Изобилие предложений, выставленных в печати и интернете, создает впечатление: продается всего много, покупателю остается лишь «возжелать». Это иллюзия. Некоторые типы предложений просто отсутствуют. Если ваша цель – найти в Подмосковье или в соседней области недорогую дачу, забудьте о проторенных дорожках и испытанных способах. Вам придется запастись терпением, проявить смекалку и недюжинное упорство. Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru решил выяснить, как можно найти подобный объект, провел собственное расследование и готов поделиться технологиями поиска с вами.
Почему к риэлторам идти бесполезно
Изучение различных баз данных, газет бесплатных объявлений и т.п. приводит к мысли, что никакой недвижимости, стоящей менее $15-20 тысяч, в природе не существует. На самом деле такие предложения, конечно, есть, только вы их не увидите в рекламе. Объяснение очень простое: рекламу дают в основном риэлторы, которые совершенно не заинтересованы работать с недорогими объектами. Во-первых, комиссия рассчитывается в процентах от стоимости объекта. А во-вторых, процедура продажи предусматривает многочисленные показы. Каждый из них – это поездка «на место», а даже электрички нынче недешевы, не говоря уже о бензине и амортизации собственной машины.
Подтверждение этому тезису корреспондент Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru получил совсем недавно, посетив одно из московских агентств недвижимости. Там шли переговоры: риэлторы объясняли клиентам, что комиссионные составят 125 тысяч рублей – цифра по сегодняшним временам, заметим, вполне умеренная. Речь велась о городской квартире – то есть объекте, до которого можно добраться на метро. При стоимости квартиры, например, 6 млн. комиссионные составят чуть больше 2% от ее стоимости – от чего ж не заплатить?! Теперь перемещаемся на интересующий нас недорогой загородный рынок. Даже те же 125 тысяч здесь не греют: каждый показ будет означать сожженный полный бак бензина (это более 1000 рублей) плюс потерянный день. Идем дальше: если хозяин хочет за свой объект 250 тысяч рублей, то получается, что риэлторы увеличивают цену в полтора раза. А что прикажете им делать? 2% тут составят 5000 рублей. Вы бы, уважаемый читатель, стали за такую сумму работать месяца три?
Процедура поиска: нюансы и шаги
1. Изучаем Сеть и прессу
Начинать поиски недвижимости (если вы совсем начинающий в этом вопросе человек) нужно все-таки с просмотра московской прессы и интернета. При этом помним, что все, что прорвалось на эти площадки, исходит либо от московских риэлторов, либо от «продвинутых» владельцев – а значит, цены скорректированы под «пузатеньких москвичей». Цель на данном этапе – просто посмотреть, какие объекты вообще существуют, по возможности абстрагируясь от цен.
2. Выезжаем на местность
Для целенаправленного же поиска целесообразнее выбираться на место. «Лучший способ подбора дачной недвижимости для тех, кто желает сэкономить – это скупка газет объявлений в областном центре той области, в которой он хотел бы приобрести дачу, - говорит Алла Аксенова, ведущий эксперт агентства недвижимости DOKI. – В подавляющем большинстве случаев собственники сами подают туда объявления, и рассчитаны они на жителей областного центра, а не столицы».
Константин Манченко, генеральный директор агентства недвижимости «Теремок», вице-президент Гильдии риэлторов Московской области, напоминает и о других формах работы:
- самостоятельном поиске в поселках и садовых товариществах с целью выйти на владельца недвижимости;
- самостоятельной расклейке объявлений (причем делать это можно как непосредственно в интересующих вас местах, так и на железнодорожных станциях по пути);
- подаче объявлений в СМИ.
Для всего этого, резонно замечает эксперт, нужно обладать массой свободного времени – поиски вполне могут затянуться не на один месяц. Кроме того, комфортнее проводить эту работу, имея собственный автомобиль. С другой стороны, колеся по дачам и деревням на машине, вы сожжете такое количество бензина, что, может быть, и комиссионные риэлторов не покажутся вам слишком уж большими…
3.Обзаводимся агентами
В работе по поиску, разумеется, хорошо бы воспользоваться «агентурой» - если она у вас есть. Лучший вариант, говорит Татьяна Сташкевич, руководитель департамента загородной недвижимости корпорации «Рескор» – знакомый, имеющий дачу в интересующем вас месте. Бывая на месте и общаясь со своими соседями, такой человек обычно прекрасно знает, продает ли кто-то здесь свой участок, на каких условиях и т.д.
Если такой «агентуры» нет – можно воспользоваться другой. Речь, как вы уже догадались, идет о председателях садовых товариществ и их бухгалтерах. С информированностью у этой публики, как правило, проблем нет, но есть проблемы другого рода. Если ваш знакомый, скорее всего, станет оказывать вам помощь в покупке дачи безвозмездно, то председатель постарается взять денег.
В относительно хорошо известных автору местах к востоку от Москвы почти легендарной фигурой является один такой человек, называемый «Моисеевичем» (отчество изменено, но непринципиально – прим. авт.), известный тем, что цену, желаемую владельцем дачи, он увеличивает ровно в два раза. Таких аппетитов, согласимся, нет ни у каких других посредников…
Искусство торга: не рассказывайте, что вы – москвичи
Предположим, интересующий вас объект найден. Предстоят переговоры с владельцем, а этот предмет тоже таит в себе определенные сложности. Например, не стоит говорить продавцу, что вы всю жизнь искали дом именно в этом товариществе, что здесь прошло ваше детство, а сейчас живет ваша мама – в таком случае он обязательно решит, что не поднять цену будет просто грешно.
По этой же причине не рекомендуется выказывать огромный восторг по поводу того, какой замечательный участок, как он нравится вам – это сделает последующие попытки торговаться невозможными. Впрочем, при просмотрах большинство покупателей впадают в другую крайность – стремятся найти у объекта все мыслимые недостатки, ткнуть в них носом хозяина и добиться снижения цены. Прием не то чтобы совершенно плох – просто многие пользуются им сверх меры. Ожесточенно прессингуя, можно разозлить человека и получить эффект, прямо противоположный ожидаемому – хозяин решит, что продаст кому угодно, только не этому неприятному субъекту.
Описанные выше приемы можно считать универсальными – они применимы к любому рынку. Есть, однако, правила, действующие только в интересующем нас сегменте, т.е. недорогом загороде. Главное из них – не выставлять напоказ свою принадлежность к Москве, поскольку в представлении многих москвич – это такой «богатенький Буратино», который запросто должен переплатить вдвое. Алла Аксенова вспоминает пример своих знакомых, которые на просмотры участка в Тверской области ездили на специально взятой у знакомых машине с номерами того региона – в итоге удалось немного «подвинуть» хозяина по цене.
Проверка и регистрация: без риэлтора не обойтись
Отыскать интересный объект без посторонней помощи возможно. Однако дальше предстоят процедуры, осилить которые обыкновенному человеку вряд ли возможно.
Вопрос первый – это проверка «юридической чистоты» продаваемого дома или участка. Не останавливаясь на этой теме подробно (она сама по себе – предмет для отдельного разговора), скажем, что работа здесь сводится к проверке законности самого объекта – не секрет, что есть у нас дома, построенные на землях «не того» назначения, в водоохранных зонах и т.п. Кроме того, предстоит понять, узаконен ли дом на участке, нет ли претензий со стороны соседей? У объектов, которые уже переходили из рук в руки (продажи, наследования) необходимо убедиться, что все эти процедуры совершены законно, что нет, к примеру, обиженных наследников, которые в любой момент могут подать в суд. «Для проверки объекта необходимо обладать юридическими знаниями, которые обычный человек не имеет», - резюмирует Константин Манченко.
Второй момент, при котором без специалиста не обойтись – это собственно оформление сделки. Система государственной регистрации (ей занимается специальный орган – Федеральная регистрационная служба, ФРС), мягко скажем, несовершенна. В приемных ФРС огромные очереди, перечень необходимых для регистрации сделок документов постоянно меняется. Автор лично знаком с людьми, у которых банальнейшая купля-продажа дачного домика занимала до года – при том, что в приемную ФРС (обычно она находится в районном центре) приходилось ездить минимум раз в неделю. Риэлторы, наладившие с регистраторами рабочие связи и знающие перечень необходимых документов, могут оказаться в этом вопросе просто незаменимыми.
Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Итак, для того, чтобы найти дачу своей мечты потребителю нужно:
- уметь анализировать ситуацию на скрытом от посторонних глаз дачном рынке;
- запастись терпением;
- располагать уймой времени;
- научиться грамотно торговаться.
Самостоятельно проводится поиск интересующего вас объекта, а дальше к делу подключаются посредники.