Задумываться о том, на что жить на пенсии в предпенсионном возрасте будет уже поздновато. Готовиться к заслуженному отдыху нужно заранее, поэтому предлагаем молодым читателям и тем, кому немного за сорок, несколько вариантов обеспечить себе достойную пенсию с помощью недвижимости. По подсчетам наших экспертов, инвестировав в недвижимость в молодости, можно получить к пенсии стабильный ежемесячный доход.
Подбираем подходящую квартиру
Чтобы зарабатывать на недвижимости, нужно этой самой недвижимостью обзавестись. И сейчас для этого наиболее благоприятные времена, - уверены эксперты «Портала о недвижимости MetrInfo.Ru». Цены – доступные, выбор – огромный, ставки по ипотеке – приемлемые. По наблюдениям Марии Литинецкой, управляющего партнера «Метриум Групп», новостройки в Москве с прошлого лета подешевели на 10,8%, ежемесячно квадратный метр теряет в стоимости 1-1,5%. Плюс ко всему сегодня девелоперы предлагают хорошие бонусы и скидки, размер которых достигает порой 20%.
«Застройщики используют различные маркетинговые инструменты, такие как акции, скидки на определенный пул квартир при стопроцентной оплате и ипотеке, которые достигают 5-10% в «старой» Москве и 10-20% в Московской области. Кроме того, в качестве альтернативы ипотеки, застройщики предоставляют беспроцентную рассрочку на период от 3 месяцев до 1,5 – 2 лет», - делится Екатерина Артёмова, директор департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья».
Благодаря таким условиям сегодня по вполне умеренной цене можно купить неплохую «однушку» в Москве или в ближнем Подмосковье, которая и является наиболее подходящим вариантом для сдачи в аренду. В отличие от квартир большой комнатности, от покупки которых лучше воздержаться – спрос со стороны арендаторов на них ниже. Трехкомнатными и многокомнатными квартирами в основном интересуются большие семьи, которых в структуре спроса незначительное количество, - предупреждает Екатерина Артёмова («Азбука Жилья»).
Большим спросом у арендаторов пользуются также небольшие студии с отделкой, мебелью и техникой, - замечает Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость на Пресне». Еще один вариант – евродвушки, состоящие из одной спальни и совмещенных кухни и гостиной, которыми чаще интересуются молодые пары.
Инвестиционную квартиру эксперты советуют покупать с «отделкой от застройщика», что позволит сэкономить не только деньги, но и время. Материалы застройщик приобретает по оптовым ценам, рабочие бригады сразу выполняют большой объем работ. «За счет эффекта масштаба отделка от застройщика в среднем получается на 20% дешевле, чем если бы ремонт проводил сам покупатель», - объясняет Мария Литенецкая («Метриум Групп»).
Этаж, на котором расположена квартира для аренды – вопрос не слишком принципиальный. Популярностью у квартиросъемщиков пользуются объекты и на самых нижних этажах, и на самых высоких. Главное – дешевая аренда. «А вот если планируется последующая продажа недвижимости, лучше брать этаж выше 3-го», - советует Виталий Разуваев, коммерческий директор девелоперской компании «Сити-XXI век».
И, конечно, важно расположение. Станция метро, ж/д станция или хотя бы автобусная остановка обязательно должны быть рядом с домом. Причем чем ближе к ним расположен объект, тем выше на него спрос, а, значит, и доход ваш от аренды будет больше. В составе жилого комплекса или рядом должны быть детские сады и школы, больницы, салоны красоты, торговые центры, спортивные объекты, зеленые прогулочные зоны – в общем, все, что нужно для жизни.
«Покупать квартиру по привлекательной цене в доме, который стоит «в чистом поле» не стоит, вы ее просто не сдадите», - предостерегает Николай Лавров, генеральный директор компании «Недвижимость в Петербурге».
Создаем свой собственный пенсионный фонд
Купили подходящую квартиру? Самое время приступать к формированию своего личного пенсионного фонда. Как? Сдать в аренду или перепродать, положить вырученные деньги на депозит или просто жить на них. Но обо всем по порядку.
Вариант первый – сдаем квартиру в аренду
Начнем с самого простого и популярного способа – сдать квартиру в аренду. Такой вариант позволит подзаработать к пенсии и в том случае, если в покупку квартиры вы вложили заранее накопленные деньги, и в случае, если не обошлось без ипотеки. Благо, ставки по ипотеке сегодня весьма низкие.
Пример подходящей для аренды квартиры с доступной ипотекой в Подмосковье приводит Виталий Разуваев («Сити-XXI век»): для жилого комплекса «Краски жизни» в Видном, стоимость квартир в котором начинается от 2,9 млн руб., в некоторых банках действует ставка 11,5% годовых. В Москве, добавляет Яна Сосорева, первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость», «однушку», например, в ЖК «Город» (ст. м. Петровско-Разумовская) стоимостью 4,3 млн руб. можно купить в ипотеку под 11,4%.
Предположим, до пенсии остается лет 15. Как раз этого срока должно хватить, чтобы купить квартиру в ипотеку, сдать ее в аренду и погасить кредит в том числе и за счет платежей от квартиросъемщика. Кстати, при разумном ежемесячном платеже по кредиту дополнительных вложений может не понадобится или они будут минимальными. К моменту выхода на пенсию ипотека уже будет оплачена, а деньги от аренды станут той самой небольшой надбавкой к основной пенсии.
По наблюдениям наших экспертов, такой способ – самый популярный у частных инвесторов. «Обычно на арендные деньги живут, - подтверждает Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость на Пресне»), - так как ставки по вкладам с пополнением в течение срока невысоки. Не имеет смысла заводить накопительные счета, если проценты не покрывают реальную инфляцию». Но если удастся найти надежный банк с достойными условиями, то можно подумать о втором варианте.
Вариант второй – складываем арендные деньги в банк
Если вам удалось обойтись без ипотеки, то ежемесячный доход от аренды можно класть в банк под хорошие проценты. Сразу оговоримся, такой вариант подойдет для более терпеливых наших читателей, кому не нужны деньги здесь и сейчас, кто готов их откладывать ближайшие 15-20 лет.
При таком раскладе покупать квартиру можно как на стадии «котлована», так и в готовом доме. Конечно, квартиры в доме на стадии строительства предлагаются по цене в 1,5-3 раза дешевле, чем в готовом, что позволяет существенно сэкономить. Однако, как отмечает Николай Лавров («Недвижимость в Петербурге»), «нужно понимать, что стройка будет длиться от 2-3 года, соответственно, на этот период деньги «замораживаются», если вы покупали квартиру именно под сдачу в аренду». А это ни много ни мало, а около 20 тыс. руб. в месяц – именно столько, по расчетам наших экспертов, вы сможете заработать в качестве арендодателя. При условии, что свет, воду и прочую «коммуналку» оплачивать будет арендатор.
По подсчетам «Метриум групп», если класть на счет в банке каждый месяц по 20 тыс. руб. хотя бы под 9% годовых на протяжении 15 лет, то к пенсии на счете скопится около 7,65 млн руб., из них 3 600 000 руб. – это внесенные доходы от аренды, 4 050 000 руб. – начисленные проценты. Ежемесячный доход от такого депозита составит, соответственно, около 57 тыс. руб. Прибавьте к этой сумме еще 20 тыс. руб., которые вы продолжите получать от аренды, и получите 77 тыс. руб. дохода в месяц. Неплохой заработок для пенсионера при минимальном размере пенсии в столице в 12 тыс. руб.
Вклады эксперты советуют делать в рублях – именно по вкладам в «нашей» валюте банки предлагают наиболее выгодные условия. «Однако, - признается Евгений Сандлер, коммерческий директор Группы компаний INGRAD, - по сравнению с прошлым годом ставки снизились, и сегодня банки, которые обещают ставку 12% и выше, можно пересчитать по пальцам». Но выгодные условия банки, как правило, предлагают «своим» клиентам, например, - «зарплатным».
Вариант третий – а потом продаем и живем на доход от депозита
Понятно, что в возрасте 60+ решать организационные вопросы, связанные с арендой квартиры, искать новых квартиросъемщиков, следить за их порядочностью и порядком вообще будет сложнее. Выход – сдавать квартиру до ухода на пенсию, а после перепродать ее, а вырученные деньги доложить на депозит, увеличив его, и жить только на проценты, не обременяя себя хлопотами арендодателя.
Учитывая, что стоимость любой недвижимости, даже не самой ликвидной, ежегодно растет в среднем на 5%, купленная за 3-3,5 млн руб. «однушка» за 15 лет может прибавить к своей стоимости еще столько же. После выхода на пенсию можно смело продать квартиру уже за 6 млн руб. и положить эти деньги на депозит, на котором хранятся вырученные за 15-летнюю аренду деньги (помните, те самые 7,65 млн руб.). Итого на вашем депозите окажутся более 13 млн руб., а у вас на руках - 102,5 тыс. руб. в месяц, подсчитали в «Метриум Групп».
Похожие расчеты приводит и Яна Сосорева (НДВ-Недвижимость»): «в рамках предложения одного из ведущих банков страны проценты по вкладу составляют 6-9,35%. Как показывают расчеты калькулятора, при наличии 6 млн руб. (проценты остаются на вкладе, выбран вариант с пополнением, но без частичного снятия) сумма к концу срока составит 6,97 млн руб. за 722 дня». Заметьте, это только за два года. Гораздо бОльшая сумма «набежит» на вашем счете за 15 лет.
Вариант четвертый – купить «на котловане» и перепродать. Можно повторить
И, наконец, еще один способ заработать себе достойную пенсию – купить квартиру на совсем ранних стадиях строительства и перепродать ее, когда та «подрастет» в цене. «За период строительства дома стоимость квадратного метра увеличивается (в среднем на 30-35%),», - говорит Яна Сосорева из «НДВ». Деньги, полученные за счет реализации подросшего в цене жилья, эксперт советует вновь направить на покупку квартиры в новостройке и повторить инвестиционный цикл.
По подсчетам Дмитрия Пантелеймонова, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер», сегодня стоимость входного билета на рынок новостроек ближнего Подмосковья начинается в среднем от 2 млн руб. «Например, в нашем проекте ЖК «Лидер Парк», расположенном в Мытищах, студию площадью 25 кв. м можно приобрести всего за 2,5 млн руб., а «однушку» площадью 33 кв.м за 3,6 млн руб.», - отмечает он. Таким образом, вложив на стадии строительства в квартиру минимум 2,5 млн руб. на выходе вы получите, по самым грубым нашим подсчетам, квартиру стоимость 3,25 млн руб.
Разницу в стоимости квартиры кладем на депозит, под проценты. За несколько «предпенсионных» лет сумма увеличится, и вы сможете получать небольшую ежемесячную надбавку к вашей пенсии. «Для того чтобы обеспечить среднемесячный доход от рублевого вклада в размере 50 тыс. руб., необходимо вложить не менее 8 млн руб. по ставке 7% на один год», - подсчитала Мария Литенецкая («Метриум Групп»).
Однако инвестировать в новостройку на самом старте продаж эксперты советуют максимально аккуратно и вдумчиво - уж больно велики риски.
«В сложившихся экономических условиях растет риск стать жертвой долгостроя, поэтому рекомендуем покупателям очень внимательно относиться к выбору застройщика, проверяя его репутацию, историю, портфель проектов», - предупреждает Евгений Сандлер (ГК INGRAD).
Резюме портала www.metrinfo.ru
Заработать на недвижимости пусть небольшую, но все же надбавку к пенсии вполне реально. Главное, задуматься об этом заранее. О том, как лучше это сделать, вам подскажет не только внутренний голос и кошелек, но и специалисты, которые помогут подобрать новостройку, рассчитают доходы-расходы. Всегда помните о возможных рисках и заранее просчитывайте их, чтобы не остаться у разбитого корыта. Застройщик должен быть открытым, банк – надежным. Да и текущие экономические условия стоит оценить. Но это уже тема для совсем другого материала.