Цены на московские новостройки, мягко говоря, «кусаются», поэтому потенциальные покупатели жилья очень часто останавливают свой выбор на ближайшем Подмосковье или «Новой Москве». Однако столица в своих старых границах по многим параметрам все же выглядит более привлекательной: даже в спальных районах инфраструктура, как правило, богаче, коммунальные службы работают четче, транспортная доступность хоть немного, но лучше (ведь до ближайшего метро ехать по пробкам не час, а полчаса). К тому же для многих актуален вопрос престижа, а все, что находится за МКАД, если только это не шикарный коттедж, в этом вопросе проигрывает.
Тем не менее обеспеченных граждан, готовых без кредитов купить любое понравившееся жилье, у нас в стране единицы, поэтому самый большой спрос наблюдается на самые дешевые квартиры. «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил выяснить, могут ли покупатели, задумывающиеся о новостройке в «старой» Москве, но не готовые платить больше 100-120 тыс. руб. за квадратный метр, найти жилплощадь своей мечты.
Почему дешевле?
По данным «Портала о недвижимости MetrInfo.Ru», на прошлой неделе средняя стоимость квадратного метра столичного жилья составляла 160 – 165 тысяч руб., а минимальные цены в настоящее время находятся у отметки 97-110 тыс. руб./кв. м. Правда, таких предложений очень мало: «На первичном рынке жилья предлагается 8 жилых комплексов, или 30 корпусов, в которых реализуют квартиры стоимостью ниже 110 тыс. руб./кв. м. Всего по такой цене продается около 183 тыс. кв. м жилья», - сообщает Артем Ржавский, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». И конечно, столь низкая в отличие от средней цена устанавливается неспроста.
Прежде всего, минимальная цена может свидетельствовать о низком качестве жилья: плохих планировках, дешевых строительных материалах, устаревшем инженерном оборудовании, неудачном районе и т.п. Также более низкие цены могут установить девелоперы, нарушающие 214-й закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и реализующие квартиры без заключения договора долевого участия. Но все-таки цена в 100-110 тыс. руб. за кв. м не всегда говорит о недостатках и подвохах, иногда она устанавливается в рамках специальных акций (но это, конечно, если повезет). Если причина не в акции, то очень часто низкая стоимость обусловлена рядом не очень приятных, но совсем «некриминальных» факторов.
«Во-первых, низкие цены - это, как правило, предложения сегмента комфорт- и экономклассов, то есть типовые панельные или монолитно-кирпичные дома с небольшими площадями квартир и на начальных стадиях строительства», - говорит Артем Ржавский («Азбука Жилья»). Причем, как отмечает Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс», дешевые квартиры чаще всего можно найти в крупномасштабных жилищных комплексах, где себестоимость квадратного метра по сравнению с отдельно стоящими домами невелика. Также бюджетные цены иногда предлагаются на коттеджи и таунхаусы и на апартаменты, в которых можно проживать, но невозможно прописаться: «21% предложений по цене ниже 110 тыс. руб./кв. м относится к коттеджам и таунхаусам на территории Москвы и Зеленограда. А еще 18% - это апартаменты», - рассказывает Артем Ржавский («Азбука Жилья»).
Во-вторых, дешевые объекты отличаются не самым удачным местоположением: за пределами Третьего транспортного кольца, ближе к МКАД, а то и за кольцевой автодорогой (Люберецкие поля, Зеленоград и т.п.), и к тому же в некоторой удаленности от метро (в лучшем случае в 15-25 минутах ходьбы или в 10 минутах езды на общественном транспорте) в районах с далеко не лучшей экологией и инфраструктурой. «В октябре 2012 г. предложение таунхаусов и коттеджей по цене ниже 110 тыс. руб./кв. м было зафиксировано в Куркино, Южном Бутово и Зеленограде, апартаментов - в районах Головино и Марьино, а квартир – в Зеленограде, ЮВАО (прежде всего, территория Люберецких полей, Некрасовка) и ЮАО», - сообщает Артем Ржавский («Азбука Жилья»).
«В-третьих, низкая цена квадратного метра часто обусловлена большой площадью квартиры», - утверждает Денис Бобков, руководитель аналитического центра Est-a-Tet. «Застройщики зачастую готовы предложить более выгодные условия приобретения только для крупногабаритных квартир, т.к. их итоговая стоимость все равно получается достаточно внушительной, и к тому же возможных покупателей таких объектов значительно меньше», - объясняет Павел Лепиш («Домус финанс»). Стоит отметить, что коттеджи и таунхаусы с относительно дешевыми квадратными метрами тоже имеют приличные площади - от 150 «квадратов». Впрочем, по цене 100-110 тыс. руб./кв. м можно найти и 2-3-комнатные квартиры, а вот однушки в этом ценовом диапазоне встречаются только за МКАД, например, в Некрасовке (однако самые бюджетные двушки по цене иногда практически равны однокомнатным квартирам). Двушки же и трешки (как порой и более просторные квартиры такой стоимости) отличаются далеко не самыми завидными характеристиками: «Как правило, они расположены на первых и последних этажах и лишены красивых видов из окон», - отмечает Ольга Новикова, заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость». Также это могут быть угловые квартиры или варианты с самыми неудобными в доме планировками. И кроме того, самые бюджетные объекты, как правило, сдаются без отделки.
Типичный портрет
Таким образом, типичная квартира с низкой стоимостью квадратного метра – это объект с тремя - пятью, но иногда и с двумя комнатами, не отличающийся видовыми характеристиками, часто расположенный на первом или последнем этаже, и без отделки. Он находится в масштабном жилом комплексе эконом- или комфорткласса на начальных этапах строительства и стоит на окраине Москвы, часто за МКАД. А также более дешевые квадратные метры могут предлагаться в коттеджах, таунхаусах и комплексах с апартаментами, расположенными у границ столицы. «Правда, у каждого правила имеются исключения. Например, в микрорайоне «Царицыно», который возводится в пределах МКАД, недалеко от одноименного природного парка и отличается продуманной концепцией, тоже есть квартиры, где «квадрат» стоит около 100 тыс. руб.», - рассказывает Ольга Новикова («НДВ-Недвижимость»).
Однако в целом подобные предложения далеко не лучшее из того, что может предложить рынок столичной недвижимости. Да и подходят они далеко не всем, так как многие покупатели, например, хотят однокомнатные квартиры, а другие опасаются начальных этапов строительства. «Если рассматривать объекты в границах «старой» Москвы, то в пределах МКАД можно найти предложения от 99 000 руб. за кв. м, а в Зеленограде - от 97 000 руб. за кв. м», - сообщает Ольга Новикова («НДВ-Недвижимость»). Примерно такие же цены доступны и в Некрасовке, где, например, двухкомнатную квартиру площадью 51,7 - 63,4 кв. м, по данным Артема Ржавского («Азбука жилья»), можно купить за 4,8 - 5,7 млн руб., т.е. максимальная стоимость квадратного метра – 110 тыс. руб.
Спрос на такие предложения довольно хороший: «При достаточно высокой ценовой планке московской недвижимости решающим фактором в принятии решений о покупке жилья выступает стоимость, поэтому варианты с низким порогом входа являются наиболее востребованными», - объясняет Артем Ржавский («Азбука Жилья»). А, по мнению Павла Лепиша («Домус финанс»), спрос даже превышает имеющееся предложение. Правда, это в большей мере относится к двух-трехкомнатным квартирам, особенно в жилых комплексах ЮВАО и ЮАО Москвы – они расходятся как горячие пирожки. А вот четырех-пятикомнатные объекты, коттеджи, таунхаусы и апартаменты даже при минимальной стоимости квадратного метра не столь востребованы, ведь они менее ликвидны, и к тому же полная стоимость многокомнатной квартиры или таунхауса совсем не бюджетна.
Актуальный выбор
Тем не менее для каждого товара находится свой покупатель. Те, кто хочет приобрести таунхаус в границах «старой» Москвы, могут обратить внимание на объекты в Южном Бутово. Здесь, как сообщает Артем Ржавский («Азбука Жилья»), стоимость квадратного метра начинается даже от 86 400 руб., причем таунхаусы находятся на завершающей стадии строительства. Но, правда, их минимальная площадь - 153,9 кв. м, поэтому полная цена составляет 13,3 млн руб.
Относительно бюджетные апартаменты сегодня предлагаются, например, в ЖК «Флотилия» (ул. Ляпидевского, 10 минут ходьбы до метро «Речной вокзал»). Здесь стоимость квадратного метра начинается от 92 000 руб., по такой цене реализуются трех - и четырехкомнатные апартаменты. Минимальная площадь трехкомнатных вариантов 98,7 кв. м, а их полная стоимость – чуть больше 9 млн руб. Стоит отметить, что, покупая их, можно поселиться в одном из корпусов первой очереди строительства современного монолитно-кирпичного проекта бизнес-класса, который расположен недалеко от парка «Дружба» и отличается оригинальной архитектурой и инфраструктурой. Здесь появятся спортивный клуб, парковки, магазины, рестораны и развлекательная зона с боулингом и кинотеатром. Правда, все это реально в будущем.
Если же нужна привычная квартира в многоэтажке, то, по данным Дениса Бобкова (Est-a-Tet), в черте МКАД предложения со стоимостью квадратного метра до 100 000 - 110 000 руб. есть в трех проектах: ЖК «Царицыно», ЖК «Ваниль» (начальный этап) и ЖК «Галактика» (сдан ГК).
Микрорайон «Царицыно» (метро «Кантемировская» или «Царицыно») – 15 монолитных корпусов комфорткласса - одна из самых известных и популярных новостроек столицы. Ее главное достоинство – расположение рядом с музеем-заповедником «Царицыно» и Бирюлевским дендропарком. Также покупателям обещают развитую инфраструктуру: 4 детских сада, 2 школы, поликлинику, детские и спортивные площадки, физкультурно-оздоровительный центр с бассейном, торгово-развлекательный комплекс и подземный паркинг. И в плюс ко всему некоторые корпуса уже сданы в эксплуатацию, но даже там, по данным Дениса Бобкова (Est-a-Tet), есть трех-четырехкомнатные квартиры со стоимостью квадратного метра от 98 713 до 110 000 руб., а в строящихся корпусах по таким ценам предлагаются и двушки. «По цене до 110 000 руб./кв. м можно, например, выбрать квартиры в строящемся корпусе, сдача которого запланирована на II кв. 2013 г.», - сообщает Ольга Новикова («НДВ-Недвижимость»). При этом единственный минус этого проекта – некая удаленность от метро: на общественном транспорте придется ехать около 7-10 минут, а идти пешком - 20-25 минут.
Квартиры с недорогими «квадратами», готовые к заселению, можно купить и в ЖК «Галактика» (ул. Чертановская, 7 минут ходьбы от метро «Пражская»), правда, это проект бизнес-класса, и в диапазоне цен 88 700 – 107 500 руб./кв. м здесь, как сообщает Денис Бобков (Est-a-Tet), предлагаются лишь 5-комнатные варианты, в том числе и пентхаусы площадью 214 - 222 кв. м. Так что даже при низкой стоимости квадратного метра покупка получится совсем не бюджетной.
Действительно дешевые для Москвы квартиры предлагаются в ЖК «Ваниль» - 24-этажном монолитно-кирпичном доме в районе Москворечье-Сабурово по адресу: Каширское шоссе, вл. 74. Этот проект находится в 10 минутах езды от метро «Каширская» и в 5 минутах на транспорте от Борисовских и Царицынских прудов и парка «Коломенское». На территории жилого дома, которая обязательно будет благоустроена, планируется строительство двухуровневого паркинга и внутреннего дворика с детской площадкой. Низкая стоимость квадратного метра в ЖК «Ваниль» обусловлена начальным этапом строительства и, возможно, тем фактом, что квартиры в этой новостройке реализуются не по договору долевого участия, а через механизм ТСЖ (что, впрочем, не противоречит ФЗ-214). И по цене от 102 000 до 110 000 руб./кв. м здесь предлагаются не только многокомнатные варианты, но и двушки площадью 53,21 - 71,49 кв. м.
В скором будущем к этим проектам добавится комплекс в районе Орехово-Борисово, там будут продаваться апартаменты-студии комфорткласса, а открытие продаж запланировано на конец 2012 г. «Также в Орехово-Борисово ожидается строительство жилого комплекса экономкласса на Ясеневой улице, - рассказывает Артем Ржавский («Азбука Жилья»), - а 22 новых корпуса появятся в Некрасовке». Стоимость квадратного метра в этих проектах обещает быть не выше 110 000 - 120 000 руб., хотя для планируемых объектов цену угадать сложно: застройщик может ее изменить в зависимости от ситуации на рынке жилой недвижимости, которая, как известно, находится в постоянной динамике.
Резюме www.metrinfo.ru
Большинство покупателей жилья ориентируются на предложения внутри МКАД. И пока такие предложения есть на первичном рынке. Вместе с тем следует признаться, что это не самые лучшие варианты, так как дома находятся на начальных этапах строительства, располагаются на самых окраинах или за МКАД, в новых микрорайонах без инфраструктуры. К тому же самые низкие цены устанавливают либо на самые неказистые квартиры, либо на варианты с внушительной площадью. Также относительно дешевые квадратные метры бывают в поселках таунхаусов и комплексах апартаментов, в которых нельзя прописаться.
Новостройки «старой» Москвы со стоимостью квадратного метра до 110 тыс. руб., октябрь 2012 г. (в том числе по данным компании Est-a-Tet)
| Адрес | Название объекта | Тип дома (материалы) | Этажность | Срок окончания строительства | Площадь квартир (диапазон), кв. м | Кол-во комнат | Стоимость 1 кв. метра, руб. |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ул. Ляпидевского, вл. 1 | ЖК «Флотилия» | Монолит-кирпич | 28 | 3 кв. 2016 | 100 – 196 | 3 | 95 000 - 135 000 |
| 159 - 168 | 4 | 92 000 - 108 000 | |||||
| Каширское ш, вл. 74 | ЖК «Ваниль» | Монолит-кирпич | 24 | 4 кв. 2014 | 53 – 66 | 2 | 105 000 |
| 91 - 95 | 3 | 100 000 | |||||
| ул. 6-я Радиальная, мкр. Царицыно | ЖК «Царицыно» | Монолит-кирпич | 6-15 | 4 кв. 2012 - 2 кв. 2013 | 67,63 – 85,75 | 2 | 108 700 - 109 700 |
| 83,19 – 110,15 | 3 | 98 713 - 109 800 | |||||
| 99,93 – 116,66 | 4 | 104 200 - 110 000 | |||||
| ул. Чертановская, вл. 43, корп. 1, 2, 3 | ЖК «Галактика» | Монолит-кирпич | 17-22 | сдан ГК | 214 - 222 | 5 (пентхаусы) | 88 700 - 107 500 |
| Хорошево–Мневники, Проектируемый пр. 2062, корпус 2 | ЖК «Утесов» (бывший ЖК «Карамышевский бриз») | Монолит | 9 | 3 кв. 2015 | 81,6-121,4 | 2-3 | 95 835-114 000 |
| Район Некрасовка, микрорайон «Некрасовка-Парк» | «Некрасовка-Парк» | Панель серий П-44Т, П-44К и Д25Н1 | 17 и 24 | 4 и 7 кварталы – 2013, 5 квартал - 2014 | 37,2-102,9 | 1-3 | 79 000-104 000 |