Дата: 17 февраля 2010 |
www.metrinfo.ru
В аналитическом отчете, предоставленном журналу Metrinfo.Ru Международным агентством недвижимости Gordon Rock и разработанным совместно с MYREDSEA GROUP – египетской Инвестиционно-строительной компанией, по итогам 2009 года россияне представлены лидерами среди иностранных покупателей недвижимости в Египте. На их долю (а также граждан СНГ) пришлось 45% заключенных сделок, на англичан - 35%, на немцев, итальянцев и скандинавов – 20%. Впрочем, до 2006 года англичане составляли 80% иностранных покупателей египетской недвижимости.
По данным SVR Group, в течение 2005-2008 гг. Египет занимал 7, 6 и 5 место среди других стран по спросу на заграничную недвижимость среди россиян. А к концу 2009 года Египет вышел на третье место по этому показателю, уступив Болгарии и Черногории. Впрочем, результаты исследований, проведенных компанией Gordon Rock, заметно отличаются. Аналитики не отрицают роста спроса на недвижимость Египта, но констатируют, что страна занимала 8 место в 2009 году, а в 2008 – 10. Но в любом случае, как бы ни разнились цифры, Египет у россиян популярен – этого уж точно никто отрицать не будет.
Оазисы интереса
По сведениям Gordon Rock спрос на недвижимость Египте в 2009 году был распределен между несколькими городами. На Хургаду пришлось 65% запросов, Шарм-Эль Шейх – 20%, Каир, Сафагу, Александрию - 15%. На Хургаде предпочитают останавливать свой выбор семейные пары с относительно невысоким достатком, а на Шарм-Эль Шейхе - люди молодые и с более внушительными доходами. «Представители одного только нашего агентства в Шарм-эль-Шейхе сегодня реализуют в среднем по вилле в неделю», - говорит Алексей Перевозный, эксперт по недвижимости Египта агентства «CENTURY 21 Квартиры.Дачи.Офисы».
В последний год любители активного отдыха потянулись в Дахаб – Мекку дайверов и серферов, - рассказывает Андрей Кучин, эксперт департамента зарубежной недвижимости компании Century 21 Prime Time Realty. Неудивительно, что сегодня новая недвижимость в городе создается исключительно для иностранцев.
Хургада считается городом русских. Уже сейчас здесь действуют три школы с преподаванием на русском языке, несколько сетевых супермаркетов, ориентированных на европейских покупателей, а осенью 2009 года открылся большой гипермаркет Senzo Mall, где можно купить российские продукты. В течение последних 10 лет в Хургаде проводится один из этапов чемпионата России по водным видам спорта «Русская волна». В 2010 году он состоится в конце февраля, в местечке Сома Бэй.
Всего же в Хургаде на конец 2009 года недвижимость приобрели более 40 тысяч иностранцев, из них 18 тысяч (почти половина!) - русские. К слову, русскими египетские власти называют всех граждан республик бывшего СССР. И еще деталь, отмеченная SVR Group: в числе русских проживающих в Хургаде, - 8 тысяч женщин, живущих с мужьями-египтянами (в официальном браке или не оформив отношения).
Недалеко от Хургады (23 км к северу) расположен курортный город Эль Гуна, где национальный состав жителей совершенно другой: 34% населения – англичане, 31% - состоятельные египтяне, 12% - итальянцы. Россиян в городе очень мало. Здесь строят преимущественно дорогое жилье – виллы и апартаменты и стиль жизни города не подходит под менталитет той социальной группы соотечественников, которая покупает египетскую недвижимость. Эль-Гуна похож на средиземноморский европейский элитный город с богатыми виллами, гольф-полями, шикарными яхтами. Жизнь здесь напоминает скорее Ниццу или Канны, нежели мусульманский Египет, - говорит Александр Селиванов, руководитель департамента маркетинговых исследований и инвестиционных проектов SVR Group.
Что привлекает наших?
В компании SVR Group отметили, что хорошим стимулом для покупки недвижимости в Египте являются налоговые льготы. В частности освобождение от налога на недвижимость стоимостью до 500 000 L.E. (египетских фунтов или лир - около $82 тыс.).
Еще один плюс - низкие тарифы на электричество, воду и коммунальные услуги ($50-70 в месяц на семью, проживающую в студии и апартаментах).
Наконец, в Египте инвесторы защищены законом, штрафы за просрочку строительства очень высоки, что заставляет застройщиков аккуратно исполнять свои обязанности, - отмечает Алексей Перевозный («CENTURY 21 Квартиры. Дачи. Офисы»)
По данным Gordon Rock и MYREDSEA GROUP, основные причины приобретения недвижимости в Египте у покупателей из России и стран СНГ таковы: 50% - для отдыха на море, 30% - инвестиционное вложение в недвижимость, 20% - для постоянного проживания. К слову, 2-3 года назад доля инвестиционных покупок была существенно выше (более 55% сделок). Эксперты рассказали, что были случаи, когда россияне приобретали по 5-10 квартир для последующей перепродажи и зарабатывали на этом большие деньги. Сейчас на рынке в основном - конечные покупатели, то есть те, кто покупает для себя, как второй дом на зиму или для своих родителей-пенсионеров. И если несколько лет назад большую часть сделок делали состоятельные инвесторы, то теперь основная масса покупателей – с бюджетом до $30-40 тыс.
С другой стороны, российские покупатели-инвесторы предпочитают вкладывать деньги в проекты с гарантированной доходностью, то есть, в основном, в апарт-отели и комплексы, где все хлопоты по сдаче в аренду берет на себя управляющая компания, а сам хозяин проживает в своих владениях примерно один месяц в году имеет гарантированные проценты от использования своего объекта.
Вот как выглядит рейтинг «доходных» стран, по мнению аналитиков компании Gordon Rock:
| Страны | Доходность (% годовых) |
| Египет |
10% |
| Карибские острова |
9% |
| Турция |
7% |
| Германия |
6,5% |
| Англия, Испания |
6% |
| Кипр |
5,5% |
| Черногория, Израиль, США, Франция |
5% |
Ценовая зависимость
Недвижимость в Египте привлекательна благодаря невысокой цене. Как рассказал Александр Селиванов (SVR Group), до кризисного 2008 года цены на недвижимость в Хургаде росли ежегодно на 30-40%. Со II квартала 2009 года рост цен прекратился и они стабилизировались. Но уже к концу 2009 года стали появляться предложения на вторичном рынке жилья по сниженным ценам.
По словам Алексея Перевозного («CENTURY 21 Квартиры.Дачи.Офисы»), в 2009 году продажи встали практически по всей стране, но это не заставило владельцев недвижимости и застройщиков сильно понизить цены. Сегодня цены вернулись в прежний свой диапазон.
Игорь Индриксонс, директор отдела инвестиций в зарубежную недвижимость IntermarkSavills и вовсе считает, что от кризиса рынок Египта пострадать не мог, так как в этой стране нет ипотечного кредитования. В то же время эксперт отмечает, что Египет – один из самых низколиквидных рынков недвижимости в мире. Купить недвижимость в стране можно, но намного сложнее ее перепродать. Поэтому для инвестиций Египет не является удачным выбором. Исключением является только Каир, где всегда есть спрос со стороны местного населения. Однако в Каире не хватает качественного жилья, - подчеркивает он.
По словам Евгения Скоморовского, управляющего директора «Centtury 21 Запад», в Каире с июля 2008 года по III квартал 2009 года жилая недвижимость, включая частные дома подорожала на 25-30%. В настоящее время приобрести жилплощадь в этом городе можно по цене всего 200-300 евро за кв.м.
Спрос и предложение
По данным SVR Group, большинство наших граждан (около 97%) покупают в Египте жилье эконом-класса: студии и апартаменты. Как свидетельствует Наталья Завалишина, генеральный директор МИЭЛЬ-DPM, предпочтения отдаются небольшим студиям и квартирам с одной спальней, в закрытых современных комплексах, близко к морю (в районе 500 метров). Стоимость студий, которыми интересуются покупатели, обычно начинается от 30 000 евро. «Предлагаются и более дешевые варианты, однако мы не рекомендуем их рассматривать, т.к. они подразумевают достаточно низкое качество строительства. Как правило, такие объекты предлагаются в строящихся комплексах, а сейчас целесообразнее покупать готовое жилье», отмечает эксперт. Среди покупателей дорогих вилл (до $1,5 млн.) всего 3% наших соотечественников. Подавляющее большинство дорогой недвижимости принадлежит египтянам, немцам, итальянцам, французам, англичанам.
Апартаменты и виллы на разный вкус
В настоящее время на рынке недвижимости Хургады, самого популярного города у россиян, представлено разное жилье, которое отличается и по качеству, и по цене. Например, апартаменты на первом этаже с двумя спальнями общей площадью 105 кв.м и садом (40 кв. м) продают за $95 тыс. Комплекс располагает собственным бассейном местом для барбекю, ухоженной зеленой территорией; управляется непосредственно владельцами.
Виллу в коттеджном поселке в район отеля Intercontinental, в 5 минутах ходьбы от моря, общей площадью 175 кв.м и садом 600 кв.м можно приобрести за $135 тыс. без отделки. Там же апартаменты площадью 85 кв.м стоят $55 тыс. без отделки. Стоимость отделки – от $100 за кв.м. В комплексе имеется собственная инфраструктура: магазины, прачечные и.т.д.
По словам Алексея Перевозного («CENTURY 21 Квартиры.Дачи.Офисы»), на побережье, удаленном от городов и аэропортов, строятся в основном только отели. На их территории обычно продается не более 10% жилой площади, что делает такое жилье высоколиквидным и не теряющим в цене при последующих продажах. Кроме того, апартаменты при отелях сдавать в аренду просто и выгодно. Например, за $135 тыс. выставлена на продажу вилла общей площадью 150 кв. м. на территории действующего отеля 4*. К услугам проживающих вся инфраструктура отеля: собственный пляж, большая зеленая территория, несколько бассейнов, водные горки, детские площадки, рестораны и бары, Spa-caлон. Плата за поддержание территории: единоразовый платеж в размере - 12.000 LE~ $2.135 (включены плата за воду, электричество, спутник) + 1.000 LE ежегодно (поддержание территории и постройки). Кроме этого покупатель получает скидку 20% на еду и напитки на территории отеля, бесплатное использование бассейнов и пляжа, скидку на услуги клуба здоровья.
Но в Хургаде не только дешевая недвижимость. Предложений по уровню цен, не уступающих Новорижскому шоссе в Подмосковье и здесь предостаточно. Например, за 795 тыс. евро выставлена на продажу вилла на четыре спальни общей площадью 340 кв.м. в охраняемом жилом комплексе на берегу моря с частным пляжем длиной 150 м. в 3-х км от Хургады. Комплекс состоит из 9 вилл, общая площадь комплекса – 20 000 кв.м. В предложение входит сад - 1 600 кв.м, 2 бассейна (один с подогревом), отдельный дом для гостей (105 кв.м) с 3-мя спальнями и отдельной столовой, 2 гаража (80 кв.м) и студия (25 кв.м) со всеми удобствами для прислуги.
Много интересных предложений по цене садового домика в Подмосковье есть и в Шарм-эль-Шейхе. В частности в 80 тыс. евро обойдутся трехкомнатные апартаменты (92 кв.м) в жилом комплексе класса «люкс». Апартаменты расположены на первом этаже напротив сада с детской площадкой, рядом с обогреваемым и главным бассейнами. В них есть две спальни, гостиная, кухня и ванная комната. Квартира полностью меблирована, включая необходимую технику и кондиционеры.
Для подбирающих недвижимость подешевле, интересным будет предложение в Наама Бэй, где представлены студии и апартаменты. Дом расположен напротив пятизвездочного отеля, в новом районе Халуми, рядом с пляжами и полной инфраструктурой. Из квартир открывается вид на море. Предлагаются студии 35 кв.м, 40 кв.м, а также квартиры с одной спальней и гостиной площадью 55 кв.м по цене от $27 тыс.
В популярном среди иностранцев курорте Эль Гуне недорогие предложения есть только в строящихся жилых комплексах. Один из таких ЖК расположен всего в 50 м от моря, территория закрытая, с тренажерным залом, бассейном, детской площадкой. Апартаменты 40 кв.м обойдутся – $30 тыс. Сдача объекта - октябрь 2010 года.
В другой строящейся резиденции Эль Гуны представлены виллы площадью 161 и 185 кв.м по цене от 260 тыс. евро. Земельный участок каждой виллы - около 800 кв.м. В комплексе будет общий бассейн, песчаный пляж, охрана, фитнес-центр, бизнес-центр. Срок сдачи комплекса - июнь 2010 г.
Резюме журнала Metrinfo.Ru
Итак, Египет – одна из самых привлекательных стран для россиян благодаря низким ценам, налоговым льготам, щадящим коммунальным платежам. Но покупающим недвижимость россиянам следует иметь в виду, что на «вторичке» сбыть свой объект будет непросто. Ну, и общая рекомендация – изучать культуру, традиции и обычаи этой страны, дабы не попасть впросак.
Выставки по зарубежной недвижимости (зима-весна 2010 года)
Зимние акции и скидки от ведущих компаний рынка недвижимости. Выбери ВЫГОДНЫЙ вариант>>
Вся правда о зарубежной недвижимости - куда инвестировать, где высоки риски. На бесплатных семинарах IntermarkSavills.
Для покупателей квартир в России наступает непростое время
Простые советы, как повысить температуру в квартире
Как сделать маленькую прихожую яркой и стильной. Фото
Студентку, попросившую помощи Медведева, допросила полиция