.

Сейчас никто не может сказать точно, как поведет себя рынок, никто не знает, что будет с курсом мировых валют, ценами на нефть. Пока общая экономика не пойдет на улучшение, говорить о дне преждевременно. Но с оживлением экономики темпы роста цен окажутся достаточно высокими, потому что на первичном рынке будет острый дефицит новостроек. Для повышения объема предложения необходим как минимум год. А с учетом дефицита строительных площадок в Москве, объем новостроек будет увеличиваться невысокими темпами.

В Москве слишком высокая цена на землю, велики обременения. Если данные факторы изменятся, то вполне можно предположить что московский рынок недвижимости будет более доступен. Но это должна быть совместная работа девелоперов и московских государственных структур. С государственной стороны необходимо снизить цены на землю и  обременения, а со стороны коммерческих организаций пересмотреть норму прибыли.

Эконом-класс будет наиболее востребованным в период самого начала роста экономики. С улучшением благосостояния граждан востребованным будет и жилье бизнес-класса.

Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.ru
Подводя итоги нашего опроса, отметим главное. Рынок недвижимости зависит от общей экономической ситуации в стране. Будет общий подъем – оживет и рынок. Будет дальнейшее падение – тогда мы и свалимся на «второе» дно. Но все участники рынка надеются, что «первое» дно уже близко, а «второе» так и не появится. Надеемся и мы.