Последствия рейдерства: что надо знать, чтобы не купить паленую землю

Покупая землю под застройку, надо внимательно изучить ее историю. Ведь может так оказаться, что досталась она продавцам неправедным путем, то есть – в буквальном смысле отнята у первичного собственника. Захваты земель у крестьян особенно были распространены в 90-е годы, и эта земля до сих пор гуляет по рынку. Сегодня законодатели думают над тем, как противостоять рейдерским атакам и как вернуть землю ее прежним хозяевам.

Многим лендлордам на заре капитализма в современной России земля доставалась именно через рейдерские захваты крестьянских наделов. В ход шли разные средства – уговоры, запугивание, бутылка водки, с помощью которых у крестьян выманивали их земельные доли. Конечно, не последнюю роль сыграла откровенная нищета, и люди отдавали землю в надежде что-то получить. Но зачастую они получали в лучшем случае копейки.

По данным, которые приводились на «земельных» парламентских слушаниях в Госдуме (они проходили этой весной), от действий махинаторов пострадало  семьсот тысяч человек, а в целом сегодня в защите прав нуждаются 12 миллионов россиян, - собственников земли.

В Госдуму сегодня внесен проект, который должен защитить землевладельцев, в том числе, - пострадавших, - и не допустить выход на рынок «паленой земли». Корреспондент Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru беседует на эту тему с руководителем Московского областного регионального отделения Всероссийской общественной организации «Российский Земельный Союз» (РЗС) Валентином Корниловым.

Metrinfo.ru: Валентин Федорович, давайте для начала введем читателя в курс дела. Одна из распространенных мошеннических схем на рынке земли выглядела так: рейдеры скупали у крестьян Свидетельства на земельные доли. После этого земля переходила к новым «собственникам» и продавалась на рынке. Однако покупать такую землю крайне опасно: поскольку эти Свидетельства – пустые бумажки.

Виной тому – правовая коллизия. Если человек добровольно внес свой имущественный пай в уставный капитал хозяйства (АО, кооператива и т.п.), Свидетельство автоматически теряло свою юридическую силу. За хозяйствами закреплялась общая земля, состоящая из внесенных долей и на нее выдавалось общее Свидетельство – всему хозяйству. Но по юридической ошибке граждане, которые внесли паи в хозяйство, потом тоже получали Свидетельства – повторно. Никакой юридической силы эти бумаги не имеют. Однако рейдеры их используют, в том числе – в судах. Каковы последствия приобретения земли по этим Свидетельствам?

В. Корнилов: Не только в Подмосковье, но и на большей части территории России скупка Свидетельств на земельные доли и паи у физических лиц, и тем более последующая продажа этой земли оптом и в розницу не имеет под собой никакой законодательной основы. Сделки с этими «бесценными» бумажками, за которыми, якобы, числится земля, не действительны.

И рано или поздно по суду или по закону сами бывшие собственники или их дети либо вернут отнятую у них махинаторами землю либо получат за них с новоявленных хозяев положенную компенсацию.

- Можете ли вы привести пример, когда землю возвращали законным хозяевам?

- Да, недавно юридической бригаде нашей организации совместно с прокуратурой Владимирской области и правоохранительными органами удалось отстоять от рейдеров целостность одного крупного сельскохозяйственного кооператива.

Суд подтвердил, что члены кооператива добровольно внесли свои земельные и имущественные доли в уставный капитал кооператива, поэтому полученные ими на руки в 1994 году Свидетельства были выданы ошибочно и потеряли свою юридическую силу. Так что, скупив обесценившиеся еще в момент их выдачи бумажки, рейдеры выбросили деньги на ветер. Их кассационная жалоба в областном суде была отклонена. А если бы им удалось продать подготовленные к продаже участки, то пришлось бы раскошеливаться покупателям этой земли!

- Судебная практика по подобным делам анализируется?

- В Московской области проведен анализ подобных процессов (их было много), на основании которых Московским областным судом совместно с Московской областной регистрационной палатой обобщена судебная практика и был вынесен вердикт суда областного, а так же верховного о незаконности рейдерских захватов. Данные документы были разосланы и использованы во многих регионах. Можно привести примеры выигранных процессов в Брянской, Калужской, а в Татарии вообще отбили охоту рейдерам лакомиться из чужой плошки.

- Поясните историю вопроса – как крестьяне стали землевладельцами?

- В начале девяностых годов член колхоза или работник совхоза наделялись правом на долю в имуществе и на земельную долю (Указ президента № 323 от 27.12.1991 и постановление правительства РФ от 29.12.1991 № 86) и обязаны были ею распорядиться. Либо сдать ее в уставный капитал товарищества или акционерного общества, в которое преобразовывалось прежнее хозяйство. Либо – потребовать выдела земельной доли в натуре (чтобы организовать хозяйство или предприятие). Наконец, землевладелец мог ее продать акционерам или хозяйству. А также имел право присовокупить долевой участок к своему личному подсобному хозяйству.

- Откуда же возникла катавасия с двойными Свидетельствами?

- Начало сегодняшней неразберихе положил указ президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» от 27 октября 1993 года № 1767. Он утверждал единую форму Свидетельств на право собственности на землю.

А комитеты по земельным ресурсам и земельной реформе, которым было поручено выдавать по единой форме новые Свидетельства, стали выдавать их и тем, кто уже распорядился своей земельной долей, и тем, кто еще не распорядился ею, а также  работникам  хозяйств, которые не прошли реорганизацию.

Это была первая серьезная ошибка, которая не исправлена до сих пор.

Вторая ошибка власти в развитии земельной реформы была совершена в 1997 году с выходом первого закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, где все формы Свидетельств и других документов как для юридических, так и для физических лиц были признаны одинаковыми по юридической силе. Это в дальнейшем было подтверждено законом «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации».

А ведь прежде в постановлении правительства (№ 96 от 01.02.1995 года) прямо сказано: «в случае внесения земельной доли в уставный капитал Свидетельство на право собственности на земельную долю теряет юридическую силу». Это подтвердил и совместный пленум Верховного Суда и Высшего Арбитражного суда документом № 6/8 от 1996 года.

Свидетельства, выданные акционерам или кооператорам на руки, в суде должны признаваться не имеющими юридической силы. Они имеют юридическую силу как бы виртуально, а фактически, по суду, по этим документам истец не может выиграть дела. Во всяком случае, в Московской области таких случаев не было.

Однако коренных изменений без принятия поправок к законам, определяющим земельные отношения, не произойдет. Люди, тормозящие этот процесс, рассчитывают, что после того как вымрет пожилое поколение, они смогут легко одурачить их наследников в судах, некому будет подтвердить факты  махинаций,  да и «по сроку давности» суд будет на их стороне.

- Что предлагается для изменения законодательства?

- Московское региональное отделение Российского Земельного Союза предлагает свою концепцию «очистки» рынка земли от «паленой» земли, и поддерживает проект нового закона, который называется «Об упорядочении отношений собственности, возникающих при приватизации земель сельскохозяйственного назначения».

Будущий закон защитит тех дольщиков, кто вынужден был обманом сдать свой пай в общий котел (а крестьян зачастую принуждали это сделать, чтобы легче было завладеть их землей) и сегодня хотел бы выйти со своей долей, а также те, кто до сих пор по уважительным или любым другим причинам не воспользовался своим правом (наследники).

Они должны по этому закону получить компенсацию либо право выхода с наделом. Причем претензии по этому закону будут обращаться к последнему владельцу земли. Он и должен будет выплатить компенсацию (ориентируясь на среднерайонную цифру кадастровой оценки земли), либо выделить земельный надел в натуре. К муниципальным властям, которым были переданы невостребованные тогда доли, смогут обращаться наследники.

Надеемся, что этот закон остановит поток жалоб, очистит судебную систему от дел-«висяков» и выбьет почву из-под ног мошенников.


Опасно ли покупать бывшие сельхозземли? Комментируют специалисты
Интернет-портал о недвижимости Metrinfo.ru обратился к практикам рынка со следующими вопросами: каковы могут быть последствия принятия такого закона, насколько сегодня опасно покупать земли, которые прежде использовались в сельском хозяйстве, как поступать, чтобы максимально обезопасить себя от «проблемных» приобретений и существуют ли сегодня факты рейдерских захватов чужой земли.

Василий Цап, руководитель отдела сопровождения проектов УК «Пересвет-Инвест»:
Степень риска при  покупке земельного участка гораздо выше, чем при покупке жилья. Намного сложнее сопроводительные документы и законодательная база.

Наиболее высокие риски сопровождают сделку купли-продажи  бывших Паевых земельных участков реорганизованных колхозов или совхозов. Проследить все цепочку владельцев, законность их прав очень затруднительно.

В процессе покупки необходимо проверить юридическую чистоту документов: свидетельство о государственной регистрации права собственности или аренды, пакет документов Землеустроительного дела. Необходимо установить законность всех ранее проведенных сделок: оформления договоров купли-продажи, дарения, оформлении наследства и т.д. (если таковые имели место).

Если в документах или в процессе оформления договора купли-продажи возникнут спорные вопросы, суд может признать сделку недействительной на любом этапе.

Оформление купли – продажи проводится по установленным ФРС (Федеральная Служба Регистрации) формам Договоров, которые проходят государственную регистрацию. Обязательные пункты, которые должны войти в состав договора регулируются Главой 30 ГК РФ (Гражданский Кодекс Российской Федерации).

То, есть необходимо четко знать, каким образом получил продавец право собственности на данный участок, имеет ли он право его реализовывать. Нужно четко представлять процедуру получения прав собственности, как выделялся данный участок, на каких основаниях.

Достоверно проверить документы могут только юристы. Физическое лицо может получить Кадастровую выписку, подтверждающую права собственности последнего владельца земли, но проследить всю цепочку владельцев простой желающий не сможет.

Сейчас рынок более прозрачен, поэтому рейдерские захваты имевшие место в 90-е годы не наблюдаются. Новый Земельный Кодекс упорядочил взаимоотношения в области земельных отношений. Хотя до сих пор встречаются спорные земли, права собственности на которые оспаривают несколько физических или юридических лиц. Как правило, это многолетние тяжбы.

Артур Хахоков, директор по продажам Компании «Красивая Земля»:
Так как срок исковой давности составляет 3 года, то на сделки, которые происходили раньше, чем 3 года назад, этот закон повлиять вряд ли сможет. Думаю, он в первую очередь будет направлен на регулирование сделок с землей, которые происходили в последние годы, и будут происходить в дальнейшем.

Сегодня можно покупать отдельные паи у крестьян, а можно покупать колхоз, на которого зарегистрировано право собственности на участок. Первый вариант более рискованный. В 90-х годах так сложилось, что один участок мог принадлежать и крестьянину (право на земельный пай) и колхозу. И обе стороны имели право продавать такие участки. Но были случаи, когда крестьянин продавал свой пай, а затем колхоз как такой же собственник подавал иск о том, чтобы признать эту сделку недействительной. И в Московской области сложилась такая судебная практика, что по подобным судебным делам решения принимались в пользу колхозов.

Поэтому лучше покупать землю после того, как она была консолидирована в руках крупного собственника.

По большей части информацию нужно узнавать у продавца – запрашивать у него документы купли-продажи и другие документы, которые могут дать информацию об истории участка.

Что же касается рейдерских захватов, имевших место в 90-е годы, то такие случаи есть, но их гораздо меньше.

Александр Богданов, начальник юридического отдела компании «Велес Капитал Девелопмент»:
На мой взгляд, задача законопроекта связана с проблемой создания процедур, связанных с выделением земельных долей из земель, находящихся в общей собственности, проблемой унификации порядка отношений собственности, возникающих при приватизации земель хозяйственного назначения.

Не думаю, что риск покупки бывших сельхозземель превышает риски, возникающие при покупке земель иного происхождения. Вопрос в том, насколько покупатель реально осуществляет комплексную проверку документов по земле, оценивает историю участка.

Поэтому нанять юриста по земельному праву, наверное, самый разумный шаг. Естественно, не помешает взять выписку из ЕГРП, обратиться в архив местного муниципального собрания, чтобы проследить переход прав по нему.

Юрий Сорокин, директор по продажам Группы Компаний «Партнеры Земли»:
Что касается последствий принятия этого закона, то неясен один момент – каким образом закон, если и будет принят, начнет исполняться? Как установить, был пайщик обманут или в добровольном порядке получил деньги за свой земельный участок? Если бы такой закон начал действовать, то наверняка нашлись бы и пайщики, которые б захотели заработать: заявили бы, что их обманули, хотя на самом деле они добровольно продали свой участок за оговоренную сумму денег.

Относительно бывших сельхозземель, могу сказать, что других в России в общем-то нет. 99,9% земельных участков, которые продаются под строительство домов или дач – это земли бывших колхозов и совхозов.

Универсальных рекомендацией по поводу того, как снизить риски приобретения, дать нельзя. Можно лишь сказать следующее: если продавец владеет участком больше трех лет, то риск того, что вы его приобретете, и ваша сделка потом будет признана недействительной – минимален, так как срок исковой давности составляет 3 года.

В противном случае если покупатель сомневается – имеет смысл обратиться к юристу, получить максимум информации об участке.

В принципе, хороши любые способы, которые позволяют получить какую-то информацию об истории участка. Однако нужно иметь в виду, что, например, в местной администрации вряд ли можно получить подробную и детальную информацию.

Информация из местных органов Росземкадастра тоже вряд ли даст ясное понимание ситуации. Данные существуют там лишь с тех пор, когда интересуемый покупателя участок был юридически сформирован, размежеван и поставлен на кадастровый учет. А что происходило с участком до этого, и каким был список собственников – в органах, где ведется кадастровый учет, не отмечается.

Лучший источник информации об участке – продавец. По тому, насколько охотно он будет рассказывать о его истории и предоставлять соответствующие документы, уже можно сделать какие-то выводы о «юридической чистоте» участка.

Ну, а рейдерские захваты сегодня не распространены. Во-первых, государство стало строже следить за такими процессами, во-вторых, снизилась экономическая привлекательность этих процессов. Можно получить уголовное наказание, при этом нет никакой гарантии, что полученный участок владелец сможет быстро и выгодно продать. В регионах сегодня можно найти крупные участки от 5 до $10 за сотку – за участки, предназначенные для сельхозпроизводства, и от $60 – за участки, пригодные полностью или частично для последующей застройки. Поэтому экономически выгоднее заплатить деньги и купить такой участок, чем рисковать и нарушать закон.